陳詩濤（觀點機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來賓，從去年年中開始，房地產(chǎn)大行業(yè)的寒冷逐漸波及到了相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈，我們正在經(jīng)歷一個經(jīng)濟(jì)周期，這個周期我們國內(nèi)絕大數(shù)人員都沒有經(jīng)歷過，所以，陣痛巨大，如何生存如何發(fā)展作為巨大的問題直接擺在面前。

今天上午很多企業(yè)朋友走進(jìn)了萬物云，參觀并進(jìn)行了互動分享，作為最具代表性的萬物云，在社區(qū)服務(wù)，商辦服務(wù)、城市服務(wù)及科技探索各方面保持了領(lǐng)先，

包括我們這兩天連續(xù)在深圳舉辦的兩場論壇都沒有在酒店，而是在萬科南方產(chǎn)城的創(chuàng)智云中心舉辦，我們也可以看到萬科的提前布局及各種應(yīng)變。在這個經(jīng)濟(jì)周期中，萬科各板塊依然保持著開放與進(jìn)取的心態(tài)，確實是值得我們學(xué)習(xí)及借鑒！

其實，觀點這幾年也一直在改變，大家看我們今年連續(xù)不斷的線下活動就知道覆蓋的領(lǐng)域：1月份的ESG圓桌，4月2日剛剛舉辦的觀點年度論壇，昨天的數(shù)字化論壇，今天的物業(yè)大會，4月23-25日上海觀點活動周，我們將在黑石上海的項目上連續(xù)三天覆蓋4個業(yè)態(tài)的論壇：養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)、租賃與資本金融，5月9日在香港舉辦資本圓桌，5月21日廣州零售購物中心大會，23日北京商辦暨資管大會，8月博鰲系列論壇，9-12月陸續(xù)的商業(yè)大會、物流大會、大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇等。在次，我也真心邀請在場的各位及線上看直播的各位朋友，全年都與觀點攜手前行，用努力、用專業(yè)來度過這個經(jīng)濟(jì)周期！

接下來我就用每年一度的卓越指數(shù)·2024物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報告的發(fā)布來表達(dá)今天對在場所有來賓和在線上觀看直播的來賓朋友們真誠的敬意。

請看大屏幕，現(xiàn)在由我正式發(fā)布：《卓越指數(shù)·2024物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報告》。

這個報告是觀點指數(shù)研究院出品。觀點有3個內(nèi)容，一個是大家熟知的媒體，我們有網(wǎng)頁、微信和各種導(dǎo)讀等等的矩陣。第二個是觀點指數(shù)研究院，幾年前比較低調(diào)，現(xiàn)在我們各個業(yè)態(tài)在發(fā)布各種企業(yè)深度調(diào)研和行業(yè)報告。三是活動團(tuán)隊，這是觀點的三個產(chǎn)品。

這個產(chǎn)品是觀點指數(shù)研究院出品，時間關(guān)系，我這里摘一個簡單的PPT給大家做一個匯報，詳細(xì)的內(nèi)容大家可以登錄觀點網(wǎng)和觀點指數(shù)的官微，我們會進(jìn)行全文刊載。

報告分為兩部分，一個是報告部分，另外一個是卓越榜單。

整個行業(yè)在新舊模式的過渡階段，關(guān)聯(lián)的服務(wù)行業(yè)也在積極調(diào)整，找尋一些新的路徑。

這兩天我們也走了很多物企，我們認(rèn)為現(xiàn)在的關(guān)鍵詞是“回歸品質(zhì)、多元競賽”，雖然去年一年大經(jīng)濟(jì)不好，但是物業(yè)行業(yè)還是在進(jìn)行擴(kuò)張的，品牌做了很多的調(diào)整。右邊我們列了接近20家企業(yè)的圖表，大部分物企的在管面積都是增長的，平均漲幅是15.3%。當(dāng)然相比2022年同期接近30%的增速是下降的，但是還是有增長的。

去年一年，我們看到一些物企大佬進(jìn)行了調(diào)整，人力的調(diào)整也跟企業(yè)的戰(zhàn)略、創(chuàng)新、管理等各方面是有關(guān)聯(lián)的。所以我們?nèi)ツ甓ㄎ皇强沙掷m(xù)發(fā)展，進(jìn)行重要戰(zhàn)略調(diào)整的一年，未來可能競爭趨勢會激烈，市場集中度可能會持續(xù)提升，央國企及實力的頭部可能會占主導(dǎo)的 優(yōu)勢。

去年整體的增值服務(wù)延續(xù)較低增速，右邊是增值服務(wù)毛利率和整體毛利率的對比。非業(yè)主增值服務(wù)滑坡比較明顯，我們認(rèn)為會進(jìn)一步分化，這里列舉了十幾家企業(yè)的情況，大家可以看一下這個柱狀圖。這部分我們覺得是受了關(guān)聯(lián)房企銷售額下降的影響，開發(fā)商前期交付、顧問服務(wù)等等方面都是下降的。接下來房企的風(fēng)險不知道是不是會出清，央國企和民企的業(yè)務(wù)不知道是否會變好或者有分化。財務(wù)方面去年是增收不贈利的情況緩解，城市服務(wù)盈利中規(guī)中矩。我們列了接近20家物企，大家可以看一下他們的收入變化、在管面積的變化，包括我們看到樣本物企的平均收入增幅由2022年的21%下降至9%。整體來說還是央企比較好一些，華潤、中海、招商、保利物業(yè)的表現(xiàn)更好。

