本文為王火榮先生在2024長三角產(chǎn)業(yè)論壇發(fā)表的演講

王火榮（上海e通世界產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理）：大家好，首先感謝主辦方觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，今天有機(jī)會(huì)跟在座的同行領(lǐng)導(dǎo)前輩，匯報(bào)一下e通世界這個(gè)公司，12年從一個(gè)傳統(tǒng)的實(shí)業(yè)公司轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始，做的嘗試和經(jīng)驗(yàn)分享，以及我們接下來想做的招商新模式的嘗試和突破。

開始之前先講一下兩個(gè)背景，第一個(gè)這個(gè)公司是純民營的園區(qū)，在虹橋樞紐板塊的西側(cè)，一共有八個(gè)園區(qū)，運(yùn)營的體量在50萬方出頭，是這樣一個(gè)背景。第二個(gè)背景是我自己本人，我從12年前大學(xué)畢業(yè)開始在這家公司工作，一直從事園區(qū)的招商引資工作，現(xiàn)在除了招商之外，兼顧園區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及園區(qū)運(yùn)營服務(wù)板塊。

今天主要分三塊，第一個(gè)e通是誰，第二個(gè)是e通的產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營，第三個(gè)是e通招商新范式。

e通是怎樣的公司呢？主要分為四個(gè)板塊，第一個(gè)是前端的公司，第二個(gè)板塊是項(xiàng)目拿回來之后，負(fù)責(zé)招商運(yùn)營的e通世界產(chǎn)業(yè)園，第三個(gè)是平臺(tái)上入駐的企業(yè)，為這些企業(yè)提供服務(wù)的e通客服公司，第四個(gè)公司是把這些企業(yè)服務(wù)好之后，有選擇的進(jìn)行孵化和投資的公司，叫三銀資本。

目前經(jīng)過12年的運(yùn)營，我們自己總結(jié)有幾個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)是園區(qū)規(guī)模大，在民營園區(qū)里自持體量還可以，超過50萬方。第二個(gè)特點(diǎn)是園區(qū)入住率高，所有園區(qū)加在一起的平均出租是超過90%。

第三個(gè)特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)生態(tài)強(qiáng)，也是因?yàn)檫@12年的時(shí)間，每個(gè)客戶進(jìn)來他的周期都是三年，12年的時(shí)間經(jīng)過了多次迭代升級(jí)，存量企業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)形成了聚集效應(yīng)。第四個(gè)特點(diǎn)是園區(qū)的知名企業(yè)多，第五個(gè)特點(diǎn)是園區(qū)的服務(wù)好，七八年前是企業(yè)服務(wù)部或者企業(yè)服務(wù)中心，現(xiàn)在把企業(yè)服務(wù)單獨(dú)摘出來做了企業(yè)服務(wù)科技公司。

最有價(jià)值的是園區(qū)出租率，因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)純民營的園區(qū)，所以對(duì)去化和租金的回報(bào)上，會(huì)有比較強(qiáng)的訴求，所以我們這幾個(gè)園區(qū)在2020年疫情前，整體的出租率大概在85到86，從2020年到現(xiàn)在大概四年時(shí)間，我們的出租率已經(jīng)逐步上漲到了91到92，再結(jié)合目前的環(huán)境來說，這一點(diǎn)出租率的爬升是很不容易，也很可貴的。

從這個(gè)圖能看出目前八個(gè)園區(qū)在上海的各個(gè)區(qū)域分布，還是有很強(qiáng)的特點(diǎn)，深耕在虹橋板塊，就是青浦區(qū)的東面。現(xiàn)在展示的是目前整個(gè)八個(gè)園區(qū)里面五個(gè)自持園區(qū)，第一個(gè)園區(qū)是2010年到2012年，在這個(gè)園區(qū)上面最早是涂料工廠，我們把工廠廠房退了之后開始蓋樓宇建園區(qū)，轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

第二個(gè)園區(qū)是2012年建成交付的e通世界園區(qū)北區(qū)。然后是e通華新園，做到了一百畝，是我們最大的園區(qū)，這個(gè)園區(qū)出租率因?yàn)轶w量大，位置距離最近的地鐵有五公里，但27萬方的出租率也達(dá)到了85%。再往后是一個(gè)三銀基金園，這個(gè)園區(qū)體量是4萬方，100%的出租率，埃著這個(gè)園區(qū)的二期，也做了舊改項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目出租率也是100%。

