主持嘉賓：

王　睿 第一太平戴維斯中國區(qū)投資及資本市場部高級助理董事

討論嘉賓：

朱一兵 上海伊美投資管理公司董事，副總裁

張　超 元聯(lián)基金不動產(chǎn)金融部高級副總裁

郭曉天 燈塔瓴科副總裁

王睿：謝謝主持人，大家好，我是來自第一太平戴維斯的王睿，感謝主辦方的邀請，今天很高興可以和各位同輩，有這樣一個關(guān)于產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的交流。

隨著中國新興產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，目前無論是產(chǎn)業(yè)的培育，包括標(biāo)準(zhǔn)化的快速發(fā)展，都離不開產(chǎn)業(yè)園區(qū)這樣一個載體。

首先想跟郭總一起探討一下，您在產(chǎn)業(yè)園這個賽道已經(jīng)深耕很久了，目前根據(jù)您的經(jīng)驗，您可以先給大家分享一下產(chǎn)業(yè)園是怎么助力于國家產(chǎn)業(yè)升級這個大戰(zhàn)略的推廣和落地。

郭曉天：感謝主持人，感謝活動主辦方，有機會參加我們的這個論壇，能坐在這兒，剛剛主持人的這個問題，是今天大家所關(guān)心的一個課題，就是產(chǎn)業(yè)園怎么樣助力國家經(jīng)濟(jì)、國家的發(fā)展，能體現(xiàn)更大的價值。

今天我們一系列的話題，已經(jīng)在圍繞著產(chǎn)業(yè)園怎么經(jīng)營、怎么運營，乃至怎么賺錢這些話題，最后的落腳點是怎么樣去圍繞著產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營，給國家做更大的價值。第一個方面，我們選擇了做產(chǎn)業(yè)園，去做工業(yè)園區(qū)，一定是為我們的一個制造業(yè)，也是為我們國家的一個經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型做一個載體。

前面十多年是靠著房地產(chǎn)一波的發(fā)展紅利，帶動了整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很明顯，疫情過后，尤其這兩年經(jīng)濟(jì)的下行，各行各業(yè)的內(nèi)卷，我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)還是趨于不穩(wěn)定。現(xiàn)在國家戰(zhàn)略上指出了，歸根結(jié)底到最后，我們國家的經(jīng)濟(jì)還是要回歸到制造業(yè)，乃至一些高端的制造業(yè)，和一些工業(yè)，也就是說要圍繞著第二產(chǎn)業(yè)做足功課。

借著這個機會，既然大家都選擇了產(chǎn)業(yè)園，選擇了工業(yè)園區(qū)，就是要把這個載體做好，尤其今天各位嘉賓也在討論，我們要怎么樣去升級，不論是產(chǎn)品的升級，還是運營的升級，還是服務(wù)的升級，乃至整個產(chǎn)業(yè)鏈的升級，這都是關(guān)于產(chǎn)業(yè)園整體的升級，怎么適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)需求，怎么樣滿足國家未來的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的需求，這是我想說的，就是回答主持人的第一個話題。

王睿：隨著新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會對老的產(chǎn)業(yè)也形成打擊，也可以看到像華東這邊，目前有一些比較老的產(chǎn)業(yè)園，或者工業(yè)廠房，隨著企業(yè)逐步退出市場，也存在空置的情況，根據(jù)您的經(jīng)驗，目前會對這些空置廠房有沒有比較好的，無論是招商，還是去化的建議？

郭曉天：感謝您的話題，不僅僅是老廠房和舊廠房的更替運營，在我看來是一個存量和一個增量的博弈，去化和招商的過程。

我所在的公司是燈塔瓴科，也是做全國招商的服務(wù)工作，有深入的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗和研究，全國有超過一千人的專業(yè)團(tuán)隊，我們在前年開發(fā)了自己的數(shù)字化招商系統(tǒng)，有廣泛的客戶基礎(chǔ)，我們系統(tǒng)上有超過37萬家全國中小企業(yè)的目錄，也就是我的客戶群，也有全國幾百家的產(chǎn)業(yè)園在上面，初步形成了數(shù)字化帶動的，從客戶的群體到資源的群體，這個資源里面就包括了存量和體量，像新老廠房這一塊，第一步還是要通過數(shù)字化的工具，通過海量的客戶，以及海量的產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)行一個有效的匹配，來達(dá)到這個工作。

第二個通過全國乃至同行業(yè)形成一個聯(lián)盟，全國的招商網(wǎng)絡(luò)遍布整個中小企業(yè)的服務(wù)圈，來做更精準(zhǔn)的招商服務(wù)。第三個是我們也不斷地升級舊的存量，通過改造升級，乃至提供一些多元化的賦能，去促成它的一個招商和去化，最后達(dá)到整個行業(yè)產(chǎn)業(yè)的健康科學(xué)穩(wěn)定的發(fā)展。