城市服務(wù)方面，去年我們也去了華潤做的成都大運會的場館，我們也看到他們的城市服務(wù)，這塊圖表上沒有列華潤，列了其它8家物企的收入。

平均的管理費用方面，我們認(rèn)為優(yōu)化空間有限，目前毛利率的均值是下降的。但是優(yōu)化的空間有多大，我們認(rèn)為是有限的。今天上午大家到萬物云，萬物云給自己定位的是科技服務(wù)公司，目的也是在大量解放生產(chǎn)力、降本增效。應(yīng)收款和現(xiàn)金流方面，去年整個房企的現(xiàn)金流是極差的，有些沒上市的房企其實是靠物業(yè)和零售商業(yè)的現(xiàn)金流支撐著，所以物企的現(xiàn)金流、應(yīng)收款的數(shù)據(jù)，我們列在這邊，大家也可以看一下。包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，大家可以看這個柱狀圖。

并購交易，剛才我們在外面看到賀律師在外面進(jìn)行了《大并購》這本書的簽名贈書活動，我們這里看到一些并購的情況，去年受到管理和管控的影響，央國企的重大并購是沒有的，我們這里列了十幾起大的并購事件，大家可以看一下，去年有些終止收購成為看點，包括新大正等等終止收購。

IPO方面，今天龍湖智創(chuàng)也有領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場，龍湖智創(chuàng)去年一直在做，大家認(rèn)為是一個非常大的事件，但是認(rèn)為沒有市場的估值不太好，所以他們暫緩上市。說不上是什么負(fù)面，而是看市場值不值。珠海萬達(dá)商管上市的事情，對整個行業(yè)影響也很大。

二級市場方面，整體還是下行的，部分物企目前回購積極。物企市值的區(qū)間漲跌幅，大家可以看右邊這張圖，這里列得比較清楚，包括我們列了華潤萬象、萬物云、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)等等。

政策方面，我們已經(jīng)看到去年年底發(fā)布的政策，國家定位物業(yè)服務(wù)是屬于商務(wù)服務(wù)業(yè)，從這一點可以明確知道物業(yè)服務(wù)未來的賽道。包括今天我們大會的主題也是“多極賽道”。我們可以看到住宅、非住宅、商管，甚至公共場館、醫(yī)院、學(xué)校、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來會越來越細(xì)分，這也是非常好的一個事情，我認(rèn)為可能掙快錢的時代過去了，現(xiàn)在就是細(xì)分，掙踏踏實實的錢。

第二章節(jié)是年度物企表現(xiàn)榜單。

首先是甄選了50家最優(yōu)秀的物企，后面還有7個榜單，一共有8個榜單。這個榜單是我們挑選行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，可能對行業(yè)發(fā)展有一些促進(jìn)的作用。

這是卓越指數(shù)2024物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)，可以簡稱50強(qiáng)，我們的指標(biāo)，運營+財務(wù)占了55分，這里面細(xì)分的指標(biāo)比較多，大家拿到全文PDF版本的時候可以看得比較清楚。第二個指標(biāo)是品牌管理和創(chuàng)新，這幾個指標(biāo)大家可能以前覺得比較空，但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期不好的時候，會非常明確感覺到這幾個指標(biāo)非常重要。包括會不會改變、創(chuàng)新。我們看到萬科、碧桂園服務(wù)、招商、華潤、龍湖、中海、雅生活、融創(chuàng)、保利、金地，這些企業(yè)的數(shù)據(jù)有些是公開的，剩下的還有一些是跟第三方獲取，還有我們向企業(yè)要，包括我們也有樣本的監(jiān)測，對萬物云我們用的是披露經(jīng)營的數(shù)據(jù)。

這一頁是第11名到第20名的物企，包括綠城、永升、世茂、新城、鴛鴦、金科、合景、彩生活、越秀、建發(fā)。

這一頁是第21名到30名的，從金貿(mào)到金融街。后面是第31名到40名的物企，最后是第41名到第50名的物企，我們總共甄選了50家非常優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，現(xiàn)在都還在努力地向前發(fā)展。

在前面的指標(biāo)里面，我們甄選了一個細(xì)分的指標(biāo)，包括運營、財務(wù)、管理、品牌等等，我們根據(jù)整體表現(xiàn)，品牌價值方面有20家比較優(yōu)秀的，排在第一的是龍湖物業(yè)，之后是中海、融創(chuàng)、華潤、萬科等等。之后在管理方面，我們第一名還是給到碧桂園服務(wù)，去年他們和合富的整合我們了解的比較深，各方面還是比較值得參考。創(chuàng)新能力方面，排前三的是萬科、碧桂園服務(wù)、雅生活。大家非常關(guān)心服務(wù)力，服務(wù)力是物業(yè)的根本，這是排名前30的企業(yè)，包括萬科、龍湖、融創(chuàng)、雅生活、金地等等。

城市服務(wù)現(xiàn)在已經(jīng)是物業(yè)服務(wù)非?？粗氐模覀冋邕x了10家，城市服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在拓展的部分，有些大央企或者國企是有先天優(yōu)勢的，我們把第一名給到了華潤萬象。物業(yè)企業(yè)的數(shù)字化運用，各種投入產(chǎn)出和投資是不同的，所以我們沒有排名，是按照拼音排序的，一共選出了10家。

上市物企財務(wù)表現(xiàn)方面，這也是大家比較關(guān)注的，我們做了排名，根據(jù)公告和我們監(jiān)測的數(shù)據(jù)，得出財務(wù)表現(xiàn)的排名，排名是：華潤、碧桂園服務(wù)、萬物云、保利、雅生活、率綠城、中海、招商、新城悅、建發(fā)。

我們的榜單也許不夠完美，希望各位給我們指導(dǎo)，謝謝大家。