主持嘉賓

世聯(lián)行集團(tuán)資管市場(chǎng)發(fā)展中心總經(jīng)理 詹宇超

討論嘉賓

中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理 曾益明

保利商業(yè)物業(yè)總經(jīng)理 黃巧生

卓越商企服務(wù)集團(tuán)首席人力資源官 姚曉波

金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人 賀國(guó)良

詹宇超：大家下午好！很榮幸和4位嘉賓一起參與今天的主題討論會(huì)，我們一共有4個(gè)議題，第一個(gè)議題是“資管物業(yè)，提升資管物業(yè)價(jià)值的策略與實(shí)踐”，請(qǐng)黃總跟我們作一個(gè)分享。

黃巧生：非常感謝觀點(diǎn)搭建了這樣一個(gè)平臺(tái)，我向大家作一個(gè)匯報(bào)。我們是保利體系內(nèi)比較特殊的一家企業(yè)。講到資管在物管中間的價(jià)值，我想從三個(gè)方面來講：

第一是從宏觀來講，十四五及之后，國(guó)家會(huì)講到一個(gè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。大家會(huì)說為什么你一上來講這么宏大的命題？經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷過高速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展，其實(shí)還是有很多的機(jī)會(huì)，但是這樣的機(jī)會(huì)我們理解是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，或者是一個(gè)更細(xì)顆粒度的機(jī)會(huì)。在這里面我們每個(gè)企業(yè)都要把自己的企業(yè)放在產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的一個(gè)環(huán)節(jié)中考慮。大家知道物業(yè)服務(wù)過去更多的是生活性服務(wù)業(yè)，對(duì)我們商業(yè)的服務(wù)來說，我們認(rèn)為更多的是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。所以這本身也是我們企業(yè)自己要打造的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

我們也會(huì)想客戶為什么會(huì)選擇保利商業(yè)物業(yè)？我們理解是要為客戶創(chuàng)造價(jià)值，我們要有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，幫助客戶的資產(chǎn)保值增值。所以我們理解不管是我們?cè)趺此伎嘉覀冏约旱陌l(fā)展，還是客戶怎么思考我們，都要把自己放到國(guó)家大的方向去考慮。

第二，從中觀的角度，資管怎么來賦能物管的價(jià)值創(chuàng)造，我們認(rèn)為要做資產(chǎn)全流程的參與策劃。大家理解可能從產(chǎn)品的角度開始，但是保利理解是從資產(chǎn)的選址開始，過去我們這個(gè)行業(yè)都在做開發(fā)，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)所有的企業(yè)都會(huì)講跟市長(zhǎng)、書記聊，我想拿一塊地，你能不能把地給我，我愿意給你配建一個(gè)寫字樓或者酒店，這是一個(gè)開發(fā)的邏輯。真正資管的邏輯是，我覺得哪個(gè)地方適合蓋個(gè)商場(chǎng)、酒店或者寫字樓，我有很多的資金沉淀，所以市長(zhǎng)、書記能不能給我配一些住宅用地，讓我有一些資本的積累。所以我們要從選址開始，到產(chǎn)品的規(guī)劃，然后到籌開，然后再到正常的運(yùn)營(yíng)，最后還必須幫助資產(chǎn)方完成證券化的退出，我們理解其實(shí)是有5到6個(gè)環(huán)節(jié)的。過去我們也參與了一些這方面的論證和建議，去年我們?cè)谌A東有個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過我們的選址，包括產(chǎn)品的有能夠讓資產(chǎn)方的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正時(shí)間縮短6個(gè)月，差不多第一年就可以回正。讓首年的資產(chǎn)回報(bào)率大概提升了0.3%，第二年開始每年的資產(chǎn)回報(bào)率大概提升1%，第二年開始就可以達(dá)到目前資產(chǎn)證券化退出（4.6%）的要求。所以我們理解中觀的維度，要從選址就開始參與到資管的業(yè)務(wù)中來。

