本文為楊建軍先生在2024觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)發(fā)表的演講

楊建軍（深圳恒車通停車服務(wù)有限公司總經(jīng)理）：很高興在這樣一個(gè)場(chǎng)合跟大家分享一下我這兩年正在做的一些事。我看到會(huì)場(chǎng)里面有很多老朋友，也有很多新朋友，希望今天借著我這個(gè)分享的機(jī)會(huì)跟大家做個(gè)交流。

我今天分享的主題是“車位是被嚴(yán)重低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。為什么分享這個(gè)主題？最早我也是從事物業(yè)管理行業(yè)，從技術(shù)到運(yùn)營(yíng)，到最后來(lái)整合一些資源，我發(fā)現(xiàn)當(dāng)我站在一個(gè)個(gè)很客觀的角度去評(píng)估物業(yè)管理這件事的時(shí)候，我們所有的同行在對(duì)我們所從事的物業(yè)管理行業(yè)的理解上，存在一點(diǎn)維度上的不足，包括觀點(diǎn)剛剛發(fā)布的這些指標(biāo)，我們可以對(duì)標(biāo)。

我們很多物業(yè)管理都喜歡說(shuō)對(duì)標(biāo)五大行，對(duì)標(biāo)第一太平戴維斯、戴德梁行等等，但是我們忽略了一個(gè)主要因素就是，我們真正為甲方做了什么事？我們的資產(chǎn)保值率是多少？資產(chǎn)的增值率是多少？我管理的資產(chǎn)規(guī)模到底是多少？中國(guó)的物業(yè)管理喜歡用面積、財(cái)務(wù)指標(biāo)去衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞，但是我們不要忘記了，五大行除了關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，它還關(guān)注另外一項(xiàng)指標(biāo)，就是資產(chǎn)增值率。

這就是為什么所有城市的CBD區(qū)段內(nèi)，五大行永遠(yuǎn)在最核心的區(qū)段，因?yàn)樗粌H幫甲方解決了簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)的問題，它甚至幫甲方做到了資產(chǎn)的保值和增值，這也是我在脫離了物業(yè)，站在相對(duì)客觀的角度去思考的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)了這么一個(gè)奇妙的現(xiàn)象，就是我們有點(diǎn)忘記了物業(yè)到底是做保值增值還是做其它的，當(dāng)然不是說(shuō)財(cái)務(wù)指標(biāo)、面積規(guī)模不重要，那些都非常重要，但是我還是呼吁大家回歸我們真正關(guān)注的點(diǎn)，就是我們真正幫助甲方解決了什么問題。

我拋出兩張圖作為引子，接下來(lái)做一些表述。

左邊這張圖是我們目前在管的停車場(chǎng)交付3到5年之后，基本上都是這個(gè)樣子，不管是萬(wàn)科的云中心，還是當(dāng)年深圳的豪宅東海花園、香蜜湖的豪宅，咱們可以去他們的停車場(chǎng)看看，大部分是左邊這樣。右邊這個(gè)是我們都期望做到的，但是實(shí)際上這兩者中間的差距在于，它不僅僅是錢，不僅僅是來(lái)自于我們真的要把這個(gè)資產(chǎn)做保值增值的這顆心。我們都知道一個(gè)好的資產(chǎn)交在一個(gè)好的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司里面是可以得到增值的，就像好的甲方把項(xiàng)目給到五大行以后，五大行會(huì)幫你把這個(gè)資產(chǎn)租出去，如果不租出去，它也不要你的物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槲业奈飿I(yè)費(fèi)來(lái)源于我找到的租客把甲方的資源承租，我能收到物業(yè)費(fèi)，而不是我們一上去就跟人家提，我的空置費(fèi)要多少錢，就這一個(gè)門檻，基本上就可以區(qū)分中國(guó)式物業(yè)管理和國(guó)外的五大行之間最本質(zhì)的區(qū)別。