王睿：謝謝郭總。其實產(chǎn)業(yè)它是一個資本密集型的標(biāo)的，對于產(chǎn)業(yè)園來說，也是一個資金密集型的傳統(tǒng)地產(chǎn)賽道。

目前整個金融和產(chǎn)業(yè)是聯(lián)動非常深的，元聯(lián)基金目前是國內(nèi)非常領(lǐng)先的企業(yè)，從金融端還有產(chǎn)業(yè)端都做的非常好，也想聽您分享一下，在目前的情況下，金融和產(chǎn)業(yè)合作的主要模式，以及契合度。

另外從長期來看，未來有沒有比較好的切入點，可以幫助金融和產(chǎn)業(yè)更好的進(jìn)行結(jié)合。

張超：謝謝主持人，也謝謝觀點機構(gòu)今天提供這樣一個機會，跟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各位同行領(lǐng)導(dǎo)做這樣一個交流。

我先從三個方面來回答一下主持人的問題，第一個方面我會介紹一下元聯(lián)基金的情況，我們是一個什么樣的機構(gòu)，第二方面大概從元聯(lián)基金這些年的經(jīng)歷或者業(yè)務(wù)，分析一下產(chǎn)業(yè)金融對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些賦能或者貢獻(xiàn)。第三個方面總結(jié)一下元聯(lián)基金接下來的一些發(fā)展方向，或者我們想要做的一些事情。

第一個方面先介紹一下元聯(lián)基金，元聯(lián)基金是2017年成立，它的股東包括兩個大股東，其中之一就是蘇州工業(yè)園區(qū)最大的國資新建元，產(chǎn)城融合的領(lǐng)軍企業(yè)，另外一個股東是中聯(lián)基金，是在中國的不動產(chǎn)金融，在REITs領(lǐng)域的頭部專業(yè)機構(gòu)。也就是說元聯(lián)基金從成立的時候起，就擔(dān)負(fù)了產(chǎn)業(yè)跟金融協(xié)同發(fā)展的使命，所以元聯(lián)基金總結(jié)一下我們的定位，叫盤活存量、發(fā)展增量、助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

成立七年以來，元聯(lián)基金是參與了蘇州市幾乎全部的資產(chǎn)證券化項目，包括CMBS、類REITs，甚至首單公募REITs項目。我們做和產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，包括第一家納米產(chǎn)業(yè)園、生物科技產(chǎn)業(yè)園，盤活大量的存量資產(chǎn)，為企業(yè)發(fā)展提供增量資金。

另外一方面我們在2020年成立了藥物基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金，后續(xù)又成立了科技基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金，藥物基金總規(guī)模是100億，一期規(guī)模20億，后面科技產(chǎn)業(yè)基金規(guī)模10個億，這些基金是幫助園區(qū)的優(yōu)質(zhì)科技企業(yè)，為他們提供量身定制的產(chǎn)業(yè)載體，并提供一系列的后續(xù)服務(wù)。通過這一切的參與，元聯(lián)基金到目前為止，在管的基金規(guī)模是15支，在管的資產(chǎn)規(guī)模超過三百億，元聯(lián)基金的發(fā)展和蘇州工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求是密切相關(guān)的。

第二個方面簡單分析一下產(chǎn)業(yè)金融對產(chǎn)業(yè)的賦能和作用，2021年6月份，第一批公募基礎(chǔ)設(shè)施上市，包括多個產(chǎn)業(yè)園項目，到目前為止，我們統(tǒng)計了一下，公募REITs一共發(fā)行了35單，其中產(chǎn)業(yè)園類的產(chǎn)品一共是9單，跟高速公路這個業(yè)態(tài)并列作為第三大類的產(chǎn)業(yè)類別，但在產(chǎn)權(quán)類的資產(chǎn)里面，產(chǎn)業(yè)園的數(shù)量是最多的，這也表明了市場或者說投資人對產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)是非常重視的。

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融的支持，需要用好金融工具，我們總結(jié)了一下，金融對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用或者貢獻(xiàn)，第一方面就是盤活存量資產(chǎn)，發(fā)展增量資產(chǎn)，形成存量和增量的良性循環(huán)。第二方面就是金融工具比較靈活，可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特征，或者不同的發(fā)展階段，來靈活選擇不同的金融工具。比如說成熟運營的產(chǎn)業(yè)園，可以選擇發(fā)債，或者可以做股權(quán)類的，做類REITs，甚至發(fā)公募REITs，對于一些培育期的項目，可以做Pre-REITs等等，可以靈活選擇。

