2023年，宏觀環(huán)境以及房地產(chǎn)風(fēng)險依然給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來了壓力，在增量放緩、存量競爭日趨激烈的環(huán)境下，物企正視自身能力，擁抱變化，以品質(zhì)服務(wù)為抓手，在規(guī)模擴(kuò)張上取得了進(jìn)展。

社區(qū)增值服務(wù)延續(xù)較低增速的同時，繼續(xù)拉動物企毛利率。生活服務(wù)類已經(jīng)被物企比較廣泛地嘗試，團(tuán)餐、托幼及養(yǎng)老等業(yè)務(wù)逐漸成長。

截至2023年度末，物企增收不增利的狀況有所舒緩，總體上，央企凈利潤表現(xiàn)更優(yōu)。但也有部分因為資產(chǎn)減值計提給凈利潤造成了較大損害，最終增收不增利。顯示企業(yè)經(jīng)營管理效率與成本控制的平均管理費(fèi)用率指標(biāo)，同比下降了0.24個百分點，期內(nèi)，樣本物企毛利率、凈利潤均整體下滑明顯，這意味，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)正進(jìn)入微利時期。

與此同時，IPO熱度再降，報告期內(nèi)僅2家小型區(qū)域物企在港交所上市，募資金額再次刷新低。龍湖智創(chuàng)生活考量市場情緒及當(dāng)前的估值水平后，也暫緩了上市進(jìn)程。

二級市場表現(xiàn)上，港股66家上市物企中，僅五家較報告期初出現(xiàn)漲幅，區(qū)間跌幅在50%以上的港股物企共有23家。盡管部分物企進(jìn)行了回購動作，但股價修復(fù)效果不佳。

物企輕資產(chǎn)屬性強(qiáng)，估值上通常更多參考盈利增長水平，但目前物企地產(chǎn)母公司的財務(wù)和經(jīng)營穩(wěn)定性更被看重，唯有地產(chǎn)行業(yè)的基本面企穩(wěn)，才有望實現(xiàn)在二級市場上的估值修復(fù)。

業(yè)務(wù)運(yùn)營

回歸品質(zhì)、多元競賽

2023年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)在疫情影響消退后恢復(fù)增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值126.06萬億元，按不變價格計算，比上年增長5.2%，這為部分行業(yè)企穩(wěn)回升奠定了良好基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，商品房銷售面積和銷售額均出現(xiàn)下降，待售面積有所增長。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年商品房銷售面積同比下降8.5%，商品房銷售額同比下降6.5%，商品房待售面積同比增長19.0%。反映了房地產(chǎn)市場調(diào)整不及預(yù)期，行業(yè)整體繼續(xù)承壓。

盡管宏觀環(huán)境及地產(chǎn)方影響較大，物業(yè)服務(wù)行業(yè)2023年還是在規(guī)模擴(kuò)張、品牌建設(shè)、市場策略調(diào)整以及經(jīng)營環(huán)境改善等方面取得了一定的進(jìn)展。不過，也同時面臨著市場挑戰(zhàn)和行業(yè)內(nèi)部的分化問題。

從規(guī)模來看，2023年度樣本物企在管面積仍處于上升和增長階段，絕大部分物企的在管面積都實現(xiàn)了正向增長，平均漲幅15.3%，漲幅較上年同期觀點指數(shù)觀測到的29.9%有較大幅度下降，表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模增長放緩。

其中，非住宅業(yè)態(tài)在規(guī)模增長中的角色越來越重要，物企在非住業(yè)態(tài)的競爭也日趨激烈。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

在管面積方面，碧桂園服務(wù)截至2023年度末除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積達(dá)到9.57億平方米，較2022年度同比增長10%；保利物業(yè)在管面積7.196億平方米，較2022年度同比增長24.91%，增速同樣較快。

需要正視的是，目前整體增量放緩已是行業(yè)共識，也基于此，大多物企在近些年開始調(diào)整自己的運(yùn)營策略。

具體包括進(jìn)行市場化擴(kuò)張，發(fā)力新的賽道，競爭非住業(yè)態(tài)；強(qiáng)調(diào)回歸品質(zhì)服務(wù)，重視品牌建設(shè)，尋求更長期穩(wěn)定的發(fā)展；以科技賦能實現(xiàn)降本增效，進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。另外有部分物企加大了非核心業(yè)務(wù)的外包，以優(yōu)化資源配置；部分物企面對行業(yè)深度調(diào)整和市場不斷變化，對組織架構(gòu)和管理團(tuán)隊進(jìn)行了必要調(diào)整。

例如，在回歸品質(zhì)方面，雅生活集團(tuán)對2023年及未來3年提出了“四個目標(biāo)”，即“樹品牌、穩(wěn)發(fā)展、強(qiáng)能力、促融合”。具體來看，雅生活按“平臺做輕，城市做實，項目做優(yōu)”的組織定位，橫向以“資源統(tǒng)籌，整合提效”為目標(biāo)，推進(jìn)區(qū)域、成員企業(yè)間融合；縱向以“管理下沉，平臺精簡”為導(dǎo)向，聚焦核心，完成城市公司平臺搭建，驅(qū)動組織與業(yè)務(wù)共生。

