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【直播回顧】地產(chǎn)向陽 持續(xù)的力量 2021觀點年度論壇

 

2020年，一個極不平凡之年，對于中國而言，是可以載入史冊之年。全球經(jīng)濟充滿不確定性，國內(nèi)經(jīng)濟取得了來之不易的增長，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了不俗的成績。

 

面對2021，年底的中央經(jīng)濟工作會已經(jīng)提出新的一年中國經(jīng)濟將不急轉(zhuǎn)彎，更加注重連續(xù)性、穩(wěn)定性與可持續(xù)性。而住房問題首次單獨自成一節(jié)，中央明確表態(tài)“住房問題關(guān)系民生福祉”，房地產(chǎn)不再只是穩(wěn)增長的工具，更應該是惠民生的抓手。而與房地產(chǎn)緊密關(guān)聯(lián)的貨幣政策則是重提宏觀杠桿率要保持基本穩(wěn)定，邊際趨緊。

 

2021年，城市繼續(xù)分化、土地、資金等各類資源向頭部企業(yè)集中、“三道紅線”下，企業(yè)的融資監(jiān)管會更加趨嚴的。房地產(chǎn)企業(yè)該如何應對？在規(guī)模與降杠桿下怎么均衡？會擁有哪些轉(zhuǎn)型及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的機會？

 

地產(chǎn)向陽，房地產(chǎn)企業(yè)必須學會擁抱大趨勢，在新的“常”態(tài)下沉淀自身。無論是提升自有資金周轉(zhuǎn)率及運營效率，還是盤活存量資產(chǎn)，構(gòu)建利潤增長新曲線或許都是不錯的應對與發(fā)展策略！

 

3月23日下午13:40“2021觀點年度論壇”將在廣州正式開啟，會議以“地產(chǎn)向陽 持續(xù)的力量”為主題，屆時觀點地產(chǎn)新媒體將進行全程直播，敬請關(guān)注！

 

大會簽到精彩瞬間：

“地產(chǎn)向陽 持續(xù)的力量 2021觀點年度論壇”正式開始！

“地產(chǎn)向陽 持續(xù)的力量 2021觀點年度論壇”正式開始！

 

尊敬的各位領(lǐng)導、各位來賓，親愛的朋友們：

 

下午好！

 

歡迎來到2021觀點年度論壇現(xiàn)場，謝謝大家。

 

一年前，因為疫情，2020觀點年度論壇只能采用線上直播的方式與大家交流。很高興，因為我們國家非常迅速的贏得了疫情防控的戰(zhàn)役，所以今天大家能夠在論壇現(xiàn)場進行面對面的交流。

 

回顧過去的2020年，相信每一個人都有許多的感慨，有許多的思考，也有許多的改變。這一年，我們每一個人、每一家企業(yè)、每一個行業(yè)，乃至整個世界，都在真正意義上經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、遭遇到考驗。

 

于中國房地產(chǎn)而言，雖然疫情初期經(jīng)歷了一段冰封期，售樓處關(guān)閉，工地停工，商場、寫字樓、景區(qū)、酒店門可羅雀，幾乎所有與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都遭受重創(chuàng)，但復工復產(chǎn)后，短短幾個月就追回了失去的時間，取得了更勝以往的業(yè)績。

 

這些表現(xiàn)，離不開每一個房地產(chǎn)人的努力，面對困難與危機，大家一直保持著積極的探索和創(chuàng)新，并找到了應對的辦法。

 

但新的一年有新的問題，疫情影響仍在，防控不能松懈，而“三道紅線”、“二十二條新規(guī)”為代表的一系列政策，也給行業(yè)帶來了全新的命題。想要有所作為、有所突破的企業(yè)，更需要充足的勇氣和智慧去應對，并找到新一年及更久遠未來的解決之道、前行之路。

 

正如本屆觀點年度論壇主題“地產(chǎn)向陽 持續(xù)的力量”所蘊含的意義，穿越紅線，跨過周期，我們可以看得更加長遠，希望在前方。

尊敬的各位來賓，接下來請允許我代表主辦方觀點地產(chǎn)機構(gòu)，以及聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點、華夏時報、巨量引擎，再一次歡迎大家來到“觀點年度論壇”現(xiàn)場。

主持人：讓我們再一次用掌聲感謝所有嘉賓朋友的到來，謝謝！此外，還有許多全國標桿以及地方實力房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導人、管理層參與論壇。特別的是，有部分因為疫情或其他原因不能到達現(xiàn)場的嘉賓，也在此感謝他們一直以來對論壇的支持和幫助。

 

最后，我代表論壇主辦方，感謝2021觀點年度論壇的合作伙伴，他們分別是：高力國際、5100西藏冰川礦泉水。

主持人：接下來進入嘉賓致辭環(huán)節(jié)，首先請出第一位致辭嘉賓，掌聲有請：

 

每日經(jīng)濟新聞副總經(jīng)理、華南中心總經(jīng)理 楊積先生

 

為我們致辭，有請楊積先生，您的致辭時間是2分鐘。

楊積：尊敬的陳詩濤女士、尊敬的各位來賓，大家下午好！

 

歡迎大家來到2021年觀點年度論壇，作為長期的合作伙伴和本次活動的聯(lián)合主辦機構(gòu)，謹代表每日經(jīng)濟新聞向這次活動的開幕表示祝賀，也對各位與會的嘉賓的蒞臨表示誠摯的歡迎！

 

 剛剛主持人也提到了，我們也都知道過去的2020年是極其不平凡的一年，它的影響深遠，而且至今可能對于大家的日常生活和經(jīng)濟社會都會有很多的影響。

 在后疫情時代下，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了很多大的變化，作為新聞工作者去年我們也關(guān)注到很多的現(xiàn)象，從房住不炒以及到疫情期間多家房企直播賣房、三道紅線等等，這些都會在2021年所有行業(yè)人的記憶當中，也會持續(xù)影響整個行業(yè)。

 

但是從去年結(jié)果來看，整個中國房地產(chǎn)市場還是一個先抑后揚的結(jié)局，三家龍頭房企年度銷售額也突破了7千億。

 

所以可以看到外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境不斷加劇，如何實現(xiàn)高質(zhì)量增長是行業(yè)和企業(yè)都需要面臨的，在精細化管理和高效率運營的時代如何進一步激活行業(yè)和企業(yè)的自身內(nèi)生增長動力，是我們需要討論和解決的問題。

 

 正如今天的主題地產(chǎn)向陽、持續(xù)的力量，我們希望通過活動嘉賓的探討，看到這個行業(yè)未來更加健康和更具韌性的發(fā)展。

 

 作為活動的聯(lián)合主辦機構(gòu)，每日經(jīng)濟新聞也是從這兩年開始，開始了我們自身的變化，開始了我們技術(shù)轉(zhuǎn)型、全面向視頻方向發(fā)展的道路，我們把自己定位為成就一流財經(jīng)科技傳媒企業(yè)，成就傳媒新生態(tài)，努力從目前的優(yōu)勢媒體向智媒科技公司進行跨越式的發(fā)展，大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈這些耳熟能詳?shù)拿~也會應用在我們自身上，為我們的企業(yè)、機構(gòu)、讀者、用戶提供更多快速、準確、全面、專業(yè)的財經(jīng)資訊。

 

所以在今天，我們一方面期待在本次活動上聽到更多的行業(yè)內(nèi)專家的真知灼見，我們也希望做好我們的本職工作，從財經(jīng)資訊的生產(chǎn)和傳播，更多房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容做好我們的貢獻。

 

 謝謝大家！

主持人：謝謝楊積先生的致辭，接下來有請：焦點財經(jīng)主編王敬賓先生為我們致辭，有請王敬賓先生，您的致辭時間是2分鐘。

 

王敬賓：尊敬的各位領(lǐng)導、各位來賓、大家下午好！

我是搜狐焦點的王敬賓，很高興今天有機會代表搜狐焦點與在座的行業(yè)精英以及眾多媒體相聚在廣州，共同探討地產(chǎn)行業(yè)新命題，地產(chǎn)向陽、持續(xù)的力量。

 在剛剛過去的2020年疫情后天鵝突襲，全球經(jīng)濟充滿了不確定性，中國的房地產(chǎn)市場額經(jīng)歷從速凍到反彈這樣一個跌蕩起伏過程，各家房企快速應變，最后取得了不錯的成績，這一點值得我們每一位地產(chǎn)人驕傲。

 展望2021年，中央經(jīng)濟會議和政府工作報告反復持續(xù)經(jīng)濟連續(xù)性、穩(wěn)定性，可持續(xù)性，房住不炒、集中供地等等一系列政策意味著整個房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨著全新的環(huán)境。同時，對于優(yōu)秀的企業(yè)而言，也意味著我們正迎來全新的歷史舞臺。

2020年全國商品房銷售達到17.36萬億，同比8.7%，持續(xù)創(chuàng)下歷史新高。同時城市更新、物業(yè)、文旅、健康等等這些賽道依然充滿著商機。

 

正如今天大會的主題，地產(chǎn)行業(yè)依舊向陽，作為本次活動聯(lián)合主辦放搜狐焦點已經(jīng)走過22年發(fā)展歷程，見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展與不斷成熟，搜狐焦點背靠搜狐門戶6億海量用戶，現(xiàn)在正全面布局房產(chǎn)、財經(jīng)、文旅、新媒體等旅游，不斷拓展多元版圖。

 搜狐焦點愿與行業(yè)一起聚集力量、共同成長，最后預祝2021觀點年度論壇圓滿成功，謝謝！

主持人：謝謝王敬賓先生，我們有請下一位致辭嘉賓：華夏時報副社長、地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王冰凝女士為我們致辭，有請王冰凝女士。
    
 王冰凝：尊敬的陳詩濤女士，各位嘉賓、各位新老朋友，首先歡迎大家來到美麗的千年商都廣州出席房地產(chǎn)行業(yè)一一年度的盛會，首先我代表華夏時報對論壇的舉辦表示熱烈祝賀，對各位到來表示誠摯歡迎。

今年是“十四五”規(guī)劃開局之年，在新發(fā)展階段下中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著內(nèi)外部環(huán)境以及市場格局都在發(fā)生著前所未有的復雜而深刻的變化，而房地產(chǎn)企業(yè)作為市場的主題，在“十四五”規(guī)劃落地實施過程中因及時抓住戰(zhàn)略期的利好。

 

房產(chǎn)政策一直是影響樓市的風向標，近期全國兩會成功召開，今年政府工作報告僅9500字，從中央經(jīng)濟工作會議房住不炒，樓市行業(yè)轉(zhuǎn)眼走過4載多，可以肯定房住不炒是“十四五”時期中國樓市的重基調(diào)，而三穩(wěn)也再次被重申，要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。
    
主持人：謝謝王冰凝，請您回座，下面有請巨量引擎全國房產(chǎn)行業(yè)總經(jīng)理鄭可先生為我們致辭，有請鄭可先生，您的致辭時間是2分鐘。

主持人：謝謝王冰凝，請您回座，下面有請巨量引擎全國房產(chǎn)行業(yè)總經(jīng)理鄭可先生為本次致辭，有請鄭可先生！

 

鄭可：尊敬的各位來賓，大家下午好！

 

又是一年一度的觀點論壇，也很榮幸能夠和各位相聚在廣州。在剛剛結(jié)束的兩會上，中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標的建議，對“十四五”期間經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃及遠景目標作出了詳盡建議。

 

面對著特殊的2020年我們也遭遇了項目工程停擺等多重因素影響，整個行業(yè)及市場面臨著眾多的不確定因素而帶來了巨大挑戰(zhàn)，相信在座的各位都一樣感同身受，但挑戰(zhàn)總是孕育著生機，從我們的角度來看有兩點最為明顯的變化。

 

第一、人們對于居住空間有了全新的感受和需求。在新時期下市場分化越來越明顯，宅生活讓人們對居住有了深層次的思考，居住的安全性、健康性開始影響著消費者購房的邏輯，房地產(chǎn)對產(chǎn)品服務創(chuàng)新升級這種需求呼之欲出，如物業(yè)管理的水平、戶型設計、園林綠化的延展、迭代產(chǎn)品的創(chuàng)新這些方面都是住宅產(chǎn)品變革的興起。

第二、房產(chǎn)行業(yè)品牌與營銷進入的大變革的時代。俗話說得好酒香也怕巷子深，隨著短視頻等新型渠道的崛起，倒逼著整個行業(yè)開始思考，企業(yè)升級轉(zhuǎn)型勢在必行，直播賣房也成為一種新型潮流，越來越的消費加入到房產(chǎn)內(nèi)容的創(chuàng)作，內(nèi)容生態(tài)更加繁榮。

 

根據(jù)兩點以上，我們從房產(chǎn)客戶十萬次的直播，477多萬條抖音房產(chǎn)相關(guān)視頻以及363萬余篇今日房產(chǎn)資訊中總結(jié)出房產(chǎn)的抓手，我們提出三個共建，我們希望通過內(nèi)容、陣地、數(shù)據(jù)的共建與房企共同針對性解決，強化品牌影響力，增強用戶互動，地產(chǎn)向陽、持續(xù)的力量，巨量引擎希望通過數(shù)字化技術(shù)、激發(fā)創(chuàng)造、驅(qū)動生意，實現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)增長，也希望與各位共同攜手探索數(shù)字化營銷的全新路徑，不斷激發(fā)房地產(chǎn)的新生意，最后我謹代表巨量引擎預祝本次論壇圓滿成功，也再次感謝觀點機構(gòu)20多年為房地產(chǎn)的發(fā)展作出的不斷努力，未來我們也將一起探索更多的可能。

 

謝謝大家！

主持人：謝謝鄭可先生，請您回座休息；下面我們進入每一年觀點年度論壇開幕儀式的重磅環(huán)節(jié)，有請：觀點地產(chǎn)機構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤女士，陳詩濤女士將為本次論壇致辭，同時發(fā)布2021中國房地產(chǎn)卓越100報告。

掌聲有請，陳詩濤女士！

尊敬的各位來賓：

 

下午好！

 

去年因為疫情，2020觀點年度論壇是線上舉辦，時至今日，經(jīng)歷了一年多的疫情，世界已經(jīng)發(fā)生很大的變化，而我們依然可以在羊城匯聚一堂，我想說，我們是幸運的，房地產(chǎn)這個大行業(yè)其實真的是很幸福的。

 

聚焦整個房地產(chǎn)大行業(yè)，從三道紅線到22城新規(guī)，不少人都感覺到行業(yè)在焦灼，那么，今天我們所有演講、對話及與會來賓應該都是來為這個焦灼的行業(yè)提供思想的春天雨露的！

 

觀點地產(chǎn)機構(gòu)一直主張專業(yè)至上，無論是新媒體報道還是指數(shù)研究院的行業(yè)、企業(yè)報告、數(shù)據(jù)產(chǎn)品，我們都希望憑借專業(yè)的內(nèi)容來獲得認同、獲得市場，在短期利益的再平衡下我們一直追求長期價值.

 

所以，請允許我用觀點指數(shù)研究院最新出品的《2021中國房地產(chǎn)卓越100報告》的發(fā)布來表達我對今天所有與會來賓的感謝！

 

現(xiàn)在由我正式發(fā)布《2021中國房地產(chǎn)卓越100報告》

 

觀點人一直遵循“前行路上，我們都是一個學徒”，所以，我相信我們的報告會有很多不完美之處，我希望得到在場或者看到報告的老師們的指正，因為你們的指正，我們才可以做得更好！

 

謝謝大家！并預祝2021觀點年度論壇取得圓滿成功！

主持人：謝謝陳詩濤女士為我們致辭和發(fā)布2021中國房地產(chǎn)卓越100報告。這系列報告已經(jīng)連續(xù)發(fā)布十四年，記錄了一路走來的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)與品牌，相信未來還有更多更長的路，再一次謝謝陳詩濤女士。

下面，我們繼續(xù)邀請一位地產(chǎn)行業(yè)非常熟悉的老人，他將為本次論壇致辭并作主旨演講，有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長兼秘書長朱中一先生。

朱中一先生的演講題目是：“十三五”房地產(chǎn)回顧及2021與“十四五”房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢展望，掌聲有請！

 

 朱中一先生，您的演講時間為10分鐘，謝謝！

朱中一：各位下午好！

 

很高興應邀前來參加2021觀點年度論壇。下面，我就“十三·五”房地產(chǎn)情況回顧及2021年與“十四·五”房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢展望，談些個人看法。

 

“十三·五”期間，特別是2016年年底中央經(jīng)濟工作會議后，堅持“房住不炒”定位，分類調(diào)控、因城施策，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)。如2017年至2020年的四年，全國商品房銷售面積均在17億㎡上下。

 

2020年，中國房地產(chǎn)業(yè)不僅戰(zhàn)勝了前所未有的新冠肺炎疫情的影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售額還分別同比增長7%、2.6%和8.7%，達到了14.14萬億元、17.61億㎡、17.36萬億元，創(chuàng)造了歷史新高。

 

“十三·五”期間，全國累計改造開工城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房2300多萬套，幫助5000多萬居民出棚進樓；去年還新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造4.03萬個，惠及居民736萬戶；為經(jīng)濟發(fā)展和民生改善做出了貢獻。

 

2021年，作為“十四·五”的開局之年，開啟了新發(fā)展格局的新征程，發(fā)展中也會遇到不少新問題。2021年乃至“十四·五”期間，房地產(chǎn)發(fā)展仍有不少機遇，主要是下面三個方面，但有些情況也發(fā)生了變化。

（一）城鎮(zhèn)化持續(xù)推進對住房的需求。我國2019年底的常住人口城鎮(zhèn)化率為60.6％，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.4％，國家計劃到2025年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65％。

 

城鎮(zhèn)化對住房的需求主要體現(xiàn)出三方面：一是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口需求。二是常住人口在解決了戶籍后對住房的新需求。三是城市居民遷移帶來的需求。

 

城鎮(zhèn)化率增速放緩減少了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的需求，但戶籍制度改革提升了戶籍城鎮(zhèn)化率，一些城市人才引進計劃自然也增加了人口流入型城市居民對住房的需求。這方面，城市間差異比較大，也是近幾年不同城市房地產(chǎn)市場分化的主要原因。

 

就全國而言，城鎮(zhèn)化的推進仍是住房市場的重要部分。長三角、珠三角、京津冀、成渝和長江中游等城市群、都市圈尤其值得關(guān)注。一些有產(chǎn)業(yè)特色和發(fā)展?jié)摿?、交通便捷、有文旅等資源優(yōu)勢的縣城或特色鎮(zhèn)，也值得關(guān)注。

（二）城鎮(zhèn)原居民的改善性需求和新成家立業(yè)青年人等的需求。

過去十幾年居民儲蓄余額持續(xù)增長，近兩年每年增長近10萬億元，2020年底為92.6萬億元。一些居民增加了購房意愿。根據(jù)去年一些熱銷城市的統(tǒng)計，90-120㎡房型的成交量占總量的近一半。改善性需求，一部分靠新房增量，一部分靠二手房交易?，F(xiàn)在不少熱點城市的二手房交易量已大于新房交易量,一部分靠存量的改造提升。

 

與前幾年推進的大拆大建式的棚戶區(qū)改造不同，老舊小區(qū)改造中對新房需求的比例較少，但惠及居民多。對老舊小區(qū)的改造，政府計劃今年再開工改造5.3萬個，力爭到“十四·五”期末基本完成2000年前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。“十四·五”以后，還會有其他的老舊小區(qū)陸續(xù)進行改造。我們希望房企要關(guān)心這一業(yè)務，對原由開發(fā)公司開發(fā)建設的小區(qū)，尤其要主動參與，或者組建專業(yè)的公司，承攬這方面業(yè)務。

（三）隨著政府和百姓對社區(qū)管理、物業(yè)管理、物業(yè)服務的重視，物業(yè)服務業(yè)將有較大發(fā)展。

 

為順應相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活的需求，與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)態(tài)，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等，也仍有較大發(fā)展機遇。房企在進入這些領(lǐng)域時，要注意將存量改造提升和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來。

 

骨干企業(yè)還可利用品牌、規(guī)模、團隊優(yōu)勢，探索輕資產(chǎn)經(jīng)營模式。為應對我國人口的快速老齡化，房企在開發(fā)建設新小區(qū)中，或在參與老舊小區(qū)改造中，要執(zhí)行好相關(guān)的標準和規(guī)定，配套建設相應的養(yǎng)老設施。
   

從市場的需求看，上述三部分的累計規(guī)模仍然是很大的。

在住房制度和市場調(diào)控方面，要繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，堅持因地制宜、多策并舉，夯實城市政府主體責任，穩(wěn)定地價、房價和預期。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善住房的市場體系和保障體系。

 

要解決的問題主要有三個方面：一是培育和發(fā)展住房租賃市場，二是有效增加保障性住房供給，三是大城市中困難群體和新市民等的住房問題。“十四·五”規(guī)劃和今年的政府工作報告在這三方面都提出了具體的政策措施。

 

在調(diào)控機制方面，更強調(diào)了健全聯(lián)動機制、完善制度配套、實施精準調(diào)控。這在新華社記者今年1月6日采訪住建部部長王蒙徽時有具體報導。如：建立住房和土地聯(lián)動機制，加強房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。健全部省市聯(lián)動管控機制，加強對重點城市的指導與精準調(diào)控。建立市場的監(jiān)測預警和評價考核機制，完善市場的監(jiān)管與輿論引導機制，開展整治房地產(chǎn)秩序?qū)ｍ椥袆?，維護群眾合法權(quán)益。

 

本人相信，隨著上述政策措施的不斷完善與落實，百姓的住房問題一定能夠解決好，市場也能繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年的宏觀環(huán)境好于去年。由于去年的基數(shù)是前低后高，今年的同比增長將前高后低。城市間、地區(qū)間的分化和企業(yè)的優(yōu)勝劣汰繼續(xù)，骨干企業(yè)維持規(guī)模排名的訴求依然強烈。希望房企能順應政策環(huán)境、市場環(huán)境，精準分析市場。關(guān)注深耕目標城市和區(qū)域的“十四·五”發(fā)展規(guī)劃及其住房發(fā)展規(guī)劃。通過大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等，加強對客戶需求的調(diào)研，努力實現(xiàn)供給與需求的平衡。

 

去年以來，有關(guān)部門出臺房地產(chǎn)企業(yè)負債水平和銀行房貸比重的具體要求，對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也將常態(tài)化。房地產(chǎn)企業(yè)應當以“三道紅線”倒逼企業(yè)增長方式從財務杠桿驅(qū)動的規(guī)模擴張型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。拓寬融資渠道和合作模式，控制拿地節(jié)奏，加快銷售回款，增加現(xiàn)金流，降低“三道紅線”相關(guān)指標，將負債率降到安全線內(nèi)。

 