第三是微觀層面，我們到底能做什么？其實(shí)我們過去做了一些探索，剛才我匯報(bào)了我們的收入構(gòu)成，我們的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)更多的是資管+物管+企業(yè)服務(wù)一體化，但是這種優(yōu)勢(shì)真正要落地，我們理解是需要我們和資產(chǎn)方、資本方一起來做這件事。這兩年發(fā)了很多的公募REITs，我跟他們聊天，他們說痛苦死了，為什么呢？一旦進(jìn)入公募REITs以后，資產(chǎn)方就變成了資本，但是這些人是不懂房地產(chǎn)開發(fā)和資本邏輯的，所以公募REITs也很痛苦，我理解這是要資產(chǎn)方和物業(yè)運(yùn)營(yíng)單位以及資本方共同參與進(jìn)來，微觀的把每個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)好，然后我們也希望參與到這個(gè)過程中來，跟各位同行一起把國(guó)家的存量資產(chǎn)更多地盤活，更重要的是把有限的增量資產(chǎn)能做得更好，讓存量資產(chǎn)跟增量資產(chǎn)、資產(chǎn)方、資本方、物業(yè)放共同的良性互動(dòng)，共同把行業(yè)的蛋糕做大，做得更優(yōu)質(zhì)。

詹宇超：物管和資管的核心能力是有很大差異的，我們也接觸到很多的資產(chǎn)方，比如寫字樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著大量的空置，這就有一個(gè)不可回避的問題，如果我們作為一個(gè)物管公司，在涉足資管的領(lǐng)域，您是怎么看待比方說招商的相關(guān)能力的挑戰(zhàn)的？

黃巧生：寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的客戶很有意思，我們?yōu)槭裁凑f現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系呢？大家有沒有觀察過過去30年寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶和產(chǎn)業(yè)園里能夠支付高租金的客戶每5到10年會(huì)變化一次，80年代是做外貿(mào)的，90年代是做房地產(chǎn)的，2000年之后是科技類的企業(yè)，近5年是做新能源的。所以我們做現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，我們介入到這里面，因?yàn)楸＠幸粋€(gè)優(yōu)勢(shì)，就是我們自持的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園里面，世界500強(qiáng)大概有317家在我們這里面。你就會(huì)發(fā)現(xiàn)它的產(chǎn)業(yè)是有規(guī)律的，所以我們需要研究這個(gè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)律。

最近我們自己在廣州和北京做了一件事，在我們自持的寫字樓或者其它一些央企交給我們打理的寫字樓里面，我們做了一個(gè)產(chǎn)業(yè)會(huì)客廳。我們希望把現(xiàn)在主流的產(chǎn)業(yè)和未來我們預(yù)計(jì)會(huì)蓬勃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，比如低空產(chǎn)業(yè)，比如合成食物等等非常早期的未來產(chǎn)業(yè)，我們把未來產(chǎn)業(yè)需要的資源和發(fā)展要素，通過產(chǎn)業(yè)會(huì)客廳做一個(gè)集聚。就像永升服務(wù)、招商積余、萬物云等等企業(yè)做的一些嘗試，我們希望把某個(gè)產(chǎn)業(yè)需要的資源打通，我們的產(chǎn)業(yè)會(huì)客廳每個(gè)月會(huì)有一個(gè)主題，比如說這個(gè)月是為某個(gè)產(chǎn)業(yè)做一個(gè)主題，比如說數(shù)字經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)。

我們也可能做區(qū)域的主題，比如這個(gè)月我們做廣東湛江的主題，大家知道湛江有幾千種蝦苗、魚苗，我們會(huì)做一個(gè)主題，把這些企業(yè)聚集起來，讓我們的客戶選擇我們的辦公樓或者產(chǎn)業(yè)園，他能意識(shí)到我們懂他，更能把他產(chǎn)業(yè)需要的要素更好地集聚。這就是回到前面我想講的，保利也是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的一部分，大家都是，就像芯片一樣，最后是大家一起努力把這個(gè)事做好。

詹宇超：第二個(gè)議題是講城市服務(wù)，搶奪賽道、擴(kuò)展城市服務(wù)的內(nèi)涵與外延，有請(qǐng)?jiān)偨o我們做一個(gè)分享。

曾益明：非常感謝主辦方提供這么一個(gè)機(jī)會(huì)，今天非常開心在這里見到很多老朋友和新朋友。在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，這樣一個(gè)交流是非常有必要的，大家集思廣益、合作共贏、共同穿越周期。今天來分享的嘉賓，包括我們今天見到的很多朋友們，很多業(yè)務(wù)都可以互相有一些協(xié)同和合作的機(jī)會(huì)，所以非常感謝主辦方。