金科服務(wù)主動大幅減少向金科集團(tuán)在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商提供案場服務(wù)，聚焦現(xiàn)金流和回款有保障的高質(zhì)量項目；建業(yè)新生活等也有類似動作，對效益不好的項目主動進(jìn)行撤場等。

觀點指數(shù)認(rèn)為，對物企來說，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量、市場化、獨立化發(fā)展的時代已然來臨。

新的賽道成為發(fā)力的重點，城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、智慧科技應(yīng)用、增值服務(wù)、非住物業(yè)管理、IFM（設(shè)施管理）、資產(chǎn)增值、內(nèi)部管理和服務(wù)力提升等潮流涌起，也對應(yīng)提高了專業(yè)化要求，這給物企擴(kuò)展服務(wù)深度與廣度帶來機(jī)遇。

觀點指數(shù)注意到，目前各企業(yè)關(guān)注點有所不同，未來細(xì)分領(lǐng)域或?qū)⒊霈F(xiàn)佼佼者。

建發(fā)物業(yè)曾于2022年9月與建發(fā)國際及建發(fā)房產(chǎn)簽訂框架協(xié)議，將承接建發(fā)房產(chǎn)、建發(fā)國際以及其附屬公司各類商業(yè)資產(chǎn)項目的商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)。

商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)壁壘高且盈利空間廣闊，將輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)放入上市物管企業(yè)也是目前開發(fā)商的常見做法，建發(fā)物業(yè)的商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)主要通過其旗下的廈門悅發(fā)進(jìn)行，目前其商業(yè)運(yùn)營規(guī)模較小，不過，建發(fā)物業(yè)也表示，建發(fā)商管會充分利用國有企業(yè)背景及自身的品牌優(yōu)勢，積極探索國有平臺下存量商業(yè)資產(chǎn)的外拓機(jī)會。

保利物業(yè)2023年7月正式成為IFMA國際設(shè)施管理協(xié)會年度戰(zhàn)略合作伙伴，在IFMA擁有的16大專委會中，保利物業(yè)已進(jìn)入企業(yè)設(shè)施、機(jī)場設(shè)施、非營利性設(shè)施、設(shè)施管理咨詢、設(shè)施設(shè)備、博物館與文化館設(shè)施等8項專委會，意味著其國際設(shè)施管理領(lǐng)域的知名度和影響力將提升。

另外，人事變動可以看出企業(yè)的戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型趨勢。2023年物企的人事變動主要體現(xiàn)在高管層的更換、創(chuàng)始人退出以及董事、監(jiān)事的離開等。

其中，碧桂園服務(wù)試圖拓展新的增長邊界，徐彬淮作為繼任者，主要負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略規(guī)劃、運(yùn)營管理、數(shù)位化管理及社區(qū)生活服務(wù)事業(yè)經(jīng)營等。

觀點指數(shù)認(rèn)為，2023年是物企為了適應(yīng)外部環(huán)境的變化，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展進(jìn)行重要戰(zhàn)略調(diào)整的一年。未來，隨著行業(yè)競爭趨向激烈，市場集中度或?qū)⒊掷m(xù)提升；央國企及有實力的頭部物企仍將占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢；細(xì)分賽道中擁有優(yōu)勢的物企也將獲得更好的發(fā)展機(jī)會。

社區(qū)增值服務(wù)

增速放緩、探索持續(xù)

在由大量交付帶來的面積增長紅利消退后，物業(yè)管理企業(yè)逐漸尋找新的增長驅(qū)動力，就企業(yè)經(jīng)營層面而言，增值服務(wù)能夠使物管企業(yè)更加獨立于地產(chǎn)周期，可以改善物業(yè)管理企業(yè)面積驅(qū)動的主邏輯。

并且，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識到社區(qū)增值服務(wù)在提升業(yè)主生活品質(zhì)、增強(qiáng)業(yè)主黏性以及提高企業(yè)自身發(fā)展中的重要作用。通過提供特色服務(wù)和銷售商品，物業(yè)服務(wù)企業(yè)旨在改善業(yè)主居住環(huán)境，從而實現(xiàn)業(yè)務(wù)模式的多元化和穩(wěn)定盈利。

2023年度物企增值服務(wù)收入延續(xù)較低增速，基本延續(xù)了上個年度的態(tài)勢。

主要是因為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓、消費(fèi)需求收縮，社區(qū)零售、到家服務(wù)以及社區(qū)傳媒等業(yè)務(wù)需求減少；同時，房地產(chǎn)銷售下滑，跟房屋資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、美居業(yè)務(wù)等受到影響。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，社區(qū)增值業(yè)務(wù)板塊依然能夠為企業(yè)帶來較高的利潤空間，2023年度，樣本物企的整體毛利率均值約為20.80%，而社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊整體的毛利率均值為31.64%，高出整體業(yè)務(wù)毛利率均值超10個百分點。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

同時，樣本港股物企社區(qū)增值服務(wù)毛利率中位數(shù)為32%，而整體毛利率中位數(shù)為20.3%，觀點指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)前物企在整體業(yè)務(wù)能力方面較為集中，或者目前增值服務(wù)方面的門檻不高。