要加強企業(yè)經(jīng)營管理，夯實企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，構(gòu)建完善綠色產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈體系，推進數(shù)字技術(shù)在建造、營銷、家居、服務等方面的應用，提升產(chǎn)品質(zhì)量、服務質(zhì)量和企業(yè)信譽，切實把企業(yè)做好做強做優(yōu)，為行業(yè)的健康發(fā)展和百姓的安居宜居做出貢獻！

主持人：謝謝，讓我們再一次用掌聲感謝朱中一先生，許多年來，他一直為中國房地產(chǎn)的長遠健康發(fā)展奔走和努力。請您回座，稍事休息。

下面，我們將正式進入本次論壇第一環(huán)節(jié)的議程。

全球經(jīng)濟充滿不確定性，中國經(jīng)濟一枝獨秀，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了不俗的成績。地產(chǎn)向陽，房地產(chǎn)企業(yè)必須學會擁抱大趨勢，建立起新常態(tài)下的發(fā)展格局。

尊敬的各位來賓，今天下午第一環(huán)節(jié)主題是：宏觀篇：全球、經(jīng)濟與地產(chǎn)。

本環(huán)節(jié)首先展開的是主旨演講，我們很榮幸的邀請到：國家統(tǒng)計局原局長、陽光保險集團首席經(jīng)濟學家邱曉華先生。邱曉華先生的演講題目是：中國經(jīng)濟：雙循環(huán)與房地產(chǎn)。

掌聲有請邱曉華先生！

邱曉華先生，您的演講時間為25分鐘，有請！

邱曉華：各位來賓，大家下午好！

非常榮幸再次應觀點陳詩濤女士的邀請來和大家交流匯報一下對當下中國經(jīng)濟一些問題的認識和看法，給我的時間是25分鐘，我覺得是很有限的時間，PPT就不照著說了，我最主要講幾個觀點，因為25分鐘時間確實很緊。

首先談一談剛才結(jié)束的兩會。

這次會議是我們國家在順利的度過2020年這樣艱難的一年后舉行的一次關(guān)乎中國未來走向的一次重要會議，這次會議我想幾個關(guān)鍵詞還是值得我們?nèi)ニ伎肌?/p>

第一是《“十四五”規(guī)劃和2035年的遠景目標綱要》，透過這篇6萬多字的長篇綱要，我想我們能夠從其中感覺到哪些是需要關(guān)心的。首先關(guān)注的第一句話就是立足發(fā)展新階段，換句話說從今天開始中國的發(fā)展已經(jīng)進入到一個新的階段，整個階段更多是以所謂的經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展為主要追求的社會主義現(xiàn)代化建設的新階段，以滿足人民對美好生活愿望的這樣一種新的需求的新階段。

所以，在完成了“第一個百年目標”之后我們面對的就是去完成“第二個百年目標”，而“第二個百年目標”建立在一個核心的詞上，就是所謂的“新階段、新起點”。從2021年開始我們國家已經(jīng)轉(zhuǎn)到一個新的階段了，和以往的階段要說一點告別和再見的話了。

第二句關(guān)鍵詞叫貫徹發(fā)展新理念。大家知道，發(fā)展新理念是十八大以后習主席提出來的，就是“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”這樣一個新的發(fā)展理念。

在最近一段時期里面，其實新的發(fā)展理念又注入了一些新的元素，大家也許注意到了，那就是“安全”。

 

國家把走向新階段的現(xiàn)代化建設征程加了“安全”兩個字，也就是在發(fā)展的過程中要把“發(fā)展”與“安全”的關(guān)系協(xié)調(diào)好，所以如何準確的貫徹、全面的貫徹發(fā)展新理念是“十四五”開啟之后的重要現(xiàn)代化建設征程上面最需要去實踐的，就是把這個理念變成行動的東西，“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”再加上“安全”，可能就是我們每一個企業(yè)家、每一個個人把自己的命運和國家的命運結(jié)合在一起的時候需要去思考的幾個關(guān)鍵的要點。

第三個關(guān)鍵詞叫構(gòu)建發(fā)展新格局。大家要清楚，就是雙循環(huán)，以國內(nèi)循環(huán)為主要基點，國內(nèi)國際循環(huán)相互促進的這樣一個發(fā)展新格局。

這樣一個關(guān)鍵詞提來來，也就意味著“十四五”之后的中國經(jīng)濟一方面需要更多的把發(fā)展的基點或者說戰(zhàn)略基點放在擴大內(nèi)需上面來，要把中國大市場的優(yōu)勢、潛力發(fā)揮出來，這是我們面對外部比較比較復雜、外在的壓力比較大的新形勢下面提出來的一個新的要求。

同樣也是四十多年改革開放之后中國至今感覺發(fā)展的成果還沒有完全做到惠及絕大多數(shù)人的一個末點或者是一個薄弱環(huán)節(jié)，那是因為廣大的農(nóng)村人口，還有相當一部分中西部地區(qū)的人口他們的生活水準還遠遠沒有跟上國家四十多年快速發(fā)展的節(jié)奏。

因此，在未來要把這部分人的需求怎么更好的滿足，要讓他們也跟國家的進步相一致、相同的走向。

換句話說，就是要在第一個百年目標結(jié)果絕對貧困之后，在第二個百年目標要把實現(xiàn)共同富裕實現(xiàn)，只有讓人民群眾有更多的收入，有更高的財產(chǎn)，有更高的購買能力，他們才能發(fā)揮中自己的潛能，才能夠?qū)崿F(xiàn)自己美好生活的需要，沒有足夠的收入，沒有足夠的財富，沒有足夠的保障環(huán)境和條件談不上美好生活的實現(xiàn)。

所以擴大內(nèi)需從國內(nèi)角度來說就是著眼于解決長期以來我們發(fā)展不平衡、不充分的國內(nèi)實際狀況而言的。所以構(gòu)建發(fā)展新格局戰(zhàn)略基點是擴大內(nèi)需，把有效投資的潛力進一步釋放出來，當然雙循環(huán)并不只是關(guān)起門來搞擴大內(nèi)需，我們要看到有4億多人已經(jīng)進入了中等收入階層，這部分人的生活水準的提升和滿足既要國內(nèi)市場，也要靠國際市場。

因此雙循環(huán)它是在國外開放的同時來開發(fā)、開拓國內(nèi)市場，這是一方面，這是對相對富裕的4億多人來說我們也要通過與世界市場的進一步的密切來滿足他們對更高水準的商品，更高服務項目的需要。

同樣，大家知道中國發(fā)展的短板除了科技領(lǐng)域之外，我們在最基本的原材料、能源方面也還存在著供給的瓶頸，因此雙循環(huán)要在開放中來進行，也就是我們要通過國內(nèi)市場的開拓來打通國內(nèi)市場與國際市場之間的更緊密的聯(lián)系，進口更多的東西來促進國內(nèi)的發(fā)展。

過去我們是要出口更多的東西來促進國家的發(fā)展，未來是要進口更多的東西來促進國家的發(fā)展，這就需要進一步的來協(xié)調(diào)好兩大市場、兩種資源的關(guān)系。

所以，構(gòu)建發(fā)展新格局意味著今后的中國經(jīng)濟一方面戰(zhàn)略基點是擴大內(nèi)需，而另一方面打開更大的國門與世界保持更密切的聯(lián)系同樣是基本的國策，不會放棄。

這就是我們看到的“十四五”中間很重要的幾句話，當然還有一句話不能不引起我們的注意，就是要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，不管站在立足于新的起點、新的階段還是貫徹新的理念，還是構(gòu)建新的格局，歸根結(jié)底是要實現(xiàn)經(jīng)濟社會的高質(zhì)量發(fā)展，這是兩會中間幾個主要的關(guān)鍵詞。

當然從發(fā)展指標體系來說還有五個關(guān)鍵點：

1、經(jīng)濟發(fā)展；

2、創(chuàng)新驅(qū)動；

3、綠色環(huán)保；

4、民生福祉；

5、安全保障。

其實大家看看這五個緯度，就是整個“十四五”和2035年中間提出的五個緯度（發(fā)展、創(chuàng)新、綠色、民生、安全），這五個緯度概括了未來十五年中國經(jīng)濟社會發(fā)展最主要的方面。

而其中我想第一個經(jīng)濟發(fā)展不言而喻，我們前面講了，是在新的階段要實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展，所以“十四五”沒有把速度放在規(guī)劃里面來，但是它又隱含著必要的速度。

“十四五”只提了要把經(jīng)濟保持在合理的區(qū)間，要根據(jù)每年的情況視情提出年度的增長目標，不像過去“十三五”提了6%—6.5%，“十四五”就沒提了，大家沒提并不是不需要，而是它在很多方面都隱含著，尤其在2035年的遠景目標里面明確提出我們要建成中等發(fā)達的國家，明確提出人均的國內(nèi)生產(chǎn)總值要翻一番，所以其實背后也有速度的要求，只是沒有像以往五年那樣。

這主要是考慮到“十四五”是建立在2020年這樣一個很不正常、也很不平凡的一年的基礎(chǔ)上面。去年2.3%的經(jīng)濟增長，你說經(jīng)濟國家提6%以上？沒辦法提具體的指標，它只能提這樣一個籠統(tǒng)的概念。今年假定實現(xiàn)了8%以上，那明年提多少？肯定不能提明年比8%高，明年可能會提6%或者5.5%，這都有可能。

所以，這都是基于這一兩年中國經(jīng)濟和國際環(huán)境很不正常，所以它沒辦法確定一個正確的指標，而是留待每一年來確定。關(guān)鍵我們要理解五個緯度里面的另外三個。

第一個就是創(chuàng)新驅(qū)動，整個國家未來創(chuàng)新驅(qū)動，包括科技創(chuàng)新、體制機制的創(chuàng)新、商業(yè)模式的創(chuàng)新，理念觀念的創(chuàng)新都是極為重要的元素。

我們在未來要把這個作為推動中國發(fā)展的最重要的動力來培養(yǎng)和釋放，創(chuàng)新驅(qū)動作為最重要的動力，而不是靠簡單的消耗，因此要實行新型舉國體制來突破在創(chuàng)新領(lǐng)域里面存在的各種短板，包括科學技術(shù)里面的、體制機制的，包括整個國家運行中的一些所謂的現(xiàn)代化經(jīng)濟體系中的一些短板。

 

第二個最重要的就是綠色發(fā)展，也就是綠色環(huán)保這樣一個緯度。在整個國家約束性指標八個中間，有五個是跟綠色環(huán)保有關(guān)的，因此綠色經(jīng)濟在未來是一塊很大的蛋糕，從各方面的情況來看，至少是一個百萬億級的蛋糕，是亟待去開發(fā)和把它變?yōu)楝F(xiàn)實的一個最重要的發(fā)展領(lǐng)域。

企業(yè)家們一定要關(guān)注，怎么在綠色生活、綠色生產(chǎn)兩條線上去把握住國家發(fā)展的前景的方向，因為中國已經(jīng)向世界承諾，2030碳達標、2060年碳中和，這兩個重要的指標將成為今后中國經(jīng)濟發(fā)展中很重要的一個前提條件，也是一個約束條件。所以資源的節(jié)約、環(huán)境的保護、綠色食品、綠色能源、綠色技術(shù)這一系列新的領(lǐng)域?qū)?gòu)成未來國家產(chǎn)業(yè)體系和經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型的很重要的方面，大家要抱以更多的關(guān)注度。

第三個關(guān)鍵點那就是民生福祉。在20個主要指標中間有7個涉及到民生領(lǐng)域，因為前面我講了，共同富裕，滿足人民對美好生活的追求構(gòu)成了我們國家建設現(xiàn)代化國家目標的最重要的出發(fā)點和歸宿，所以未來圍繞著民生領(lǐng)域里面的基礎(chǔ)設施建設，保障制度建設以及與此相關(guān)的就業(yè)等，和民生息息相關(guān)的關(guān)鍵指標怎么保障和落實，都成為今后發(fā)展的重點。

所以我想“十四五”或者兩會，大家把這些關(guān)鍵詞記住了大致就把握住了未來我們國家前進的方向，也抓住了今后我們工作的重點，當然這是兩會。還有一個重點就是香港選舉法的完善，主要強調(diào)了把國家“港人治港”這一條完善為“愛國者治港”，這是最重要的一個調(diào)整，現(xiàn)在社會方方面面，尤其海內(nèi)外都在為這一點展開討論。

但是不管怎么樣，我個覺得國家把“愛國者”作為一個標準是理所當然的，任何國家都如此。你說一個領(lǐng)導人不愛地方，不愛這個國家就當不上領(lǐng)導人，這本來是沒有歧異，沒有爭議的事情，但是由于這些年來各方面的誤導和誤解，使得最原始、最樸實的一個要求成為了一個苛刻的要求，其實是不對的，這是我想和大家匯報的第一個。

第二個談談2021。

今年的中國經(jīng)濟會怎么樣？我想三個緯度：

第1是政治年，因此中國經(jīng)濟社會發(fā)展的每一步都會與政治息息相關(guān)，而這個政治是什么？就是中國共產(chǎn)黨成立一百周年。所以圍繞著迎接黨的一百周年，圍繞著為一百周年獻禮，怎么更好的發(fā)展經(jīng)濟，更好的保持社會的和諧，所有的政策都是基于這一點而展開的。

因此在政治年份我們沒有理由對中國經(jīng)濟的前景過于悲觀，因為中國是一個最講政治的一個國度，只要有這樣一個明確的政治目標，各項經(jīng)濟工作只會向好，不會向壞，這是第一點——政治年。

第2又是一個復雜年。大家知道2021年中國發(fā)展的環(huán)境還是很復雜、很困難的。說起復雜是因為困擾我們的新冠肺炎疫情陰影還沒有消除，盡管我們看到了疫苗帶來了光明，但是這個詭異的病毒時刻在困擾著世界，也在困擾著我們。所以疫情很有可能會成為干擾2021年的一個因素。

說起復雜，外部環(huán)境，中美關(guān)系，中國與西方國家的關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，而最重要的變化就是他們對對一個正在快速進步的中國如何去看待，能不能接受，對中國所采取的一系列治國理政的政策能不能理解，這成為中國在今年乃至今后發(fā)展中遭遇的一個不確定性的因素。

中美關(guān)系是這中間重中之重的重中之重，特朗普把中國擠到了墻角，但是我們站穩(wěn)了腳跟，沒有趴下。特朗普由于新冠疫情被擠到了臺下，拜登上了臺，本來我們是認為拜登總比特朗普要更好一點，表面看也確實會更好一點，大家知道除夕兩國領(lǐng)導人通話，這不是隨意的，這是拜登特意選擇的，向中國表達一種友好，表達一種祝福，知道春節(jié)在中國人眼中非常重要。

但是在行動上大家看到的是拜登上臺之后并沒有完全改變特朗普所做的一切，所以中美關(guān)系依然是中國未來最不確定的發(fā)展進程中的一個因素，這是第2點。

第3點規(guī)劃的起步之年。今年是“十四五”規(guī)劃起步之年，開好局、起好步理所當然，也成為政府的訴求和社會的期待。

因此綜合上述三點，2021年的中國經(jīng)濟總體上是有利的大于不利的，目前來看這三條至少兩條是有利的，一條不利的，但是2比1大，所以今年中國經(jīng)濟一季度會超乎尋常的高增長，因為去年是下降6.8%，今年一季度大概是18—19%，二季度會逐步向10%左右的區(qū)間回落，三季度會逐步的向8%左右區(qū)間回落，四季度會逐步向6%左右區(qū)間回落，全年可能是8—9%之間，這是假定按照常態(tài)運行的結(jié)果，今年中國經(jīng)濟比去年2.3%的增長要快2倍是完全有可能的。

但是不要因為8%—9%的高增長就認為中國再次進入了高速增長的軌道，錯了，因為這是建立在去年2.3%的基礎(chǔ)上，平均下來也就是5%—6%新常態(tài)下中國經(jīng)濟的增長區(qū)間，所以只是回到了正常增長的區(qū)間，明年估計也就再次回到5%—6%之間運行的軌道，這是中國經(jīng)濟的2021年。

說地產(chǎn)之前，我覺得2021年還要提醒一句話，叫做“警惕結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹”，是2021年我們在經(jīng)濟工作中要注意的一點。除了疫情、中美，我覺得在經(jīng)濟體系里面要注意一下通貨膨脹，因為從去年下半年以來已經(jīng)看到了結(jié)構(gòu)性通脹在逐步顯現(xiàn)的苗頭。

第一是重要的原材料價格大幅度的上漲；第二是去年一度處于低位的能源產(chǎn)品的價格也在大幅度的上漲，所以上游產(chǎn)品漲價給企業(yè)，給政策都帶來了壓力，這是我們要注意的一個方面。

而另一個方面食品類的價格，固然有豬肉價格會相對平緩，但是食品類中間的糧食價格需要格外的關(guān)注，這就是我想補充的2021年還是要把結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹作為一個因素，因為它會影響到政策的改變，也會影響到人們經(jīng)濟行為預期的改變。

目前來看全球膨脹預期，先進國家紛紛在出臺加息的政策，這就是一個信號，我們要注意。

最后回到房地產(chǎn)，房地產(chǎn)去年新冠疫情方面其實出現(xiàn)了一股暖流，盡管一度受影響，但是后面出現(xiàn)了一股暖流，那就是一線城市都表現(xiàn)出比較活躍的趨勢。這個趨勢會不會延續(xù)？目前來看很難延續(xù)，因為針對這股暖流一線城市采取了很多調(diào)控的措施，針對這股暖流國家又再次收緊了有關(guān)房地產(chǎn)的一些政策，就是三條紅線+資金集中管理，這兩條應該說從資金的源頭上面對地產(chǎn)市場帶來了極為嚴峻的一個約束，這是我們要看到的。

但是我想和大家說的，盡管如此，當我們前面說到構(gòu)建發(fā)展新格局，當我們說到建設社會主義現(xiàn)代化新征程的時候，我們不能不看到房地產(chǎn)市場依然是中國經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的一個重要的支撐點。

雖然我們現(xiàn)在不能說它是支柱產(chǎn)業(yè)，因為過去是說過的，但現(xiàn)在我們不能這么說，但是我想它還是一個重要的發(fā)展領(lǐng)域。一方面城市化進程還在路上，必然催生大量的剛性的住宅需求。另一方面老百姓在經(jīng)歷了新冠疫情的考驗之后，越來越感受到?jīng)]有一套自己的房子，健康安全得不到保證。

因此近期我們看到了對住房的需求其實是在逐步的釋放，所以從國家層面來看，它反對的是大起大落，追求的是平穩(wěn)增長，所以從這一點來看我認為2021年的房地產(chǎn)市場增長的韌性還是十足，估計還是在各個產(chǎn)業(yè)板塊里面依然還是保持一個相對穩(wěn)定增長的板塊。至于國家的政策，我想請大家更多關(guān)注兩點：

第1點是城市舊房、老房的改造政策。國家已經(jīng)把過去的經(jīng)濟適用房、保障房統(tǒng)統(tǒng)歸到這個領(lǐng)域里面來了，因此將近20萬個小區(qū)的改造，這個領(lǐng)域應當說是投資者應當去抓住的一個機會，這是第一個政策。

第2個是國家提出租賃房建設。租賃房建設我覺得更多還是要著眼于怎么更便捷、怎么更容易讓消費者接受，因此它需要有一套租賃房市場制度等相關(guān)環(huán)境的建設。

不管怎么說，今后的房地產(chǎn)第一要跟著人來跑，有人氣的地方大家可以大膽放心的去投資。第二要跟著經(jīng)濟的景氣來跑，沒有景氣度的地方大家千萬不要去投資，千萬不要去那里買房，經(jīng)濟的景氣決定這個地方的財政，也決定這個地方的就業(yè)，所以景氣度高低是房地產(chǎn)市場能不能有前景的又一個因素。第三要根據(jù)宜租宜居宜住的生態(tài)環(huán)境來跑，那些環(huán)境不好，生態(tài)不好，不宜居的地方請大家小心，因為未來中國的房地產(chǎn)市場第一是相對平穩(wěn)的市場，第二是差異化的市場，因此差異化就表現(xiàn)在人氣、景氣度和生態(tài)三個要素。

借此機會，也祝愿大家在2021年取得更好的發(fā)展，謝謝大家！

主持人：謝謝邱曉華先生為我們帶來的精彩演講，請您留步，臺上就座，參加下面的觀點鏗鏘行環(huán)節(jié)。

一場疫情改變了世界，改變了中國，也改變了各行各業(yè)的發(fā)展軌跡。過去一年，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)受住了考驗，在危機中謀得了發(fā)展。新的一年有新的問題，房地產(chǎn)如何應對后疫情時代的挑戰(zhàn)？

尊敬的各位來賓，本次觀點鏗鏘行的主題是：后疫情時代的房地產(chǎn)

接下來有請主持嘉賓：

世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉 先生；

掌聲有請。

我們繼續(xù)請出參與討論的嘉賓上臺就坐，有請：

國家統(tǒng)計局原局長、陽光保險集團首席經(jīng)濟學家 邱曉華 先生；

陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團執(zhí)行副總裁、全球合伙人 吳建斌 先生；

福信集團董事長/總裁、大唐地產(chǎn)董事長 吳迪 先生；

謝謝，下面正式進入觀點鏗鏘行主題討論，請黎振偉先生為我們開啟對話，本次討論時間是40分鐘。

黎振偉：我們這場對話叫鏗鏘環(huán)節(jié)，鏗鏘肯定要有點深度跟高度，歡迎我們幾位嘉賓。

我們這幾位嘉賓上面都有介紹，他們是資深的學者，從事政府長期研究的，也有教授型的、博士型的企業(yè)，也有做科技的，我就不一一介紹了，我們的邱局長、吳總，還有中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明，本來是我們兩個聯(lián)合來當主持的，現(xiàn)在就不用了，我們來主持。

這次給我們?nèi)齻€話題，這個話題其實對我們傳統(tǒng)的房企跟行業(yè)應該說是比較嚴峻的，也是必須要面對的，疫情后究竟怎么發(fā)展，但是我也經(jīng)過房地產(chǎn)的33年，我發(fā)現(xiàn)很有趣的現(xiàn)象，我們每年的觀點論壇都在談難、不容易、挑戰(zhàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)越挑戰(zhàn)我們行業(yè)越做越大，我們的企業(yè)被淘汰的不多，反而晉級的企業(yè)越來越多，千億的越來越多，數(shù)千億的也越來越多了。

剛才我們邱局長一上臺談到了三個“新”，新階段、新起點、新格局，馬上帶來的是新機遇跟新挑戰(zhàn)。

在新的格局年，我們還會像過去這么幸運嗎？我們的發(fā)展究竟要不要改變呢？我們的企業(yè)是否要有所調(diào)整呢？我們第一個話題就是關(guān)于“十四五”的規(guī)劃與地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的思考。剛才邱局長已經(jīng)講了很多了，我們先讓三位開發(fā)商代表講他們的觀點，然后邱局長看看他們的觀點是否正確，如有不同可以歸納一下。