城市服務(wù)這個(gè)話題這兩年是比較熱的，不管是上市公司的年報(bào)發(fā)布，還是各種論壇上關(guān)于城市服務(wù)講解的內(nèi)容都非常多。但是我們還得統(tǒng)一一下城市服務(wù)這個(gè)概念，到底城市服務(wù)有哪些內(nèi)涵和外延。城市服務(wù)大家第一印象就是環(huán)衛(wèi)一體化城市服務(wù)的內(nèi)容。我覺得城市服務(wù)的內(nèi)容，包括小區(qū)圍墻以外的所有城市空間的服務(wù)，我覺得都應(yīng)該是屬于城市服務(wù)的范疇之內(nèi)。比如剛剛黃總講的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理，其實(shí)它某種程度上也是城市服務(wù)的內(nèi)容之一。

傳統(tǒng)的城市服務(wù)當(dāng)前看起來很美好，其實(shí)它也有很多的問題，包括今天這個(gè)場(chǎng)合大家溝通，我覺得是非常好的氛圍，大家越來越回歸到業(yè)務(wù)的本質(zhì)，更加回歸到生意的邏輯，這樣的話這些討論就變得非常有價(jià)值。在前面幾年，這個(gè)行業(yè)極度熱的時(shí)候，大家紛紛都扎堆去做城市服務(wù)，收并購(gòu)也很火，業(yè)務(wù)的投標(biāo)也很火，卷得特別厲害，行業(yè)的毛利也很低。大家知道在城市服務(wù)掃保這個(gè)環(huán)節(jié)，毛利只有百分之十幾的話，基本上是沒有什么凈利的，因?yàn)樗某杀臼呛芨叩?，這是目前行業(yè)的現(xiàn)狀。

這個(gè)行業(yè)的用工的風(fēng)險(xiǎn)也是很高的，現(xiàn)在大家都在上一些數(shù)字化、智能化的設(shè)備，但是真正低成本、廣泛使用的新能源設(shè)備，包括無人駕駛的機(jī)具廣泛應(yīng)用，仍然有一段比較長(zhǎng)的距離要走，這都是現(xiàn)在在傳統(tǒng)的城市服務(wù)中面臨的問題。

未來在城市服務(wù)這個(gè)領(lǐng)域里面有怎樣的發(fā)展或者突破，我個(gè)人覺得每家公司都要結(jié)合自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域和能力去做城市服務(wù)的內(nèi)容，我相信對(duì)每家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)會(huì)更加有幫助。比如說剛剛黃總講到保利的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)非常有優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期以來在產(chǎn)業(yè)里面的沉淀，可以盤活城市很多的資產(chǎn)?，F(xiàn)在城市空間非常多，甚至不排除在一些城市核心區(qū)，很多的寫字樓或商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得不好，黃總他們有這種能力，可以把這個(gè)資產(chǎn)做起來，獲得一個(gè)很好的回報(bào)。再比如說有的公司的融資能力很強(qiáng)，它有很強(qiáng)的資金實(shí)力，可以接受比較長(zhǎng)的帳期，在這個(gè)領(lǐng)域里面就有比較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

還有就是在城市服務(wù)里面有一些智能化設(shè)施設(shè)備制造的公司，它本身就有環(huán)衛(wèi)的設(shè)備，它的生產(chǎn)或者運(yùn)營(yíng)的能力很強(qiáng)，它也可以參與這個(gè)城市服務(wù)里面的內(nèi)容。

我想表達(dá)的是，城市服務(wù)這個(gè)領(lǐng)域要有新的外延和拓展，要結(jié)合企業(yè)自身的能力去做，我相信會(huì)有不錯(cuò)的結(jié)果。

比如中交服務(wù)，它的母公司就是中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司，它最擅長(zhǎng)的能力就是搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如港珠澳大橋、平陸運(yùn)河、深中通道等等，這些都是中交建的。我們?cè)趺磪⑴c城市服務(wù)呢？比如我們修地鐵、修軌道，建完之后，除了傳統(tǒng)意義上的大家去投標(biāo)、投軌道線的安保、保潔，我們跟別人還有一個(gè)差異化的能力，就是我不僅能干這個(gè)活，我還可以干軌道交通設(shè)施設(shè)備的運(yùn)維，因?yàn)槲覀兡腹揪陀心芰π藿ㄜ壍?、地鐵，我就有后期運(yùn)維的能力，這也是我們參與運(yùn)營(yíng)的差異化的能力。