第三方面就是說通過不同的市場利率水平，或者通過金融產(chǎn)品，可以促進(jìn)包括綠色金融，包括碳中和這些政策的落地，也能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園能源結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。還有一方面就是像CMBS、類REITs都是公開市場產(chǎn)品，有嚴(yán)格的信息披露和監(jiān)管要求，這也會促進(jìn)企業(yè)規(guī)范運營，也會提高企業(yè)經(jīng)營的透明度。

最后一點我們總結(jié)就是說這種好的金融工具，或者公開的市場產(chǎn)品，它對運營團(tuán)隊有一個更加市場化的考核激勵機制，它能最大程度的激發(fā)運營團(tuán)隊的潛力或者積極性。這是我總結(jié)的第二方面。

第三方面我介紹一下元聯(lián)基金目前在做的一些事情，或者我們想推動的發(fā)展方向。主要包括三個內(nèi)容，第一個內(nèi)容是向上游去發(fā)展，第二從成熟運營的資產(chǎn)拓展到培育期的資產(chǎn)，從科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展前期就介入，根據(jù)企業(yè)的需求去匹配載體各種資源，并提供一系列的后續(xù)服務(wù)。第二方面就是會做主動管理，這一點對于一個基金管理人或者資產(chǎn)管理人非常重要，從目前發(fā)行的證券化產(chǎn)品或者公募REITs，基金管理人是被動管理，這是監(jiān)管要求基金經(jīng)理有更長的從業(yè)經(jīng)驗，是希望管理人可以做好主動管理，對底層資產(chǎn)有更清晰的把握，做好紐帶和銜接作用，對底層資產(chǎn)有一個更好的運營表現(xiàn)。針對這一點我們想推動一個綜合性的資產(chǎn)管理平臺，就像之前提到的，我們會充分利用各種資源，包括政府的資源，包括各種政策資源，包括企業(yè)現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)、各種平臺，整合這些資源以后更好的服務(wù)企業(yè)，不光服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，也服務(wù)企業(yè)的團(tuán)隊、企業(yè)的人員包括家屬的一系列要求。

最后一點現(xiàn)在元聯(lián)基金也在做一個走出去，還有引進(jìn)來的平臺，我們做企業(yè)出海的先鋒隊，基金相對比較靈活，針對園區(qū)目前企業(yè)的發(fā)展情況，我們在積極拓展海外市場，在一些發(fā)達(dá)地區(qū)建立辦事處，為園區(qū)企業(yè)的走出去全球化布局，去提供一些平臺，同時借助產(chǎn)業(yè)交流，也為境外優(yōu)秀企業(yè)的引入提供窗戶，并為這些企業(yè)后續(xù)的落地提供一系列的服務(wù)。我就總結(jié)這些，謝謝主持人。

王睿：謝謝張總，您前面介紹的是重資產(chǎn)方向的金融和產(chǎn)業(yè)模式，我們現(xiàn)在也了解到很多地產(chǎn)資金除了重資產(chǎn)之外，為了提升整個園區(qū)的黏性，會考慮對一些企業(yè)進(jìn)行股權(quán)方面的投資，不知道這個方面，元聯(lián)基金有沒有考量或者嘗試呢？

張超：前面也提到了，我們最早是從存量資產(chǎn)開始入手，去盤活存量資產(chǎn)作為抓手，目前是從存量到增量，更多的是參與到科技企業(yè)的前期，確實有一些非常優(yōu)質(zhì)的，不管是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)的企業(yè)或者資源，我們會參與進(jìn)去，以股權(quán)或者什么形式，這就比較靈活了，我們會積極參與企業(yè)。

王睿：謝謝，其實產(chǎn)業(yè)和物流是打斷骨頭連著筋的，工業(yè)生產(chǎn)的東西需要物流去運輸，我們目前看到，短期內(nèi)中國城市的物流倉儲存在一些供需不均的情況，有局部的城市短期租賃壓力比較大，這也直接或間接影響到了物流開發(fā)商和運營商投融管退各個方面的決策。朱總您也從事這個行業(yè)很多年了，結(jié)合新經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，看看有沒有一些建議或者一些解決方案，可以給到目前比較艱難的物流開發(fā)商以及運營商。

朱一兵：謝謝主持人，也感謝觀點，很多年的合作，也邀請我參加這樣的聚會。我想今年這個聚會給我一個很深的印象，就是有一個證券化的機會REITs，我2014年從新加坡回來的時候就開始倡導(dǎo)REITs，當(dāng)時REITs的想法是到新加坡去上市，一直談到了去年，才是真正說有商業(yè)地產(chǎn)REITs的機會，所以我覺得從證券化方面是一個好日子。