先請第一位陽光的吳總說一下，吳總也是經(jīng)濟學家，也是財務專家，您經(jīng)歷了幾個大的企業(yè)，也經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)很多的過程，您怎么看我們今天的三個“新”，怎么看我們的機遇，同時還有一個問題我們企業(yè)要轉(zhuǎn)型嗎？

吳建斌：

 

下午好！

房地產(chǎn)我認為是這樣的，因為經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)的全過程，從原來這種野蠻增長，其實從過去這么多年來，特別是近5、6年以來其實房地產(chǎn)都在不斷轉(zhuǎn)型，很多公司對公司負債率的管理也在持續(xù)加強，也重視起來，去年推出三道紅線之后是一個分水嶺，這是倒逼我們行業(yè)在進步，倒逼我們房企不得不做的就是要把自己的負債率降下來。

但是怎么樣降負債率呢？其實就是兩頭，一個分子、一個分母。分子做什么呢？就是怎么樣提高你的盈利能力，增加你的現(xiàn)金流，特別是凈利潤的現(xiàn)金流。分子怎么做呢？也是兩點，一方面就是怎么樣加快施工、加快結(jié)算，加快銷售，然后正常的經(jīng)過結(jié)轉(zhuǎn)利潤變成公司的權(quán)利，分母就做到了。

另外一方面就是在做分母上做股權(quán)融資，有些做股本金融資，有些做合作方面的擴大股本，就是兩頭在做，這樣的話就會把負債率降下來。

說實在的，我們在野蠻成長階段整體國內(nèi)房地產(chǎn)公司，所有公司的負債率相對于國際上的這些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)來講都是比較高，相對于香港幾大房地產(chǎn)公司來講負債率都是比較高。

三道紅線就是倒逼中國房地產(chǎn)市場從野蠻增長變成高質(zhì)量增長的分水嶺，如果房企不僥幸，用三年的時間就會變成一個優(yōu)秀的企業(yè)，如果我們房地產(chǎn)公司全部變成一個優(yōu)秀的企業(yè)，中國房地產(chǎn)市場或者這個行業(yè)就是一個健康的行業(yè)，這個行業(yè)對國家金融體系的穩(wěn)定就非常重要，所以我就是這么一個核心關(guān)系，核心點就是分水嶺，我們房企應該順勢而為，把自己的負債率降下來，這樣才可以高質(zhì)量的發(fā)展。

黎振偉：吳總的觀點是要降負債率，他從財務官的角度來看是這樣的。

大唐的吳總呢，我看到您的發(fā)言里面，你談到了房地產(chǎn)企業(yè)不是越大越好，而是要做到像制造業(yè)一樣，做到那么精細，您的觀點跟大家說一下，新的格局下房地產(chǎn)企業(yè)應該怎么做？

吳迪：謝謝主持人，剛剛聽到邱局長高屋建瓴對整個中國特別清晰的分析，包括對地產(chǎn)的分析，也聽到我的本家陽光的吳總談到的降杠桿，吳總談到的降杠桿主要是財務杠桿。

作為地產(chǎn)來講財務杠桿是最重要的一部分，但是同時我們作為地產(chǎn)的同仁也都了解，既要致力于降低財務杠桿，加強自由資金的回報率和EVA，也需要掌握開發(fā)杠桿，從開發(fā)杠桿的角度講可能是我們在新階段、新時期特別要去致力的一部分，這也是剛才談到向制造業(yè)學習、實現(xiàn)精細化管理。

我想無論哪一個企業(yè)，我們都需要從財務指標來引出我們運營指標的努力方向和關(guān)鍵點。精細化管理無論是地產(chǎn)企業(yè)還是制造業(yè)都需要去不斷練內(nèi)功的部分，只有通過精細化的管理，開發(fā)杠桿，不斷的去強化才有可能降低我們的財務杠桿，才有可能使一個企業(yè)比較健康，又能比較持續(xù)的發(fā)展。所以我們是本著一個能夠在合理的財務杠桿的情況下盡量強化開發(fā)杠桿，當然后續(xù)我還會再談到我們希望加強一些合作。

總之經(jīng)營企業(yè)就需要不斷讓它持續(xù)發(fā)展，讓企業(yè)持續(xù)發(fā)展總是要有一條路，做大不是目的，做強是目的，但是做大可能是其中的一段時間的階段性目標，既要有這個階段性目標，也要有核心性的目標，無論做多大你都需要做強的內(nèi)核，因此內(nèi)功，無論是戰(zhàn)略、機制、文化、運營，這都需要我們?nèi)ゼ訌姟?/p>

所謂精細化不僅僅是生產(chǎn)過程的精細，是整個經(jīng)營管理的精細化，希望這方面有機會跟各位請教、交流。謝謝！

黎振偉：謝謝，您談到的向制造業(yè)學習，我非常佩服，因為我是從汽車行業(yè)過來的，但實際上當我今天對比的話我們很難向制造業(yè)學習，因為我們的盈利高，制造業(yè)盈利比較低，忍受這么低的盈利率是很難的，確實是很敬佩。

 

下一位是劉總，劉總是我們行業(yè)里面比較早轉(zhuǎn)型或者是比較早創(chuàng)新的，沒有做傳統(tǒng)地產(chǎn)的，從你的角度來看您之前走的路窄門走對沒有，是繼續(xù)走還是如何更好的走？

劉愛明：謝謝，我們剛才邱局長也說三個“新”，新階段、新理念、新格局。

大概念來說，我們原來過去幾十年，大家想到這個時代很容易用一個，就是改革開放、高速發(fā)展，未來這個時代大家能想到的就是科技。

現(xiàn)在全球都在談，中美的關(guān)系逼著中國更快的搞，實際上也到了這個階段，科技更快的發(fā)展，科技創(chuàng)新，今天百度二次在香港上市，定位是AI公司，人工智能公司，它原來是做搜索引擎的，現(xiàn)在做人工智能，這就是時代的變化。

地產(chǎn)肯定是跟著時代走的，地產(chǎn)跟科技是分不開的。原來這個行業(yè)這兩個是分開的，就是地產(chǎn)界是一幫人，科技界是另外一幫人，這兩幫人沒什么交集，孫宏斌當年試圖交集一下，沒交集成，后來貝殼出來了，最近還有恒大汽車，一輛汽車沒賣就是幾千億的市值，這就是科技時代。

科技和地產(chǎn)現(xiàn)在不得不放在一起談了，原來是分開的，現(xiàn)在不得不把它放在一起談。怎么談呢？我覺得無非兩個方面，一個叫地產(chǎn)科技，一個叫科技地產(chǎn)，就是這兩個糾纏在一起。

我覺得地產(chǎn)科技，比如說剛才說的貝殼，它是地產(chǎn)科技。其實這個實際上要轉(zhuǎn)型，新階段也好、新理念也好、新格局也好，這個肯定是一個比較現(xiàn)實的方向，因為房地產(chǎn)行業(yè)未來不管怎么樣還是十幾萬億，甚至二十、三十萬億的市場，這么大的市場基數(shù)把它跟科技結(jié)合起來，貝殼上市大家也看到了巨大的潛力，所以它才能給這么高的一個估值。

但是地產(chǎn)科技這一塊我大概分類科技有幾個方向，一個是各個地產(chǎn)大佬說我去投一些科技企業(yè)，我去投資，這個可能是一個方向，我我聽到失敗的更多。咱們這個論壇上有一個陳總地產(chǎn)科技做的很成功，科技地產(chǎn)也做的很成功，以后可以請他來分享，就是來做投資。

第二個是基于自身業(yè)務去發(fā)展，因為在貝殼之后，易居跟阿里也試圖跟他競爭，萬科說把采購平臺做大，以后去上市，甚至像中海這樣的是不是在地產(chǎn)科技自己要培育這么一個板塊，這個是跟自身的業(yè)務相結(jié)合起來的。

當然還有一個方向，我原來做過開發(fā)商，現(xiàn)在主要是做跟科技相關(guān)的，其實我覺得還有一個點，應該是要大搞的，就是我們搞房地產(chǎn)這么多年，我覺得一直有一個事情很遺憾，就是我們的房子數(shù)量是多的，但是不好用或者用的不舒服，坦白說是這樣的。

原因我覺得至少有一個，就是我們房子科技含量不夠，大家不要把房子的科技想象的多么高大上，其實你家的水龍頭也有科技，為什么現(xiàn)在水龍頭用那么多進口的，難道國產(chǎn)不行嗎，這里面就有大量的東西需要提高的，我們自身搞房地產(chǎn)的不能只管蓋房子，不管客戶用的滿意程度，我覺得客戶用的滿意程度，住在房子里面住的舒服這是本質(zhì)，所以那個水龍頭能不能不出問題，電梯能不出問題，我們這么大的開發(fā)量，我們國產(chǎn)的電梯品牌大家說不出幾個，這個比較遺憾，這個都是跟科技相關(guān)的，地產(chǎn)科技這一塊是比較大的問題，你要結(jié)合你自己的業(yè)務。

我上次跟陽光城聊，陽光城跟清華合作做了很多這方面的東西，智能環(huán)保也好，綠色應用也好，這是一個非常好的方向，這是房地產(chǎn)出不出于轉(zhuǎn)型都要做的事情，你不出于轉(zhuǎn)型，出于自身的業(yè)務也要做的，所以地產(chǎn)科技是一類。

還有一類是科技地產(chǎn)，我還是做地產(chǎn)，但是我的客戶不是賣房的人，我的客戶是科技企業(yè)，也就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能大家很熱衷，我就不展開講了，這是比較大的話題。

未來來說有兩點比較重要，第一個是運營，住宅也有一點點概念，現(xiàn)在住宅的概念我們等同于物業(yè)管理，但是產(chǎn)業(yè)園它的核心還是產(chǎn)業(yè)運營，就是服務這些科技企業(yè)，你有能力服務科技企業(yè)嗎，如果沒有產(chǎn)業(yè)園你可能做不好。

第二個就是實際上它確實跟我們原來做的住宅差別非常大，坦白說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沒有那么高的利潤，沒有那么高的周轉(zhuǎn)，并且不是以銷售為主，這就造成這個行業(yè)有一點點變味，變得利潤水平?jīng)]那么高，周轉(zhuǎn)沒那么快，那跟住宅所有指標都比不了。

所以在這個行業(yè)里面做，我的體會，諸位要想進入這個話題很快會面臨一個話題，原來你請的總經(jīng)理是10萬年薪，未來你要干這一塊請的總經(jīng)理是3萬年薪，這個問題你要不解決這個事干不了，你連人都招不到還做什么。這個話題由于時間原因就不展開講了，所以科技地產(chǎn)是往另一個方向。

總體我的感受，地產(chǎn)跟科技未來會糾纏在一起，肯定會越糾纏越深，肯定會越糾纏越精彩，謝謝！

黎振偉：謝謝劉總，劉總是我們行業(yè)里面最早轉(zhuǎn)型的，真的不容易，他剛才說了一句真的很不容易的事，找個總經(jīng)理估計3萬塊錢、4萬塊錢，有人愿意給你干嗎，這一點也是我們的新格局，新挑戰(zhàn)。

邱曉華：三位大佬都是業(yè)界的高手，我沒有參與國房地產(chǎn)的建設，但是我所在的工作確實也跟他們息息相關(guān)，無論是我在民生證券，還是在廣東華信銀行，所以或多或少看到過他們做什么，也知道他們在想什么。

現(xiàn)在時代在變化，我想和大家交流的是，第一那種還希望房地產(chǎn)快速增長的時代結(jié)束了，大家不要再有這種想法，也就是用通俗的話說黃金增長期已經(jīng)過去了，是不可能再有每年20%、30%的投資增長、銷售增長，這個年代已經(jīng)結(jié)束了。但是這絕不意味著中國房地產(chǎn)市場到了天花板，因為從哪一個角度來看都還至少有十年以上的增長期。

第一從城市化的進程來看，“十四五”把我們的城市化水平要提高到66%，要比現(xiàn)在每年提高1個點，從這樣的來看每年有一千多萬人要由農(nóng)民變?yōu)槭忻?，這些人的需求肯定是主要的需求之一，盡管他們在農(nóng)村有房子，但是要變?yōu)槭忻袼辽俚脼榘训暮⒆踊蛘呤菫槟贻p的一代要在城里面解決居住的問題，這是顯而易見一條。

第二個國家提出來三個億，進城一個億，棚戶區(qū)改造一個億，中西部地區(qū)城市群建設由農(nóng)民變市民一個億，這三個億人的問題還沒有解決，差不多只解決了1/3，因此這部分的需求跟前部分的需求是有交織，但是它是存量的需求，前面城市化是增量的需求。

第三就是中國建筑質(zhì)量角度來看，80年代、90年代建的房子其實已經(jīng)逐漸進入更新?lián)Q代的階段，只是由于現(xiàn)在居住在里面的老百姓第一沒有足夠的購買力，第二沒有合適的選擇余地，因此這部分存量的改造更新其實需要國家、需要社會一起來完成的，中國的房子20年以后就要更新，做主體或者內(nèi)部的更新，更新的需求還是很大的。

第四中國越來越國際化，我相信來自海外的需求也是會逐漸成為一個增量需求。所以從需求角度來說，絕對還是一個能夠支撐中國的房地產(chǎn)市場增長十年，乃至更長時間。

現(xiàn)在的問題就是，作為我們在座的各位大佬你們要思考的問題是，第一如何擺脫資金的束縛，就是嚴調(diào)控下的如何突圍，這一方面可能是要通過更多的靈活的金融工具，另一方面可能要更多提高資金的使用效率，在資金嚴調(diào)控下的突圍這是擺在他們面前要做的事情。

第二確實要在綠色上面下功夫，我覺得未來的房子無論從建材、居住環(huán)境、還是生活服務，比方說現(xiàn)在國家在提倡邏輯分類處理，過去我們的房子可能都沒考慮這個因素，現(xiàn)在我知道市場上很多在跟小區(qū)結(jié)合搞這個，我覺得物業(yè)都是咱們房地產(chǎn)商自己管理的，怎么把這個服務加上去，這是很重要。

第三智能，因為現(xiàn)在屬于第四次工業(yè)革命階段，人們肯定都希望一個手機出行能解決，回家也能解決，智能化怎么解決？

這幾點是作為旁觀者對于地產(chǎn)商的一點建議，供參考。

黎振偉：謝謝您給我們的建議。

中國就是這樣的，越控它越增長，所以期待還是蠻大的，我們作為開發(fā)商還是有信心，當然也有一些爆倉的，也有不好的。剛才我看到一個新聞，猶太人都要申請中國的國籍了，會有更多人回歸中國，所以我們開發(fā)商要建更多好房子，迎接新需求。

第二個問題疫情改變生活，科技改變未來，剛才劉總也談到了生活，科技跟房地產(chǎn)差別很大，我也看了一下我們頭部房企的市盈率跟貝殼的市盈率真的差了將近100倍，差的很大。房地產(chǎn)怎么樣去做科技，在這次疫情下給我們很多的思考。

我覺得科技真的不僅僅是我們通風做好一點，我們的智能好一點，我覺得更大的一點是在未來智能互聯(lián)網(wǎng)之下我們的大數(shù)據(jù)如何賦能房地產(chǎn)，這一點是給我們地產(chǎn)商提出更高的要求，要去做真正未來的科技地產(chǎn)，這方面請吳總說一下，聽說您有一些研究，給大家看看您的研究。

吳建斌：我另外一個身份是信息管理，80年代從中海關(guān)信息化一直在陽光城管信息化。房地產(chǎn)公司歷來的科技我估計有兩個方向是非常重要的，第一個方向就是房地產(chǎn)本業(yè)里面原來的信息化，在信息化的基礎(chǔ)上再數(shù)字化，這個很重要。

信息化其實牽涉的面是很廣的，以我們自己來講，我們要支撐我的信息化建設下面應用板塊就有將近90多個業(yè)務的ERP系統(tǒng)，這個ERP系統(tǒng)支撐公司所有的業(yè)務，從設計、投資等等所有環(huán)節(jié)，與營銷都是相關(guān)的，這是原來的ERP系統(tǒng)。

現(xiàn)在我們做的是什么？要把底層的數(shù)據(jù)全部打通，這個工作量是非常大的。過去三年、四年領(lǐng)導陽光城信息化建設，就把這100多個業(yè)務板塊的數(shù)據(jù)全打通，就是下面的底層數(shù)據(jù)要流動起來，流動起來才有意義，不流動起來是沒意義的，原來是可以的，現(xiàn)在是不行的。

我們在業(yè)務板塊還要突出幾個核心的集成軟件，一個是財務方面財務共享中心的建設，財務共享中心的建設，比如一個地產(chǎn)公司可能要請上千人做財務工作，經(jīng)過我們幾年努力我們用了不到一百人做財務，其他業(yè)務端的財務，比如原來的收銀員也不需要了，原來的記帳員也不需要了，原來的發(fā)票處理員都不需要了，都是電腦自動化處理，這一塊對于公司節(jié)約成本，提高效率，專業(yè)化管理的幫助是非常大。

用它來倒逼我們整個管理思路，管理提升，這個確實在過去幾年發(fā)揮了重要的作用，這是第一個重大的系統(tǒng)。第二個重大的系統(tǒng)叫做金融管理系統(tǒng)，金融管理系統(tǒng)現(xiàn)在已經(jīng)做完的，我們要定價，定一塊地都是在一塊系統(tǒng)上去做，大量的數(shù)據(jù)集成在系統(tǒng)里面，數(shù)據(jù)開始流起來。科技到發(fā)展今天應該做這些事情，對于我們地產(chǎn)賦能，營銷方面的數(shù)字化的管理幫助非常大，這是第一方面。

第二是物業(yè)端，剛才邱局長提到的智能、綠色，其實每家房地產(chǎn)現(xiàn)在都在做，因為未來的競爭就是綠色、環(huán)保、智能，哪一家企業(yè)在這方面投入早、見效快就會引領(lǐng)市場。

所以這方面我們也做了很多嘗試，特別是去年疫情階段，基于我們的社區(qū)，從我進社區(qū)刷臉一直到我回家到都不用動手就可以回家，手機可以調(diào)控家里面的燈光、溫度、濕度，甚至坐在這兒可以關(guān)家里的窗簾，所以科技的問題都解決了，就是我們作為企業(yè)愿不愿意投入，這個要花點錢，花個上百萬很正常，但是這些錢很快可以通過別的渠道掙回來。

綠色也是非常重要的，綠色是未來發(fā)展的方向，特別是需要環(huán)保、需要綠色健康，需要我們對各個方面進行調(diào)劑，這些方面也是未來科技的方向。

所以剛才邱局講的這兩個方面，我感覺所有房地產(chǎn)公司都在推這兩個方面推進，而且技術(shù)非?？?，技術(shù)已經(jīng)很成熟了，只是你愿不愿意投入的問題。

 

我就講這兩個方面。

黎振偉：確實是這樣，我也感覺我們企業(yè)說的比較多，但是真正做的時候卻沒有花太多的錢。

吳迪董事長，您剛才談到精細化管理，其實跟剛才吳建斌談到的東西異曲同工，您怎么看科技在房地產(chǎn)的發(fā)展，真正向科技學習？

吳迪：

剛剛吳建斌總談的已經(jīng)很深入了，也很具體，并且是我們地產(chǎn)特別要學習的，就是已經(jīng)把科技的理念和地產(chǎn)的生產(chǎn)、營銷以及管理都能夠緊密的結(jié)合了。的確是這樣的，如何把科技跟地產(chǎn)、跟我們?nèi)说纳铌P(guān)聯(lián)，的確是現(xiàn)在面臨的挑戰(zhàn)，也是我們要做的事情。

精細化的事情剛才已經(jīng)談到了，客觀上講您剛才談到地產(chǎn)曾經(jīng)的高利潤，確實是存在的，事實上現(xiàn)在已經(jīng)回到了一個相對比較正常，甚至偏低的利潤。所謂偏低的利潤恐怕在座的企業(yè)都有體會，我們“招拍掛”的時候銷售利潤率經(jīng)常是在5%上下，5%上下意味著什么？你的銷售打九五折可能是保本或者虧本，所以客觀上黃金時代過去以后倒逼我們必須進行精細化。

當然從企業(yè)來講你的天職就是要以客戶為中心，要真正、真心實意為客戶服務，必須在產(chǎn)品打造上實現(xiàn)精細化，剛才劉總談到的無論是電梯還是各種家庭廚具、潔具、水龍頭、管道等等都有一系列精細化的要求，而這一塊我們中國還有很長的路。

所以，地產(chǎn)企業(yè)是一個集成性的企業(yè)，它要結(jié)合各個行業(yè)，可能要結(jié)合四五十個行當?shù)纳舷掠?，所以它的精細化既有?nèi)部的要求，也有對外部科技業(yè)的運用，事實上它也關(guān)聯(lián)著上下游企業(yè)的科技應用。

如果你自身的科技應用打造的比較好，帶來的可能不僅是對自身的產(chǎn)品運營的進步，也會給上下游協(xié)作伙伴都帶來進步，它不能配合上你就沒辦法跟你長期合作，它要配合上你，比如剛才講的ERP、OA系統(tǒng)，或者是AI系統(tǒng)也好，包括我們的數(shù)據(jù)系統(tǒng)也好，我們的銷售要跟得上，我們的財務要跟得上，我們的進銷存的管理、包括我們的材料商、設備商、施工商、設計商等等這些管理都必須跟得上，這些都要銜接上端口，這些端口必然帶來大家在科技上的一些渠道、一些工具的應用。

因此這個管理或者這種科技化，既是企業(yè)自身的要求，在突破現(xiàn)有的一些困局中，又有一些社會意義，反過來又可以增加企業(yè)的競爭力。所以從這些意義上來講它有極大的益處，當然在操作過程中的確還有很多的問題，我們也會面臨這樣一些問題，事實上你如果站在地產(chǎn)的角度去談，它可能還是會存在很大的限制，如果能從數(shù)據(jù)化、科技化賦能去看，也許會幫助我們開拓視野和堅定決心。謝謝！

黎振偉：謝謝，吳總剛才談到的一點很關(guān)鍵，您談到我們地產(chǎn)商是一個集成系統(tǒng)極大的行業(yè)，40多的行業(yè)，過去我們很少40多個行業(yè)怎么相互關(guān)系，這個話題建議陳總明年做一個科技地產(chǎn)年。

劉總，您其實做的是科技地產(chǎn)，回過頭能不能把科技地產(chǎn)轉(zhuǎn)過來賦能地產(chǎn)科技呢，因為現(xiàn)在大家都需要科技，但是現(xiàn)在地產(chǎn)商的科技不能那么強，你能不能轉(zhuǎn)過來為他們服務？

