觀點指數 隨著全球經濟格局的不斷演變和國內產業(yè)結構的深度調整，產業(yè)園區(qū)作為推動地方經濟發(fā)展和產業(yè)升級的重要載體，其戰(zhàn)略地位日益凸顯。2024年，中國產業(yè)園區(qū)的發(fā)展站在了新的歷史起點，面臨著前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。

從2023年末至今，產業(yè)園區(qū)運營商通過戰(zhàn)略調整和區(qū)域布局優(yōu)化來應對市場變化，以及產業(yè)REITs在整體承壓的背景下尋求新的增長點。

同時，各主要城市寄希望于發(fā)掘存量工業(yè)用地的價值，騰籠換鳥以將先進制造業(yè)留在本市，成都和蘇州等地政府在近期發(fā)布了"工業(yè)上樓"的實施意見和設計指引。

除此之外，一線城市集體推出一系列強調制造業(yè)、推動產業(yè)轉型升級方面的新措施，反映了一線城市對于保持產業(yè)競爭力和經濟持續(xù)增長的決心，以及對中心城區(qū)產業(yè)"空心化"的警惕。。

REITs市場方面，持續(xù)下行的二級市場以及不斷申報的新產品促使投資者更新投資策略。經濟波動之下，運營機構的穩(wěn)租約壓力亦是巨大的，急需更多儲備候選租戶，以免退租導致利益受損。

招商蛇口、張江高科、臨港集團前三甲

“2024產業(yè)園區(qū)運營企業(yè)卓越表現”結合營運、品牌、管理和商業(yè)模式等各項研究指標，盤點過去一年內擁有出色運營管理能力的產業(yè)園區(qū)運營商。最終，招商蛇口、張江高科和臨港集團摘得前三名。

招商蛇口是招商局集團旗下的城市與園區(qū)綜合開發(fā)運營板塊旗艦企業(yè)，正嚴格落實前者“三個轉變”的戰(zhàn)略要求，向產業(yè)服務、產業(yè)投資、科技創(chuàng)新進行轉型；從重資產向以重帶輕、輕重結合進行轉型。蛇口網谷仍是園區(qū)模板，目前蛇口產業(yè)園REIT的優(yōu)秀表現更吸引了眾多投資者的目光。

作為上海帶頭完成產業(yè)園REITs且率先完成擴募的園區(qū)運營商，張江高科其產業(yè)投資的價值得到了市場的認可，“一體兩翼”的模式更受到同行的廣泛跟進。圍繞著產業(yè)的要素，張江高科為區(qū)內企業(yè)提供很多技術、資金等多方面的支持。

位列第三的臨港集團承擔著臨港新片區(qū)開發(fā)建設的重任、肩負著上海高端制造業(yè)發(fā)展的未來，其推動園區(qū)公募REITs成功發(fā)行，還成立了200億元的母基金。在9只前沿母基金的協助下臨港集團的招商引資進展喜人，“GP式活法”再進一步。

從合并作為一個集團公司運營開始，東久新宜的步伐從未停止，先是實現了東久新經濟REIT的成功上市，又與國內險資合作成立了Pre-REITs基金，打通“投資-建設-運營-退出-再投資”這一完整鏈條。圍繞生物醫(yī)藥產業(yè)區(qū)布局，東久新宜更是從未停止投資加碼的步伐，不乏有新拿工業(yè)用地和新成立產業(yè)投資基金的動作。

運營商戰(zhàn)略調整，區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化

從2023年四季度至2024年一季度，中國產業(yè)園的發(fā)展呈現出積極的趨勢和動態(tài)。

這一時期，產業(yè)運營商和開發(fā)商通過一系列戰(zhàn)略舉措，不斷推動產業(yè)園區(qū)的建設和擴張，為地方經濟發(fā)展和產業(yè)升級提供強有力的支持。

報告期內，產業(yè)運營商在業(yè)務拓展上表現積極。中電光谷等企業(yè)在多個項目上取得了進展，而萬洋、聯東、中南高科等開發(fā)商也在全國范圍內積極拿地以完成年度目標。這些動作體現了企業(yè)對市場的信心，也反映了對未來發(fā)展機會的積極把握。

而成功發(fā)行REITs的京東產發(fā)已成為中國和亞洲領先、增長最快的現代化基礎設施開發(fā)及管理平臺，涵蓋產業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等。

數據來源：Wind，觀點指數整理

其次，產業(yè)園區(qū)的建設和運營取得了實質性進展。中南高科等開發(fā)商與地方政府合作，共同建設高標準的產業(yè)園區(qū)，如在佛山高明區(qū)的智造科創(chuàng)谷項目，這些合作模式有助于分攤風險并促進當地產業(yè)的發(fā)展。