接下來三個(gè)是合作園區(qū)，這三個(gè)自持園區(qū)的合作對(duì)象，第一個(gè)是上市公司，第二個(gè)是外省市企業(yè)在滬的限制資產(chǎn)，第三個(gè)是政府資產(chǎn)。在12年的運(yùn)營過程中也形成了一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)的集聚，像一些專精特新、高新技術(shù)、上市企業(yè)和獨(dú)角獸企業(yè)，從右邊的熱力圖可以看得出來，這些企業(yè)的來源地會(huì)以上海虹橋這個(gè)區(qū)域?yàn)橹行南蛲廨椛洌采w了整個(gè)上海區(qū)域和長三角的各個(gè)區(qū)域。

目前園區(qū)入駐的企業(yè)大概有八百家，整理梳理了之后，主要是集中在四個(gè)板塊，分別是現(xiàn)代物流、智能制造、醫(yī)療科技、信息科技，把四大產(chǎn)業(yè)的代表企業(yè)也列在上面了，這里面的企業(yè)有幾個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)這些企業(yè)的總部都在長三角，但研發(fā)會(huì)選在我們這個(gè)區(qū)域，比如說現(xiàn)代物流里面的極兔快遞，從印尼回來十個(gè)人的團(tuán)隊(duì)，到現(xiàn)在破千億?，F(xiàn)代物流得益于上海青浦區(qū)在物流快遞領(lǐng)域的集聚度，這也是青浦區(qū)第一個(gè)破千億的產(chǎn)業(yè)集群，在物流圈里有一句話叫中國物流看上海，上海物流看青浦，我們又加了一句青浦物流看e通。這是e通世界的物流企業(yè)和青浦區(qū)、和當(dāng)?shù)氐娜A新鎮(zhèn)形成的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

結(jié)合剛剛所說的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，我們?cè)诓粩嗟卣猩毯头?wù)過程中，總結(jié)出來e通特色運(yùn)營服務(wù)，叫三產(chǎn)一庫一平臺(tái)，三產(chǎn)叫做有深度的產(chǎn)業(yè)研究、精細(xì)化的產(chǎn)品空間、精準(zhǔn)的主動(dòng)招商。再加上目前在做的e通甄選，就是e通世界園區(qū)優(yōu)秀供應(yīng)商甄選庫，再結(jié)合數(shù)字化的園區(qū)平臺(tái)，我們叫做e通特色的三產(chǎn)一庫一平臺(tái)。

這個(gè)園區(qū)科技服務(wù)主要涵蓋八個(gè)板塊，大家都在做，我就不展開了，主要是創(chuàng)業(yè)、工商、稅務(wù)、能力等等八大服務(wù)，每個(gè)人都在講，關(guān)鍵還是看執(zhí)行做到哪一步，做了多少。

接下來講的第三個(gè)板塊就是以美麗健康為主題的精準(zhǔn)精細(xì)化招商，原來在前面的五到八年更多的是去化招商，現(xiàn)在對(duì)e通來說是進(jìn)入到一個(gè)存量的精細(xì)化運(yùn)營過程中，在過去的招商第一訴求是去化，所以把強(qiáng)去化放在了第一位，只要是還可以的客戶，是優(yōu)先放在園區(qū)里來，從這兩年開始，我們把重運(yùn)營放在了強(qiáng)去化的前面，因?yàn)楝F(xiàn)在存量的空間已經(jīng)到了90以上的出租率了，所以希望通過產(chǎn)業(yè)鏈招商，通過有目的主動(dòng)性招商。物流產(chǎn)業(yè)是天時(shí)地利人和，接下來我們就以美麗健康為對(duì)象，e通在整個(gè)12年過程中，到目前為止集聚了像BTN集團(tuán)、PMPM等等優(yōu)質(zhì)的國貨美妝企業(yè)研發(fā)總部，他們雖然數(shù)量只有二十幾家，但租賃面積占比很高。