劉愛明：這行業(yè)最大的差別是觀念的差別，你站在科技角度和站在地產(chǎn)商的角度去看問題不一樣，地產(chǎn)商這么多年的好日子不太會從科技角度思考問題。我前面談科技說了很多，我說一個簡單的，最近我們投了一個企業(yè)叫云圖，云圖是做智能家居的，這個企業(yè)自己研發(fā)產(chǎn)品，銷售，ToC端賣給年輕人，ToB端在座都是它的客戶。但是它實際上它看上的是云上的大數(shù)據(jù)，未來大數(shù)據(jù)的價值會出來。我說這個的意思是，智能家居諸位都很熟悉，但是你永遠不會站在這個角度思考問題。站在科技的角度我產(chǎn)品便宜賣給都沒問題，它要的是大數(shù)據(jù)。

我房地產(chǎn)做了二十幾年，我整天跟那些高科技企業(yè)打交道，我覺得最大是理念上的差別，大家看問題不一樣，一個問題你會要壓價，他覺得無所謂，他要的是數(shù)據(jù)，這是兩個點上的不一樣，大家談轉(zhuǎn)型也好，談地產(chǎn)行業(yè)進一步的提升也好，我覺得這種觀念上的轉(zhuǎn)變還是很重要的，你學會從那個角度去思考問題。

黎振偉：謝謝，劉總給我們談到最大的轉(zhuǎn)變是觀念轉(zhuǎn)變，這個不轉(zhuǎn)變講再多的科技都是不成型的。

時間到了，我們每人總結(jié)一句話。

邱曉華：我想在“房住不炒、三穩(wěn)、三條紅線、集中管理”國家政策的約束下，地產(chǎn)投資者們更多要從創(chuàng)新角度去尋求突圍。

吳建斌：我覺得房地產(chǎn)企業(yè)未來3—5年要做好心理準備，因為調(diào)控還會持續(xù)，要早一點想辦法。

吳迪：無論什么企業(yè)，好的企業(yè)還是糟糕的企業(yè)，做企業(yè)都要回到企業(yè)的本質(zhì)，以客戶為中心，把企業(yè)的經(jīng)營管理做到精細，做到極致。

 

劉愛明：和制造業(yè)企業(yè)的10%的毛利，一大堆應收帳款相比，其實房地產(chǎn)行業(yè)是最幸福，諸位是最幸福的，所以實際上這個行業(yè)發(fā)展空間是很大很大，我看來是非常巨大，無非看來怎么做，勤勞勇敢的中國人民在那個情況下把制造業(yè)做成了全球第一大行，中國是全球最大的制造業(yè)行業(yè)，我覺得從這一點來說，你比一比就會覺得幸福了，思維轉(zhuǎn)變一下。謝謝！

黎振偉：謝謝，我們以新觀念迎接新階段，新格局、新起點創(chuàng)造新優(yōu)勢。

謝謝各位！

主持人：謝謝黎振偉先生、劉愛明先生的主持，謝謝臺上幾位嘉賓為我們帶來的精彩言論和觀點，請大家留步，一起合影留念；另外，請吳迪先生臺上留步，謝謝。

 

本次論壇第一環(huán)節(jié)議程到此結(jié)束，下面開啟第二環(huán)節(jié)。

 

17萬億之后，2021年中國房地產(chǎn)又取得了良好的開局。行業(yè)向陽而生，惟困難與挑戰(zhàn)不會自動消失，新的一年有新的問題，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應對？

 

故此，本次論壇第二環(huán)節(jié)議程的主題是：行業(yè)篇：向陽的力量

 

接下來先進行的是演講環(huán)節(jié)，掌聲有請演講嘉賓：福信集團董事長/總裁、大唐地產(chǎn)董事長吳迪先生。

吳迪先生的演講題目是：大唐地產(chǎn):地產(chǎn)新時代中型房企成長之道。

吳迪：非常有幸剛剛聽到了幾位我們的業(yè)界前輩、大佬、專家們對我們在新時期的一些建議和給我們的指點，剛剛的討論也讓我們特別有收益。作為大唐地產(chǎn)也很希望與同仁們、同行們有機會做一些交流，也能夠形成一定的合作。

 

大唐地產(chǎn)已經(jīng)有接近30年的歷史，過去主要在海西、廣西等地方發(fā)展，近幾年開始走向成渝、長三角地區(qū)，包括在灣區(qū)也做了一些項目，在這個過程中我們體會到壓力之大，也體會到中小型地產(chǎn)走向全國的一些艱難，當然也在這個過程中尋找的一些發(fā)展的辦法，在這里做一些交流。

第一個是對行業(yè)的認識，這個部分大家都知道了，剛剛實際上我們都談到了，我們在最近幾年無論是交易的面積，還是交易的金額都逐步的增高，雖然速度逐漸降下來了，但是仍然在往前走，在這個過程中我們感受到結(jié)構(gòu)性會有一點變化，我們的面積數(shù)會增長的慢一些，我們的金額會增長的快一些，這當然也帶來了一些產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、需求的不一樣。

 

宏觀的情況這里就不啰嗦了，我們剛才也聽到各位的介紹，三道紅線、兩道紅線、三拍兩集中等等，這些對于整體的地產(chǎn)來講肯定是約束大于發(fā)展的。對于企業(yè)或者是行業(yè)內(nèi)部來講，大型企業(yè)、中型企業(yè)，中小型企業(yè)如何，這個可能又有一些結(jié)構(gòu)型的機會，對于我們中型的房企也許它是一個機會，我們希望能夠更多的戰(zhàn)勝威脅，實現(xiàn)更進一步的目標。

我們行業(yè)步入了成熟期，剛剛說到了黃金、白銀時期都已經(jīng)過去了，進入到了一個正常的平均利潤的水平，結(jié)構(gòu)分化，很多分化都體會到了，無論是企業(yè)間的分化，需求的分化，甚至市值的分化都在進行中。我們認為在此基礎(chǔ)之上，制造業(yè)的特點越來越鮮明，后面會稍微交流一下它的鮮明體現(xiàn)在哪里，實際上剛剛交流中的精細化管理也是基于制造業(yè)屬性的角度來考慮的。

 

當然它也有它的有利之處，我們也都感受到城鎮(zhèn)化率，剛才邱教授也談到了我們的城鎮(zhèn)化率，“十三五”大概每年可能增長在0.5%左右，但是“十四五”我們要從60%增長到65%，這樣可能每年會增長1個點，也就是一千萬城鎮(zhèn)化人口的轉(zhuǎn)移，這一點對于我們來講，即使是現(xiàn)在人口整體老齡化，人口增長的速度在大幅度下降，甚至已經(jīng)過了劉易斯拐點的情況下，對于我們結(jié)構(gòu)性的機會仍然是十分振奮的。

 

當然需求也在變化，遷移性需求會更加明顯，改善性的需求會不斷抬頭，包括在“十四五”看到很多令人振奮和欣喜的國家區(qū)域戰(zhàn)略升級，以及現(xiàn)在以人民為中心美好生活的不斷追求。

 

房企如何去建立自己的競爭優(yōu)勢？在過去發(fā)展中大家各自都有一些很好的案例，但總體上來講我們還是可以把它歸納為所謂的野蠻增長，再進一步如何發(fā)展呢？我們認為以客戶為中心的產(chǎn)品力、服務力、品牌力的提升是一個根本。對中型企業(yè)如何呢？我們認為首先無論政府出臺多少政策，房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性還是存在的，這個是一個在全世界、全球都不可規(guī)避的一個特點。

我們現(xiàn)在的地產(chǎn)它客觀上就是一個資金密集型的，它不可能是一個輕資產(chǎn)的，不可能是一個少資金的，資金密集型它一定是跟金融高關(guān)聯(lián)的，同時在全球的角度，在可預計的未來，當然國家是不斷的進行弱化或者抑制地產(chǎn)的金融屬性，但是它作為投資品，尤其是一二線城市，尤其是中層以及更高收入的一些人士，對于投資品的需求，地產(chǎn)毫無疑問仍然是它的首選。

甚至在可預見的未來，即使二道紅線、三道紅線，集中拍地，我們?nèi)匀荒芨惺艿饺绻麤]有一定的杠桿，企業(yè)是無法運轉(zhuǎn)的，不可能讓我們整個行業(yè)熄火，可以減速，所以剎車，當然不可能熄火。因此，我們認為，作為地產(chǎn)行業(yè)還是要認識到它的金融屬性，當然也就要認識到金融屬性帶來的雙刃劍，一方面它可以讓我們很好的利用金融手段，用好金融的一些政策，同時它的另外一面我們也都知道，每年很不幸的我們的同行們都有爆雷的現(xiàn)象，這種爆雷幾乎都跟它的金融屬性，跟資金鏈，跟它用的金融產(chǎn)品過大、周轉(zhuǎn)過慢相關(guān)聯(lián)。

第二個我們的同行中，一些專家有人提到，我們也贊成，房地產(chǎn)業(yè)實際上它還是有著非常鮮明的制造業(yè)特征，甚至有些人提到它就是最大的制造業(yè)。

我們剛才也談到了，它實際上集成了好多的行業(yè)，既然是制造業(yè)，我們需要跟制造業(yè)做一些交流，或者是把自己當做制造業(yè)，就必須要進行精細化，要高周轉(zhuǎn)，要低庫存，要強調(diào)我們的產(chǎn)品品質(zhì)。

在這些方面這都是制造業(yè)一個基本的道理。但是對于我們房地產(chǎn)業(yè)而言，因為過去好日子過習慣了，路徑依賴，帶來的是我們做這些的時候是否愿意自己擼起袖子扎扎實實做這些一兩年才能見功夫的事，這是企業(yè)內(nèi)部應有的能力，因此我們要不斷向進化的先進行業(yè)學習。

制造業(yè)我們剛才談到了走過了一二十年的紅海，現(xiàn)在逐步走出了一些好的企業(yè)，事實上我們看到不僅是制造業(yè)，比起房地產(chǎn)行業(yè)來講，先進的互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI等等也都逐步開始有一些向精細化的發(fā)展過程，這個過程對于地產(chǎn)毫無疑問也是不可避免的，也是必須追求的。

我們認為，作為中型房企還有一個重要的競爭手段，就是朋友圈或者叫做企業(yè)聯(lián)盟。我們今天來希望跟各位交好朋友，建立朋友圈。我們大部分人都學過EMBA、MBA，競爭策略中的產(chǎn)品競爭、企業(yè)競爭，毫無疑問是企業(yè)聯(lián)盟的競爭，企業(yè)聯(lián)盟的競爭對今天的房地產(chǎn)企業(yè)來講特別的重要。現(xiàn)在還活著的房地產(chǎn)企業(yè)都不算是小企業(yè)了，雖然在我們行業(yè)內(nèi)可以叫中小，但是跟其他行業(yè)比動輒百億、幾百億、上千億、幾千億，大部分的工業(yè)企業(yè)是很難以企及的，我們要想活下去，朋友圈的作用可能會越來越大。

但是中國人“合”字難寫，怎么經(jīng)營好朋友圈？我認為要做一個友好型的、平臺型的朋友圈。所謂友好型的，就是朋友之間的信義，互相理解，友好為先。如何做到？我覺得首先要進行平等合作，我們自己測試了一下，就是我們都簽甲乙方合同的情況下，能不能把甲乙方的合同調(diào)過來給對方，做甲方是這個條款，我做乙方還是這個條款，我們的合作是OK的；

第二個是共贏的思維，就是如果合作做項目，就必須讓項目賺錢，而不是股東的利益甚至某一個單方股東利益最大化，只有通過項目本身做好，才可以使上下游、橫向的合作能夠?qū)崿F(xiàn)大家真正的共贏，凡是遇到分歧，遇到利益點的爭執(zhí)，是不是以此為原則；

第三個是乘法效應，就是優(yōu)勢互補。有的企業(yè)可能生產(chǎn)管理做得好，有的企業(yè)銷售做得好，有的企業(yè)報價做得快，有的企業(yè)財務周轉(zhuǎn)好，能否充分相信對方，能夠把彼此的優(yōu)勢做最好的結(jié)合。

第四個是靈活合作，這個靈活實際上它就是要讓你的企業(yè)的團隊具有柔性能力，企業(yè)能迅速的因時因地去合作，比如說你可能銷售能力很強，但是你跟對方合作的項目剛好在他已經(jīng)開發(fā)的項目隔壁，如果是這樣的項目就不要硬要你自己的銷售隊伍，你完全可以放心給對方已經(jīng)在開發(fā)項目的隔壁再繼續(xù)做它的銷售，還有很多類似的，事實上它都回歸到共贏，而不是爭權(quán)爭利。

在這個基礎(chǔ)上合作，我們希望是長期主義。一旦建立起大家的信任，就應該讓它有長尾效應，建立起合作，努力把第一個合作做好之后充分的讓它能夠變成一種模式發(fā)展下去，這種做法效率會很高，效益會很大，當然這個對于企業(yè)的真功夫，對于企業(yè)整體的DNA文化也是有著巨大的考驗。

因此，我們覺得合作發(fā)展朋友圈是一個中型企業(yè)長期發(fā)展的一個重要的戰(zhàn)略支柱，這就需要我們帶著一種開放的、共贏的、平等的，尤其是真誠的，真誠即大家都是為了把項目做好，在這個過程之上我們能夠逐步把一些合作中的不和諧聲音，非正常現(xiàn)象消除、規(guī)范起來，逐步提高層次，使得我們的合作、朋友圈能夠形成一定的規(guī)范和規(guī)矩。當然在此基礎(chǔ)之上還要進一步壯大圈層，剛才我們說到的跟科技的合作，進行一些跨界的合作，如果在此基礎(chǔ)之上還能建立起生態(tài)系統(tǒng)、迭代升級，那朋友圈將是中型房企長期發(fā)展的巨大福音。

在這個過程中我們大唐地產(chǎn)做了一定的實踐，這個實踐尤其是在我們的長三角做的比較好，我們的企業(yè)在全國當中也是百強的幾十強，已經(jīng)基本上做到了全國性的布局，有幾個產(chǎn)品系列，近幾年基本上維持一定的增長，去年在長三角有了一定的收益。我們在浙江和江蘇只進軍一年，這一年進了7個市，落地了16—17個項目，一年撬動了大概200億的貨值，算是朋友圈的實踐有了一定的收益。

這個過程毫無疑問，我們要進行一些精準的戰(zhàn)略研究和判斷，這個過程我們曾經(jīng)拿長三角和灣區(qū)做了一些深度的分析。這個分析得出的結(jié)論可能跟大家是完全一致的，長三角毫無疑問對我們是更合適的，包括開放、包容、多資源，也包括我們成熟的投資體系，靈活的投資標準。所謂的投資體系，一年在一個完全新的區(qū)域里能拿十幾個項目，并且是在7個城市，基本不踩坑，不踏雷，是要有一些投資體系的整體要求的。

當然我們也提煉了一些原則：兩個優(yōu)先，一個是戰(zhàn)略優(yōu)先，一個是主官優(yōu)先，凡是進入的城市我們先儲備人，沒有人不進入這個城市；也有兩個堅持，我們堅持合作，進入每一個城市我們堅持合作，堅持快周轉(zhuǎn)，我們進入每一個城市都希望第一個項目是一個快周轉(zhuǎn)的項目，當然我們還有投融一體化，內(nèi)部的競爭等等。

我們希望企業(yè)要進一步的發(fā)展，還必須得解決一些戰(zhàn)略的問題，剛才談到了一些，我們的戰(zhàn)略就是城市群布局，都市圈深耕，友好型的平臺化戰(zhàn)略。我們希望在這個戰(zhàn)略基礎(chǔ)之上有一定的機制支撐，要有高效的決策機制，快速的新發(fā)展必須有決策，好的決策必須要有機制，要有投融一體化，大運營體系對于精細化管理極為重要，無論如何不可能沒有績效管理機制，這是必須要堅持的。

還有一些問題，我們談到以客戶為中心，以奮斗者為本，奮斗者為本大部分人都懂，我想在地產(chǎn)界也必須加強。我們特別談到極致文化，這些都是圍繞著精耕細作，我們還需要不斷的升級，成為學習型的組織。當然這個過程中我們還要更進一步的發(fā)展，希望跟各位有更多的交流，也歡迎各位以各種形式跟我們建立聯(lián)系。當然我們要特別感謝今天的主辦單位——觀點給我們這樣的機會，我們得到了觀點很多幫助，希望觀點能給我們搭起更好的平臺，讓我們揚帆啟航，謝謝各位！

主持人：謝謝吳迪先生為我們奉獻的演講，請您回座。接下來有請下一位演講嘉賓，他是：金地集團副總裁、金地集團開發(fā)管理公司董事長郝一斌先生。

郝一斌先生的演講題目是：平衡發(fā)展“守紅線”、協(xié)作賦能“跨周期”掌聲有請！

郝一斌：尊敬的朱會長、親愛的各位同行、媒體同仁們，非常高興今天有機會出席觀點2021年度論壇的活動，也非常感謝主辦方提供這個機會，因為時間比較寶貴，有一些大家非常關(guān)心的問題，主辦方也希望我更多去談一談關(guān)于三道紅線，跨周期的問題，我就簡單做一些分享，時間比較緊，我說幾個觀點。

三道紅線不說了，看一下我們現(xiàn)在行業(yè)面臨的情況。我們做了一個簡單的圖（見PPT圖），左邊這個表是這樣的，是從2012年到2020年行業(yè)周期表，前面是一些主要城市，各個分區(qū)的主要城市。

可以看到在2016年以前行業(yè)體現(xiàn)出大的波動是比較整齊的，主要是受到政策的影響，因為房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個市場+政策的周期性行業(yè)，既受到金融政策的影響，也受到行業(yè)政策的調(diào)節(jié)，就是這么一個周期性的行業(yè)，全世界都是如此。

我們可以看到在2016年以后這個行業(yè)的周期逐步混亂掉了，我們可以看到有很多城市周期已經(jīng)開始脫離了，有些城市長期處于繁榮中，有些城市調(diào)整的周期已經(jīng)變化了，我們這個藍色表示比較冷的，黃色表示比較暖的。

我們再看大中城市二手房分線環(huán)比數(shù)據(jù)，我們看到其實雖然在2017年以前不同的一二線城市波幅是不一樣的，但是波動周期是一樣的，但是2017年以后我們看到它已經(jīng)糾纏在一起了，是不是這個行業(yè)真正做到了像政府預期的變成了一個平穩(wěn)狀態(tài)呢？是，大的來講是平穩(wěn)的，每年的量平衡增長，增速已經(jīng)趨緩了，但是這個代價實際上是我們城市內(nèi)部產(chǎn)生的高度分化，它的對沖效應形成的平穩(wěn)。是不是所有城市的周期都沒有了？其實不是的，內(nèi)部周期還存在，只是這個周期分化了，分化之后產(chǎn)生了對沖，產(chǎn)生了一個總量的健康，這個對我們來講是一個值得我們觀察和思考的。

近五年金地集團取得了25%的復合增長率，這是一個完整周期，從2015年的繁榮周期到2018年調(diào)整，2019年調(diào)整，2020年出現(xiàn)了一些企穩(wěn)的跡象，這是一整個周期的。我們什么情況下取得25%的增長呢？實際上資產(chǎn)負債率是67.2%，凈負債率是57.8%，現(xiàn)金短債比是1.25，我們一直堅持平衡發(fā)展觀，就是要各項均衡。

講完這兩個跟大家匯報一下我們的體會。在市場運行機制方面，左邊這個圖是我們的一些體會，中國的房地產(chǎn)市場一直是一個混合市場，就是一個市場化的東西和一個非市場化的，我們也可以把金融政策變成市場化，但是我們有一個堅硬的外框，在這個行業(yè)不觸及上限和下限的時候都是符合市場化原則的，所有的因素都是作用在供應端或者需求端，供需兩端的變化最終導致市場價格的變化。

比如價格上漲，它既是一個結(jié)果，也是一個作用因素，它自然反饋到供求關(guān)系。我們內(nèi)核是市場化的，正反饋、負反饋運行的，但是一旦觸及到上限，就是政府對于一個城市的價格漲幅或者是運行狀態(tài)有一個上限，可能就會觸發(fā)新的調(diào)控狀態(tài)，觸及下限，政府認為房子賣不出去，財政遇到嚴重調(diào)控，就會采取救市措施，原來是全國一盤棋，現(xiàn)在是各個地方分化了，這對于房地產(chǎn)來說是一個巨大的挑戰(zhàn)，因為你不知道一個城市的市場容忍度是多少。

你可以看到去年市場漲價15%，今年就要嚴格控價了。去年東莞價格同比漲了35%才到它的上限，所以這個里面的東西很難把握，也是遇到的巨大挑戰(zhàn)。所以在不同的分化的模型上，始終我們是需要對不同的城市進行不同的周期處理，采取不同的投資策略，到底是審慎投資還是優(yōu)選投資，這是我們需要大家加強對市場的研究。

除了過去集團對宏觀市場的研究之外，我們?nèi)绾闻囵B(yǎng)集團對于分區(qū)域、分城市的研究能夠，這是對于我們做好經(jīng)營是非常重要的，因為你的市場判斷對你的投資具有重大意義，對你的經(jīng)營也有重大意義，對你的營銷也有重大意義。

 

在這種變化之下，我們更強調(diào)就是幾個能力，為什么更強調(diào)這幾個能力呢？我們認為實際上市場有一個大的背景，我們只講三道紅線是不對的，應該看到去年的調(diào)控在疫情下都沒有動搖，出臺了三道紅線和兩項總額管理，實際上我們整個行業(yè)供求兩端是全部覆蓋了，應該上長效的房地產(chǎn)調(diào)控機制已經(jīng)建立了，整個行業(yè)處于受控狀態(tài)之下，其實你的增速是受控了，整個行業(yè)增速是受控了。

三道紅線其實對各個企業(yè)來講，行業(yè)總量受控到抑制你的企業(yè)加杠桿，其實會導致我們經(jīng)營的高度同質(zhì)化。過去大家有不同的模型，不同的模式，比如說我們過去看綠城或者星河灣是高打高溢價，現(xiàn)在被抑制了。

也有很多企業(yè)是高杠桿的，現(xiàn)在杠桿也被限了，彎道超車的機會都沒有。這些都指向了不同的地產(chǎn)經(jīng)營模式，實際上經(jīng)過不同的限制，地產(chǎn)的經(jīng)營模式可選擇的范圍變得越來越小，大家都在做高周轉(zhuǎn)。高周轉(zhuǎn)做到極致的時候發(fā)現(xiàn)你也做不下去了，因為你有一個開發(fā)效率的極限，這個極限再往前，甚至它的邊界效應開始凸現(xiàn)。所以未來幾年這個行業(yè)經(jīng)營模式，同質(zhì)化的趨勢會一定非常明顯，在高度同質(zhì)化經(jīng)營模式的情況下實際上對大家提出了更高的管理要求。