我今天試圖想喚醒大家對(duì)資產(chǎn)本身保值增值這方面的一些關(guān)注。

我今天為什么講車位？因?yàn)檐囄皇窃谒械奈飿I(yè)管理從業(yè)者都非常熟悉的，甚至所有上市物業(yè)公司的財(cái)報(bào)里面，車位銷售的占比都極高，它是一個(gè)利潤(rùn)的來(lái)源，是一個(gè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)體量規(guī)模的重要來(lái)源之一，甚至于我們可以看到，這個(gè)業(yè)務(wù)做得好，大家的財(cái)報(bào)都會(huì)非常漂亮。這個(gè)業(yè)務(wù)做不好，財(cái)報(bào)直接就會(huì)直線地、很劇烈地表現(xiàn)出波動(dòng)。到底怎么樣來(lái)評(píng)估我們的車位，到底應(yīng)該怎么來(lái)做，或者說(shuō)我們到底怎么樣把車位這件事做好？我們最近也思考了很多，我們認(rèn)為首先還是對(duì)車位本身的定位問題，我們到底把它當(dāng)成一個(gè)商品，一錘子的買賣，還是說(shuō)把它當(dāng)成一個(gè)可以持續(xù)跟業(yè)主保持聯(lián)系的媒介，或者是一個(gè)工具、平臺(tái)。

當(dāng)我們當(dāng)成一個(gè)商品的時(shí)候，它可能就是一錘子的買賣，開發(fā)商或者是物業(yè)、代理銷售一單5萬(wàn)、10萬(wàn)搞定，你也不要找我要售后，這是目前國(guó)內(nèi)做車位的團(tuán)隊(duì)或者企業(yè)絕大多數(shù)的做法，不希望有售后，因?yàn)槲覀兊闹饔^意識(shí)里面都不希望你來(lái)找我，你來(lái)找我可能就是覺得價(jià)格貴了，找我退差價(jià)，再找我要點(diǎn)好處，其它的好像沒有了。

但是我們從一個(gè)客觀的維度去看，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)車位在當(dāng)下這個(gè)時(shí)段是一個(gè)非常好的投資標(biāo)的，因?yàn)樗邆洳粍?dòng)產(chǎn)的所有的先天優(yōu)勢(shì)，然后它還具備幾個(gè)能夠把它做大做強(qiáng)的特定因素，比如說(shuō)定價(jià)策略，其實(shí)車位的定價(jià)策略跟其他的普通商品完全不同，我們現(xiàn)在對(duì)車位的定價(jià)大部分采取的是商品定價(jià)或者成本定價(jià)的原則，參考一下原來(lái)賣多少、成本造價(jià)是多少，再定出一個(gè)售價(jià)。但是大家忽略了，其實(shí)人越多、車位越好的時(shí)候它就賣得越貴，這就叫需求定價(jià)原則。比如說(shuō)這時(shí)候我們要去香蜜湖買一個(gè)車位，我們要去廣州的核心地段買一個(gè)車位，沒有100萬(wàn)你談都不要談，當(dāng)年是多少錢？可能也就是5萬(wàn)、10萬(wàn)。這中間產(chǎn)生了什么？什么都沒有變化，只是需求變化了，10年前沒有太多人買，現(xiàn)在買的人多了，所以車位本質(zhì)是可以用需求定價(jià)的，這是它的特性之一。

第二個(gè)特性，它可以具備在一個(gè)范圍內(nèi)獨(dú)立定價(jià)的優(yōu)勢(shì)，就是隔壁小區(qū)賣多少錢和我這個(gè)小區(qū)賣多少錢，它其實(shí)不太相干。就是你隔壁小區(qū)賣得再貴、賣得再便宜，跟我這個(gè)小區(qū)不太具備什么參考價(jià)值，因?yàn)樗嗍怯少I受人來(lái)決定的。隔壁賣得再便宜，你沒在那里買房，你可能都沒資格去買。隔壁賣得再貴，你也不能享受它為你帶來(lái)得更多的服務(wù)?？偨Y(jié)起來(lái)就是它具備可以被壟斷市場(chǎng)的能力，大家可以想象一下，壟斷代表什么？代表高利潤(rùn)，獨(dú)立的定價(jià)體系，不像一瓶礦泉水，全國(guó)統(tǒng)一定價(jià)，甚至于廠家都在這個(gè)瓶身上打出了“建議全國(guó)零售價(jià)多少錢”，車位沒有這樣的市場(chǎng)，它是獨(dú)立市場(chǎng)、自主定價(jià)，能夠取得壟斷優(yōu)勢(shì)。這么多優(yōu)勢(shì)集中在一起，我們認(rèn)為它是具備成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的核心要素的。

到底它跟其他的投資品類相比大概是什么樣的水準(zhǔn)，我們又做了一個(gè)簡(jiǎn)單的對(duì)比，就是把它跟市面上所有資產(chǎn)化的投資，或者是財(cái)務(wù)類的投資相對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)高收益永遠(yuǎn)跟高風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)沖的，這兩個(gè)天平永遠(yuǎn)是平衡的。