此外，開發(fā)商的戰(zhàn)略調整也值得關注。中南高科推出的輕資產平臺“因大聯科”是其轉型的一部分，旨在打造新的增長點；聯東集團則新推出了旨在滿足市場需求，專注于為中小企業(yè)提供實用的、剛需性產品的第三品牌“三灣工業(yè)”，與聯東集團現有的聯東U谷和粵浦科技品牌實現錯位發(fā)展。這種戰(zhàn)略的轉變出于開發(fā)商對市場變化的敏感，以及適應性調整。

在區(qū)域布局方面，開發(fā)商顯示出對經濟發(fā)展活躍區(qū)域的明顯偏好，特別是在長三角、大灣區(qū)等經濟發(fā)展活躍的區(qū)域。聯東U谷和中南高科等企業(yè)在南通、咸陽、洛陽等地積極拿地，這些活動則體現了對上述區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J可，亦反映了其在區(qū)域擴張和產業(yè)深耕策略上的積極。

除此之外，報告期內產業(yè)園區(qū)的產業(yè)定位和發(fā)展方向呈現出多樣化發(fā)展。開發(fā)商根據不同地區(qū)的產業(yè)特點和市場需求，制定了差異化的發(fā)展策略。例如，中南高科·咸陽創(chuàng)新智造產業(yè)基地側重于智造產業(yè)，而新想集團的黃埔生命科技港項目則聚焦于生物醫(yī)藥產業(yè)，這些舉措有助于形成具有特色的產業(yè)集群，推動產業(yè)鏈的完善和升級。

總的來說，中國產業(yè)園區(qū)近半年的發(fā)展保持積極，開發(fā)商通過拿地活動、戰(zhàn)略調整、區(qū)域布局以及產業(yè)定位的多樣化，應對市場新變化。隨著這些舉措的深入實施，預計產業(yè)園區(qū)將繼續(xù)在中國經濟發(fā)展、產業(yè)升級中發(fā)揮關鍵作用，亦將成為更多政策和資本關注的重點。

產園REITs承壓，穩(wěn)出租成第一要務

最近，29只公募REITs公布了2023年第四季度的業(yè)績報告。這些REITs的業(yè)績表現根據資產類型的不同而呈現出分化的趨勢。

整體來看，產業(yè)園類REITs的經營承受著較大的壓力，凈利潤整體出現較大幅度的下降，達到了40.19%。

華安張江光大園REIT因主要租戶哲庫科技提前退租，出租率受到影響。盡管通過積極招租，出租率有所回升，但平均租金水平卻出現了下滑；建信中關村REIT在北京的產業(yè)園項目也顯示出低迷的跡象，招租速度未能跟上退租的速度，導致2023年四季度的出租率同比下降了17.54個百分點。

此外，華夏和達高科產園REIT和中金湖北科投光谷REIT的出租率也分別降至89.51%和85.11%，顯示出緩慢下降的趨勢。

東吳蘇園產業(yè)REIT并未公開其整體的出租率以及已租賃面積的具體數據。觀察各個項目的情況，可以發(fā)現國際科技園第五期B區(qū)以及產業(yè)園的第一、第二期項目的出租率相較上一期出現了明顯的下降。這一變化主要是由于期內對維修和維護成本的控制，以及對浮動管理費用的計提所產生的影響。

相較而言，臨港創(chuàng)新園REIT、東久新經濟REIT出租率仍穩(wěn)定在較高水平，但亦面臨一定的壓力，如東久（金山）智造園及東久（常州）智造園部分租約在四季度正常到期，并未續(xù)約。

而博時蛇口產業(yè)園REITs則實現收入和凈利潤的同比大增，主要系本年度新增了擴募項目光明加速器二期，這一利好更一度促使該基金在二級市場實現七連陽，累計最大漲幅超過35%。

根據觀點指數觀察，相當部分產業(yè)園REITs在申報書中并無提及具體租戶，僅模糊告知外界所屬行業(yè)大類，因此產業(yè)園類REITs在季報中提到底層資產出現出租率滑坡時才后知后覺，造成投資損失?？梢娢覈鳵EITs市場的投資者在市場發(fā)展初期更多注重產品的股性，而對產品的真正資產價值了解不夠。