我們這么理解，我們認為中國的公開招拍掛制度終結(jié)了土地紅利時代，往下就是管理紅利時代，你的產(chǎn)品創(chuàng)新力、成本適配性、運營高效、品質(zhì)工程能力、多元融資能力、優(yōu)質(zhì)服務能力和多業(yè)態(tài)經(jīng)營能力都提出了更高的要求。

現(xiàn)在大家的產(chǎn)品同質(zhì)化都很厲害，你必須得不斷創(chuàng)新。你的成本適配性，你會先在現(xiàn)價情況把你有效的成本，在總成本可控情況下適配性做好，該花的地方花，不該花的地方不花，如何既保持品質(zhì)優(yōu)又保證效果。

原來房價兩千，售價八千，沒關(guān)系，現(xiàn)在是地價4萬，售價5萬多，你不要慢一年，你的收益全被資金成本收掉了，當然你想高效運營也是不容易的，你必須有一個專業(yè)化體系做支撐，有一個強大的計劃管控系統(tǒng)，成熟的產(chǎn)品線，高效的供應鏈，成熟的采購系統(tǒng)才能做到。

工程管控能力大家也知道，現(xiàn)在整個產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)高度工業(yè)化，必須做智能制造、裝配式，集成整體裝修。

多元化融資更不用提了，如果沒有多元化融資在三道紅線下杠桿率會更加降低。優(yōu)質(zhì)服務和多業(yè)態(tài)經(jīng)營是未來管理的必選，真正的比拼是你綜合能力方面的比拼。

對于今年我們的觀點也比較簡單，我們可以看一張簡單的圖，就是2020年因為應對疫情超量發(fā)行了貨幣，我們可以看到去年杠桿率的上升是比較寬容的，所以去年一年的宏觀杠桿率從246上升到270，超過了2015—2019年五年的上升。

所以也很簡單，我們今年認為整個貨幣政策會從保增長、穩(wěn)增長轉(zhuǎn)向防風險，穩(wěn)杠桿可能是今年整個貨幣的主題，今年金融對于地產(chǎn)的支持是不用抱有太大的幻想，貨幣和涉融容量增量會下降。這個行業(yè)進入了新的階段，不要再指望有大起大落或者是很快彎道超車的機會，短期也不要抱有對今年市場的預期。

我們可以看到對于行業(yè)的影響，另外也可以看到調(diào)控堅定的決心，所以大家還是要更多的練好內(nèi)功，這就是我們對于長效機制的理解，這是一個穩(wěn)定的、審慎性的管理體系，這個體系一定要引起足夠的重視，它是一個中長期的存在，對于行業(yè)的增速和行業(yè)的平穩(wěn)運行一定有無法顛覆的作用的。

剛才我們也講了，未來我們認為整個行業(yè)會持續(xù)承壓，在這個大的背景下限制了凈利潤率，三道紅線限制了限制了權(quán)益乘數(shù)，誰有一個強大的體系誰能把周轉(zhuǎn)率做的又快又穩(wěn)，這個光快不穩(wěn)的周轉(zhuǎn)率會給你帶來很多的問題和損失，所以我們認為整個行業(yè)是面臨著一個ROE下行的局面的，對于大家能力的要求是一個體系性的要求。所以我們也認為，如何破局呢？有幾個自己的理解。

第一個，擴大布局，把握周期，提升多業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營能力。為什么還要繼續(xù)擴大布局呢？我們可以看到因為你在單個城市政策是具有不穩(wěn)定性的，地方政府主觀的調(diào)控有時候標準不一樣，有時候想達到同樣的目的勁沒使對，所以我們覺得通過擴大布局可以讓我們更好的把握行業(yè)的能動周期。

現(xiàn)在我們講到周期分化，可能我們需要更好利用周期的分化來保證我們平穩(wěn)的運行和持續(xù)的資產(chǎn)提升力更高。需要多業(yè)態(tài)的開發(fā)能力，過去我們更多喜歡銷售型的住宅，以后恐怕對于住宅、對于旅游地產(chǎn)，對于文旅，對于養(yǎng)老等等方面可能大家需要更多的涉足，尋找更多的機會，通過多業(yè)態(tài)的組合來獲取相對而言不是那么過于壓力大的土地的機會。

否則的話單業(yè)態(tài)的住宅市場，因為這個行業(yè)已經(jīng)是一個非常激勵飽和競爭的情況下，大家的經(jīng)營風險是比較大的，這是對大家提出的一個考驗吧。

第二個，就是提審經(jīng)營管理能力，全面優(yōu)先。過去只是靠產(chǎn)品一家，只是靠高周轉(zhuǎn)、高快，恐怕現(xiàn)在不解決問題了，需要你產(chǎn)品溢價能力，產(chǎn)品成本適配性，高效方面等等綜合的實力更強，強者恒強。

第三個，就是合作共贏、優(yōu)勢互補。我們需要行業(yè)內(nèi)的更多整合，也需要跨行業(yè)的整合，我們可以看到跟科技力量的整合或者跟其他行業(yè)資源的整合，這樣我們在地方政府有更多的溢價權(quán)，獲得更多優(yōu)質(zhì)的土地資源。同時我們行業(yè)內(nèi)也需要做更多的整合和優(yōu)勢互補，有的人有地，有的人有資源，如何更好銜接，如何優(yōu)勢互補，這是我們必須要做的選擇。

我本人分管我們金地集團的投資，我也是我們金地集團開發(fā)管理公司的董事長，我們拉通了整個鏈條，股權(quán)收購、股權(quán)合作或者你給我提供資源，你有好的土地，好的資金都可以，如果你既有好的土地資源，也有資金，但是你缺乏能夠經(jīng)得起目前這種市場研究考慮的開發(fā)管理團隊也可以跟我們合作。

我們打造了一個全鏈條的機制，不管是資源整合，股權(quán)合作、項目并購、房地產(chǎn)提供支持或者是房地產(chǎn)的開發(fā)管理運營，我們都可以為大家提供我們的合作資源，總之跟大家共同的賦能開發(fā)管理，通過金地集團投資資金和管理能力方面為大家全方位的對接，為大家創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益，也為我們經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造更多的途徑。

最后感謝大家，感謝大家有好的合作機會，只要你覺得你有需求都可以跟我們合作，我們非常珍惜和大家的合作機會，謝謝大家！

主持人：謝謝，讓我們再一次用掌聲感謝郝一斌先生的演講。謝謝郝一斌先生，請回座休息。

議程非常緊湊，我們馬上將要進行的是“主題討論會”。

房地產(chǎn)行業(yè)一直在調(diào)整，一直在變革。不變的是在集中和分化中求得發(fā)展，在沖規(guī)模與降杠桿下尋找平衡，在創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型中發(fā)現(xiàn)持續(xù)的力量。

尊敬的各位來賓，今天下午第一場主題討論會的主題是：洞察增長年代。

首先請主持嘉賓臺上就坐，掌聲有請：

鳳崗天安數(shù)碼城副總經(jīng)理周艷青先生；

接下來請出我們的討論嘉賓，他們的：

綠地香港首席運營官、綠地香港灣區(qū)公司總經(jīng)理侯光軍先生；

康橋集團執(zhí)行副總裁李威先生；

越秀地產(chǎn)TOD研究院常務副院長肖中嶺先生；

力高地產(chǎn)集團有限公司副總裁王曙煜女士；

當代當代置業(yè)(中國)有限公司副總裁孫帆先生

北京實創(chuàng)億達科技服務有限公司總經(jīng)理官蘭蘭女士。

下面，有請周艷青先生為我們主持本場主題討論，時間為40分鐘，謝謝。

時間關(guān)系，我們簡潔高效進入我們的話題，首先有三個議題，我們請在座每個嘉賓分享其中兩個議題。

首先請侯總分享您來分享“土地紅利，布局分化中的都市圈機會”，對這個議題分享一下您的見解。

 

侯光軍：各位專家、各位同仁，我是綠地（香港）首席運營官、綠地香港灣區(qū)公司總經(jīng)理侯光軍，我初次來到廣東。

 

我們行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在階段，進入到一個嚴重或者高度分化的一個階段，也是一個蝶變的階段，或者說進入了風險投資的階段。這個分化體現(xiàn)在幾個方面：從中國經(jīng)濟的南北差異和東西差異的分化，包括城鄉(xiāng)的分化，這種分化我們是希望追求更多的均等，但是這種分化不可避免，而且逐步在加大。

 

第二在城市發(fā)展過程當中，到了一個新的階段，新階段、新格局、新要求，在新的階段里面土地紅利也好，城市更新也好變成了不二的選擇。這個分化過程也體現(xiàn)出在企業(yè)的分化，頭部企業(yè)越來越集中，地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，無論是頭部企業(yè)里面還是頭部城市里面，還是在城市群都市圈里面他們的占比和我們的整個產(chǎn)值，應該說這種比例都是每年逐步遞增。

 

所以在新的發(fā)展階段里面要去尋找所謂土地紅利，我覺得更多是中國經(jīng)濟發(fā)展的紅利，在中國經(jīng)濟發(fā)展的紅利，城市群和都市圈的效應帶來了更多價值投資的機遇。

在這個過程中城市更新成為了我們地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中來尋求獲得更多長遠發(fā)展或者更多平衡性發(fā)展重要的選線。因為三道紅線的限制也好，還有房地產(chǎn)政策的要求也好，全部靠拍地，想去到好的地方拿好的地，還要保持持續(xù)穩(wěn)定、健康有效的發(fā)展這幾乎成為了一件不能成立的公式。

剛才邱局以及幾位前輩都講了行業(yè)了發(fā)展，企業(yè)的管控，各種的要求，所以說在新的階段里面城市群和都市圈的選擇是我們接下去必然的方向。

周艷青：謝謝，接下來有請王曙煜總分享一下第一個議題。

王曙煜：關(guān)于土地紅利的事情，因為我是來自于一家香港上市的地產(chǎn)公司，就是力高地產(chǎn)。我覺得對于我們這種中型的公司來講，它一直是踩著自己的節(jié)奏，當然我們更看好現(xiàn)在整個市場的都市圈里面，比如說現(xiàn)在比較看好長三角，當然也看好粵港澳大灣區(qū)以及我們長江中游，因為我們在江西、武漢、湖南這些地方都有一些深耕的項目，還有環(huán)渤海，圍繞著天津為核心，基本上圍繞著這些地方布局了企業(yè)的戰(zhàn)略。

我剛才聽完邱局的介紹很高興，整體來講我們還是能踏上市場的節(jié)奏和方向，包括我們自己在創(chuàng)新上面，做產(chǎn)品上面的一些健康建筑的事情，應該說市場的發(fā)展我們還是很看好的，但是我們要踩好自己一些重要的區(qū)位。

周艷青：王總，你們也非常重視都市圈的機會，會卡住這個時間點，這個市場的機會。

接下來再請當代置業(yè)的孫總分享一下對于土地紅利城市圈機會的見解。

孫帆：這個是大家的一個共性問題，隨著土地政策、金融政策以及信貸對于消費端的不斷監(jiān)管，大家對市場的判斷是比較集中，都在趨向于經(jīng)濟比較好，比較活躍的，包括有人文資源景觀的地區(qū)。

隨著交通立體的發(fā)展，高鐵不斷的成熟，我們覺得城市群的效益越來越集中了，其實品牌房企、規(guī)模房企的選擇都比較趨同，主要是瞄準了一個是長三角，一個是大灣區(qū)，另外在成渝，長江中下游獲取一些機會。

我們認為隨著“十四五”期間城鎮(zhèn)化率接近目標的提升，我們覺得人口基數(shù)比較穩(wěn)固的城市還是有一定的投資機會可以選擇的，前幾年過熱城市城級偏低的地方，投資選擇上應該有一些區(qū)別和對待，還是要注重周期性的風險。

周艷青：我們另外再請康橋的李總分享一下。

李威：題目是都市圈，所以我想從兩個方面來談這個問題；

第一，結(jié)合城市群的發(fā)展和都市圈的發(fā)展，這是兩個不太一樣的邏輯。

先說個題外話，個人感覺現(xiàn)在我們國家的區(qū)域發(fā)展中，首都都市圈職能抽離與組合有些像美國的華盛頓特區(qū)模式，長三角主要是對標日本的東京灣都市圈，而華南的粵港澳大灣區(qū)，覺得更類似美國西海岸，洛杉磯、舊金山那一片，以科技為驅(qū)動，推動城市帶的發(fā)展。

我們在華南也有若干城市和項目的布局，但是總結(jié)下來發(fā)展的方式比如跟華東比較就有明顯區(qū)別，這是因為進入和深耕不同區(qū)域的邏輯是不同的。

第二，結(jié)合都市圈來講，以康橋為例，是在鄭州本土發(fā)展起來的一個企業(yè)，去年從銷售到回款都實現(xiàn)了較高的增長率，要注意這是在整個市場下行，特別是鄭州領(lǐng)跌于全國市場的狀況下實現(xiàn)的，企業(yè)能實現(xiàn)逆勢高增長，主要就在于我們深耕都市圈的邏輯是正確的，理解是深刻的。

我們在這個都市圈中，立足主城、充分激活郊縣市場、重視產(chǎn)品品質(zhì)，真正圍繞客戶需求做事，因此形成了較強的競爭優(yōu)勢。

總的來說，對于都市圈，應主要聚焦深耕發(fā)展，再往外延展，與城市群充分布局均衡落地，這兩個邏輯還是分的比較清楚的，今天結(jié)合觀點發(fā)布的各主要城市排行情況看，我覺得都市圈未來的發(fā)展機會屬于這些榜單里在各自城市名列前茅的企業(yè)。

 

周艷青：確實從大家的分享當中我們可以聽得出來，因為今天中國房地產(chǎn)的發(fā)展進入了另一個階段，出現(xiàn)了主題分化，不再是所有的城市都是人流和資源涌入的城市，反而很多三四線的城市成為了收縮性的城市，有一二線的城市和創(chuàng)新型的一線城市，這些城市有資源和人口大量涌入，形成了都市圈，大家也認為是新一輪機會當中發(fā)展非常重要的因素。

接下來進入第二個議題：城市更新，存量改造趨勢與空間服務。針對第二個議題，我們有請4位嘉賓分享，有請侯總、李總，還有肖總和官總，我們請這4位來分享。

侯光軍：城市更新，下面我看到了非常多城市更新的大佬，我只想講一個點。

城市更新，比如說在我們廣州、深圳，在我們大灣區(qū)，城市更新是所有開發(fā)商的夢想，城市更新是我們眾多大型開發(fā)商重要的收益來源或者是貨值的儲備或者是糧倉或者是金礦等等，它的價值和它的重要性不言而喻。

我作為綠地香港，其實也在介入城市更新，綠地最早就是從舊城改造起步的，但現(xiàn)在經(jīng)過這么多年的發(fā)展之后，我們也在介入舊城改造和城市更新，我們在長三角、華南也有類似的項目。但是在做城市更新的同時，城市更新不等于大拆大建，城市更新不等于推倒重來，在城市更新服務上首先要有政府總體的規(guī)劃，其次要有非常明確的或者政府資源的配套和對城市空間整體的規(guī)劃。

在這樣一個基礎(chǔ)之下，正確的指導方針才下做好，當然我們廣東已經(jīng)走在了全國了前列，在這方面我們希望看到不僅僅是以算帳為基礎(chǔ)的城市更新，而是立足于為城市功能更完善，城市的能級、價值更高的城市更新才是真正的城市更新，否則它就是商業(yè)行為上的地產(chǎn)開發(fā)。我們原來在無錫進行了一個二次開發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個非常好的街區(qū)。去年做了揚州冶金廠，我們把原始的遺跡進行了相應的保留，進行了重新的文化塑造，得到了社會和政府的好評。我們希望賦予更多的精神內(nèi)核，而不是建完以后二十年又出現(xiàn)了建筑垃圾。

周艷青：城市更新不僅是算帳，而是讓城市的功能更完善，給人們提供更好的居住條件，確實是非常有責任的企業(yè)家。

接下來有請李總。

 

李威：城市更新是一個比較大的題目，上午參觀了保利的項目，中午又聽了同行交流一些產(chǎn)城的話題，很受啟發(fā)。更新主要針對存量，那么除了資產(chǎn)的存量現(xiàn)在說的比較多之外，城市土地的存量更新某種程度上是更重要的問題和挑戰(zhàn)，很多企業(yè)現(xiàn)在于不同的重點城市都在積極探索，有的已經(jīng)形成了獨有的豐富的經(jīng)驗。

在這方面康橋也有諸多實踐，在實踐過程中，我們對城市更新的目標理解是由兩個層面組成的。

第一個，通過我們的努力使得整個城市面貌，整個區(qū)域價值、區(qū)域形象，得到顯著的提升，這個通過我們的專業(yè)和經(jīng)驗，是相對是比較容易做到的。

第二個，從較深層面來講，是承擔與城市共發(fā)展的社會責任，通過一個區(qū)域的更新來實現(xiàn)整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展。因為我們很多的城市更新實踐不一定是在市中心，而有城郊結(jié)合，這個過程當中，人口均衡的引入、綜合素質(zhì)的提升是首要的，然后再結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使得整個區(qū)域人口收入，消費力得到提升。作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們最終生產(chǎn)的還是產(chǎn)品，產(chǎn)品需要銷售給客戶，客戶的購買力夠不夠，影響到整個經(jīng)營邏輯，所以我們實踐當中非常重視這一塊，同時配合政府一起共同努力解決提升區(qū)域發(fā)展的問題。

兩個層面之外，我們還圍繞主業(yè)來配套更多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，通過商業(yè)集團、產(chǎn)業(yè)集團、悅生活服務集團提供涵蓋健康、教育、文化旅游和各種生活服務，使得居住在這個區(qū)域的客戶，真正能夠在城市、產(chǎn)業(yè)、生活各個層次上的需求，得到全面的滿足，這是我們現(xiàn)在在實踐和堅持努力的方向。

接下來有請官總。

官蘭蘭：關(guān)于這個話題，我覺得首先我可能得解釋一下我們實創(chuàng)億達做什么，其實我一直服務新科技和新經(jīng)濟的增長，實創(chuàng)億達是把我們科技園區(qū)的管理作為一個輕資產(chǎn)輸出到了北京海淀，中關(guān)村1號這個項目。這個科技園區(qū)其實就和城市更新是密切關(guān)聯(lián)在一起的。我們經(jīng)驗的復制還算比較成功，大概經(jīng)歷2年多的運營時間，這個項目規(guī)50多萬方，我們已經(jīng)成為海淀區(qū)新興的標桿型的科技園區(qū)，我們的業(yè)主方也非常滿意，因為我們的資產(chǎn)管理的效率很高，我的租金，還有我的出租率在去年疫情期間反而是逆勢增長，比周邊所有的競品都要好非常多倍。

這樣一個背后的邏輯和原因，我覺得重點就是回到我們的空間服務上。我是認為在這樣一個大的背景和環(huán)境下，我們科技園區(qū)運營的理念和我們一些服務的做法會實現(xiàn)我們一些資產(chǎn)更高效的管理和更高效的收益。像我們在具體的服務層面的話，首先科技園區(qū)我們要知道科技客戶的需求，所以我們會有完整產(chǎn)業(yè)服務的團隊。還要知道員工的需求，我們有一個企業(yè)員工服務的團隊。同時還需要用科技化的服務去服務他們，所以我搭建了一個智慧園區(qū)的團隊。

我是覺得我們給企業(yè)發(fā)自內(nèi)心的服務體系、服務能力以及最后的服務輸出落地，才帶來來了這樣一個非常好的效益，包括產(chǎn)業(yè)升級以及員工享受到美好的生活，還有非常好的辦公環(huán)境。

所以回到這個話題，我是覺得城市更新也好，城郊片去開發(fā)也好，里面只要涉及到產(chǎn)業(yè)，都離不開產(chǎn)業(yè)運營和空間服務，我也相信它是未來我們產(chǎn)業(yè)運營主體的一個非常重要的價值，謝謝！

周艷青：官總更多是從科技園區(qū)的角度給我們做今天的分享，您在北京的項目也是做的非常好，也希望在座的各位有機會到您的項目參觀學習。

接下來第三個議題，請王總、孫總、官總、李總分享最后一個議題，就是產(chǎn)品為本，強化產(chǎn)品內(nèi)核與利潤增長之間的關(guān)系。

王曙煜：當時我選了這個話題，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，中小企業(yè)如何打造自己的核心競爭力，我們力高在做自己的產(chǎn)品當中做了很多自己的思考。

兩年前力高就有一條自己的產(chǎn)品戰(zhàn)略，但這個產(chǎn)品戰(zhàn)略是在一個中心，也就是我們集團和深圳大學共同成立了一個研究中心，專門去研究健康建筑的產(chǎn)品，健康建筑的產(chǎn)品從它的研究里面也有一些創(chuàng)新。

我們前面提出來把這些健康產(chǎn)品細節(jié)落到產(chǎn)品上面去的，我們沒有想到在2020年有疫情來臨，但恰恰正好是因為我們做在了前面，所以我們在2020年的時候，當有疫情來臨的時候，我們的防疫系統(tǒng)，無感接觸，對水、空氣、電方面防疫的一些標準，在客戶的關(guān)注度上面立馬上升到很高的吸引點。

當然我們除了防疫系統(tǒng)，我們還通過三個緯度，比如如何從空間到規(guī)劃，包括到硬件里面去創(chuàng)造一些，比如說我們中老年，甚至到幼都適合場景，也有醫(yī)養(yǎng)中心，當然我們貫穿了雙服務，一個是傳統(tǒng)物業(yè)綜合服務，一個是社區(qū)康養(yǎng)的服務，兩個雙服務體系做運營。

通過一個中心，通過三個緯度，再加上我們的一些雙管家服務延續(xù)的運營，我覺得在這條產(chǎn)品線，在我們自己還在發(fā)展，包括自己還在研究、摸索的過程中，在去年和今年，甚至我們在很多項目當中初現(xiàn)雛形時候，我們也看到了客戶的一些需求點，另外這也是大勢所趨。

所以這個產(chǎn)品上面我們會不斷堅持往下走，這條產(chǎn)品戰(zhàn)略應該是符合整個房地產(chǎn)發(fā)展第二個階段的需求，第二個階段對產(chǎn)品緯度上的提出了一些課題，我們希望借助這個產(chǎn)業(yè)做的更好一點，更長一些，也做的更多一些，當然它的成果，其實我們從今年客戶的反饋當中也感受到，客戶在眾多的選擇里面會選擇到我們，這也是市場和客戶給到我們的一些反饋。