另外因?yàn)橹薪灰残藿撕芏嗟母咚俟?，高速公路的物業(yè)管理、高速公路服務(wù)區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理，這也是一個(gè)差異化的能力。包括在城市里面的智慧停車樓，今天很多同事也在講車位資產(chǎn)的話題，我們建了地鐵之后有智慧停車樓，它的投資和運(yùn)營(yíng)管理也是城市服務(wù)方面一個(gè)有想象力的業(yè)務(wù)，因?yàn)槲覀儽旧碛羞@個(gè)基因和優(yōu)勢(shì)，我們就可以開展這方面的業(yè)務(wù)，比如說我們?cè)谥貞c做了很多智慧停車樓，我們參與建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理，也是城市服務(wù)一個(gè)新的發(fā)展內(nèi)容。其實(shí)這是一種差異化的競(jìng)爭(zhēng)，可能在當(dāng)前物業(yè)公司毛利、經(jīng)營(yíng)承壓的情況下，你有沒有在這個(gè)行業(yè)里面找到一種差異化的能力，大家不要都擠在環(huán)衛(wèi)的四保一服里面競(jìng)爭(zhēng)，你可能會(huì)有不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)結(jié)果。還是要結(jié)合企業(yè)自身的情況去制定你的戰(zhàn)略。

詹宇超：這幾年環(huán)衛(wèi)一體化說得很多，確實(shí)也有很多物企進(jìn)入到城市賦能賽道，曾總分享的是每家物企要結(jié)合自身的核心能力和優(yōu)勢(shì)，選擇性的參與某些項(xiàng)目，比如我理解中交就不太參與環(huán)衛(wèi)一體化的項(xiàng)目，可能更多的結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)來做其它的項(xiàng)目。

曾益明：其實(shí)也不是這樣，比如說我們?cè)卩嵵菹旅娴囊粋€(gè)縣級(jí)市，整個(gè)城市的環(huán)衛(wèi)一體化的項(xiàng)目，包括公園的管理都是我們?cè)谧龅?，中?biāo)的合同額也比較大。我們?cè)谶@個(gè)過程中，和政府中間有一些項(xiàng)目的投資互換，這樣其實(shí)跟其他的普通競(jìng)標(biāo)是不一樣的，比如說你有這個(gè)能力，投資政府的某個(gè)區(qū)域的交通設(shè)施的改造，相應(yīng)的政府給你一定的資源，它其實(shí)還是結(jié)合企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)做的選擇。

詹宇超：謝謝曾總。第三個(gè)話題是講數(shù)字化與智能化可能遇到的法律問題，特別是關(guān)于人臉識(shí)別，我們請(qǐng)賀律師給我們做一個(gè)分享。

賀國(guó)良：數(shù)字化毫無疑問是一個(gè)比較好的方向，但是今天各位嘉賓的分享更多是集中在我的技術(shù)怎么強(qiáng)、怎么好、怎么打，但是沒有一個(gè)人說我的數(shù)據(jù)是怎么處理的，怎么洗清楚的，怎么防止黑客敲詐勒索的，沒有一個(gè)人講數(shù)據(jù)的安全，至少到目前還沒有哪個(gè)嘉賓講到這一點(diǎn)。

我做一個(gè)簡(jiǎn)單的分享，在人臉識(shí)別第一案的時(shí)候，也有媒體對(duì)我們做了一些采訪，我們當(dāng)時(shí)就講到一個(gè)話題，我們要技術(shù)的面子，更要法律的里子。因?yàn)榧夹g(shù)表現(xiàn)出來被業(yè)主看到了，但是業(yè)主看不到的是在后面，你的合規(guī)性在什么地方。

在物業(yè)服務(wù)行業(yè)里面，站在業(yè)主的角度看，業(yè)主比較能感受到的就是門禁系統(tǒng)、收費(fèi)系統(tǒng)，你的人臉識(shí)別系統(tǒng)通常來說是業(yè)主感受非常明確的，其他的系統(tǒng)跟業(yè)主就遠(yuǎn)一點(diǎn)了。這種情況下就有三個(gè)問題：