對投資者來講，未來要避免損失，要密切跟蹤項目租戶，實地了解租戶的具體經營情況，對項目周邊的交通配套和租賃市場有切身的體會，才能盡可能降低投資的風險。

產業(yè)園REITs新機，申報產品快速增加

近期，公募REITs市場迎來了2024年首批4只公募REITs的集體申報，其中3只已獲證監(jiān)會和交易所受理。

值得注意的是，標準廠房開發(fā)商的頭部企業(yè)聯東集團也在申報名單之中，其所申報的中金聯東科技創(chuàng)新產業(yè)園REIT獲受理，該產品若成功上市將成為首單中國本土民營企業(yè)園區(qū)公募REITs。

據了解，聯東集團計劃將其位于北京的三個產業(yè)園區(qū)作為底層資產，分別為北京大興科創(chuàng)產業(yè)園、北京馬坡科技園一期、北京房山奧得賽產業(yè)園，三個項目均位于北京中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。這些園區(qū)的總建筑面積合共19.84萬平方米，平均出租率為98.17%，總估值為17.2億元。聯東產業(yè)園REIT預計2024年的分紅回報率為4.43%，2025年為4.44%。

從出租率看，中金聯東科技創(chuàng)新產業(yè)園REIT近三年的出租表現良好，分別達到了82.90%、97.59%和98.17%，平均簽約日租金分別為1.59元/㎡/日、1.68元/㎡/日和1.74元/㎡/日。

這一舉措不僅展示了聯東集團在產業(yè)園區(qū)多年發(fā)展的成果，也是民營企業(yè)在資本市場的創(chuàng)新嘗試，為產業(yè)園區(qū)行業(yè)提供了新的融資和退出渠道，亦迎合了當前監(jiān)管層釋出的公募REITs市場向民營企業(yè)開放的態(tài)度。

另外，底層資產同樣位于北京的華夏金隅REIT也獲受理。該項目是北京市老舊廠房改造的標桿項目，位于北京市海淀區(qū)西三旗金隅智造工場產業(yè)園，包括多處樓宇及智能AI制造工廠和研發(fā)設施。該項目原為天壇家具廠，是我國首單廠房舊改公募REITs，標志著我國公募REITs底層資產類型的多元化和存量資產盤活渠道的拓寬。

截至2023年9月30日，華夏金隅REIT標的資產的可租用面積約為84770.20平方米，已出租面積約為81447.94平方米，租用率約為96.08%，估值約15.3億元，每月租金收入約1100萬元。

而作為中關村“一區(qū)五園”的開發(fā)運營商之一，電子城高科宣布將中關村科技園區(qū)朝陽園區(qū)的三處資產打包分拆REITs，預計募集規(guī)模為10-15億元。然而，受近期北京中關村核心租賃市場低迷的影響，預計市場給予該單REITs的估值或不理想。

工業(yè)用地新政頻出，低效地改造需求迫切

隨著中國城市化進程的深入，城市土地資源的緊張狀況日益凸顯，如何高效利用存量土地，成為政府和企業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)。在此背景下，國家和地方政府相繼出臺了一系列政策，希望通過再開發(fā)低效工業(yè)用地，推動產業(yè)結構的優(yōu)化升級，實現對土地資源的高效利用。

2023年9月，自然資源部宣布在北京等43個城市開展低效用地再開發(fā)試點工作，這一政策的推出為全國的“工改工”實踐指明了新方向。

廣東省作為“三舊”改造的先行省份，也迅速響應，延長了舊廠房“工改工”類微改造項目的實施指引有效期。廣州和深圳兩市更是提出了“制造業(yè)立市”的口號，出臺了“工改工”和“工業(yè)上樓”的相關支持政策，上海也推出了“工業(yè)上樓”政策，以期發(fā)掘存量工業(yè)用地的價值，促進先進制造業(yè)的發(fā)展。

目前在我國沿海地區(qū)，"工業(yè)上樓"已經成為一種趨勢，許多城市如深圳、上海、蘇州等都已經出臺了相關的市級政策，以推動工業(yè)向更高效的空間利用模式轉變。此外，珠海、佛山、東莞、中山、青島、天津等城市也在其產業(yè)集中的區(qū)域開展了"工業(yè)上樓"的試點工作。

對于內陸地區(qū)，由于其產業(yè)水平、結構和土地資源狀況的不同，"工業(yè)上樓"的推進因此也并不像沿海地區(qū)那樣迫切。然而，隨著時間的推移和產業(yè)的不斷升級，內陸的一些地區(qū)也開始出現了實施"工業(yè)上樓"的初步需求和條件，其中走得最前的非成都莫屬，其創(chuàng)新實踐尤為引人注目。

成都市率先出臺市級“工業(yè)上樓”新政，允許工業(yè)廠房項目最多分割轉讓70%的建筑面積，這一政策的實施有望打破長期以來的工業(yè)廠房不得分割銷售的禁令，為工業(yè)用地的再開發(fā)提供新的思路和可能。