我再舉個(gè)例子，我本身做招商的工作，這個(gè)企業(yè)也是我自己從業(yè)初期的時(shí)候，從接觸、帶看、談判、落地，后期服務(wù)，到他們擴(kuò)租，一手服務(wù)過來的，我作為一個(gè)例子給大家分享。從2014年到我們園區(qū)里選址研發(fā)辦公空間，只有400平，到2021年在創(chuàng)業(yè)板上市，到目前為止已經(jīng)達(dá)到了一萬方，所以我們非常喜歡這一類企業(yè)，因?yàn)閱T工只有150多人，租賃面積大，價(jià)格承租能力強(qiáng)，實(shí)驗(yàn)室空間投入設(shè)備多，員工數(shù)量不會(huì)特別多，在過程中有兩個(gè)印象深刻的事情，第一個(gè)在擴(kuò)張過程中，不斷地需要辦理資質(zhì)，我自己為他們工程檔案資料室找資料就有十幾次。另外一件就是中間涉及到很多工程問題，像電力的擴(kuò)容、空調(diào)新風(fēng)改建等等，每次我都為他們組建工程、物業(yè)、實(shí)驗(yàn)室負(fù)責(zé)人的碰頭會(huì)。上到他們老板總裁下到行政員工，自己內(nèi)部有一句話，就是在e通有任何解決不了的問題找王老板，他一定幫我們解決協(xié)調(diào)，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是這樣的思路。

通過對(duì)美妝企業(yè)的服務(wù)，我們通過大數(shù)據(jù)篩選對(duì)上海的美妝企業(yè)做了梳理，第一點(diǎn)是商貿(mào)品牌類的，主要集中在位置好、形象好、交通便利的內(nèi)環(huán)核心區(qū)域。第二個(gè)是研發(fā)企業(yè)，集中在外環(huán)附近，第三類是美妝生產(chǎn)企業(yè)，他們會(huì)更往外走一些，通過三類企業(yè)的篩選，把我們園區(qū)在美妝企業(yè)定位在研發(fā)類，品牌類在市區(qū)，不屬于我們，生產(chǎn)類的在更郊區(qū)，需要生產(chǎn)空間，我們不滿足，所以我們定位在中間的研發(fā)環(huán)節(jié)，所以在美妝企業(yè)我們自己宣傳的一句話，在滬美妝企業(yè)研發(fā)首選地就是e通。

然后再講一下美妝企業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)，我們結(jié)合他們?cè)陔姟⑺?、氣等等方面的特點(diǎn)，包括層高層重的特點(diǎn)，把我們園區(qū)的產(chǎn)品做了梳理，以滿足他們研發(fā)企業(yè)在各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)的需求。在美妝企業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)上，對(duì)內(nèi)是打通內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)鏈，我們自己內(nèi)部二十幾家美妝企業(yè)里面，有品牌的，有研發(fā)的，有原材料的，也有檢測(cè)的，通過園區(qū)平臺(tái)把他們搭建在一起。對(duì)外通過園區(qū)平臺(tái)拓展資源，然后把這些資源一方面倒回來賦能園區(qū)的存量客戶，第二方面更多希望拓展的情況，去找增量的新的美妝企業(yè)來到園區(qū)里，讓園區(qū)的美妝企業(yè)能夠變得更多。這是拓展產(chǎn)業(yè)鏈的方式，包括媒體、展會(huì)等等資源，結(jié)合政府的產(chǎn)業(yè)政策，再加上園區(qū)自建的開放創(chuàng)新中心，來賦能園區(qū)的產(chǎn)業(yè)，拓展產(chǎn)業(yè)鏈。

最后總結(jié)，e通世界過去在十幾年前是一個(gè)從傳統(tǒng)實(shí)業(yè)向園區(qū)轉(zhuǎn)型的公司，就是把自己的工廠推了還是蓋樓宇，開始做民營園區(qū)，到現(xiàn)在經(jīng)過12年的發(fā)展，我們把自己的招商模式、存量客戶的產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，包括運(yùn)營服務(wù)能力，通過多次迭代升級(jí)形成了以現(xiàn)代物流、醫(yī)療科技、智能制造為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集聚，未來我們希望通過精準(zhǔn)的招商工作，還有精細(xì)化的運(yùn)營服務(wù)，能夠形成更多的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)和產(chǎn)業(yè)培育，真正做到賦能園區(qū)的企業(yè)發(fā)展，提升業(yè)主的資產(chǎn)價(jià)值，賦能城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。最后打個(gè)廣告，如果大家有興趣的話，歡迎到e通來指導(dǎo)考察交流，謝謝。