值得注意的是，2023H1樣本物企社區(qū)增值服務(wù)毛利率均值較2022H1的48.97%出現(xiàn)大幅下降，影響因素包括了宏觀環(huán)境與關(guān)聯(lián)房企影響、民企開發(fā)商關(guān)聯(lián)收入拖累、新交付項目減少導(dǎo)致業(yè)務(wù)縮減，人工成本上升等。

目前，物企社區(qū)增值服務(wù)主要包括社區(qū)生活服務(wù)、空間運(yùn)營及廣告、家裝美居、資產(chǎn)管理等類別。其中生活服務(wù)類比較廣泛，團(tuán)餐、托幼及養(yǎng)老等業(yè)務(wù)獲得成長。

以團(tuán)餐來看，早先涉及這一領(lǐng)域的主要包括保利物業(yè)、金科服務(wù)、新希望服務(wù)及新城悅服務(wù)等少數(shù)幾家，截至2023年末，入局團(tuán)餐領(lǐng)域的已有龍湖智創(chuàng)生活、美置服務(wù)，雅生活等十多家物企。

崛起的團(tuán)餐業(yè)務(wù)近些年也受到政策的支持和廣泛關(guān)注。如《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國民營養(yǎng)計劃（2017-2030年）的通知》《團(tuán)餐企業(yè)經(jīng)營規(guī)范》等法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的制定，及不斷修訂和完善。2022年10月，住建部、民政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展完整社區(qū)建設(shè)試點工作的通知》，提到社區(qū)應(yīng)規(guī)劃配建食堂等一系列便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施。反映出相關(guān)部門對民生、社區(qū)食堂建設(shè)的重視。

團(tuán)餐市場的服務(wù)對象主要為學(xué)校、企業(yè)、醫(yī)院等，這些與物業(yè)企業(yè)服務(wù)的場景相似，增加了物企進(jìn)入團(tuán)餐市場的契機(jī)。物業(yè)公司通過物業(yè)與團(tuán)餐的一體化經(jīng)營，可以提高客戶管理對接的效率和便捷性，同時提升客戶的服務(wù)體驗，有利于增加業(yè)主粘性。此外，物業(yè)公司的智慧化系統(tǒng)、項目保潔等服務(wù)人員可以復(fù)用，降低運(yùn)營成本，增加人效。

但也會有一些情況使得入局團(tuán)餐變得沒有那么具備吸引力，例如目標(biāo)客戶對性價比的要求會比較高，造成團(tuán)餐的利潤很薄；隨著進(jìn)場的玩家越來越多，競爭壓力也會越來越大；面臨著預(yù)制菜爭議、食品安全、供應(yīng)鏈等挑戰(zhàn)，物企在該領(lǐng)域的探索還將繼續(xù)。

目前已經(jīng)嶄露頭角的新城悅服務(wù)在2020年通過收購誠悅時代開啟團(tuán)餐業(yè)務(wù)進(jìn)擊之路。隨后收購上海學(xué)府餐飲，完成了在醫(yī)院、高校、辦公等全業(yè)態(tài)領(lǐng)域的后勤餐飲服務(wù)布局。

2022年，新城悅服務(wù)新增蘇州海奧斯餐飲、天津金玉和上海翔禧物業(yè)三項并購，進(jìn)一步補(bǔ)全公司在工廠、園區(qū)業(yè)態(tài)團(tuán)餐服務(wù)以及醫(yī)療業(yè)態(tài)團(tuán)餐服務(wù)等方面的能力。2023H1新城悅服務(wù)團(tuán)餐業(yè)務(wù)收入2.22億元，占社區(qū)增值服務(wù)收入的比例達(dá)到49.8%，同比大幅增長約55.3%。

金科服務(wù)通過收購、合作以及內(nèi)部孵化子品牌等方式，已經(jīng)建立起從高端星級酒店餐飲服務(wù)，中大型高端團(tuán)餐再到社區(qū)餐飲的差異化業(yè)態(tài)布局，為其帶來了顯著的收益增長。2023年度該公司物業(yè)服務(wù)+團(tuán)餐服務(wù)聯(lián)合中標(biāo)項目超10個；餐食服務(wù)收入約3.44億元，同比增長73.8%，第二增長點初步成形。

觀點指數(shù)認(rèn)為，物企將在社區(qū)增值服務(wù)的范圍和深度上持續(xù)拓展，追求服務(wù)的優(yōu)化和升級，在質(zhì)量和服務(wù)內(nèi)容上不斷尋求突破和提升。同時，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和老齡化問題的凸顯，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將承擔(dān)更多的社會責(zé)任和公共服務(wù)功能，如何滿足多元業(yè)務(wù)的融合發(fā)展，將是物企面臨的主要課題。

非業(yè)主增值服務(wù)

滑坡明顯，或進(jìn)一步分化

非業(yè)主增值服務(wù)主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)全周期的各個環(huán)節(jié)展開，旨在滿足房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各類衍生需求，包括開發(fā)前期的項目規(guī)劃、設(shè)計管理，物業(yè)銷售的案場協(xié)銷、營銷策劃，房屋交付前的房屋檢驗評估以及完成交付后的尾盤代理銷售等。