比如大家玩期貨，這個(gè)是一念天堂一念地獄，掙300萬(wàn)和虧300萬(wàn)可能就是在一兩天之間。包括靠譜一點(diǎn)的基金、銀行的理財(cái)，這些可能相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)沒那么高，但是它的收益也顯而易見的逐漸在降低，特別是銀行理財(cái)。自疫情以來(lái)這幾年，利率一路降到3%以下，以前有個(gè)大額存單還能有勉強(qiáng)5%的收益率，現(xiàn)在3%以上的大額存單已經(jīng)沒有了，最高也只有2.8%，這是銀行存款，當(dāng)然這是比較穩(wěn)健的。

如果跟其它的不動(dòng)產(chǎn)做對(duì)標(biāo)，比如說(shuō)跟寫字樓、商鋪對(duì)標(biāo)，寫字樓和住宅最大的問題是現(xiàn)在在國(guó)家這種房住不炒的形勢(shì)下，已經(jīng)沒有太多的空間給到各位去利用。商鋪和寫字樓可能還會(huì)有一點(diǎn)空間，但是這兩樣投資標(biāo)的，我估計(jì)原來(lái)投資過(guò)的人都受到“一鋪養(yǎng)三代”的影響，這個(gè)法則已經(jīng)不適用于疫情后的時(shí)代了，因?yàn)橐咔楹笪覀儼l(fā)現(xiàn)大量的商鋪、寫字樓是空置的，甚至包括深圳在內(nèi)的核心地段，大量的寫字樓、商鋪依然是空置的，包括華強(qiáng)北，大家可以去看一看，當(dāng)年如火如荼的賽格電子市場(chǎng)，當(dāng)年有多火，現(xiàn)在就有多蕭條。

所以這個(gè)東西的風(fēng)險(xiǎn)還是依然實(shí)實(shí)在在存在的。而車位是相對(duì)穩(wěn)健的，它有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是它有一個(gè)被動(dòng)收益，我們持有一個(gè)車位之后，有人會(huì)來(lái)停我就有收益，我不用主動(dòng)找租客，你買了一個(gè)房子，你還要找中介幫你去找租客，而車位是有被動(dòng)收益，所以我們綜合評(píng)估下來(lái)，車位具備投資的要素，可以作為一個(gè)投資標(biāo)品來(lái)做選擇。

剛剛我們講的都是理想情況，但是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很少有朋友投資車位，除非是這一兩年受到我的影響，覺得這個(gè)東西真像我說(shuō)的那么好，跟著一起玩一玩。

到底這個(gè)問題在哪里？我相信這也是困擾著物業(yè)行業(yè)車位賣不好的原因。既然說(shuō)得這么好，投資也行，自用也可以，案例來(lái)說(shuō)是兩相宜的東西，為什么它還是比較冷門的？第一，本質(zhì)上還是我前面講的定價(jià)策略的錯(cuò)誤。第二，它現(xiàn)在的收益是偏低的。什么叫收益偏低？它不像你買房子，你買了房子以后，如果你按租金算你的年回報(bào)，它一開始都有，哪怕收益很低，比如說(shuō)你500萬(wàn)買套房子，一年租金6萬(wàn)塊錢，你可以算出投資年化回報(bào)。但是車位存在不確定性，有時(shí)候有人來(lái)停，但有時(shí)候這個(gè)租客走了，我還得重新找人停，所以它的波動(dòng)性很大。我們?cè)谙肴绾谓鉀Q這種波動(dòng)性的問題，假設(shè)我們考慮一個(gè)車位投資10%、15%的回報(bào)，如果這個(gè)回報(bào)是長(zhǎng)期穩(wěn)健的，我相信大家都不會(huì)再考慮了，立馬就能上車。

思考這么多之后，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)有機(jī)會(huì)，就是如何提升車位的收益，變成了我們現(xiàn)在這個(gè)企業(yè)正在經(jīng)營(yíng)的一件事。既然能找到這么好的一個(gè)標(biāo)的，能讓它的收益得到穩(wěn)健提升，它應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較大的市場(chǎng)，所以我們就沿著這個(gè)思路往下去做。