第一個(gè)是業(yè)主在物業(yè)公司提供數(shù)字化的服務(wù)過程中間，他有可能跟物業(yè)公司發(fā)生重大爭(zhēng)議。當(dāng)然就有兩個(gè)很明顯的爭(zhēng)議，第一個(gè)爭(zhēng)議是物業(yè)公司收集、使用業(yè)主的人臉識(shí)別的數(shù)據(jù)不專業(yè)、不規(guī)范，最后被住建部門進(jìn)行行政處罰。第二是在人臉識(shí)別第一案，是杭州的一個(gè)小區(qū)，它規(guī)定業(yè)主只能使用人臉識(shí)別進(jìn)入小區(qū)。法院說業(yè)主也有權(quán)利選擇用門禁卡，甚至我要求你直接打開都可以，因?yàn)槟阆拗屏藰I(yè)主的選擇權(quán)。技術(shù)部門可能認(rèn)為我們不會(huì)涉嫌法律問題，不可能被告，但是這恰恰都是因?yàn)榧夹g(shù)的進(jìn)步導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)，所以我講第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)有可能是技術(shù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

第二是技術(shù)進(jìn)步的過程中間，業(yè)務(wù)部門要及時(shí)跟進(jìn)國(guó)家對(duì)技術(shù)進(jìn)步的規(guī)制?，F(xiàn)在是有《民法典》單獨(dú)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同做了專門的規(guī)定，對(duì)我們這個(gè)行業(yè)是一個(gè)巨大的支持。大家可以注意到，幾乎沒有一個(gè)行業(yè)在民法典里面出了合同，它不會(huì)寫一個(gè)保險(xiǎn)合同，它也不會(huì)寫一個(gè)別的合同，說明國(guó)家對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)非常重視。最高人民法院也單獨(dú)就物業(yè)服務(wù)合同糾紛，在人臉識(shí)別相關(guān)爭(zhēng)議方面，專門就某物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何使用人臉識(shí)別相關(guān)技術(shù)做出兩條規(guī)定，這方面的法條總共才不到20條。說明物業(yè)行業(yè)使用新技術(shù)，不僅是我們這個(gè)企業(yè)的事情，而是涉及到幾乎所有人，因?yàn)樗牧窟h(yuǎn)遠(yuǎn)超過滴滴打車，一個(gè)頭部物業(yè)公司都有幾百萬用戶，所以我們要及時(shí)關(guān)注法律對(duì)于技術(shù)進(jìn)步的規(guī)制。最近關(guān)于AI的話題非?；?，歐盟也已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于AI規(guī)制的法規(guī)，所以我們作為物業(yè)的技術(shù)研發(fā)部門，你在研發(fā)之前就要考慮你的這些應(yīng)用到底合不合規(guī)，而不是研發(fā)之后再考慮是不是合規(guī)。

第三是在數(shù)字化方面，需要獲取業(yè)主所有的信息，包括我的人臉、指紋、房產(chǎn)、車位等等，這都是我的個(gè)人信息，包括我的家庭成員信息，這些信息你都要注意三個(gè)方面：第一是客戶對(duì)業(yè)主的數(shù)據(jù)收集，原則上還是要基于我們的公共安全，就是基于四保一服里面的需要，超出你的需要范圍就不能收集，否則就造成了過度收集。第二是你的收集目的是合法的，但是你的水平要到位，你要有安全性。早期為什么出現(xiàn)很多的數(shù)據(jù)泄露呢？因?yàn)楹芏嗍怯玫谌焦镜募夹g(shù)，不像一些大的物業(yè)公司，我們有自己的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，技術(shù)非常牢靠，但是一些小公司用了一些第三方的技術(shù)，導(dǎo)致數(shù)據(jù)泄露。第三是與業(yè)主相關(guān)的數(shù)字化一定要滿足業(yè)主的知情權(quán)和同意權(quán)，包括你在使用軟件系統(tǒng)來投票選舉物業(yè)管理公司的情況下，什么樣的系統(tǒng)得出的選票是有效的，你進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候，這個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)導(dǎo)出來，跟你一個(gè)人填表、投票箱里的數(shù)據(jù)是同等的，這個(gè)數(shù)字化就有法律意義，有法律價(jià)值。