2023年度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)收入整體持續(xù)明顯下降，其中民營物企因為關(guān)聯(lián)房企銷售下行幅度更大，業(yè)務(wù)收縮更為嚴(yán)重；央國企該業(yè)務(wù)板塊下降較小。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，萬物云、中海物業(yè)、綠城服務(wù)及保利物業(yè)2023年度的非業(yè)主增值業(yè)務(wù)板塊收入均超過20億元，其中，中海物業(yè)同比增長18.3%，保利物業(yè)降幅為4.60%。

以變動幅度來看，2023年度增長較快的包括越秀服務(wù)、中海物業(yè)、京城佳業(yè)等，分別同比增長39.6%、18.30%及15.40%；另外，金茂服務(wù)、綠城服務(wù)及招商積余等也都實現(xiàn)雙位數(shù)的漲幅。同比下降幅度較大的包括融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、榮萬家、世茂服務(wù)等，下降幅度為60%左右。

非業(yè)主增值服務(wù)一定程度上還反映了物企背后關(guān)聯(lián)房企的銷售實力。

例如，保利物業(yè)在該業(yè)務(wù)領(lǐng)域維持著超20億元的收入，同時其關(guān)聯(lián)方保利發(fā)展2023年度權(quán)益銷售金額為3057億元，登頂榜首；中海物業(yè)關(guān)聯(lián)方中國海外發(fā)展則以2855.4億元的權(quán)益銷售金額位列第二名（2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)·觀點月度指數(shù)）。

總結(jié)當(dāng)前企業(yè)公布的報告，非業(yè)主增值服務(wù)下降主要影響因素包括了房地產(chǎn)銷售下降帶來的案場協(xié)銷服務(wù)萎縮；開發(fā)商的前期交付服務(wù)和顧問服務(wù)下降；開發(fā)商車位和尾盤銷售業(yè)務(wù)減少；施工現(xiàn)場服務(wù)、開荒清潔服務(wù)減少等。

這也可以看出，該業(yè)務(wù)一直都與地產(chǎn)周期的波動聯(lián)系緊密。因而，物企非業(yè)主增值服務(wù)盈利能力也大打折扣。

2023年度，僅濱江服務(wù)、金茂服務(wù)及越秀服務(wù)等少數(shù)幾家物企的非業(yè)主增值服務(wù)毛利率高于整體毛利率，大部分物企該業(yè)務(wù)板塊毛利率出現(xiàn)明顯下滑。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

目前，非業(yè)主增值板塊毛利率預(yù)期呈現(xiàn)出一定的復(fù)雜性。一方面，該業(yè)務(wù)在2024年可能會持續(xù)面臨挑戰(zhàn)；另一方面，如果關(guān)聯(lián)方經(jīng)營相對穩(wěn)健、新盤推售穩(wěn)步進(jìn)行，非業(yè)主增值板塊仍能保持較好的盈利能力和增長勢頭。

觀點指數(shù)認(rèn)為，隨著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清，央國企和民營物企非業(yè)主增值服務(wù)營收增長以及盈利能力將進(jìn)一步分化，央國企仍可以維持一定的規(guī)模，民企則將進(jìn)一步收縮。

另外，非業(yè)主增值服務(wù)過去常被詬病是關(guān)聯(lián)方進(jìn)行利益輸送的通道，但隨著物企獨立性的逐漸增強(qiáng)，利益輸送的情況將在一定程度上受到遏制。

報告期內(nèi)，恒大物業(yè)表示未來將調(diào)整非業(yè)主增值服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，按照市場化原則擇優(yōu)開展關(guān)聯(lián)方服務(wù)，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供價值賦能，借此獲得更多的機(jī)會拓寬物業(yè)管理項目。碧桂園服務(wù)管理層也稱會嚴(yán)格遵守上市公司“五獨立”，即人員、財務(wù)、資產(chǎn)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)與關(guān)聯(lián)方相互獨立；嚴(yán)格遵守法律底線，不會有任何利益輸送行為。

財務(wù)管理

增收不增利緩解，城市服務(wù)盈利中規(guī)中矩

近年來，物企為了增強(qiáng)自身的獨立性，減少對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的依賴，不斷進(jìn)行市場化拓展，提高第三方在管面積占比、加強(qiáng)品牌價值和外拓能力，以稀釋來自關(guān)聯(lián)方的支持力量下降帶來的不利影響，從而提高自身的抗風(fēng)險能力和市場競爭力。

物管行業(yè)目前在業(yè)績規(guī)模上仍處于上升和增長階段，這主要是因為絕大部分物企的在管面積都實現(xiàn)了正向增長，平均漲幅達(dá)到了12.83%，反映出物企外拓能力得到提升。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

但營業(yè)收入增長速度方面卻放緩，樣本物企平均營業(yè)收入增幅由2022年的21%下降至9%，且約30%的上市物企出現(xiàn)了營業(yè)收入同比下降的情況。

總體來看，基礎(chǔ)物管服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的表現(xiàn)相對穩(wěn)定，2023年度上市物企仍在繼續(xù)剝離非業(yè)主增值服務(wù)等地產(chǎn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，致使整體營收相比在管面積的增長要弱。在樣本物企中，建發(fā)物業(yè)2023年度的營收增幅最高，達(dá)55.80%；濱江服務(wù)以41.7%增速位列第二。

