2024觀點(diǎn)資本圓桌·現(xiàn)場(chǎng)快訊：4月24日，2024觀點(diǎn)資本圓桌在上海維璟中心召開(kāi)，高和資本資產(chǎn)管理平臺(tái)高級(jí)副總裁鄭萍在主題演講時(shí)表示，中國(guó)特色的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局和資產(chǎn)管理初步探索是高和資本從去年持續(xù)到現(xiàn)在一直在做的方向性研究。

上世紀(jì)三四十年代，零售引力法則和中心地理論被提出，認(rèn)為在商業(yè)空間供應(yīng)越多的區(qū)域，它的面積越大，它能夠聚集起的各種多樣性的小眾產(chǎn)品就越多，能夠輻射的消費(fèi)者距離就越遠(yuǎn)。

但鄭萍認(rèn)為，2013年后國(guó)內(nèi)的零售引力法則就被打破了。“第一個(gè)最主要的原因，是國(guó)內(nèi)有全球最發(fā)達(dá)的線上電商，現(xiàn)在的網(wǎng)購(gòu)率大概30%左右，因?yàn)殡娚谭浅？焖俚刈尨蠹艺业胶苄”姷漠a(chǎn)品，所以我們?cè)诳床坏讲煌纳倘?、商?chǎng)所吸引的不同的定位和消費(fèi)客群。另外，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)空間是供應(yīng)過(guò)量的，以及戶籍制度等人口限制因素導(dǎo)致國(guó)內(nèi)很多大的都市圈人口規(guī)模沒(méi)有跟得上。”

以上海為例，從2010年到2022年線下實(shí)際產(chǎn)生的消費(fèi)需求大概只漲了21%，主要的原因是這十幾年來(lái)上海的常住人口只增長(zhǎng)了一百多萬(wàn)，很大一部分的增長(zhǎng)是在居住上面而非消費(fèi)。2022年比2010年，整個(gè)上海只能產(chǎn)生原來(lái)72%的坪效，但上海商務(wù)用地的樓面成本已經(jīng)漲超130％。在線下市場(chǎng)，上海購(gòu)物中心有四百座，但一半的銷售額是由前25名的購(gòu)物中心所產(chǎn)生的，馬太效應(yīng)非常嚴(yán)重。與此同時(shí)，從2018年以來(lái)，浦西的內(nèi)環(huán)內(nèi)很多以小體量集中式城市更新項(xiàng)目為準(zhǔn)的非標(biāo)項(xiàng)目越來(lái)越多，占據(jù)了更多的關(guān)注。

“總結(jié)一下就是：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的泡沫化很嚴(yán)重，線下經(jīng)營(yíng)分化加速，馬太效應(yīng)也加速，崛起的就是以服務(wù)業(yè)態(tài)為主的小體量非標(biāo)商業(yè)。”