從倉儲物流的角度上來講，我有三點，一個就是目前倉儲物流，包括產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)商是承壓的，舉一個例子，我最近在廣東跟很多企業(yè)、政府都在交流，曾經(jīng)做了一個課題，如果有十個億，我們?nèi)ネ顿Y做倉儲物流園區(qū)，或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)會怎么樣？算了一下，包括容積率和建設(shè)，最后得出如果能達(dá)到4.8的回報率就不錯了，大家知道證券化最起碼要達(dá)到4.2的回報率才能上市，就是兢兢業(yè)業(yè)做產(chǎn)業(yè)園，一年做下來啥事也沒發(fā)生，最后只能做到4.8，4.2只差0.6，所以目前的日子不太好過。無論是在拿地、建設(shè)、招商、運營和退步，都是不容易的。第一目前這個市場是承壓的。

第二我們講到現(xiàn)實和未來是什么？我覺得有三點，第一就是純地產(chǎn)的模式已經(jīng)不行了，靠地產(chǎn)出售這點已經(jīng)不在了，所以盈利點將來是什么？要想清楚。第二在中國的土地價值和價格也會往下走，無論是任何的人希望都不可逆轉(zhuǎn)這個邏輯。第三點就是自己企業(yè)對土地的開發(fā)、盈利，作為老板的邏輯，將來的期望是什么，可能也就是4%、5%的年化利潤，這三點是我們地產(chǎn)的未來。

有了這個未來如何破局？作為地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該做些什么樣的事情？第一個是地產(chǎn)周期管理的科學(xué)化，在國外形成了不同的利益集團(tuán)和投資集團(tuán)，在地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈上面不同的人投資，這是第一個。我們作為開發(fā)商也是需要迎合這樣的發(fā)展，你打算做什么？你在整個產(chǎn)業(yè)鏈里面打算做哪一段，整個利益和算法怎么做，你自己要清楚。

第二個盈利的平衡化，這是中國特色，整個投資過程當(dāng)中，哪一段我賺錢，哪一段我不賺錢，這一點上自己也要想清楚。第三點就是我們土地建設(shè)、營運里面產(chǎn)業(yè)服務(wù)的重要性，一個是產(chǎn)業(yè)鏈本身在這上面的價值有多少，第二服務(wù)鏈上我們能做什么，地產(chǎn)商需要在這個過程當(dāng)中，對產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈都要賦能，我們做地產(chǎn)商已經(jīng)有1了，但還要做到1+1，另外一個1是什么呢？就是產(chǎn)業(yè)，就是服務(wù)，我們作為地產(chǎn)商，我們的投資方向、建設(shè)方向，這個1要做到1+1。

然后我覺得我們的地產(chǎn)還是要回歸本質(zhì)，地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？就是在投資過程當(dāng)中，是一個壓艙石，地產(chǎn)是穩(wěn)定的，能提供現(xiàn)金流的，但也是逆周期的投資模式，所以要把地產(chǎn)這個邏輯想的比較清楚。

最后我覺得地產(chǎn)商應(yīng)該有三個優(yōu)先，第一在現(xiàn)在的環(huán)境下，雖然不好，但我們還是要注重一點，我們要做到信譽優(yōu)先，注重我們的產(chǎn)品，做好我們的服務(wù)，都是要講信譽的，這也是在整個投資里面，對投資商最重要的一點。第二點還是要不斷地創(chuàng)造新的價值，整個產(chǎn)業(yè)、整個服務(wù)里面哪一些對于我們的投資人，或者對于整個招商品牌，他們需要什么樣的價值，我們需要逐漸地去擴(kuò)充發(fā)展。

最后要有服務(wù)心態(tài)，這點是很多開發(fā)商需要變化的，我們不再是一個坐在家里朝南坐的企業(yè)，需要做到服務(wù)商的企業(yè)，為各類元素進(jìn)行服務(wù)，才能把真正的錢賺到手。

王睿：謝謝朱總，朱總提到開發(fā)商是從增量變成存量的運營轉(zhuǎn)變。

也感謝三位嘉賓對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投融管退的建議。第一就是國家給了非常好的政策，第二同時國家把資產(chǎn)同資本市場進(jìn)行了結(jié)合，允許越來越多的長線資金進(jìn)入工業(yè)以及物流市場。整個大的基本面，無論是境內(nèi)境外市場的雙循環(huán)，以及境內(nèi)的整個市場體量非常大，基于這三點，我個人覺得未來中國的產(chǎn)業(yè)和物流地產(chǎn)還是比較可期的，畢竟可以提供非常好的現(xiàn)金流給到未來的投資者。

朱一兵：我想每個投資人對地產(chǎn)的盈利點回到4%到5%，我的期待是地的價格能夠在整個項目里面占到20%到25%，符合國際標(biāo)準(zhǔn)，我想我們地產(chǎn)是大有可為的。

王睿：好，我們這一場討論就結(jié)束了。