周艷青：感謝你介紹自己成功的經(jīng)驗，接下來有請孫總分享一下。

孫帆：產(chǎn)品主要說一下當代的產(chǎn)品，熟悉當代的朋友們都知道，當代一直堅持做綠色節(jié)能科技住宅的企業(yè)，最近的碳中和讓這個板塊非常熱，目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們建筑行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑行業(yè)一年的消耗的社會能源占到整個社會總體的50%，這個與發(fā)達國家，包括我們參與的2030、2060年的碳中和的計劃還有巨大的空間。

當代從2016年一直在領(lǐng)域里面進行研發(fā)和投入，剛才有嘉賓分享過，說可能很多企業(yè)現(xiàn)在都在關(guān)注綠色，但做的不多，當代一直在嘗試。目前我們有30多個不同綠色建筑等級的建筑，一年可以節(jié)約6.5萬噸的碳排放。

但是坦白的講，在前20年這些指標只是社會效益，對于市場端沒有太多的價值，客戶不太關(guān)注你的能源能節(jié)約多少，我們?yōu)榭蛻籼峁┑湍芎母呤孢m度的房子，我們大概節(jié)約75%以下的能源。

除了能源的優(yōu)化以外，我們也一直針對客戶的需求把舒適度在進行穩(wěn)步的提升，我們也希望能夠在這種大背景下，希望可以與進行碳交易的綠色開發(fā)的企業(yè)合作，因為我們在成本投入上還是有一定傾斜的，比如像綠債，地方政府補貼，希望等級能進一步提升，這樣能降低我們的財務費，反哺我們的利潤，希望有更多的企業(yè)加入綠色建筑領(lǐng)域里面去，為我們整體社會可持續(xù)發(fā)展貢獻自己的一份力量。

周艷青：接下來有請官總。

官蘭蘭：大家如果有機會去中關(guān)村1號看看就知道了，中關(guān)村1號給大家的感覺不是一個科技園區(qū)的感覺，不像科技園區(qū)那么冰冷，沒有生活的感受，這是因為我們在產(chǎn)品方面進行了很多的思考，我們?nèi)ダ斫馕覀兊目蛻舻降仔枰氖鞘裁?，我們要讀懂我們的客戶。

包括我的企業(yè)和我企業(yè)里的員工，我們會思考企業(yè)入駐一個科技園區(qū)是否只需要有更便宜的房子就可以，不是的，它也需要更有品質(zhì)感的辦公環(huán)境，也更有尊嚴、形象的區(qū)域，乃至需要更好的發(fā)展空間。我們的員工需要的是什么？可能大家覺得海淀的碼農(nóng)沒有生活需求，其實不是這樣的。

我們中關(guān)村1號里面會有一個美術(shù)館，每年有節(jié)假日藝術(shù)燈光節(jié)，還有一系列的潮流配套，這些都是為了服務好我們更多的園區(qū)的企業(yè)員工。我們?yōu)閳@區(qū)的企業(yè)服務什么？我們在產(chǎn)品上面，我們產(chǎn)品很多的細節(jié)，現(xiàn)在除了簡裝的辦公空間之外，還提供精裝的辦公空間，尤其是海淀大型科技企業(yè)，他們喜歡精裝修拎包入入駐的辦公空間，所以我們在給企業(yè)提供服務的時候也會梳理產(chǎn)品不斷更新迭代。

總體來說，我會覺得一個科技園區(qū)，我們把它理解成我們服務的還是企業(yè)和員工，讓他們享受更美好的生活，更美好的辦公環(huán)境，其實背后的思考和很多地產(chǎn)公司的思考是一致的。圍繞這樣一個理念和心態(tài)去做產(chǎn)品，我覺得我們的產(chǎn)品才比較受客戶的歡迎。

謝謝！

 

周艷青：接下來有請李總。

 

李威：康橋在產(chǎn)品的道路上一直強調(diào)自我要求，多年積淀下來企業(yè)的產(chǎn)品意識和重視文化已經(jīng)根深蒂固，目前在行業(yè)中產(chǎn)品力的發(fā)展評估超前于規(guī)模發(fā)展很多，在未來保持可持續(xù)競爭潛力將發(fā)揮重要作用。針對上面這個題目，我們認為有三個路徑可以嘗試：

 

首先是產(chǎn)品戰(zhàn)略立體化?？禈蛱剿鹘a(chǎn)品“136”戰(zhàn)略，即在全國化布局進程中，通過60%標準化項目的落位去實現(xiàn)“品質(zhì)型、快周轉(zhuǎn)”目標；與此同時，優(yōu)選30%的“微創(chuàng)新型”項目，設定研發(fā)專項經(jīng)費、專項激勵措施以及不同的運營考核標準，留給產(chǎn)品研發(fā)部門更多的時間與空間進行創(chuàng)作性嘗試，從建筑形態(tài)、空間布局到更多的“風口”標簽（如：健康、綠色及科技）等多個維度持續(xù)優(yōu)化打磨項目產(chǎn)品力，實現(xiàn)探索的價值，并在形成成果后充實產(chǎn)品體系，反哺標準化項目。最后還有10%的TOP級的項目超前嘗試，樹立標桿，引領(lǐng)方向。通過以上系統(tǒng)的整體推進以實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品力的整體提升。

 

其次是組織架構(gòu)專研化。為持續(xù)推動產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新，康橋建立了超級“產(chǎn)品夢工廠”，囊括客研策劃、標準研發(fā)、創(chuàng)新產(chǎn)品、科技建筑及各區(qū)域和城市設計部門，各職能既深研專攻，又高效協(xié)作，組成嚴謹?shù)漠a(chǎn)品創(chuàng)研體系。實踐中將用戶需求快速轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品模型，并進行反復試驗、打磨、評估及第三方公司對比檢驗等，以此實現(xiàn)產(chǎn)品的迭代更新，適應不斷變化的市場需求。

 

最后是產(chǎn)研管控系統(tǒng)化。從設立產(chǎn)品、技術(shù)、管理、部品四大維度的標準入手，實現(xiàn)標準化管控；然后依托于數(shù)字化設計管理平臺，建立發(fā)布查閱應用管理體系，具備項目全流程管理、資料歸檔自動化可視化功能；與此同時，以康橋?qū)W院產(chǎn)品分院為培養(yǎng)平臺，通過四大系列課程的滾動式培訓，以及產(chǎn)品內(nèi)部不同部門間的輪崗規(guī)劃，提升產(chǎn)品研發(fā)人員協(xié)同并進且換位思考的管理意識，不斷培養(yǎng)更多具有全視角且深諳康橋產(chǎn)品管理理念的專業(yè)化管理人才。

 

周艷青：感謝各位的分享，從產(chǎn)品的角度來講，今天在座的各位有偏向于住宅方向的，有偏向于商業(yè)方向的，有偏向于綜合體方向的。

不管哪一個方向，站在客戶的角度如何打造更好的產(chǎn)品更到客戶，另外從軟性服務的角度，我們構(gòu)建好了產(chǎn)品，我們運營商更應該為客戶、為企業(yè)也好，為里面居住的人也好，商業(yè)消費者也好，還是辦公人群也好，我們應該提供什么樣的他們所需要的服務，這就是今天講的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務也好，住宅的服務也好，商業(yè)服務也好，這是我們一直追求的，也希望今天在座的各位能給參加活動的各位有一些啟發(fā)，能夠打造出自己的核心產(chǎn)品，能夠構(gòu)建更好的服務體系，感謝各位的參與和分享，謝謝大家！

 

我們這個環(huán)節(jié)到此結(jié)束！

主持人：謝謝周艷青先生的辛苦主持，謝謝臺上各位嘉賓的精彩發(fā)言。請大家稍作留步，我們一起合影留念，謝謝！

再一次感謝參與討論的各位嘉賓，而本次論壇第二環(huán)節(jié)議程到此也正式結(jié)束，接下來進入最后的第三環(huán)節(jié)。

新的一年，中國房地產(chǎn)面對的宏觀環(huán)境、政策紅線、金融資本、市場規(guī)則都發(fā)生了天翻地覆的變化。無論是傳統(tǒng)住宅還是多元業(yè)態(tài)，都面臨的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，未來已經(jīng)被改變。

尊敬的各位來賓，觀點年度論壇第三環(huán)節(jié)主題是：發(fā)展篇：資本變革未來

首先開始的仍將是嘉賓演講，有請本環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓：

陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌先生。

吳建斌先生的演講題目是：新形勢下的房地產(chǎn)投融資解讀

掌聲有請！

吳建斌先生先生，您的演講時間為25分鐘，謝謝！

吳建斌：大家下午好！

感謝觀點機構(gòu)今年繼續(xù)邀請我參加觀點論壇的活動，主辦單位給我出的題目是新形勢下房地產(chǎn)投融資的解讀。

關(guān)于新形勢下房地產(chǎn)市場，因為從下午一開始邱局從宏觀的，還有幾位從宏觀上談的很清楚，我一直在這個行業(yè)，我也是非常贊同他們的觀點，中國房地產(chǎn)市場遠沒有結(jié)束，中國房地產(chǎn)市場由于城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，由于改善性住房的需要，所以房地產(chǎn)市場的潛力還是非常大的，起碼未來的十年或者二十年，我相信中國房地產(chǎn)市場還是有得做，因為城鎮(zhèn)化需要，因為改善性住房的需要，但是在當下確實看到很迷茫。剛才有一個朋友問我，說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場到底怎么搞，很迷茫，因為他負責投資的。

 

為什么會迷茫呢？我想可能是兩個原因吧，一個原因要求企業(yè)降杠桿，另外一方面還要買地。買地方面今年土地的價格大家也知道漲了很多，很多地方的面粉貴過面包，很多地方即使是面包，稍微做的不好就會虧損，所以這種情況下確實很迷茫，降杠桿還是不降杠桿，投還是不投，對于我們中小房企來講的確是一個很關(guān)鍵的問題。

我一直在這個行業(yè)里面，因為這樣的情況其實這么多年來我們一直都有遇到。怎么解決這個問題？我自己作為財務或者從戰(zhàn)略的角度來講，因為負責這方面的工作，談自己的一些想法，僅是個人得觀點，不代表公司的觀點。

國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控總思路始終沒變，現(xiàn)在的“房住不炒”“三穩(wěn)”，包括銀行方面實行的兩道紅線，房地產(chǎn)公司實行的三道紅線，這個的確是在當前的情況下都是實現(xiàn)國家想推動的房住不炒、三穩(wěn)，建立長效機制所采取的必要措施，這是大家可以看到的。而且這個措施我認為實際上還會持續(xù)，“十四五”期間估計國家這方面的政策都不會有太大的改變。上個周末的時候我在上海參加了一個論壇，也是講宏觀經(jīng)濟。

宏觀經(jīng)濟有一位專家也講的很清楚，本來今年房地產(chǎn)市場不想采取更多的舉措，但是我們的一月份表現(xiàn)的太好，特別是一線城市房地產(chǎn)跳升，導致了中央不能不緊張，不能不警惕，所以又采取了一些具體的舉措，我覺得這個講法是非常多的。就是在整體經(jīng)濟環(huán)境，結(jié)構(gòu)在大調(diào)整的情況下給房地產(chǎn)市場在政策層面做了很多的安排，但是結(jié)果好像房地產(chǎn)市場還在跳升，這個確確實實是一個值得關(guān)注的問題。

在這種情況下，土地市場，我們知道一個“兩集中”，大家對兩集中這個市場怎么看？2月12日22個城市供地不超過2次或者3次，實際上它是約束了無序供應，讓工地更加有序及透明，從這個角度來看是好事。作為房企來講怎么應對這樣的變化？我覺得可能有那么幾個小點，比如說作為財務人員來講，透明的市場，有計劃的市場反而好做事，資金可以很早做安排，平時也不需要浪費那么多錢，只要在這個點把資金集中好就可以了。

另外在這個階段留出很多時間，可以給大家找合作伙伴，大家抱團取暖，一家不行找兩家，這種情況下估計成功的機會會更高，因為你可以把自己有效的資金集中起來，比如說對哪一塊地特別感興趣，集中精力把這塊地拿下來，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，這樣中標的機會可能會更大一點。

在這個形勢之下其實房地產(chǎn)土地市場并沒有降溫，大家希望它降溫，但是也沒有降溫，所以土地單方價格上升的太快，但這個反而有很大的風險。當一塊土地算下來的凈利潤只有5%—8%，敢不敢投？不敢投，寧可不做生意也不能做這樣的事情，很多公司流量很重要，買的時候可能感覺到拿了一塊地，但是買完之后可能是負擔。

同時我們覺得土地市場目前的招拍掛只是一種途徑，但更多還有其他的途徑，特別是最近我們也知道，包括今天分享的城市更新，也是獲得土地最有有效的方式，在粵港澳大灣區(qū)我們知道城市更新獲得土地，無論是政策法規(guī)各個方面已經(jīng)非常的清晰，而且對房地產(chǎn)企業(yè)是越來越有利。其實未來獲取土地主要途徑有可能會調(diào)一下順序，原來是招拍掛第一位，現(xiàn)在可能是城市更新排第一位。當獲取土地方式有調(diào)整之后，我們會突然會感覺招拍掛這種低毛利的市場并不是我們中小房企要關(guān)注的。

另外兩道紅線會導致什么呢？我們會發(fā)現(xiàn)由于按揭的額度緊張而導致利潤所謂趨升。關(guān)于這個政策非常有感受，我們很多時候賣房子，買房子的人拿不到錢，可能要等，有的時候是等很長的時候，特別現(xiàn)在大家都在爭按揭的額度。小業(yè)主的按揭額度各個銀行都愿意做，但是它沒有額度或者額度不夠。

在這種情況下其實對房地產(chǎn)的銷售來講，資金會來講是一個比較大的挑戰(zhàn)。房子賣了，但拿不到錢或者拿錢的速度比原來慢很多。另外我們會發(fā)現(xiàn)目前首貸房的利潤之歐5.26%，這是我們獲得的一些數(shù)據(jù)，其實比去年增加了一點，增加的不多。第二套房的平均利率也漲了一點，環(huán)比上漲3bp。

所以怎么樣去獲得按揭，這就需要跟銀行建立很好的關(guān)系。同時地位置的選擇很重要，可能一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會比較高，三四五線城市的機會會比較低，這是現(xiàn)在的一個現(xiàn)實。

另外我們也發(fā)現(xiàn)居民的杠桿率越來越高，一線城市可以達到96%的負債率，二線城市達到80%，三四五線城市達到48%，這說明我們家庭的杠桿率非常高了，非常高對于地產(chǎn)商品來源講，對于房地產(chǎn)來說是一個警惕，再這么高下去房地產(chǎn)的市場到底朝哪一個方向走，大家都沒錢買或者買不起，或者擔心自己的負債率很高。

我們還會發(fā)現(xiàn)一線城市目前處在一個房子比較稀缺，這個稀缺不是真稀缺，有可能是投資的機會，因為在一線房地產(chǎn)市場投資房子之后有20%—30%的成長，因為它的基數(shù)大，動輒幾百萬的收入就到手了，所以在一線城市里面我會發(fā)現(xiàn)房子投資的屬性可能更高一些，特別是有錢，資金比較寬裕的家庭。二線城市供求是“飽和”的，三四五線城市供大于求，出現(xiàn)了這樣的情況。的確是這樣的，三四五線城市，地區(qū)是地級市、縣級市很多房子是空的，沒人買。

所以結(jié)合這種情況，我們怎么樣做土地儲備，我們怎么樣安排我們的銷售？實際上確確實實是一個很大的挑戰(zhàn)。

另外是融資市場，剛才我已經(jīng)提到了按揭受限，所以資金回流速度在放慢。另外開發(fā)貸的資金實際上是向大房地產(chǎn)商集中。大房地產(chǎn)公司獲得開發(fā)貸的資金是比較正常的，但是我們知道銀行也劃分了三等。

很多銀行已經(jīng)沒有更多的增加新量的機會，所以把有限開發(fā)貸的資金都會集中在大房地產(chǎn)公司，中小房企拿資金的難度越來越大，特別是區(qū)域房地產(chǎn)公司沒有跟銀行建立關(guān)系，你想拿到更多的開發(fā)貸資金是很難的。

目前發(fā)債也正常，借新還舊，成本也正常，證券化融資也正常，也就是說市場有些是難的，有些是正常的，這對于我們負責融資的部門或者人士都要關(guān)注這個變化。

我最后得出一個總結(jié)論是這樣的，調(diào)控的總基調(diào)沒有變，這個不是今天開始的，三年前就開始了，一直到現(xiàn)在，而且調(diào)控的力度在不斷加碼，加碼的目的是希望房地產(chǎn)不斷降溫或者保持平穩(wěn)的過度，或者在高位上的振蕩。

但是這個目的現(xiàn)在為止好像沒到達，沒到達的話說不定房地產(chǎn)政策還得加碼，這是第一個結(jié)論。就是房地產(chǎn)企業(yè)今天遇到的問題跟往年遇到的問題雖然不一樣，其實房地產(chǎn)這么多年每年都說難，有的時候很焦慮，每年都會這樣，但是正好倒逼我們房地產(chǎn)要向管理要效率。然后房地產(chǎn)的理念可能也會發(fā)生一些變化。

今天也有專家說房地產(chǎn)企業(yè)有可能要向制造業(yè)去學習，確確實實要向制造業(yè)學習，制造業(yè)可以把一件事情做到極致，可以節(jié)約每一分前，房地產(chǎn)行業(yè)由于以前收入高、毛利高，浪費巨大，一個售樓處建不好就砸掉，裝修不好可以砸掉重來，包括信息化也是這樣，原來是粗放的，現(xiàn)在可能要精益化管理。

房地產(chǎn)今后發(fā)展的方向，從當前來看要控速度，我觀察下來很多房企的速度要降下來，平均5%—10%已經(jīng)很了不起了。2021年跟2020年比起來，哪一家公司能有10%的增長是非常不容易的，但是降負債，高質(zhì)量發(fā)展又是主旋律。所以在這種情況下倒逼我們房企真的要調(diào)整自己一些打法，適應市場的變化，否則的話有可能就會出現(xiàn)，無論你是頭部企業(yè)還是中小型房企都會出現(xiàn)很嚴重的問題。

我們前面不是有幾家企業(yè)可能遇到一定的困難，這不是結(jié)束，這可能是剛開始，也可能未來幾年還有很多的企業(yè)都會這樣。

 

這是我對新政的解讀。

在這種情況下，我有什么建議呢？這個建議完全是個人的，不存在專不專家，也不代表公司的意見。

首先投資方面，投資可能要向流量快的城市傾斜。大家認為流量快的城市有兩個大區(qū)，一個是華南區(qū)，一個是華東區(qū)，華南區(qū)就是粵港澳大灣區(qū)，華東區(qū)最主要是上海、杭州、南京那一帶，流量向這兩個區(qū)域集中。大家都認為是這樣，這兩個區(qū)域競爭異常激勵，除非你不計代價，保持一種流量，不計利潤，只要打平，如果有這樣的心態(tài)我覺得也是OK的，然后在過程中尋找機會，否則將來就是花錢買吆喝，最后是不掙錢的。

土地儲備的方式要加快調(diào)整，要多元化。原來我們都是短平快，招拍掛短平快，但有可能土地儲備要轉(zhuǎn)向城市更新，我們很多房子是70、80年代建的房子，現(xiàn)在很多人都不愿意住了，這樣的房子就有可能面臨拆的問題，每個城市都有這樣的問題。所以有可能將來市場獲得土地的方式就是剛才講的城市更新排第一位，洼地排第二位，第三個才是招拍掛，招拍掛已經(jīng)是沒什么錢了，這是第2點。

然后是順應供地節(jié)點安排，把有限的資金通過獨攬或者合作的方式把你喜歡的土地拿下來，拿一塊是一塊，這一塊反而給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了比較好的機會跟選擇。

再一個是在投資方面，現(xiàn)在比較新的是帶融資方案。融資方案，所有房企要求我們團隊在買這塊地的時候必須有融資方案，這樣財務可能會支持，如果你沒有融資方案，難度會越來越大，哪一家企業(yè)都不敢這么做，你想想幾塊地就把幾百億資金消耗掉了，消耗掉流動性就會很大的問題，流動性出現(xiàn)問題企業(yè)的發(fā)展就會出問題。

所以我的觀察，現(xiàn)在很多在投資的時候，拿地的時候都是帶融資方案，融資方案就是從外地找錢，可能批的幾率大一點。

 

再一個是處理好機會主義與和長期主義的關(guān)系，從投資的源頭做起。

 

住宅開發(fā)的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲地，這才是關(guān)鍵。如果投資錯了或者投資踩點錯了，投資方式錯了或者投資理念錯了，會整個公司進入被動的局面，所以房企可能首要的任務是把投資的體系，投資的理念，未來的發(fā)展要建立好。

 

這是投資方面的。

在當下解決這個問題還是現(xiàn)金流管理問題，經(jīng)營型現(xiàn)金流管理，永遠是房地產(chǎn)最核心最核心的事情，原來我們是用杠桿撬動房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在這個已經(jīng)過去的，所以房地產(chǎn)要真正把經(jīng)營現(xiàn)金流擺在第一位，如果這個問題解決不好房企會遇到很大的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在很多企業(yè)是這么做的，剛才買地的時候盡可能用外面的資金，但有融資方案，把低效能的資產(chǎn)盡可能賣掉，再一個有自己的經(jīng)營辦公室，推動方方面面效益的提升，最后建立一個有彈性的資金，不要錢用完。未來的3—5年，“十四五”期間房地產(chǎn)還是收緊的政策，因為你要符合三道紅線的紅線，能讓你渡過困難就是經(jīng)營性現(xiàn)金流，如果沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流未來幾年是很困難的。

再一個是融資方面，融資的工具永遠是存在的，有這樣的融資工具，那樣的融資工具，我們總結(jié)過有33種融資工具。有些融資工具可能在這個階段不好，但大量的融資工具還是好用的，怎么樣把融資工具用好。我做了一個統(tǒng)計，傳統(tǒng)融資跟標準化融資仍然是我們主力，這一塊占了60%，供應鏈融資，信用融資應為補充。非銀方面的融資可以用，但時間不能太長，因為它成本太高了，6個月就了不起，你要用一年兩年非銀的資金那死定了。境外融資、發(fā)債私募的融資仍然是好用的。所以融資方面有很多的工具要去選，33個工具，這個不能用，用另外一個，總之要做到最佳的選擇。

