2024觀點(diǎn)資本圓桌·現(xiàn)場(chǎng)快訊：4月24日，2024觀點(diǎn)資本圓桌在上海維璟中心召開，F(xiàn).O.G.富尚資產(chǎn)董事長(zhǎng)、香港越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐以“REITs與房地產(chǎn)的新生態(tài)體系”為主題進(jìn)行了演講。

對(duì)于Pre-REITs，陳曉歐表示這確實(shí)是一個(gè)具備極大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)，更何況它可以從PERE和純的PE風(fēng)險(xiǎn)投資或者股權(quán)投資進(jìn)行聯(lián)手，發(fā)展成這樣一個(gè)Pre-REITs的巨大市場(chǎng)，它應(yīng)該是聯(lián)動(dòng)的，因?yàn)镽EITs很多底層資產(chǎn)需要產(chǎn)業(yè)去支撐。

“我們最重要的一個(gè)做法還是依托地產(chǎn)PERE的打法，先把底層資產(chǎn)照顧好，照顧到資產(chǎn)投資回報(bào)，再發(fā)展到上面的產(chǎn)業(yè)，最近我們也和一些國(guó)資在組建Pre-REITs基金。這里簡(jiǎn)單講了Pre-REITs的基金優(yōu)勢(shì)和合作價(jià)值，我就不重復(fù)了，在這樣的狀態(tài)下，我們認(rèn)為這樣一個(gè)Pre-REITs的激活，不僅僅對(duì)REITs有后續(xù)擴(kuò)募的幫助，也對(duì)中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)有極大的專業(yè)上的提升，包括項(xiàng)目投資的精確度拓展、投后體系的建立、資產(chǎn)價(jià)值以及如何提升這些題目，都會(huì)讓我們能夠逐漸實(shí)現(xiàn)這種精細(xì)化的管理。”

“另外REITs上市以后，它要不斷地進(jìn)行資產(chǎn)組合的調(diào)整，也就是平常講的有進(jìn)有出，REITs不應(yīng)該是一潭死水，擴(kuò)募和資產(chǎn)處置應(yīng)該并行，不僅僅要收納資產(chǎn)，還要賣掉資產(chǎn)。還有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和應(yīng)急事件的處理和預(yù)測(cè)體系的建立，就是應(yīng)急預(yù)案的建立，不僅僅是長(zhǎng)租公寓，以后會(huì)遇到大量的應(yīng)急預(yù)案的問(wèn)題，包括媒體，包括事件事故的處理。從頂層的戰(zhàn)略規(guī)劃、人力資源到財(cái)務(wù)管理，到底層運(yùn)作的投融資、開發(fā)建設(shè)、招商租賃、樓宇運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷，我們認(rèn)為這是REITs資產(chǎn)管理的一個(gè)立體化覆蓋”。

除了運(yùn)營(yíng)方面的生態(tài)體系，陳曉歐認(rèn)為REITs未來(lái)還會(huì)帶入大量的上下游玩家和參與者，從政府機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)到主權(quán)基金、養(yǎng)老基金，現(xiàn)在保險(xiǎn)公司已經(jīng)進(jìn)來(lái)了，到地產(chǎn)基金、資產(chǎn)管理公司到REITs，公募REITs、私募REITs，以及開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)方、服務(wù)方，會(huì)形成另外一個(gè)更廣闊的參與者生態(tài)系統(tǒng)。

最后，陳曉歐為國(guó)內(nèi)目前REITs市場(chǎng)指出了四點(diǎn)有待改進(jìn)的問(wèn)題：公募REITs的架構(gòu)問(wèn)題，稅收問(wèn)題，杠桿比率問(wèn)題和估值定價(jià)的方式問(wèn)題。“目前整個(gè)中國(guó)的C-REITs架構(gòu)是一個(gè)雙層公募基金嵌套資產(chǎn)的架構(gòu)，太繁瑣了。第二，稅收政策是我們急需改善的方面，因?yàn)橥顿Y人不能接受過(guò)低的回報(bào)，而稅收恰恰削薄了這個(gè)回報(bào)。第三，杠桿應(yīng)更加合理，香港是50%，新加坡已經(jīng)放寬到55%，倒算一下中國(guó)的杠桿只有27%左右，本身REITs就是重資產(chǎn)，杠桿至少要到50%。最后是定價(jià)的合理性問(wèn)題，現(xiàn)在的REITs基本上以現(xiàn)金流折現(xiàn)法來(lái)定的，這種方法跟國(guó)際主流市場(chǎng)的NOI并不是很相吻合，因?yàn)槭袌?chǎng)在波動(dòng)，用現(xiàn)金流折現(xiàn)法不太精準(zhǔn)。”