這一轉變是我國工業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃不斷優(yōu)化的結果，通過更高效的空間利用和產業(yè)結構調整，促進經濟的可持續(xù)發(fā)展。隨著政策的深入實施和產業(yè)的轉型升級，預計"工業(yè)上樓"將在我國更多地區(qū)得到推廣和應用。

然而，并非所有“工改工”項目都能順利進行。深圳市龍華區(qū)去年10月的一個“工改工”項目計劃失效，反映出在實際操作中，這類項目面臨著開發(fā)周期長、利潤空間小、合作方難以確定等挑戰(zhàn)。該項目也成為了深圳2023年2月發(fā)布《深圳市“工業(yè)上樓”試點項目審批工作方案》以來，首個計劃失效的“工改工”項目。

這一事件提醒行業(yè)，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項目依然面臨著開發(fā)周期長、利潤空間小、各方訴求復雜難以滿足等問題。再加上項目建成進入運營期后，租金收費水平提高會令招商難度加大，意味著需進行全新的定位和招商規(guī)劃。這對于一般的開發(fā)商而言難以應對，更需要具備豐富經驗的產業(yè)運營商參與，進行長期經營。

總的來說，從國家到地方，一系列“工改工”和“工業(yè)上樓”政策的出臺，為城市土地資源的再開發(fā)和產業(yè)升級提供了新的方向和動力。

但在實際操作過程中，這些政策的落地實施仍需面對諸多挑戰(zhàn)，政府、企業(yè)和社會各界需要共同努力，確保這些政策能夠有效促進產業(yè)升級和土地資源的節(jié)約集約利用，同時關注項目的可持續(xù)性和盈利模式，以實現長遠發(fā)展。

一線城市回歸制造，轉型升級迎機遇

從近兩年各主要城市的產業(yè)政策來看，我國一線城市在推動產業(yè)升級和經濟發(fā)展方面采取了一系列戰(zhàn)略性舉措，這些措施體現了對制造業(yè)重要性的重新認識和對產業(yè)用地高質量利用的追求。

上海市政府近期推出一系列政策，希望推動“工業(yè)上樓”和打造“智造空間”，并提出了打造“全球卓越制造基地”計劃，這標志著上海在產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的重大轉變。

這一轉變背后是對制造業(yè)的重新評估和對產業(yè)用地高質量利用的追求，上海希望通過這一系列措施，推動立體化的工業(yè)發(fā)展，支持實體經濟，構建現代化產業(yè)體系，并適應現代產業(yè)新形態(tài)。

政策提出，到2026年，全市特色產業(yè)園區(qū)將達到60個左右，集聚高新技術企業(yè)和專精特新中小企業(yè)5500家左右，國家級和市級創(chuàng)新研發(fā)機構達到360家以上，規(guī)上工業(yè)總產值突破萬億元。

與此同時，上海加強了對工業(yè)用地企業(yè)股權變更的監(jiān)管，出臺了《關于加強本市涉產業(yè)用地企業(yè)股權變更聯合監(jiān)管的通知（試行）》，以防止通過股權變更炒作工業(yè)用地。這一政策要求，涉及產業(yè)用地的企業(yè)在進行股權變更時，必須事先經過出讓人的同意，并通過區(qū)規(guī)劃資源部門的審核。這一措施體現了上海對產業(yè)用地全生命周期管理的強化，以及對產業(yè)用地公共屬性的重視。

在北京，市政府同樣在推動制造業(yè)的回歸上，發(fā)布了《關于進一步推動首都高質量發(fā)展取得新突破的行動方案（2023-2025年）》，強調了集成電路、生物醫(yī)藥、智能網聯汽車等高精尖產業(yè)的發(fā)展。北京的戰(zhàn)略轉向顯示了對中高端制造業(yè)的重視，以及對城市經濟發(fā)展核心的重新定位。北京的目標是構建更具國際競爭力的現代化產業(yè)體系，特別是在集成電路、生物醫(yī)藥等關鍵領域。

廣州市政府在其工作報告中連續(xù)三年將“制造業(yè)立市”戰(zhàn)略置于核心位置，明確提出要從傳統(tǒng)的“制造大市”轉型升級為“智造強市”。為實現這一目標，廣州市強調發(fā)揮“鏈長制”和工作專班的作用，推動產業(yè)鏈的優(yōu)化和提升。