我們能不能專門做車位資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，讓每個(gè)車位的收益都得到提升呢？我們就思考了一下，首先停車場(chǎng)應(yīng)該是長(zhǎng)這樣的，每一個(gè)車位都是被私有化的，所以每個(gè)車位應(yīng)該都會(huì)有一把鎖。它也應(yīng)該是漂漂亮亮的，它的導(dǎo)向指示的硬件指標(biāo)應(yīng)該像我開篇的PPT右邊那張圖一樣，相對(duì)來(lái)說(shuō)有規(guī)范、有管理，這種基本的保值和品質(zhì)是要保障的，然后我們?cè)賮?lái)談疊加其它的服務(wù)。

我們認(rèn)為在一個(gè)停車場(chǎng)里面，就像一片森林，我們不會(huì)過(guò)分關(guān)注某一棵樹的價(jià)值，因?yàn)橐黄殖汕先f(wàn)棵樹，我們不可能關(guān)注到每棵樹。但是車位不一樣，在停車場(chǎng)里面，每個(gè)車位如何凸顯它的個(gè)性化的價(jià)值，好一點(diǎn)的車位為什么貴一點(diǎn)，為什么這個(gè)車位的翻牌率更高，大家愿意停，而角落那個(gè)車位不愿意停。這些因素本質(zhì)就是每一個(gè)車位的個(gè)性化要素，這些個(gè)性化要素首先要通過(guò)一種數(shù)字化的手段，要把這些信息送到平臺(tái)上來(lái)。也就是說(shuō)讓每一個(gè)車位能夠通過(guò)平臺(tái)被自助交易，就會(huì)變成解決這件事的根本矛盾的基本工作，否則我們并不清楚你的車位每天有沒有人停，他停了多長(zhǎng)時(shí)間，應(yīng)該收多少錢，怎么樣單獨(dú)對(duì)每一個(gè)車位的停放做計(jì)費(fèi)。停車場(chǎng)道閘是針對(duì)一個(gè)場(chǎng)來(lái)說(shuō)的，但是停車場(chǎng)里面我們也并不知道每一個(gè)車位的效益是多少，每一個(gè)車位到底創(chuàng)造了多少效益我們并不清楚，所以我們做的第一件事就是把每個(gè)車位都數(shù)字化，通過(guò)獨(dú)立的數(shù)字化標(biāo)識(shí)，能夠讓每一個(gè)車位都能被獨(dú)立的定價(jià)。獨(dú)立定價(jià)之后，意味著它能夠被獨(dú)立地交易，這個(gè)交易包括買賣、租賃、分時(shí)租賃、共享停車等等，這些對(duì)應(yīng)的場(chǎng)景就衍生出來(lái)了。

但是沒有這樣一個(gè)工具，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們談所有的收益、談所有的買賣、租賃都是空談，所以這是我們的基本功。有了這個(gè)能夠被獨(dú)立交易之后，還應(yīng)該干什么？這個(gè)我們就要回想房地產(chǎn)這10年發(fā)生了什么，比如說(shuō)梅林的房子，我印象非常深刻的是，在2006年左右旁邊的中康公司對(duì)面那個(gè)天虹的房子是4500塊錢一平米，相信現(xiàn)在它的房?jī)r(jià)不會(huì)低于8萬(wàn)。4500到8萬(wàn)，這中間經(jīng)歷了什么？沒有多一塊磚、沒有添一塊瓦，而且使用年限還打折了，原先有70年使用年限的，現(xiàn)在只剩60年了。我們仔細(xì)分析到底經(jīng)歷了什么，最后我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)就是幾個(gè)市場(chǎng)周期，本質(zhì)是交易，就是我買下來(lái)4500，我要2萬(wàn)塊錢賣給張三，張三要4萬(wàn)塊錢賣給李四，李四說(shuō)我得6萬(wàn)塊錢賣給王五，三五手交易之后，這個(gè)價(jià)格就定在這里了。所以你看政府打破這個(gè)價(jià)格體系也非常粗暴，我不管你們交易了幾手，我也不管你原先多少錢買的，現(xiàn)在我重新定價(jià)，這個(gè)項(xiàng)目就是6萬(wàn)。所以它公布了一個(gè)政府指導(dǎo)價(jià)。這就是房地產(chǎn)近幾年實(shí)實(shí)在在發(fā)生的事情，這說(shuō)明什么？交易是能夠產(chǎn)生價(jià)值的。每次的交易本質(zhì)上都是把自己的預(yù)期放進(jìn)去了，然后下一個(gè)人也是看中未來(lái)的預(yù)期，他才會(huì)買入，所以這種交易是能創(chuàng)造價(jià)值的。也就是說(shuō)我通過(guò)安裝車位鎖，讓這個(gè)車位流動(dòng)起來(lái)，張三、李四、王五這樣每一手不斷地買和賣，這種自由的交易，是能夠讓這個(gè)資產(chǎn)獲得增值的，也就是說(shuō)它的價(jià)格是可以上漲的。