最后就是三道紅線的看法。三道紅線我之前也講過，其實就是一個分水嶺，之前是野蠻的，原來是精細化的，原來是高速推動，現(xiàn)在是問經(jīng)營管理要效益，完全是不一樣的東西。所以這種情況下正面理解是一件好事，我是認為中國房地產(chǎn)市場走到今天是高速推動的結(jié)果，這個跟中國經(jīng)濟高速成長的步伐是一致的。但是隨著土地紅利的消失，隨著金融融資方面紅利的消失，很多方面要改變，這一方面正好倒逼我們企業(yè)進步，把工作做的更細一點，如果能把負債率通過三年的努力降下來，三年以后我們還活著，那就是一個好樣的企業(yè)，如果三年以后你沒了，這個世界跟你一點關(guān)系都沒有，一定要把這三年活出來，而且要活的越來越好，這個也是中央政府用心良苦，它是倒逼市場在進步。在這種情況下，我想我們企業(yè)應該好好順應時代的發(fā)展，順應國家的政策，作出有效的調(diào)整。就是三道紅線，負債率都太高了，因為它調(diào)下來不能高于7%，7%都高了，你看香港哪一家房企負債率到達了7%。所以三道紅線只是第一步，三年以繼續(xù)降負債率，高質(zhì)量的發(fā)展，這樣堅持下來我們房地產(chǎn)企業(yè)才有未來，我們的房地產(chǎn)市場才是一個比較健康的房地產(chǎn)市場，這個對國家或者對金融市場都是很大的支持。

我就分享這么多，謝謝大家！

主持人：謝謝吳建斌先生，請回坐休息。下面，掌聲有請本環(huán)節(jié)第二位演講嘉賓：

 

中城投資董事、總裁應華先生，應華先生的演講題目是：穿越周期的力量—變革下的房地產(chǎn)基金投資策略，有請應華先生！
 

應華先生，您的演講時間為15分鐘，有請！

應華：感謝吳總的鋪墊，剛才提到一句話私募是好用的，接下來跟大家匯報一下怎么用好私募。

今天我跟大家匯報的主題是穿越周期的力量，在座很多都是我們的合作伙伴，也有我的股東，也有我的戰(zhàn)略合作伙伴，大家對于中城投資都非常熟悉，我就不介紹了。

今天站的緯度和大家不一樣，我是站在金融和投資的角度看待這個問題。同樣我們現(xiàn)在面臨的很多監(jiān)控的一些壓力，包括金融監(jiān)管的一些變革，資管的新規(guī)，2021年12月底將到期，大家特別熟悉的信托相對來說日子比較難過，我用數(shù)字說明一下。

2020年底我們信托的規(guī)模已經(jīng)降到了20萬億左右，我們的公募已經(jīng)超過20萬億，大家可以用的融資性的信托規(guī)模是多少？已經(jīng)降到4萬億左右，下降的規(guī)模非常大，當然當中有一部分是可以用在房地產(chǎn)的，這是一個。

房地產(chǎn)是私募新規(guī)的發(fā)布，私募新規(guī)的發(fā)布其實對房地產(chǎn)私募機構(gòu)的影響不是非常大，因為房地產(chǎn)私募一直以投資為主，所以這一塊只要秉承原來的初心就可以了，回歸到私募和投資的本源就行，這一塊也在堅持，我們要向協(xié)會表明我們是好孩子。

房地產(chǎn)供給側(cè)改革來看大家不斷講三道紅線，兩道紅線房貸新政和兩集中供地制度。我推測一下兩集體，我相信22個城市不會在同一個時間來供地，所以我想它一個時間段的概念，而不是一個時間點的概念，大家可以拭目以待。對于整個兩道紅線來說。有一個重大的影響是什么，原來高周轉(zhuǎn)的企業(yè)真的受到很大的挑戰(zhàn)，就上海而言，開發(fā)貸應該是一個總量控制，但是對于大家更關(guān)心的回款，就是按揭貸款排隊可能都要排到一年以上，所以真正的回款的壓力是非常大的。

總體的改革深層次的邏輯是這樣的，第一方面降低土地抵押和土地財政的壓力，這是第一方面。第二方面是出清房地產(chǎn)金融風險，這是站在我們角度來看，主要是希望降依賴、防風險、穩(wěn)地產(chǎn)、促轉(zhuǎn)型。

對于這四方面，對于需求側(cè)房住不炒，供給側(cè)促進三穩(wěn)，主要是地方政府審慎性的原則，每個地方都不一樣，但是總體來說都是非常審慎，開發(fā)商將更注重管理。剛才很多人提到，也提到過房地產(chǎn)的金融屬性，金融屬性什么概念？因為我做金融時間比較長，20多年，我們所有的利潤是以百分點為單位。

假如說我們今天重管理，向產(chǎn)業(yè)，向我們的制造業(yè)學習，這個利潤它不是一個百分點的概念，是千分點，甚至是萬分點，所以每一分錢都是值得我們尊重的。剛才觀點有一個排行榜，就是我們的經(jīng)營質(zhì)量的排行榜，對于我們做房地產(chǎn)私募的結(jié)構(gòu)來說，我對于這個排行榜是非常重視的，也就是今天問管理要利潤是一個主導的方向。還有就是金融監(jiān)管，金融監(jiān)管毋庸置疑，應該說只會更嚴，不會更松，這個邏輯非常簡單，因為今年我們的GDP，我們總理預期是6%，但是很明顯今年的GDP也許會更好一些。

在這種情況下對于房地產(chǎn)的支持或者貢獻，它的依賴度就會少一些。我們內(nèi)部做了一個測算，大體的是結(jié)論是這樣，本輪相對偏嚴的控制我們預期是到2023年，甚至到2025年，現(xiàn)在才剛剛開始，要有一個長期過冬的準備。

對于這個長效機制和準備，我們在整個大的住宅問題上面，它其實有六個緯度的控制的，包括新房、二手房，二手房在深圳已經(jīng)看到了，二手房有一個價格指導。資金保障和土地端，它是一個全方位的。其實房地產(chǎn)公司每年都說很難，最終都過的很好。

我想今年我們在說這句話的時候我們對于今年的結(jié)果不要過早做一個判斷，因為大家看，現(xiàn)在我們所有的一些問題它是一個封閉的，而且?guī)缀跏侨采w這樣一個調(diào)控，所以大家對于這方面要有更加深刻的理解和認識。

說了很多，大家看這張表，提出了很多方案和疑惑。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源包括貸款，自由資金的籌措，資金以及預售款，還有個人按揭等等。大家看這張圖表，里面有些數(shù)字今年一定會下來，主要是貸款，因為總量控制，個人按揭貸款因為回溯很難，有可能會下降。問題來了，怎么辦？我們必須問三個方面要錢。

 

第一方面有能力的發(fā)債，也就是信用。第二方面就是銷售的回款，抓自己的經(jīng)營效率，力求回款更多，所以現(xiàn)在我看很多開發(fā)商對于付全款的客戶相對來說有更優(yōu)惠的措施，這是沒問題的。第三塊就是股權(quán)融資的依賴，也就是說大家可以考慮同股同權(quán)的合作伙伴以及在股權(quán)方面能夠給到他資金的供應商。

第二塊就是房地產(chǎn)私募資金發(fā)展趨勢。

我今天并不是站在中城投資的角度，而是站在行業(yè)角度思考幾個問題。

第一個就是主體監(jiān)管以后我們秉持獨立、合規(guī)、專業(yè)的理念處理問題，合規(guī)是最重要，沒有合規(guī)牌照都會停掉，專業(yè)最好有強大的股東背景，還有回歸本源能力，還有頭部集中能力。我們可以看到前5位房地產(chǎn)私募機構(gòu)占據(jù)的備案數(shù)量已經(jīng)高達80%、90%，這也是沒有辦法的事情，強者恒強。從整個私募基金系統(tǒng)化主動管理能力來講，大家都投募投管退，這個每一段分開講大家都非常明白，我只是想梳理當中的管理這一塊，因為很多我們的私募機構(gòu)從內(nèi)心來講更想做債，大家時間不允許，機會也不允許。對于這樣一個時間，就是六緯度的主動管理是必須做到的。

第一個是制度管理，第二塊是資金管理，第三塊是成本管理，開發(fā)進度管理、銷售計劃管理、退出管理。這不是跟房地產(chǎn)開發(fā)中中非常擬合嗎？是的，假如作為真正財務投資者來說，每一個緯度都必須要控制，這也就是我們房地產(chǎn)私募機構(gòu)可以問它風控的體系，投后的體系，包括投后人員占公司的比重到底多少。假如它占的比重不超過10%或者說低于15%，那么我相信這家機構(gòu)是偏債的，你真的要投入的話人員的比重是相當大的。以中城投資為例，我們正式員工才區(qū)區(qū)85名左右，算上外包就就100名，我們投后加起來要超過20名，我們是希望真正去做一個真正的房地產(chǎn)投資，幫助我們的開發(fā)商從我們資金的緯度一起來分析、研究這個項目到底是怎么做。

在所有的理念當中有一點大家還是要比較關(guān)注的，就是募資能力。大家可以看到原來房地產(chǎn)私募機構(gòu)大頭都是銀行來的，但是大家不要忘記銀行是總量控制，以后哪一個私募機構(gòu)在投資領(lǐng)域掌握一定領(lǐng)域它將傲視群雄，我們也是希望私募行業(yè)里面出現(xiàn)一個巨無霸企業(yè)，現(xiàn)在我們頭部幾個私募機構(gòu)都不是很大，所以大家都有機會，也拜托大家支持。

說一下基金投資策略。

 

基金投資策略相對來說是價格趨同，以阿爾法為主，以貝塔為輔。我們知道哪一個時間點開發(fā)點上更需要錢，對我們來說就是太好的機會，看看這個時間點上我們有沒有足夠的能力和財力來支撐大家的拿地。

剛才在交流的時候，很多人問我，你們在開發(fā)的時候是怎么來看選項的，這個選項我看的最重的并不是回報率，這些都是預測最后的結(jié)果。我們在源頭上看的是什么？

就是地貨比，這將決定以后的收成。地貨比低的話，剛才大家都說過用不同的策略進行一個非常好的土地的獲得，包括舊城改造，包括產(chǎn)業(yè)溝地。

在這個投資邏輯里面我們會發(fā)現(xiàn)價值、提升價值和最終實現(xiàn)價值。這一點我們每家機構(gòu)都是優(yōu)選房企，優(yōu)選城市項目核心，提升就是主動管理，最后通過各種模式退出，區(qū)域化退出，對賭退出，資產(chǎn)證券化退出等等。

大家看這張圖，這張圖總結(jié)出來就是2+9+6，在投資人眼里2就是長三角和大灣區(qū)，9就是9個都市圈，比較新的是滇中，因為我們國家的南亞的一些策略，現(xiàn)在從海上走有點難道，從云南往南中有一點機會。其他幾個區(qū)域大家都非常熟悉，京津冀、成渝。

對于這些機會我們有一些合作策略，第一個是幫助開發(fā)商助力開發(fā)商去杠桿，我們的合作伙伴相對來說也比較鮮明，就是現(xiàn)在風險也的確比較大，小的開發(fā)商我們也不敢合作，所以我們會選擇百強的龍頭做一些區(qū)域的主流產(chǎn)品的合作，這個地方我就不展開講了。

第二塊就是戰(zhàn)略房企的合作，我們要幫助一些戰(zhàn)略房企共同的克服周期的影響。我剛才說了這個周期可能是3—5年的周期，不僅僅是住房類的項目，其他的一些產(chǎn)業(yè)也是我們積極合作的目標，包括并購，包括一些城市更新，包括它的一些其他產(chǎn)業(yè)。我想作為一個真正投資者，我們做的是全產(chǎn)業(yè)鏈的。我們?nèi)ツ暌苍谡麄€香港市場做了很多IPO企業(yè)的錨定，也幫助一些企業(yè)在香港發(fā)債撐一把，我想真正的合作是全方位的、全鏈條的，而不僅僅是某一個項目某一個點。現(xiàn)在我們可能看的區(qū)域并不是太大，但是我們的目標是整個鏈，是長遠的。

第三塊合作策略，等會兒劉愛明也要說，就是運營商的模式。去年中城加入了一家聯(lián)盟企業(yè)，就普洛斯，它在倉儲物流是非常優(yōu)秀的企業(yè)，我們有機會也尋求一下合作。這里面大家要疑惑，就是寫字樓這里我打了一個括號，里面寫著機會，因為這個不強求，當然有機會我們也會參與，這是一個特殊的機會。

這是我的最后一頁PPT，我總結(jié)一下變革、趨勢和策略。對于變革來說我們要認清形勢，它不是一朝一夕的變革，而是一個系統(tǒng)性的變革，我們要有系統(tǒng)性的思維。第二點我們要認清趨勢，做一個投資的長資金，好用的資金，幫助大家度過這個周期。在策略上，其實我今天說的是房地產(chǎn)私募資金，大家也可以尋找更多的方式方法來解決這個問題。

最后還是感謝觀點的邀請，感謝各位伙伴在超過6點鐘以后還聆聽我的演講，感謝大家，中城投資助力建設美好城市，謝謝！

主持人：謝謝應華先生，請回坐休息。下面，掌聲有請本環(huán)節(jié)第二位演講嘉賓：中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明先生。劉愛明先生的演講題目是：產(chǎn)業(yè)園區(qū)全流程服務，有無請劉愛明先生！

 

劉愛明先生，您的演講時間為15分鐘，有請！

劉愛明：謝謝，我確保15分鐘講完。

這是華為手機拆完了，小米手機拆完了，大疆無人機拆完了，這個比什么呢？外行看一下熱鬧。華為手機就兩款螺絲，小米有四款，大疆無人機26款。外行也知道，華為手機水平最高，大疆無人機雖然是大品牌，也掙錢，但是需要提升的東西很多。

西門子洗碗機，美的的洗碗機，美的是老牌制造業(yè)企業(yè)，一比在總裝線上的組裝時間，西門子就700多秒，美的洗碗機2200多秒，我們比這個是什么意思？反正我們拆了很多東西。

后來我們又拆了一個特斯拉，大家沒想到一個開發(fā)商會干這個事，我們干這個事干嘛呢？就說明一個問題，就是即時一些大的制造業(yè)企業(yè)也需要很專業(yè)的服務，小米需要吧，美的需要吧，汽車也需要吧，我們就是干這個服務的。

設計階段大家拼命搞，工業(yè)產(chǎn)品也一樣，中國沒人搞這個服務，我可以負責任告訴大家，中國是一個制造業(yè)大國，不是強國，你像大疆無人機還是26個螺絲，我們專家研究很容易變成12種，這樣你的效率會提高，成本會降低，我們就是干這個事。

我們還干一件事，就是智能硬件加速器，從工業(yè)設計、打樣、檢驗檢測，開模注塑等等，假設一個高企業(yè)科技他是做耳機的，老板這個老板是聲學方面的專家，但是耳機生產(chǎn)對他來說是門外漢，他完全不懂，這是兩個行當，我們幫你生產(chǎn)耳機，你找我就會快。

我們還做了一個天集社，天集社就是給你找訂單，這個我就不細講了。

金融服務，大家簡單能理解。

我們還有一個技術(shù)服務，我們跟清華搞了一個智能制造聯(lián)合研究中心。

這幾個加起來，我們認為是一個服務，是一個產(chǎn)業(yè)服務。你搞住宅的要搞住宅服務，搞商業(yè)的要搞商業(yè)服務，要產(chǎn)業(yè)的要搞產(chǎn)業(yè)服務，這就是我們理解的產(chǎn)業(yè)服務?，F(xiàn)在園區(qū)經(jīng)營上大多干的是這一頁的事（見PPT圖），這個我們叫企業(yè)服務，它不是分門別類的，它是統(tǒng)一來搞的，綜合性的園區(qū)大家都這么做的。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)+產(chǎn)業(yè)服務+企業(yè)服務，這合起來就是園區(qū)運營服務。什么是園區(qū)運營服務，就是我上面講的這些東西，所以諸位是幸福的，我干的是苦活，這個很專業(yè)。剛才世聯(lián)行李總問我，你的窄門之路做的怎么樣？我就是這個事，當然還干了醫(yī)療器械，還干北斗，別我就不多匯報了。

這個是我今天想講的第一個點，你要搞產(chǎn)業(yè)園區(qū)就要搞運營。我上面這些服務是解決客戶痛點的，你說我光搞一個園區(qū)的物業(yè)管理，搞一個食堂，這不是客戶的痛點，不是客戶的痛點就沒用，他不會到你的園區(qū)來，他不到你的園區(qū)來你的生意就沒了，你所謂的產(chǎn)業(yè)園區(qū)就經(jīng)營部起來。

時間關(guān)系，我就跳著講。

第二個問題我說一個事，跟在座關(guān)聯(lián)性很強，也容易聽得懂。就是想搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，你至少把這三個東西能區(qū)分開來，辦公樓、研發(fā)樓和廠房，否則就不對，你5%—6%的容積率我要看看你蓋出來的啥，你自己要區(qū)分開，本質(zhì)上有區(qū)別，寫字樓是干嘛的？給諸位的企業(yè)做的，諸位的企業(yè)只有人，沒有設備。

研發(fā)樓和廠房都是給一制造業(yè)干的，華為是制造業(yè)的，任正非不會坐在CBD的，任正非一定是親自抓研發(fā)，他不會抓別的，你那個寫字樓他用不了。廠房更是這樣的，它的功能是用于生產(chǎn)研發(fā)。

層數(shù)也有區(qū)別，世界上所有的寫字樓都是往天上長的，100米、200米、300米、500米、800米等等，所有產(chǎn)業(yè)樓都是趴在地上建的，它可以一圈單層一萬平米，兩萬平米，但是沒有往天上建，它得趴在地上，道理我就不講了。

廠房更矮，它最好就是5層，所以工業(yè)上樓是比較難的。載荷也有區(qū)別，運貨也有區(qū)別，租金水平也有區(qū)別。廠房的最近一般是30塊錢一平米，這是客戶確定的，就是你那個客戶只能買3000塊錢的房子，超過3000塊錢買不了。

只有金融企業(yè)它單人的利潤很高，所以它能租得起高檔寫字樓，這個我就簡單說一下，這三個東西是不一樣的，大家對這個事有一個認識。

我最后給大家舉一個例子，去年年底深圳政府給了我一塊地，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，容積率4，建面約11萬，這是國藥設計院給我們做的設計，基于我們這個行業(yè)5年的認知以后，請國藥設計院做的，從蒸汽、雙回路供電、廢水處理站，?；穫}庫等等，這個就很專業(yè)了，你想干這個活，攬瓷器活你就要懂它。設計了模塊化的生產(chǎn)車間，這個分的很細，有的要做針劑類的，定位也很明確。

這樣做的好處是什么，深圳制藥企業(yè)只能到我這兒來，別的地方去不了，因為你足夠?qū)I(yè)，能服務它的痛點，你就能做這樣的產(chǎn)業(yè)園，能把它經(jīng)營好，我們每個藥企單元五管旗下。我們這個成本大概不到五千，租金可以做到60—70，你可以算帳，這個不比房地產(chǎn)差多少，大家確實要走窄門之路。

我的理想是看看能不能做成產(chǎn)業(yè)界的恒隆和萬象城，我干的這個事比你們難多了，希望以后和大家合作，你們吃肉，我就喝點湯，謝謝大家！

主持人：讓我們用熱烈的掌聲，再一次感謝劉愛明先生的演講，謝謝。接下來，我們進入最后一場的主題討論會。

以“三道紅線”為錨，房地產(chǎn)從宏觀到微觀，從增量到存量，從住宅到商業(yè)，從產(chǎn)業(yè)到物流，從產(chǎn)品到模式，都不可避免受到嚴重的影響。穿越紅線，跨過周期，為行業(yè)前行帶去更多光與亮。

尊敬的各位來賓，今天最后一場主題討論會的主題是：穿越紅線周期。

首先有請主持嘉賓上臺，他是：

建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉先生；

接下來有請討論嘉賓，他們是：

建業(yè)住宅(中國)有限公司副總裁于菲女士；

藍綠雙城控股有限公司創(chuàng)始合伙人、副董事長顧建明先生；

五礦地產(chǎn)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理，華南區(qū)域董事長戴鵬宇先生；

中城投資董事、總裁應華先生；

深圳市新南山控股(集團)股份有限公司總經(jīng)理王世云先生；

佳兆業(yè)集團控股有限公司副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策先生；

謝謝各位嘉賓，下面請曾粵暉先生開始主持這場主題討論，討論時間是40分鐘。

曾粵暉：感謝主辦方觀點機構(gòu)，尊敬的朱會長，各位嘉賓，我們很榮幸。

 

這個時間非常特別，進行接下來緊接著會有卓越100頒獎盛典，在此之前我們抓緊交流一下幾個話題，這場話題里面有幾個熱詞，穿越周期，其實在今天幾場的討論和之前很多嘉賓講者都曾經(jīng)多次提及，其實我也覺得非常親切，因為記得在2008年的時候我在一份國際經(jīng)濟刊物上發(fā)表過一篇論文，用的就是類似這樣的題目，當時題目翻譯成中文就是穿越經(jīng)濟周期的資本遠行，當時想講的是國際間的貨幣流動，十余年后我們再次在這個臺上講起地產(chǎn)行業(yè)的周期穿越。

 

我的理解里面我們這個穿越是向后的穿越，不是我們在電視劇看的向前，所以這種穿越具有一種前瞻性。何謂穿越，我們違法政策和一系列客觀因素的影響，穿越可能更多是一種平平安安順利的度過，但是我們無法完全擺脫影響，否則就是政策失效了。

 

今天幾個主題我們想做一個分工，我想把這幾個話題一一分配給參加今天幾位討論的主題，首先是關(guān)于房地產(chǎn)政策“兩集中”的問題，就是住宅用地同步公開出讓，集中發(fā)布出讓的公開，集中組織出讓的活動，一般的理解是推進了人財?shù)?，完善了三維管理的架構(gòu)，有助減少土地的哄搶，促進土地交易市場的平穩(wěn)，更加有序、透明，是三穩(wěn)的重要體現(xiàn)，長效機制角度來說可能會與三道紅線政策共同形成房地產(chǎn)的長效調(diào)控機制。

 

這個話題首先按照嘉賓的意愿，請建業(yè)于菲談談，因為關(guān)于“兩集中”對于房地產(chǎn)拿地有一個影響，之前有嘉賓說有利于資金的籌措，目的性更明確，不像以前做好長時間的資金準備，我想問一下建業(yè)中，在“兩集中”的政策里面對于我們是利大于弊，還是利多于弊？

