2024觀點(diǎn)資本圓桌·現(xiàn)場(chǎng)快訊：4月24日下午，2024觀點(diǎn)資本圓桌在上海維璟中心召開。在“政策變化中的地產(chǎn)與投資轉(zhuǎn)向”的主題討論會(huì)環(huán)節(jié)上，國(guó)泰君安證券投行部執(zhí)行董事趙陽談及從事REITs業(yè)務(wù)的體會(huì)。

趙陽表示，經(jīng)歷了去年的低迷，今年的REITs市場(chǎng)筑底反彈，出現(xiàn)了一些在中長(zhǎng)期有利于REITs及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的向好的現(xiàn)象。第一，以前不管是民企還是國(guó)企，大家一般只接受資產(chǎn)漲，不接受資產(chǎn)跌。但當(dāng)市場(chǎng)租金出現(xiàn)下降時(shí)，資產(chǎn)的估值模型應(yīng)該怎么做？

從最近REITs發(fā)布2023年年報(bào)來看，一些產(chǎn)權(quán)類REITs的底層資產(chǎn)估值已經(jīng)出現(xiàn)了下調(diào)，這體現(xiàn)了監(jiān)管層為維護(hù)REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的良苦用心和決心，也與目前國(guó)家鼓勵(lì)提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的方向一致。資產(chǎn)估值有升有降，運(yùn)營(yíng)的價(jià)值才能得以體現(xiàn)。第二，從2021年國(guó)內(nèi)REITs上市到現(xiàn)在，這三年市場(chǎng)已經(jīng)歷了一個(gè)從“上漲-下跌-復(fù)蘇”的完整周期。對(duì)產(chǎn)權(quán)類REITs而言，市場(chǎng)逐步形成了自身的價(jià)格中樞（收益權(quán)類REITs因需判斷IRR暫不考慮）。產(chǎn)權(quán)類REITs二級(jí)市場(chǎng)的定價(jià)中樞處于5%-6%的分派率。今年利率下行，國(guó)債與REITs的利差已經(jīng)與海外成熟REITs市場(chǎng)的情況一致，比如在美國(guó)、新加坡，REITs的分紅率通常比無風(fēng)險(xiǎn)利率高出200-300bp。因此，我們看到年初產(chǎn)權(quán)類REITs跌到5%-6%分派率時(shí)市場(chǎng)開始反彈。

雖然目前看，一些前幾年一級(jí)投的項(xiàng)目的回報(bào)率和當(dāng)下二級(jí)市場(chǎng)REITs的回報(bào)率出現(xiàn)倒掛，但也會(huì)倒逼一級(jí)去尋找更具性價(jià)比的投資，或者隨著未來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降，REITs二級(jí)市場(chǎng)的分派率也會(huì)下降，仍然會(huì)給一級(jí)投資留有空間。所以一二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制，使得REITs真正發(fā)揮了不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)“錨”的作用。