陳詩濤：尊敬的各位來賓：下午好！

我們正在經(jīng)歷一個(gè)新的周期，不少過往比較輝煌的行業(yè)目前都處于低谷，等會(huì)兒很多來賓會(huì)探討這個(gè)話題。不過，對(duì)于產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)領(lǐng)域來說，卻正面臨政策的紅利期，雖然此時(shí)各種園區(qū)也正面臨結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，而且這個(gè)過程也非常困難。但是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)領(lǐng)域確實(shí)有非常巨大的規(guī)模，會(huì)遠(yuǎn)超過往房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。而在各種產(chǎn)業(yè)基金、REITs的進(jìn)入下，這個(gè)領(lǐng)域也將擁有更好的流動(dòng)性。

好像今天我們所在的維璟，2018年這個(gè)項(xiàng)目到現(xiàn)在是黑石持有，這個(gè)園區(qū)有八棟，對(duì)面還有以前的宜豐城，現(xiàn)在看到是維璟和印象城，有很好的流動(dòng)性。今天我還在跟黑石的朋友在線上聊，黑石出的第一季財(cái)寶，管理規(guī)模達(dá)到了1.06萬億美金，還有2000億美金代投。

觀點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域前兩年開始于八月在海南舉辦博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會(huì)，去年在深圳開始舉辦大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇，今天在維璟中心啟動(dòng)長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)論壇，也就是科技+轉(zhuǎn)型+資本注入的流動(dòng)性，這也是我們選擇一些好的項(xiàng)目，而不是在傳統(tǒng)酒店舉辦的原因。更多的時(shí)間留下來給演講和對(duì)話來賓做更多專業(yè)的探討，我這里用一個(gè)簡(jiǎn)短的時(shí)間，用《卓越指數(shù)·2024產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)展報(bào)告》的發(fā)布來向所有出席的來賓及線上觀看直播的朋友們表達(dá)觀點(diǎn)人的致意！

請(qǐng)看大屏幕：《卓越指數(shù)·2024產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)展報(bào)告》。本報(bào)告由觀點(diǎn)指數(shù)研究院出品。

因?yàn)闀r(shí)間原因我快速地分為兩個(gè)章節(jié)做個(gè)匯報(bào)，前面是報(bào)告，后面是排行。簡(jiǎn)單的說過去一段時(shí)間，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策引導(dǎo)和市場(chǎng)需求的雙重作用下，目前是在搶區(qū)域、布局優(yōu)化、REITs市場(chǎng)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等戰(zhàn)略調(diào)整，這是關(guān)鍵詞。第二個(gè)會(huì)看到給了三個(gè)，招商蛇口、張江高科、臨港集團(tuán)。招商蛇口目前產(chǎn)業(yè)投資和科技轉(zhuǎn)型，包括輕重資產(chǎn)進(jìn)行一個(gè)整合。張江高科是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的老師，在價(jià)值上得到了大家的認(rèn)可。臨港是肩負(fù)著新區(qū)建設(shè)的重任，給了一個(gè)關(guān)鍵詞就是GP式活法。東久新宜我們感覺到有物流加上產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前打通了REITs和Pre-REITs，包括專業(yè)園生物醫(yī)養(yǎng)布局的比較好。

在運(yùn)營(yíng)上面，大家看一下這個(gè)表，我們感覺戰(zhàn)略在調(diào)整，區(qū)域布局持續(xù)在優(yōu)化，包括我們看到中電光顧、萬洋、聯(lián)東、中南高科都在積極拿地。

第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)REITs承壓、穩(wěn)出租是第一藥物，凈利潤(rùn)整體出現(xiàn)較大幅度的下降，達(dá)到了40.19%，整體都承受著巨大的壓力。真正的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs是新的商機(jī)，申報(bào)的產(chǎn)品在快速增加，聯(lián)東有一支，如果這個(gè)產(chǎn)品現(xiàn)在成功上市了，是中國(guó)本土民營(yíng)REITs的首單。還有華夏金隅是未來首單廠房舊改的公募REITs，也就是頂層資產(chǎn)類型會(huì)多元化，存量資產(chǎn)怎么盤活很重要，包括我們看到中關(guān)村的一區(qū)五園、電子城高科以及大家關(guān)注的核心租賃。

工業(yè)用地是去年開始的熱詞，就是工業(yè)上樓，可以看到有十幾個(gè)地方推出工業(yè)上樓的相關(guān)政策，無論是試點(diǎn)還是接下來的城市規(guī)劃，還是比較利于空間利用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

整體而言我們看到一線城市回歸制造，轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)遇比較大，我們看到上海政府最近的一些政策，智造空間、全球卓越制造基地，北京也推出了回歸制造2023到2025年規(guī)劃，廣州政府是制造業(yè)立市，都推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化和提升。

蘇州工業(yè)園因?yàn)閲?guó)家推動(dòng)做了蘇州生物醫(yī)藥，我們做了一些企業(yè)的研究。

時(shí)間原因再快速看一下卓越表現(xiàn)。這是指標(biāo)、數(shù)據(jù)和體系，這個(gè)體系要說明一下，傳統(tǒng)的園區(qū)最重要的就是營(yíng)收，經(jīng)營(yíng)收入，平均入住率，還有規(guī)模布局，我們加了一個(gè)就是資本化表現(xiàn)，這也是為什么以前產(chǎn)業(yè)非常難做，就是很少的流動(dòng)性，我們?nèi)绾巫尞a(chǎn)業(yè)成熟起來，我們?cè)诮衲觊_始的指標(biāo)體系，特別強(qiáng)化了一個(gè)資本化表現(xiàn)，其他的一級(jí)指標(biāo)包括品牌、管理、商業(yè)模式等等。

這是我們推選出的30強(qiáng)，個(gè)別的有一些不完全是絕對(duì)，為什么？我們有政府背景的，有平臺(tái)公司的，還有很多是專業(yè)園區(qū)為導(dǎo)向的，這里主打的輕資產(chǎn)，在這里不占很大的優(yōu)勢(shì)，我覺得未來可以探討各種模式里的，政府的、平臺(tái)公司的，還是資本導(dǎo)入型的，還是專業(yè)園區(qū)的，未來還會(huì)更加細(xì)分我們的調(diào)研和指標(biāo)體系，也歡迎大家給我們更多的建議和指正，包括我們也對(duì)京東做了系列的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)也是一個(gè)潛龍。

今年3月1號(hào)推了一個(gè)產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論公眾號(hào)，除了觀點(diǎn)指數(shù)，還有觀點(diǎn)微信，有一個(gè)微信矩陣，歡迎大家多給我們指正，并同時(shí)關(guān)注我們，詳細(xì)的請(qǐng)大家登錄觀點(diǎn)網(wǎng)，一個(gè)全文的PDF版可以下載，謝謝大家。