據(jù)悉，濱江服務(wù)持續(xù)深耕長三角地區(qū)，其2023年上半年在管面積同比增長37.4%至48.7百萬平方米，合約建筑面積同比增長29.4%至74.2百萬平方米。其中，濱江集團(tuán)為濱江服務(wù)提供了大量優(yōu)質(zhì)的項目。

報告期內(nèi)，物企增收不增利的狀況有所舒緩，樣本物企凈利潤同比增長均值為9.23%?？傮w上，央企凈利潤表現(xiàn)更優(yōu)，中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余及保利物業(yè)凈利潤分別同比增長22.80%、32.80%、23.96%及24%。

此外，合景悠活實現(xiàn)扭虧為盈，凈利潤同比增788%；世茂服務(wù)凈利潤同比增長129.47%，增速靠前；碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)及遠(yuǎn)洋服務(wù)等大幅下降，分別為-84.96%、-74.95%及44.11%；佳兆業(yè)美好則錄得虧損4.5億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

期內(nèi)，資產(chǎn)計提減值給一些物企的凈利潤造成了較大損害，使其增收不增利。例如，碧桂園服務(wù)在去年12月就曾警告公司將進(jìn)行大幅度的應(yīng)收賬款計提和商譽(yù)減值。粗略計算，影響范圍約為32-41億元之間。

當(dāng)前，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍舊是物企的根基所在，但空間限制也在不斷地突破，服務(wù)對象已經(jīng)成功拓展至城市層面。

城市服務(wù)是隨著公服市場化改革推進(jìn)而開辟的新賽道，主要指企業(yè)承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進(jìn)行統(tǒng)籌、運(yùn)營和管理的過程，具體業(yè)務(wù)內(nèi)容包括城市綠化環(huán)衛(wèi)、市政后勤、水利管理、公共資產(chǎn)運(yùn)營、智慧城市共建等。

值得一提的是，大型國央企背景的物企在城市服務(wù)領(lǐng)域具備天然優(yōu)勢。主要是部分城市服務(wù)不僅承擔(dān)著日常城市治理的職能，在特殊情況下還需配合政府的緊急調(diào)度，這使得政府在招標(biāo)過程中較為看重企業(yè)的背景。

2023年上半年，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)收入最高，為23.94億元，同比下降了9.14%；另外，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)分別取得了12.24億元、6.74億元及6.55億元的收入，是物企城市服務(wù)領(lǐng)域的頭部玩家。

毛利率方面，碧桂園服務(wù)及雅生活服務(wù)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率最高，均為21.10%；雅生活稱主要是規(guī)模效應(yīng)的體現(xiàn)、項目的精細(xì)化管理所致。樣本企業(yè)城市服務(wù)平均毛利率為15%左右，盈利能力還不算突出。

未來，智慧城市將是城市服務(wù)重要的發(fā)展領(lǐng)域，越來越多的頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)⑴c其中，為智能化建設(shè)、智慧城市服務(wù)治理貢獻(xiàn)力量。

優(yōu)化空間有限，毛利率均值下降

平均管理費(fèi)用率可以說明物企在經(jīng)營管理上的效率和成本控制能力，其變化趨勢也可以體現(xiàn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢和企業(yè)面臨的經(jīng)營壓力。不同規(guī)模企業(yè)的管理費(fèi)用率差異還能夠揭示出規(guī)模效應(yīng)對成本控制的影響。

觀點指數(shù)監(jiān)測的樣本物企報告期內(nèi)平均管理費(fèi)用率為8.59%，較2022年同期下降了0.24個百分點，整體優(yōu)化幅度較小，可進(jìn)一步優(yōu)化的空間越來越有限。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

其中，40家樣本物企中有26家管理費(fèi)用實現(xiàn)了優(yōu)化，這既包括央國企，如華潤萬象生活、保利物業(yè)、越秀服務(wù)等，也包括了雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等民企。

另外，管理費(fèi)用率最低的物企包括濱江服務(wù)和招商積余，分別為2.78%及3.42%；管理費(fèi)用率最高的為德商產(chǎn)投服務(wù)，達(dá)到了15.0%，但較2022年的17.98%實現(xiàn)了優(yōu)化，主要系行政開支減少，同時收益錄得18.0%的同比增長。

盈利能力方面，觀點指數(shù)監(jiān)測的40家樣本物企毛利率與凈利率均整體下滑明顯，毛利率均值由2022H1的27.56%下降至2023H1的24.98%，同比下降了2.58個百分點；凈利率均值由2022H1的12.44%下降至2023H1的9.27%，同比下降了3.17個百分點。

這似乎意味著，物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入了微利階段。

數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)整理

物企中，涉及商管業(yè)務(wù)的星盛商業(yè)、中駿商管、華潤萬象生活及寶龍商業(yè)，其毛利率與凈利率也均靠前，例如，星盛商業(yè)2023H1的毛利率為57.06%，凈利率為31.54%，遠(yuǎn)高出平均水平。

這表明，商業(yè)物業(yè)的盈利能力依舊足夠優(yōu)秀，也是當(dāng)前企業(yè)喜歡將物管+商管融合進(jìn)物業(yè)服務(wù)的主要理由。