詹宇超：謝謝賀律師。最后一個(gè)主題是講一下物企人力資源模式與創(chuàng)新，請(qǐng)姚總給我們做分享。

姚曉波：我今天是第一次來參加觀點(diǎn)的活動(dòng)，對(duì)于物業(yè)行業(yè)來說，我是一個(gè)新人，我是去年9月份才正式加入物業(yè)行業(yè)。簡(jiǎn)單介紹一下，我現(xiàn)在就職于卓越集團(tuán)，我們的品牌相對(duì)來說比較低調(diào)，卓越集團(tuán)有幾個(gè)主營(yíng)的板塊，第一塊是房地產(chǎn)開發(fā)，第二塊是城市更新，也就是一級(jí)土地開發(fā)，第三塊是物業(yè)管理，第四塊是有一些股權(quán)投資等等。

講到這個(gè)話題，我在卓越很長(zhǎng)時(shí)間，我就分享一下我們?nèi)肆Y源管理，包括老板層面當(dāng)時(shí)給我們定的一個(gè)想法，我怎么衡量人力資源做得好不好，我就看兩個(gè)點(diǎn)，第一是你有沒有在公司塑造一個(gè)比較好的文化，就是大家的文化一致性是比較高的，大家的狀態(tài)是比較好的。第二個(gè)是看你的人效。

我在卓越最開始是在房地產(chǎn)板塊，在2021年之前，我們的人效在深圳做得比較好，人均的創(chuàng)收兩三千萬，利潤(rùn)率5%，算出來也有大幾百萬的人效水平。之后我去到了股權(quán)投資的部門，不管是一級(jí)股權(quán)投資還是二級(jí)的股票市場(chǎng)投資，當(dāng)然這個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)和收益成正比的行業(yè)，我們投了一個(gè)比較好的企業(yè)，可能回報(bào)率就是上億的，ROI都是很高的。再之后我去到商業(yè)這個(gè)行業(yè)，在深圳的人均創(chuàng)收能做到三四百萬，商業(yè)這個(gè)行業(yè)的EBITDA率比較高，商業(yè)創(chuàng)利也能做到兩三百萬。去年9月我來到物業(yè)，物業(yè)的人均創(chuàng)收和創(chuàng)利的數(shù)據(jù)就讓我覺得可能有點(diǎn)沒法看。

所以對(duì)于提高人均創(chuàng)收和人均創(chuàng)力，我感覺就是一個(gè)非常難的任務(wù)，拋開文化不談，我們最開始也是從住宅物業(yè)開始來做，卓越是1996年成立的企業(yè)，1999年成立物業(yè)公司，在之前很多年都是在做自己開發(fā)的項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)、寫字樓的物業(yè)管理。就是因?yàn)樽鲎约洪_發(fā)的產(chǎn)業(yè)和物業(yè)的管理，我們的甲方就是我們的董事會(huì)或者是老板，所以我們對(duì)人力資源管理相對(duì)來說因?yàn)樗臉I(yè)務(wù)性質(zhì)的問題，它其實(shí)是比較粗放的，因?yàn)樗挥谜f對(duì)第三方負(fù)責(zé)，所以很多數(shù)據(jù)管理，包括人力資源管理是相對(duì)粗放的。一個(gè)項(xiàng)目有足夠的營(yíng)收和足夠的利潤(rùn)，因?yàn)榧追焦饩昂?，也不?huì)欠你錢，收繳率也是很高的，基本上現(xiàn)金流也是很好的。

到2021年的時(shí)候，因?yàn)槲覀兿肷鲜?，現(xiàn)在我們也是港股上市企業(yè)，在上市之前我們就做了很多的外拓。其實(shí)我們?cè)贔M這個(gè)行業(yè)做得還是比較多的，我們的FM競(jìng)品主要是深圳的萬科、招商積余以及外資的索迪斯等等，特別是在華南區(qū)域跟這些企業(yè)做比拼的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)有些方面因?yàn)槲覀儍?nèi)部的練功沒有做得很強(qiáng)，所以我們做了很多FM能力建設(shè)的事情，慢慢的通過對(duì)第三方客戶的管理，和我們內(nèi)部人力資源管理的建設(shè)，我們也建立了一個(gè)人力的精細(xì)化管理框架，從人力的行活來講，首先在組織建設(shè)上我們還是希望建設(shè)出一個(gè)強(qiáng)中臺(tái)、小前臺(tái)的組織架構(gòu)。這個(gè)組織架構(gòu)講起來很輕松，但是還要求我們做很多的基礎(chǔ)建設(shè)，不管是數(shù)字化的建設(shè)，比如說流程上的重塑，或者是我們的一些人員管理的基線建設(shè)，比如說每個(gè)專業(yè)的人均應(yīng)該怎么樣做配比，這都代表著我們要做大量的數(shù)據(jù)分析和研究。