于菲：謝謝曾總，比較慚愧，可能我回答有點偏題，不是您的題目。

今天熱詞很多，包括政策的解讀，大家對于趨勢的判斷等等說了很多了。我這兒既不了城市更新的問題，也說不了存量的，包括價值的深挖，包括運營這些話題，因為我在企業(yè)我們就是深耕一個省份，在河南已經(jīng)深耕了20多年，而且是垂直的五級體系去深耕，我這一塊做的更多和思考更多的還是怎么去轉(zhuǎn)化城市化進程的一個紅利。我想今天觀點為什么邀請我上臺來，可能更多是出于一家企業(yè)為什么能在一個省份賣一個產(chǎn)品就過千億，而且為什么我們的產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出來四個形態(tài)，結(jié)果已經(jīng)讓市場驗證了，所以基于這個跟大家進行分享。在此之前大家都知道建業(yè)是不出河南的，但是我們開始我們要擴大根據(jù)地，走出以鄭州為原點500公里地區(qū)，去做大中原的市場。

我第一個感觸就是好的企業(yè)，好的合作資源，因為我是分管營銷客戶和品牌的，在接觸過程中我們覺得市場上很多好的資源我們沒有辦法去合作，為什么呢？這個可能跟我們的初心和我們所有的動作相關(guān)。因為我們所有做的動作一定要跟客戶進行強的連接和長效的連接以及深度的客戶的耕耘，所以這個在這兒提出來，接下來大家如果對這個感興趣可以在會后進行溝通。

今天主持人給到的題目是趨勢和未來，我想剛才劉總在講他的慘，我們也很慘，我們跟TOP級的企業(yè)怎么做規(guī)劃這些都不是我們的長項，所有都會考慮生和死的問題，現(xiàn)在和未來的問題，從我的條線出發(fā)，可能挑戰(zhàn)會比較清楚了。

第一個挑戰(zhàn)是剛才給各位匯報的，我們今年要走出河南。我們走出去之后，我們管理的能力，我們的服務半徑以及我們對市場，對于政府的接納程度是不是我們品牌能夠能支撐得住的，所以這是第一個擴大根據(jù)地最大的挑戰(zhàn)。

第二個我們在崗地的品牌的溢價能力很強，但是我們還一直不斷擦亮這個品牌，這里面我們建立了一些服務體系，今天服務也是一個熱詞，大家提的比較多。我匯報一下建業(yè)1.0的服務體系是以物業(yè)為基礎(chǔ)的服務體系，2.0是社區(qū)服務站，我們現(xiàn)在大概600個項目里頭社區(qū)服務站全部建成和投入使用。第三個是以會員制為服務基點的一個3.0的服務體系?，F(xiàn)在在搭建的4.0的服務體系，包括我剛才講到的1234，它不是一個迭代的關(guān)系，而是一個疊加的關(guān)系，在這個過程中不斷往里加，才能擦亮我們的品牌，4.0我們會從增量、存量以及線上線下創(chuàng)新的場景更新我們服務4.0體系，我們有很多的思考都是圍繞這個東西去做。這個東西如果橫向倒逼，縱向到底的時候就能想象出這樣一張立體的生態(tài)圖，其實已經(jīng)很清楚了，所以對于我們的挑戰(zhàn)，大家的腦子里要做的事情基本上有一個雛形。我們更多是要把企業(yè)在做的生態(tài)聯(lián)系起來，對于我們接下來提的大營銷、大協(xié)同和大循環(huán)就非常清晰了。

謝謝。

曾粵暉：謝謝于總，講到了建業(yè)去年的業(yè)績，建業(yè)是我非常推崇的企業(yè)。您說的是一個很特別的模塊，千億級別的量級建業(yè)是一個比較典型僅深耕一個省份，當然建業(yè)里面輕資產(chǎn)今后將會形成一個上市的集群，這種情況底下我覺得您所說的疊加效應可能會變成一種乘數(shù)效應，越來越大。

于總講的是企業(yè)本身，我把這個話題講的所謂濃縮了一點，去聚焦到一個點上。不妨我們把視角放寬一些，我想請教一下五礦地產(chǎn)的戴總，“兩集中”對整個房地產(chǎn)的行業(yè)會帶來什么樣的影響，通常來進我們覺得會對供應端有影響，會實現(xiàn)一個供應端的變革，抑制房價的上漲，這是初心。

對企業(yè)會有影響，資金的籌措等等。對城市會有沖擊，另外對資本市場的觀點會有影響，大家都會對你們的企業(yè)在政策的影響之下會帶來什么樣股價的變化，包括未來的走勢會有一些揣摩和揣測。另外就會對未來發(fā)展趨勢的預測，我想請戴總發(fā)表一下您的觀點。

戴鵬宇：“兩集中”的話題，包括2021年趨勢和挑戰(zhàn)，前面各個專家，還有大佬都講的比較多了，時間比較晚了，我就簡單說幾點吧。

“兩集中”這個政策對企業(yè)利大于弊還是弊大于利，我覺得既然是政策，它就是一個規(guī)則，規(guī)則說不上有利有弊，只能說各自在這個過程中尋找到機會，對每一個企業(yè)都是公平的，這是我覺得“兩集中”的政策。

這里有兩大矛盾是很突出，第一個是外面的錢很多，但是房地產(chǎn)的錢很少很緊，什么意思呢？中央經(jīng)濟工作會議也說了，今年是實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，有錢了，錢肯定會多。但是三道紅線加銀行業(yè)的兩道紅線，再加上“兩集中”，其實也在突出另外一個矛盾，今年房地產(chǎn)的錢是很緊的，這邊水很高，這邊水位很低，我們說的三道紅線、兩道紅線、“兩集中”都是為了防止錢過多進入房地產(chǎn)，這也是中央一直用政策解決的。

第二個矛盾是2021年我們剛剛開完兩會，中央政府的工作報告上講，今年目標是6%，我也看了一下現(xiàn)在各個省份GDP的目標全部都出來了，最低是6%以上，高的就是8%了，邱總也說今年預計8%—9%，所以經(jīng)濟向好。經(jīng)濟向好了，各行各業(yè)欣欣向榮，但是房地產(chǎn)要三穩(wěn)，要穩(wěn)地價、房價、預期，這也是一個非常突出的矛盾，因此我覺得在這兩大矛盾之下我自己對于2021年形勢的判斷，我覺得會是一個價穩(wěn)量升的階段。為什么說量升呢？這邊的需求很洶涌，城鎮(zhèn)化率又沒有完成，改善性需求又一直存在，所以量會升。但是為什么會價穩(wěn)呢？大家不要忽視房住不炒的決心。

謝謝！

曾粵暉：謝謝，我們剛才談完了“兩集中”，不如來說說雙循環(huán)吧，這是第二個話題。

雙循環(huán)也要講到存量的問題，剛才也提到咱們其實在資金的用度上會有一種糾纏，感覺市場里面的錢很多，但是適合我們的錢不是很充裕，現(xiàn)在的市場進入到存量資產(chǎn)管理的階段，當然這只是我們關(guān)注的一個點。

說到這一點，有哪一些蘊藏的機會或者是一些趨勢，總體來講市場共同的觀點，機遇無非是產(chǎn)業(yè)升級化，包括空間城市化，資產(chǎn)證券化以及改革市場化等等幾個趨勢，可能會給我們帶來一些新的契機。

藍綠雙城的顧總，請您談談這方面你怎么按，關(guān)于雙循環(huán)底下存量發(fā)展，包括增量，怎么理解里面蘊含的機遇。

顧建明：今天是參加觀點的第二次論壇，受益匪淺。

關(guān)于存量地產(chǎn)是我們必須要面對以及我認為今后是一個非常大市場容量的一個板塊。最近浙江省在推行未來社區(qū)，主要是針對于存量地產(chǎn)的有質(zhì)更新，因為70年代末、80年代初這些房子的房齡已經(jīng)到了，如何讓這些房子里面的居然能夠比較好的實現(xiàn)這里面物業(yè)的更新，其實不管是老百姓還是政府管理者都不可避免的一個問題，所以提出了未來社區(qū)的概念，也就是“139”，1個中心以人民美好生活的向往，3個，生態(tài)化、人本化和數(shù)字化，還有9大場景。其實基于這一點，我們當時也非常深入去做了解，但是在一定程度上今天坦誠的說，有深圳模式，浙江省也在做探索，我們也做了深入的研究。

你別看這些城區(qū)的房子高度不高，但是密度很大，怎么樣讓這些城市有質(zhì)更新，是我們在座的機會，也是現(xiàn)在面臨的痛點。

我自己本身在TOD行業(yè)里面做的時間比較長，當時我們提出TOD+SOD的發(fā)展模式，實行高強度的開發(fā)，因為所有的城市更新首先是基于它里面的商業(yè)邏輯是成立的，每一個城市在一定探索過程里面對體制機制、商業(yè)模式會有一個過程。就像杭州地鐵在07年開始建地鐵，到2011年開始探究地鐵+物業(yè)，2011年左右圍繞軌道上的城市它是有一個框架搭建的，差不多十年時間。

我們當時提出TOD+SOD的概念，TOD就是以交通為導向的發(fā)展模式，今天也有很多嘉賓提出了服務，無論是產(chǎn)業(yè)、園區(qū)等等，因為房住不炒，向下就是讓所有居住或者使用這個物業(yè)的人也獲得感，當然還有專業(yè)度，比如像產(chǎn)業(yè)園區(qū)，所以以這樣的方式讓城市有質(zhì)更新，存量的階段里面我們覺得是一個非常好的契合點，通過軌道交通高強度的開發(fā)，讓老百姓有獲得感。

SOD就是順應現(xiàn)在基本的國策，房住不炒，房子是用來住的。上半場我們說賣房子是我們的目的，下半場我們說賣房子是手段，所以SOD是以服務為導向的開發(fā)模式做結(jié)合。所以在存量時代里面機會很大，在這個方向上我們也做了探索，也有一些基本的城市有質(zhì)更新的項目落地，當然深圳，包括廣州有很多這樣的機會，我們也在過程里面進行了學習探索，今后有機會做請求。

城市有質(zhì)更新不僅僅是市場行為，這也是城市管理者，城市發(fā)展必須面臨的問題，當然如果讓這件事情得以有效、持續(xù)性的發(fā)展，首先是商業(yè)模式，所以今天在這里也把公司簡單的在這個項目，在這個城市存量板塊里面跟大家做一個匯報，就是我們認為TOD+SOD是一個出路，后續(xù)也希望邀請在座的同行到杭州來做更多的探索，看看我們的項目，看看我們的一些實踐，我相信在這里面應該有非常多的機會，也有非常多縱深可以可以讓我們這個事情上有更好的可能性。

謝謝！

曾粵暉：謝謝顧總，給我們充分的分享了浙江模式，也提到了深圳廣東模式，所以我想聽聽深圳新南山控股的王總您對這個問題有什么看法。

王世云：我說說個人看法。

剛才各位大佬講的非常受益，其中有一個提到房地產(chǎn)跟制造業(yè)很相似，我們公司下面也有制造業(yè)，也有房地產(chǎn)，確實我們感受這幾年房地產(chǎn)比制造業(yè)好多了。但是我們今天在這兒大家說的比較多的話題還是感覺很迷茫，覺得進入了一個困境，我個人的看法為什么會有困境？我問一個問題到底我們房地產(chǎn)多了還是少了，

其實這個問題很簡單，有些地方多了，有些地方很簡單，但是有一個普遍的現(xiàn)象是，深圳是一個典型，深圳這兩年住宅是大大不夠，但是辦公樓多了，深圳空置率越來越高，這不是深圳的問題，這是全國性的問題，所以回過頭到底我們的供給和需求是不是還有空間？

第二個我非常贊成有專家講的，房地產(chǎn)業(yè)在中國至少十年是一個長期性，邱局長也說了這個觀念，我是2005年聽他講過。他說的這個我同意，但是現(xiàn)在的問題是為什么要不停調(diào)控，是因為政府希望這個行業(yè)健康發(fā)展，而我們現(xiàn)在可能杠桿率太高了，剛才說了香港不是這樣的，高意味著什么？它是希望這個行業(yè)好好發(fā)展，但是有潛在風險。

最后我再說一個我個人的看法，我認為房地產(chǎn)和制造業(yè)顯而易見區(qū)別就是它是不動產(chǎn)，所以位置特別重要，因此去年我們有一個動向三線以下的城市確實不太好，而一二線確實不錯，為什么這樣？

就是城市圈的集聚，短期內(nèi)還有這樣。第二個房地產(chǎn)跟金融特點就是用別人的錢賺自己的錢，但金融更多是把未來預期的收益放進來了，而房地產(chǎn)是用人家現(xiàn)在的錢賺現(xiàn)在的錢，金融是把現(xiàn)在的錢和未來的錢全部放進來了，我想說的是金融是可以用的，但是要用好，如果放大的話風險也就大了，調(diào)控一定會更嚴格。

我就說這么多。

曾粵暉：其實王總說到一個問題，他剛剛談到不僅僅是存量，還有產(chǎn)品的問題，包括商業(yè)產(chǎn)品還是住宅產(chǎn)品等等，我覺得有一個很有趣的現(xiàn)象，當房地產(chǎn)的企業(yè)在交流的時候，覺得對資金渴求的時候，哭慘的時候，就會說我們是一個制造企業(yè)，但在向市場推廣我們的時候是說我們是房地產(chǎn)科技企業(yè)，這確實是一個很有趣的探討。

從商業(yè)產(chǎn)品的角度來說確實可能深圳也不是唯一的一個個案了，寫字樓的供給有些更多，住宅反而在抑后，尤其顯得供不應求，這可能是因為住宅產(chǎn)品在特定的工作與生活結(jié)合的模式底下它提供了一些工作的應用場景。

大家有沒有發(fā)現(xiàn)，當你在家上網(wǎng)去開視頻會議的時候，你的工作間，你的書房就成為了你的直播間，是不是以后我們的產(chǎn)品里面就要給大家提前設計一個科技在家里辦公，而且適于出鏡的工作室，不僅僅是自己雜亂無章的，而是頗為體面，有專業(yè)性、實效性以及科技感十足的應用？

謝謝王總，王總也把話題引導了第三個關(guān)于杠桿的問題，我想把這個話題交給中城的應總，現(xiàn)在想講的關(guān)于后杠桿時代，怎么定義后杠桿時代，我覺得只要我們投資的功能和特點存在，我們無法和杠桿脫鉤或者和金融機構(gòu)脫媒，我們永遠是怎么樣善用在新的框架底下更合理的提升自己的能力，這里我想聽聽應總對這方面的看法，謝謝。

應華：感謝曾總，這個話題非常大，過去的20年左右時間，我跟曾總一樣都在金融機構(gòu)，在銀行，在信托工作了21年。在這21年里面我作為資金的提供方一直在觀察房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常也說自己是一個類金融的機構(gòu)，一個是正規(guī)軍，一個是“像”，很顯然怎么玩得過正規(guī)軍。

但是今天到這樣一個地步，我又站在房地產(chǎn)的角度再來看資金的使用的時候，其實我覺得沒有房地產(chǎn)行業(yè)我們金融會少掉很大很大一個板塊，所以是相互依存的關(guān)系，甚至是相互依賴，相互生存。所以基于這個角度來說，我們在今天這個時間點上看這個問題必須有一個清醒的認識，我們目前是降杠桿，而不是去杠桿，這個速度是不能太快的，太快是會有問題的。有時候政策出來會一刀切，但是內(nèi)功就要在每一家企業(yè)自己把握了。

剛才我有一頁PPT也談到了，三方面的資金一定要用好，第一方面是信用類的債，這個對大企業(yè)來說有優(yōu)勢，小的企業(yè)差一點。大家可以看到一些大企業(yè)目前的發(fā)債3、4，非常低的成本，我們剛剛在香港IPO的公司，海外發(fā)債是3，要不要發(fā)？還是要發(fā)，因為它代表了你的海外形象，所以能發(fā)債還是要發(fā)債。

在那么緊的時間點怎么把握好發(fā)債的環(huán)節(jié)？是一個功夫，時間點，包括一個資金利率的安排是非常重要的，這是第一。第二個就是把握好我們內(nèi)部自身的管理，對內(nèi)要資金，主要就是一個提升管理效能，高周轉(zhuǎn)，在原來的環(huán)境下面是比較容易做到的?，F(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)，你可能產(chǎn)品是高周轉(zhuǎn)，但是你的資金未必高周轉(zhuǎn)得起來，對于這個時候我們對內(nèi)去要一些管理，你是不是有更好的房型，是不是有更好的資信，最后吸引的是那些金融機構(gòu)能夠給到足夠的支持，或者在同樣給到的量里面它不降，它不降。

第三個就是其他資金合理的使用，并不是說那些抵押類的資金不要用了，其實有時候還是很好用，當然能夠用到一些同股同權(quán)類的資金更好，但是這個往往是可遇不可求的，所以我們要把自己的資金安排好。從現(xiàn)階段來說，特別是今年上半年現(xiàn)金為王，要高度確保企業(yè)生存的生命力，這個比你借利息的高低更為重要，相比最后清算的稅收，這個真的不值得一提。所以很多開發(fā)商，特別大的開發(fā)商把現(xiàn)金流的管控提到了前所未有的高度。對于這一系列的東西，小企業(yè)學不來，每一家企業(yè)不一樣，希望大家根據(jù)自身的企業(yè)做好自身的管理，我們作為一個參謀也可以為大家提供一些幫助。

謝謝！

曾粵暉：謝謝應總的實戰(zhàn)分享，今天壓軸嘉賓是佳兆業(yè)副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策總。

 

我們的題目討論是關(guān)于投融資邏輯，所謂邏輯就是告訴我們?yōu)槭裁矗鋵嵨掖笾碌睦斫鉄o非就是從政策制定者的角度，就是政策管理邏輯。從購房者有置業(yè)投資邏輯，包括供求協(xié)調(diào)邏輯。從開發(fā)商來講我們討論的重點是資金杠桿邏輯和投融資的匹配，這一點想請教劉策總您的觀點。

劉策：謝謝曾總，我個身背景比較特殊，本來是研究出身，后來管了一下投融資，所以想想投融資的邏輯。

我的核心是兩個觀點，我覺得傳統(tǒng)的投融資邏輯已經(jīng)失效了，如果還要討論這個東西只能說明我們的基本功沒做好，甚至做好基本功也沒有超額了紅利。我覺得這種投融資的新邏輯核心體現(xiàn)在兩個緯度，對于投融資的管理來講，第一個還是要有一個跨界的邏輯，原來我們核心看的是地便不便宜，但是現(xiàn)在說實話投資功夫在外面，它取決于我們整個組織的系統(tǒng)能力，你現(xiàn)在能不能拿地，第一你的速度夠不夠快，第二你的融資成本能不能夠低，除此之外其實我覺得沒有競爭的點，在整個投融資的里面其實我覺得核心是這個。

對我們投資人員就是怎么前置的運營方案，這個是很重要，我覺得投資越來越考驗你的跨界能力，因為現(xiàn)在說實話開發(fā)商都是給銀行打工的，賺的錢全部給銀行了，如果你不能夠控制你的速度，不能夠控制你的融資成本，基本上拿了地也沒錢賺，但是不拿又沒活干，這是第一個。

第二個對于投融資來講更多還是要從企業(yè)未來戰(zhàn)略的角度，要有一個終局思維。房地產(chǎn)過去是一個既賺錢又值錢的公司，現(xiàn)在它成了一個賺錢，但是不值錢的公司，未來它會成為一個不賺錢，也不值錢的公司。面對這種情況我們怎么辦？我們現(xiàn)在可能還能賺到錢，但是資本市場給的PE倍數(shù)非常低，這個就是不值錢，而且接下來利潤越來越低，可能慢慢也賺不到錢，這樣的話如果現(xiàn)在還在探討傳統(tǒng)的拿地、融資，我覺得這樣的企業(yè)也沒前途，可能更重要的是你怎么能夠跳出這么一個框框你去思考更長遠的一個地方。

我覺得核心三個層面吧：第1個從企業(yè)自身來講一定要站在商業(yè)模式升級的角度思考未來的大邏輯，資本市場現(xiàn)在對開發(fā)給的PE倍數(shù)很低，但是資本市場對這種高收益、高增長，低負債的企業(yè)PE還是很高的。第2個就是像不動產(chǎn)的資管，開發(fā)只能給到4、5倍，但是不動產(chǎn)資管能給到20、30倍，你怎么把你的業(yè)務模式向不動產(chǎn)資管轉(zhuǎn)型，首先是你的商業(yè)模式怎么匹配，核心是你的資產(chǎn)收益跟融資成本的比較。再一個你怎么找資本市場能夠給予你高估值的產(chǎn)業(yè)，比如像物業(yè)，它的PE倍是房地產(chǎn)5倍、6倍，他怎么培養(yǎng)像物業(yè)這樣新的賽道。第3個就是怎么把房地產(chǎn)本身從一個行業(yè)的龍頭企業(yè)變成一個生態(tài)鏈的平臺企業(yè)，這個大家都知道碧桂園也好，恒大也好，甚至深圳的星河，我印象特別深刻，它的規(guī)模不高，但是星河老板他的身價是排在前幾位的，原因就是他在前幾年進入了創(chuàng)投，他能享受到基本的盛宴。

所以總結(jié)一下，核心就是兩點，第一個就是你怎么有跨界思維，你可能更多考驗的是你的運營能力。投融資人員可能要具備相應的運營管理能力，這個管理不是那個管理，就是他得懂運營，對運營提要求。第二個你怎么能夠站在一個商業(yè)模式升級，站在一個新的賽道，從生態(tài)鏈平臺的角度思考你的大的投融資邏輯，這是需要重點關(guān)注的，只有這樣的公司才有未來。

謝謝！

曾粵暉：謝謝劉總，主辦方提醒我們的時間已經(jīng)到了，我覺得我們交流正酣，意猶未盡。劉總到提到了企業(yè)的航道選擇，這可能是一個更廣闊的空間。凡是我們談到的話題，所謂的一切過往皆為序章，我們談到的事情已經(jīng)發(fā)展了，未來已來，靜待花開，感謝各位的聆聽，謝謝！

主持人：謝謝曾粵暉先生的主持，也謝謝各位嘉賓的精彩發(fā)言和觀點，請大家稍作留步，我們一起合影留念，謝謝！

尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：

2021觀點年度論壇大會的全部議程到這里全部結(jié)束，我代表主辦方感謝今天在論壇上發(fā)表精彩演講和參加主題討論的所有嘉賓，也謝謝所有出席論壇現(xiàn)場的朋友，感謝各位在論壇期間對我們的支持，歡迎大家一如既往地對論壇的各項工作提出意見和建議，謝謝大家。

另外，提請各位來賓注意，今晚19點，2021中國房地產(chǎn)卓越100頒獎盛典將在香格里拉大酒店三樓相滿廳正式舉行，請大家按照組委會的指引，準時出席，一起見證過去一年里表現(xiàn)卓越、杰出與非凡，付出100分努力的中國房地產(chǎn)企業(yè)、項目和品牌。

最后，再一次祝愿大家在觀點年度論壇能有所收獲，并在2021年里取得更大的成功，謝謝。