觀點指數(shù)預(yù)期，在經(jīng)濟(jì)承壓導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)價格難以提高，人工成本不斷提升；及數(shù)字化成果對于降低成本的效果有限的情況下，會有越來越多的物企尋求商管業(yè)務(wù)的布局。

同時，越來越多的項目將面臨著樓齡變老及維修基金耗盡的狀況。老舊小區(qū)一旦進(jìn)入大修期，整治改造就會需要大量資金，這些額外的成本壓力，預(yù)期將進(jìn)一步壓縮物業(yè)服務(wù)未來的利潤空間。

應(yīng)收款和現(xiàn)金流時間錯配

近年來，由于關(guān)聯(lián)房企出險，部分物業(yè)企業(yè)也受到影響，從而導(dǎo)致應(yīng)收賬款惡化，財務(wù)壞賬風(fēng)險上升，部分物企已經(jīng)進(jìn)行了減值計提的動作，利潤受損。

報告期內(nèi)，鑫苑服務(wù)、金科服務(wù)和恒大物業(yè)等物企對關(guān)聯(lián)方提起了法律訴訟，追繳借款及被挪用的資金。其中，金科服務(wù)要求金科股份等立即還公司借款本金15億元及相關(guān)利息；恒大物業(yè)就其約134億元的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行，而起訴中國恒大方面。

截至報告期末，觀點指數(shù)樣本物企應(yīng)收賬款及票據(jù)總計約為856億元，較2022年同期的702億元增長了21%；作為對比，2023年度樣本物企營收增長幅度為9%，差距較大，物企應(yīng)收賬款風(fēng)險依然高企。

數(shù)據(jù)來源：wind，觀點指數(shù)整理

報告期內(nèi)，保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款及票據(jù)同比增長30.43%至30億元，其解釋稱，主要是在管面積的擴(kuò)大及項目數(shù)量增加；公共服務(wù)項目的物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升，且受到信貸期的影響。

以經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額對凈利潤的覆蓋來看，大多數(shù)上市物企該數(shù)值小于1，表明企業(yè)尚有部分凈利潤以債權(quán)的形式存在。只有濱江服務(wù)、世茂服務(wù)、星盛商業(yè)、越秀服務(wù)及正榮服務(wù)等六家物企可以實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額對凈利潤的覆蓋，其中，濱江服務(wù)、世茂服務(wù)覆蓋率分別為2.83倍和2.26倍。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

另外，樣本物企貿(mào)易應(yīng)收款周轉(zhuǎn)率由2022年同期的均值2.56%下降至2023年中期的均值2.12%，下降幅度為0.44個百分點，意味著物企收賬速度變慢，平均收賬期拉長，壞賬損失風(fēng)險增加。

具體來看，興業(yè)物聯(lián)貿(mào)易應(yīng)收款周轉(zhuǎn)率同比下降了3.51個百分點，降幅最大；中駿商管同比下降3.32個百分點；深物業(yè)A、旭輝永升服務(wù)、建發(fā)物業(yè)及新城悅服務(wù)等同比下降超1個百分點。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)認(rèn)為，物企貿(mào)易應(yīng)收款周轉(zhuǎn)率下降不一定表明其現(xiàn)金流在惡化，當(dāng)前物業(yè)板塊處于快速成長期，應(yīng)收款和實際收到的現(xiàn)金本身有時間上的錯配；此外，由于非住宅業(yè)務(wù)占比的持續(xù)提升，對公業(yè)務(wù)付款周期月結(jié)、季結(jié)占比很高，因此對于拉長應(yīng)收款天數(shù)有一定的推動作用。

并購交易

趨向理性，補(bǔ)強(qiáng)為主

2023年物企趨向理性，并購明顯降溫，期內(nèi)較為活躍的物企主要為金科服務(wù)。同時，中駿商管、新大正、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金融街物業(yè)、榮萬家等也有收購動作，與過往相比，央國企缺席成功的重大并購。

作為對照，2022年央企華潤萬象生活收購中南服務(wù)、祥生物業(yè)，強(qiáng)化其在華東區(qū)域的影響力；招商積余收購中民物業(yè)、深圳匯勤，提升在金融物業(yè)領(lǐng)域的競爭力；同時，碧桂園服務(wù)還收購中梁百悅智佳，提升在華東區(qū)域的管理密度；合景悠活收購廣東特麗潔環(huán)境，布局城市服務(wù)等。期內(nèi)，物企收并購注重區(qū)域和業(yè)態(tài)的補(bǔ)強(qiáng)。

報告期內(nèi)，并購延續(xù)了補(bǔ)強(qiáng)的態(tài)勢。例如，新大正在2023年6月計劃以7229.5萬元收購香格里拉市和翔環(huán)?？萍加邢薰炯叭瘥愂欣_南環(huán)境管理有限公司100%的股權(quán)，旨在加快推動市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)布局，豐富公司業(yè)務(wù)類型，提高主營業(yè)務(wù)的綜合實力。遠(yuǎn)洋服務(wù)收購遠(yuǎn)洋機(jī)電設(shè)備技術(shù)100%股權(quán)，主要是因為該公司在機(jī)電業(yè)務(wù)以及智能家居、節(jié)能環(huán)保及系統(tǒng)集成方面的經(jīng)驗與遠(yuǎn)洋服務(wù)融合度較高；金科服務(wù)則繼續(xù)補(bǔ)強(qiáng)和拓展團(tuán)餐業(yè)務(wù)，收購了重慶韻涵餐飲文化57%的股權(quán)及上海荷特包配餐服務(wù)66.85%股權(quán)。