另外在人才建設(shè)上，剛剛講到我們有做自己的物業(yè)資產(chǎn)管理、住宅物業(yè)管理，以及我們?cè)趯?duì)外的FM管理，這三種人員的畫像、人員的性質(zhì)，它其實(shí)是不一樣的，包括我們的人員來源也是不一樣的。我們?cè)谧鲞@三種不同人員的培養(yǎng)、觀察，包括人效的管理，都有不同的管理措施，這也就意味著我們慢慢地從這個(gè)行業(yè)相對(duì)粗放的管理到一個(gè)精細(xì)化的管理，但是我們可能未來更需要去做一些科技上的賦能和底層數(shù)據(jù)建設(shè)的工作，包括流程上的重塑，幫助我們未來做到更好的精細(xì)化的管理，從紙面到更數(shù)字化的管理方式。

詹宇超：您剛才講到原來是在開發(fā)板塊，開發(fā)其實(shí)是資本密集型，現(xiàn)在在物業(yè)行業(yè)，這是人力密集型行業(yè)，您作為人力的大總管，您覺得跨過來重新搭建系統(tǒng)，最大的挑戰(zhàn)和困難在哪里？

姚曉波：其實(shí)我在開發(fā)的時(shí)間是開發(fā)光景比較好的時(shí)間，只要地沒拿錯(cuò)，基本上不會(huì)虧，俗話說就是對(duì)人的依賴性不會(huì)特別高，包括對(duì)系統(tǒng)的依賴性也不會(huì)特別高，或者說那時(shí)候大家做成一個(gè)不虧本的項(xiàng)目，或者是能達(dá)到投資測(cè)算的項(xiàng)目其實(shí)不是那么難。但現(xiàn)在來講，對(duì)于物業(yè)這個(gè)行業(yè)來說，本身利潤(rùn)率就很薄，人工的成本，剛剛于總講他們能控制在50%多，我們可能還控制不到這個(gè)數(shù)。人力其實(shí)不光是人力資源的事，它更像一個(gè)業(yè)務(wù)口的事，對(duì)我們來講怎么管人力的團(tuán)隊(duì)，怎么做資源的配置，包括我們的三個(gè)業(yè)態(tài)，從我們的PM、FM到住宅，我們會(huì)有資源不同的傾向。我們現(xiàn)在戰(zhàn)略的定位是大力發(fā)展FM，對(duì)于人力資源的傾向發(fā)展就會(huì)更高，投入度就會(huì)更高。以前我們的人力資本在開發(fā)行業(yè)，基本上是人工成本占比只有2%，富裕一點(diǎn)也就是到2.5%，現(xiàn)在在物業(yè)行業(yè)人工成本占到60%到70%，這對(duì)人力的管理要求就非常高，到底怎么管人，包括自由、靈活、派遣、外包等等各種用工方式都要上，通過各種方式降低我們的人工成本，并且把價(jià)值逐漸往上提。對(duì)人力資源來說，以前沒有那么大的工作壓力，或者沒有那么大的工作需求，現(xiàn)在我們要給業(yè)務(wù)單位賦能，因?yàn)樗麄兒芏嗟膱?chǎng)景或者是政策上的東西是沒有我們了解的，我們需要做更多的賦能，去幫助他們降低經(jīng)營(yíng)成本。

詹宇超：人力資源部門原來在開發(fā)板塊是中后臺(tái)，但是在物管領(lǐng)域是業(yè)務(wù)核心部分。

姚曉波：對(duì)，我們有點(diǎn)像業(yè)務(wù)單元，在很多方面都需要人力資源給予大力的支持和幫助，因?yàn)檫@本身就是由人組成的一個(gè)單位。

詹宇超：感謝姚總，本環(huán)節(jié)到此結(jié)束，感謝4位嘉賓。