廣州市致力于構建包括智能網聯與新能源汽車、軟件和信創(chuàng)、時尚產業(yè)、文化創(chuàng)意等領域在內的8個萬億級產業(yè)鏈群，以及超高清視頻和新型顯示、現代高端裝備、生物醫(yī)藥及高端醫(yī)療器械、綠色石化和新材料、半導體和集成電路、新能源等領域的13個千億級產業(yè)鏈群。

此外，杭州、蘇州、成都、南京等核心城市也紛紛強調制造業(yè)的重要性，并出臺了一系列政策和措施，以促進制造業(yè)的回歸和升級。

這些政策和行動表明，我國主要核心城市正在經歷一場產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的“大逆轉”，重新強調制造業(yè)的重要性，并尋求通過政策引導和市場激勵，促進產業(yè)升級和經濟發(fā)展。這些措施預計將對一線城市的產業(yè)園區(qū)結構和發(fā)展格局產生深遠影響，推動產業(yè)園區(qū)向更加專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展。

同時，這些政策也反映了一線城市對于保持產業(yè)競爭力和經濟持續(xù)增長的緊迫感和決心，以及對中心城區(qū)產業(yè)“空心化”的警惕。

可效仿的范例，蘇州生物醫(yī)藥產業(yè)的崛起

90年代，受到新加坡產業(yè)發(fā)展模式的啟發(fā)，中國與新加坡合作，建立了蘇州工業(yè)園區(qū)。這一合作不僅為蘇州帶來了先進的規(guī)劃和管理經驗，而且成為中國對外開放和招商引資的典范。

北京中關村作為中國科技創(chuàng)新的核心區(qū)域，擁有眾多的高等學府和研究機構，為醫(yī)藥產業(yè)提供了豐富的科研資源和人才儲備，其作為國內主要的生命科學研發(fā)和產業(yè)聚集區(qū)，形成了從基礎研究到臨床應用的完整鏈。

上海張江則集聚了國內外大量的頭部生物醫(yī)藥企業(yè)和研發(fā)機構，擁有強大的生物醫(yī)藥研發(fā)能力，且接近一線市場，覆蓋面廣，金融服務領先，形成了完整的生物醫(yī)藥產業(yè)生態(tài)。

相較之下，蘇州工業(yè)園區(qū)缺乏北上的資源，為了發(fā)展生物醫(yī)藥做了很多創(chuàng)新嘗試，在生物醫(yī)藥產業(yè)的發(fā)展上取得了顯著成果。對比北上充足的政策、資金乃至關注度，蘇州的做法更能效仿，為中國其他城市提供了寶貴的經驗。

雖然在資源和關注度上不占優(yōu)勢，但蘇州通過引入國際頂尖的冷泉港實驗室，以及積極挖掘上海的企業(yè)和科研人才，有效解決了科研基礎薄弱的問題。

面對張江科學城的競爭，蘇州BioBAY采取了差異化戰(zhàn)略，專注于生物技術初創(chuàng)企業(yè)，形成了企業(yè)群，降低了人才流動成本，并促進了園區(qū)內企業(yè)的相互支持。2007年，BioBAY吸引了30家創(chuàng)業(yè)公司，包括后來成為行業(yè)領導者的信達生物、康寧杰瑞和基石藥業(yè)。

在資本運作上，蘇州通過與國家開發(fā)銀行合作設立創(chuàng)投母基金，吸引了大量社會資本，有效地支持了生物醫(yī)藥產業(yè)的發(fā)展。蘇州BioBAY憑借其創(chuàng)投基因，成為國內資本圈有名的母基金之鄉(xiāng)。

在區(qū)域競爭與合作方面，蘇州和張江在生物醫(yī)藥產業(yè)領域既是競爭對手，也是合作伙伴，共同推動了長三角地區(qū)生物醫(yī)藥產業(yè)的繁榮。這種競爭與合作關系揭示了區(qū)域間合作共贏的可能性，為其他地區(qū)的產業(yè)發(fā)展提供了新的思路和方向。

盡管蘇州工業(yè)園區(qū)在生物醫(yī)藥產業(yè)方面取得了顯著成就，但仍面臨一些舊有挑戰(zhàn)，主要包括缺乏足夠數量的頂級醫(yī)院和大學、領先的研究機構，以及對高端人才的吸引力不足，特別是在與北京和上海等大城市相比時。

另外，隨著本土醫(yī)藥企業(yè)的崛起，蘇州也面臨著新的挑戰(zhàn)，如藥業(yè)制造車間優(yōu)秀技工的短缺。蘇州的職業(yè)教育和技校雖然發(fā)達，但在生物醫(yī)藥和器械生產制造相關專業(yè)的設置上存在不足，這影響了優(yōu)秀工人的培養(yǎng)。