補(bǔ)強(qiáng)之外，中駿商管也有明顯的“輸血”動作。

在中駿集團(tuán)沒有根據(jù)2021年3月22日簽訂的銀團(tuán)貸款協(xié)議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元之后一個月，中駿商管便接受了中駿集團(tuán)向其出售的北京門頭溝奧萊購物中心全部已發(fā)行股本，總代價達(dá)到10.9億元，并將以中駿商管的內(nèi)部資源及中駿商管首次公開發(fā)售的閑置所得款項進(jìn)行撥付。

另外，終止收購的情況也成為看點，新大正在6月終止收購云南滄恒投資有限公司80%股權(quán)，原因是在業(yè)績承諾安排上分歧較大。

數(shù)據(jù)來源：公開市場，觀點指數(shù)整理

而中海物業(yè)本可以填補(bǔ)央企缺席的空擋，其10月中旬發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告稱，擬從兄弟公司中國建筑國際旗下的力進(jìn)企業(yè)有限公司手里，收購“中海通信”和“中海監(jiān)理”兩家全資子公司，代價不超過9.5億港元。

而9.5億港元不僅刷新當(dāng)時物業(yè)行業(yè)最大的并購金額，同時也創(chuàng)造了17.54倍PE的收購定價，遠(yuǎn)超2022年物業(yè)行業(yè)平均11.5倍的收購PE。

但這筆交易廣受到爭議，市場多指該收購作價偏高，有利益輸送嫌疑，消息披露后，中海物業(yè)股價連續(xù)幾日下挫。最終在2023年末中海公告表示，終止該項關(guān)聯(lián)交易。

目前，資本市場對物業(yè)管理企業(yè)的估值核心已經(jīng)從單純的規(guī)模增速轉(zhuǎn)向業(yè)績提升能力，物企的并購活動也因此不再熱門。觀點指數(shù)預(yù)計，未來一段時間里，物企并購還將以區(qū)域和業(yè)態(tài)補(bǔ)強(qiáng)為主。

IPO

龍湖智創(chuàng)生活、珠海萬達(dá)商管放緩與受阻

2022年以來，物企IPO熱度就已經(jīng)不及之前，該年度內(nèi)共6家物企順利IPO（均為港股），總募資金額約為12.4億元。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

2023年依然延續(xù)放緩的態(tài)勢，只有潤華服務(wù)和眾安智慧生活2家小型區(qū)域物企在經(jīng)歷了多次遞表之后，最終成功在港交所上市，募集資金總額約為1.82億元，數(shù)量和資金額達(dá)到了歷史最低點。

另外，報告期內(nèi)共有珠海萬達(dá)商管（含有物業(yè)管理服務(wù)）、深業(yè)物業(yè)、泓盈服務(wù)和經(jīng)發(fā)物業(yè)4家物企遞表港交所；從最終的情況來看，珠海萬達(dá)商管短期內(nèi)上市較難；后三家物企分別為深圳國資、湖南國資及西安國資所有，均在2024年2月份獲得證監(jiān)會備案通知書，尚有待新的進(jìn)展公布。

A股方面，明喆服務(wù)2023年6月遞表尋求深交所上市，但該公司“透支式”高額分紅，市場質(zhì)疑上市是為了“圈錢”，明喆服務(wù)在未回復(fù)深交所首輪問詢的情況下，最終于12月份主動撤回了申請文件。

目前民營物企上市熱情都不高，例如，“物管+商管”的行業(yè)龍頭——龍湖智創(chuàng)生活報告期內(nèi)選擇了暫緩上市，龍湖方面稱主要是基于對市場情緒的考量以及面臨的估值挑戰(zhàn)。

盡管如此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域承壓的狀態(tài)下，“物管+商管”平臺所提供的現(xiàn)金流依然對整個集團(tuán)穩(wěn)定經(jīng)營有著至關(guān)重要的作用。

期內(nèi)最熱門上市動態(tài)由珠海萬達(dá)商管帶來，該公司自2021年10月至今已5次提交招股書，其第四份招股書在2023年12月28日失效，使得未能達(dá)成2023年12月底在港上市的對賭條款，從而需向上市前投資者支付380億元股權(quán)回購款，造成了萬達(dá)商管的流動性壓力。

最后時刻，太盟投資集團(tuán)（PAG）與大連萬達(dá)商管集團(tuán)完成了新舊戰(zhàn)投的更替，相關(guān)消息稱，最新的協(xié)議中，有個別現(xiàn)有投資人選擇退出投資，但絕大多數(shù)投資人保留了對萬達(dá)的投資，更重要的是有新投資人進(jìn)入，包括一些境外投資人。

