2024觀點(diǎn)資本圓桌·現(xiàn)場快訊：4月24日，2024觀點(diǎn)資本圓桌在上海維璟中心召開，F(xiàn).O.G.富尚資產(chǎn)董事長、香港越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐以“REITs與房地產(chǎn)的新生態(tài)體系”為主題進(jìn)行了演講。

陳曉歐提到，不論是國外還是國內(nèi)，普遍都認(rèn)為中國住宅市場很不可思議，這么快就冷卻到這種程度，但大家都是普遍看好REIT市場的。“全球投資市場第一位是在美國，因?yàn)槎頌鯌?zhàn)爭與整個(gè)歐洲成長的緩慢。，歐洲市場并不是大家長期看好的一個(gè)市場。東南亞、印度是一個(gè)新興市場，但本身屬于萌芽階段，如基礎(chǔ)設(shè)施等都有待大幅提升，而越南、印尼、馬來西亞等等這些新興市場，從地域來看是隔離的，所以中國就在邏輯上變成了第二順位的投資市場。中國市場本身就是一個(gè)完整的自我循環(huán)的大型投資市場，但是目前對(duì)于經(jīng)濟(jì)走勢的不明，所以大家都在觀望，一旦政策和經(jīng)濟(jì)走勢趨穩(wěn)明朗，中國對(duì)國際資本還是有很大的吸引力。”

他指，盡管內(nèi)地的REITs從2021年才起步，但膨脹速度相對(duì)而言還是快的。“這個(gè)規(guī)模是在不斷地增長的，雖然速度不如預(yù)期，但現(xiàn)在愿意上REITs的越來越多了。一級(jí)市場發(fā)行的熱度有所下降，因?yàn)槎?jí)市場的表現(xiàn)并不盡如人意，但越來越多的市場玩家意識(shí)到了發(fā)行公募REITs的好處。而二級(jí)市場近期從去年的跌幅已經(jīng)開始逐漸收窄，大家已經(jīng)看到了REITs別的投資意向。”

但陳曉歐認(rèn)為REITs不應(yīng)該看短期回報(bào)，看的是中長期回報(bào)。“我們不能忘記REITs本身的一個(gè)資產(chǎn)屬性，就是它有現(xiàn)金流。在國內(nèi)它的分派率是以4%作為一個(gè)上市門檻，逐漸過渡到后面的3.8%，但是隨著市值的縮水，它的分派率會(huì)提升高到一定程度以后，很多人就會(huì)買你的股票，股票就會(huì)增加，股票一旦市值增長以后，分派率就會(huì)下降，所以它會(huì)不斷地進(jìn)行自我修正和平衡。中國現(xiàn)在這個(gè)市場目前還沒有達(dá)到這樣一種境界，大家看的還是一個(gè)市值的增長，因?yàn)楹芏嗤顿Y人是以市值增長來看投資的回報(bào)。但是REITs不應(yīng)該看短期回報(bào)，看的是中長期回報(bào)，所以看到現(xiàn)在市值萎縮了以后，產(chǎn)權(quán)類可以達(dá)到4%到7%的回報(bào)率，可以逐漸吸引投資人的進(jìn)入，趨向于比較成熟的REITs市場。這樣一個(gè)情況下，我們認(rèn)為隨著REITs的發(fā)展，中國C-REITs市場會(huì)形成一個(gè)全新的生態(tài)系統(tǒng)。”