我們到底怎么做這個(gè)事？很簡(jiǎn)單，我們推動(dòng)三個(gè)機(jī)構(gòu)，能夠形成一個(gè)業(yè)務(wù)的閉環(huán)。第一是誰(shuí)有車位，開發(fā)商、物業(yè)公司，這些都是大宗車位的持有者，第二個(gè)，誰(shuí)需要車位，肯定是住在這個(gè)小區(qū)的業(yè)主，他是最終真正需要這個(gè)車位的使用價(jià)值的人。第三，誰(shuí)在使用價(jià)值沒有被發(fā)現(xiàn)之前，能夠看中中間的增值收益呢？也就是租金這一塊誰(shuí)看中呢？開發(fā)商要的是錢，所以這個(gè)中間會(huì)產(chǎn)生一種專門用來(lái)做基金投資的機(jī)構(gòu)，它可能并不在意這個(gè)車位到底最終會(huì)賣給誰(shuí)，它只在意的是我1000萬(wàn)買一堆車位，你向我貢獻(xiàn)年化多少的收益，至于說(shuō)最后你賣給誰(shuí)，我也不關(guān)心，我要的就是幾年退出，年化收益多少。所以我們能促成這種開發(fā)商資金需求，另外有資金方，需要獲得年化收益，經(jīng)過(guò)幾個(gè)輪回，最終這個(gè)車位還是回到使用上去，形成這樣一個(gè)業(yè)務(wù)的閉環(huán)。我們現(xiàn)在也是像物業(yè)管理一樣，只不過(guò)我們服務(wù)的對(duì)象是持有車位的產(chǎn)權(quán)人或者是持有方，也就是我們本身做的也是服務(wù)，跟物業(yè)服務(wù)類似，只不過(guò)我們專門對(duì)車位提供極致的服務(wù)，以保值增值為核心，以交易流轉(zhuǎn)為邏輯，最后我們是希望讓這個(gè)車位變得更有價(jià)值。

我們的方法很簡(jiǎn)單，就是每個(gè)車位都讓它在森林中被看見，然后能定價(jià)、被流轉(zhuǎn)。當(dāng)然，這些海量的車位，我們也不可能單獨(dú)靠幾個(gè)人去管，所以我們不得不說(shuō)，本質(zhì)上我們還是一家互聯(lián)網(wǎng)公司，我們還是一個(gè)做工具的、做軟硬件的公司，我們通過(guò)平臺(tái)化的手段去實(shí)現(xiàn)我們所說(shuō)的這些玩法。

（見PPT）這是我們實(shí)際落地的項(xiàng)目，可以看到我們的小程序非常簡(jiǎn)單，每個(gè)車位上有一個(gè)二維碼，掃這個(gè)碼之后，你可以通過(guò)這個(gè)二維碼看到整個(gè)小區(qū)車位交易的情況、成交的信息，可以單獨(dú)對(duì)某一個(gè)車位進(jìn)行買賣，并且全線上電子化交易，簽電子合同，權(quán)屬也是在線上直接進(jìn)行變更。當(dāng)然，帶產(chǎn)權(quán)的車位除外，因?yàn)閹Мa(chǎn)權(quán)的車位又涉及到另外一個(gè)網(wǎng)簽合同，那是另外一套流程，那是必須在線下的。但是這些以使用權(quán)銷售為主的車位，全部可以在線上完成一整套的交易，包括租賃、買賣、分時(shí)租賃、共享、預(yù)約停車等等。我把這么多車位組合起來(lái)以后，也能間接解決社會(huì)停車位不足的問題，因?yàn)楹芏嘬囄欢枷Ｍ@得收入，我在低峰時(shí)段把這個(gè)車位共享到社會(huì)上，讓有停車需求的人來(lái)停放，所以我們最后變成了一個(gè)平臺(tái)。

總結(jié)一下我們提供的是車位資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、車位買賣和投資綜合一體的車位資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，這是我們恒車通在堅(jiān)守做的一件事。我今天的分享就到這里，謝謝大家。