從結(jié)果來看，絕大多數(shù)投資者依舊是看好珠海萬達(dá)商管。

2023年11月10日提交的最新文件顯示，珠海萬達(dá)商管主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)，其在2020年、2021年及2022年的收入分別為171.95億元、234.81億元及271.18億元；凈利潤分別為11.12億萬元、35.12億元及75.33億元。按截至2022年12月31日的總在管建筑面積及儲備項目建筑面積計算，珠海萬達(dá)商管是中國最大的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商，市場份額為9.0%。

市場觀點認(rèn)為，未來萬達(dá)商管可能會繼續(xù)推進(jìn)上市計劃。但也有建議表示，隨著公募REITs不斷迎來新突破，萬達(dá)如能將比較優(yōu)質(zhì)、回報率較高的一部分資產(chǎn)拿出來打包，申請消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，或是一大發(fā)展路徑。

二級市場

整體下行，部分物企回購積極

報告期末，港股物業(yè)服務(wù)及管理板塊共有66家上市企業(yè)，其中，較年初上漲的企業(yè)僅五家，宋都服務(wù)漲幅最大，達(dá)到了128%，并且遠(yuǎn)超第二名及第三名京城佳業(yè)、中電光谷的31.72%及15.61%；此外，新希望服務(wù)出現(xiàn)輕微漲幅。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

同時，區(qū)間跌幅在50%以上的港股物企有23家，主要包括朗詩綠色生活、融信服務(wù)、恒大物業(yè)、弘陽服務(wù)及星悅康旅等；區(qū)間跌幅相比較小的主要包括領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)、濱江服務(wù)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)等，跌幅均不超過10%。

從市值來看，截至2023年最后交易日，港股物企中總市值超百億港元的共有5家，其中華潤萬象生活以635.68億港元位列第一，其次是萬物云的293.44億港元、碧桂園服務(wù)的225.65億港元、中海物業(yè)的192.61億港元及保利物業(yè)的159.36億港元。

總體來看，報告期內(nèi)主要受到美元加息導(dǎo)致資金流出和房地產(chǎn)行業(yè)下行拖累的影響，物業(yè)服務(wù)板塊下行壓力持續(xù)。據(jù)觀點指數(shù)月度報告，2023年內(nèi)多個月份恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)均跑輸同期恒生指數(shù)。

同時期內(nèi)，部分物企為彰顯對自身業(yè)務(wù)發(fā)展及前景的信心，開展了股份回購行動。Wind數(shù)據(jù)顯示，2023年港股共有10家物企進(jìn)行了回購動作，以總回購金額來看，碧桂園服務(wù)位列第一，累計回購金額約2.9億港元，回購股份共3018萬股；同時，綠城服務(wù)、中駿商管、萬物云等也均有回購。

持續(xù)的股價下行與公司基本面背離，讓股價修復(fù)收效不佳。

觀點指數(shù)認(rèn)為，物企輕資產(chǎn)屬性強(qiáng)，估值上通常更多參考盈利增長水平，但目前物企地產(chǎn)母公司的財務(wù)和經(jīng)營穩(wěn)定性更被看重，唯有地產(chǎn)行業(yè)的基本面企穩(wěn)，才有望實現(xiàn)在二級市場上的估值修復(fù)。

政策

定位商業(yè)服務(wù)業(yè)、多元賽道獲認(rèn)可

2023年12月27日，國家發(fā)改委發(fā)布《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2024年本）》，提到自2024年2月1日起，將物業(yè)服務(wù)行業(yè)從“鼓勵類-其他服務(wù)業(yè)”，調(diào)整至“鼓勵類-商務(wù)服務(wù)業(yè)”，進(jìn)一步明確了行業(yè)定位和性質(zhì)，體現(xiàn)出國家頂層設(shè)計上對行業(yè)的重視。

與此同時，關(guān)于各個賽道的細(xì)分也進(jìn)一步被認(rèn)可。具體分為兩大類：住宅物業(yè)管理和非住宅物業(yè)管理，其中非住宅物業(yè)管理包括了寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院、場館、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)綜合體物業(yè)服務(wù)等。

相關(guān)部門將物業(yè)服務(wù)納入商務(wù)服務(wù)業(yè)而非房地產(chǎn)類，這將有利于行業(yè)逐漸削減和擺脫地產(chǎn)屬性，更多地連接進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)和消費(fèi)服務(wù)中，為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更多的盈利空間。

此外，國家發(fā)展改革委11月26日發(fā)布《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施方案》，指出經(jīng)綜合考慮人口分布、工作基礎(chǔ)、財力水平等因素，選擇50個左右城市開展試點，每個試點城市選擇100個左右社區(qū)作為社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)先行試點項目。面向社區(qū)居民提供養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、家政便民、健康服務(wù)、體育健身、文化休閑、兒童游憩等一種或多種服務(wù)。這將助力“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。

相關(guān)政策不斷擴(kuò)充物業(yè)服務(wù)賽道的同時，新的挑戰(zhàn)也伴隨而來。隨著社區(qū)治理需求的增長，物企也不得不承擔(dān)更多的社會責(zé)任和公共服務(wù)職能，這也必然地對企業(yè)盈利能力提出更高的要求，如何以新思路將機(jī)遇轉(zhuǎn)變?yōu)樾б?，仍是需要探索的課題。