本文為唐學斌先生在2024觀點數(shù)字未來發(fā)展大會發(fā)表的演講。

唐學斌（深圳恒車通停車服務有限公司創(chuàng)始人）：非常感謝觀點，感謝陳總的邀請，觀點的講臺我上來過好幾次，之前主要是在海南的博鰲，那幾次我在會上向很多的同行和地產大佬在宣揚輕資產，勸戒地產商要盡快轉型做輕資產。

這里面有一個很有意思的案例，我曾經就職過的老東家，一度在我的“慫恿”或者“忽悠”下決定搞輕資產，但是房地產的誘惑太深了、太強烈了，物業(yè)管理或者其它行業(yè)掙錢是以分為單位，房地產往往是以萬為單位，差100萬倍，所以要放棄房地產去做輕資產，非常艱難。所以在2018、2019年又殺入地產行業(yè)，結果率先倒下。我想很多地產的同行現(xiàn)在都很痛苦，因為我周邊大多數(shù)的朋友都是從事地產行業(yè)的，他們這兩年的過山車般的經歷，確實讓人感到非常唏噓。

今天這個會我很感謝陳總邀請，因為我現(xiàn)在做的是一個新創(chuàng)的公司，談智慧社區(qū)、AI等等，這些都應該是像華潤、中海這樣的大企業(yè)去討論的。對于我這個小公司來說，大家可能覺得我站在這個講臺來講很不可思議。但是我覺得未來做企業(yè)，如果說不擁抱AI，不做智慧的社區(qū)，很難有真正的發(fā)展。今天在會前我跟華潤的陳總和觀點的陳總在談，未來一個大企業(yè)可能就3到5個人，因為有這個規(guī)模就足夠了。如果說你真的搞了一個很好的產品，搞了一個很好的傳播的方式，通過AI，它可以在一秒鐘就傳遞到全世界。所以大公司靠人去傳遞，可能要干100年的事，AI一分鐘就干完了。這就是未來整個社會發(fā)展的大趨勢。

這次受觀點的邀請，本來陳總叫我自己選一個題目，我說我來講講做智慧社區(qū)盡可能少踩那些坑。后來陳總說這個主題不太好，大家聽起來不太舒服，還是讓我講講智慧社區(qū)，也講講我為什么要做停車服務，也講講我所想要做的停車服務到底是一個什么樣的模式。

我這個PPT是我的CTO幫我做的，內容很復雜，我看了之后也懶得改了，我跟陳總說，你看看能不能用，他說將就用也可以，我今天也將就著說。

講智慧社區(qū)，當然跟在座的科班出身的做技術的大佬比，我還是個門外漢。但是我學的專業(yè)也跟這個行業(yè)還有點關系，我在同濟大學學的是工業(yè)自動化專業(yè)。今天邀請我來講智慧社區(qū)，我想可能跟我的專業(yè)有關。

什么是自動化呢？那時候講我們這個專業(yè)，自動化就是一個萬金油專業(yè)，凡是與電有關的專業(yè)都跟我們相關，所以我又學過自動控制、計算機等等，各方面都接觸過一些。因為這個經歷，畢業(yè)之后被分配到中海，當時還是非常早期，對消防控制系統(tǒng)大家基本上不懂，空調系統(tǒng)也很少有人懂。施工單位也不懂，建設單位也不懂。我發(fā)現(xiàn)這個東西我還懂，所以那時候經常就帶著施工單位去干活，在中海大家突然發(fā)現(xiàn)有一個人很厲害，能夠把消防一次性通過，這在歷史上還是沒有過的，所以中海就發(fā)現(xiàn)了這么一個人才，在1997年的時候，我就因為懂自動化、樓宇科技，就把我破格提拔為中海物業(yè)的副總經理，后面還有一個括號--副處級。

中海物業(yè)后來又成立了一個中海樓宇科技公司，做智能化，掙的第一桶金也是從智能化掙的。什么是智能化呢？就是門禁、可視對講、閉路監(jiān)控、BA等等。智能化確實為小區(qū)的管理提供了一個非常有效的工具。所以我從1998年開始做第一個智能化小區(qū)，到現(xiàn)在仍然在堅持要做智能化小區(qū)。我有一個觀點，物業(yè)管理要靠譜，它一定要堅持一個原則，能不用人干的活堅決不要人去干。能讓人少干的活堅決要讓人少去干，因為人太不靠譜了。所以采取的策略就是一定要讓設備多發(fā)揮它的功效。

到今天我們提到智慧化，到今天為止我還沒有真正認同一個有效的，或者說能夠經得起檢驗的智慧化的樓宇或者智慧化的小區(qū)。智慧化要怎么理解？它一定要具備收集信息的能力、處理信息的能力、反饋信息的能力、執(zhí)行的能力。這些其實仍然還是落在了智能化的范疇，更重要的是它其實還要善于思考、分析、利用這些數(shù)據(jù)來形成它的經驗。它要像人一樣。人下臺階的時候可以跌一下，但是如果從這個臺階跌兩次，這就是一個蠢人，平臺要具備這種能力，才能算是一個具備了智慧化能力的平臺。當然要做這個事情，成本非常高。今天有騰訊云的專家，據(jù)說騰訊云做了一個非常牛的智慧大廈。這種智慧大廈最大的問題是它的維護成本，比它的收益還要高得多，它不具備推廣的價值。

我們現(xiàn)在做成一個智慧大廈，它的成本投入非常大，運營、使用的成本也非常高。這里面有很多的坑。未來華潤、中海等等大的公司，這些坑肯定都會去踩，因為不可能有人告訴你這個坑不要踩你就不去踩。比如說我剛才問了于總，中海一年花多少錢做平臺，他說大概花1個億，這個花費不算多，我以前做上市公司的時候，每年花在平臺上的錢也差不多是1個億，花了好多年。但是我下崗了之后，那個平臺也下崗了，當然吳超他們后來發(fā)現(xiàn)還是得用，現(xiàn)在又在搞新的創(chuàng)新。所以這方面要投入很多錢。

花了錢之后，你發(fā)現(xiàn)設計師搞出來的東西和用戶是完全兩個不同的想法。設計人員天天埋頭在那里寫軟件，用的人說我們壓根不是這么用的，你這個東西對我一點用都沒有，這個兩層皮也是很難解決的問題。

還有一個很麻煩的事，你自認為平臺做得很不錯，方方面面都好像具備很神很神的能力，但是幾乎帶不來任何的效益。我說我們現(xiàn)在這些物業(yè)公司，你們自己想想看，哪一家是靠軟件去把物業(yè)費給收上來的？幾乎沒有，都還是靠人工在催費。如果說你真的做成功了一個智慧社區(qū)的平臺，你的收費問題是最容易解決的，也最應該去解決。但是很遺憾的是，我們在這些事情上都無能為力。我們很多物業(yè)公司想干很多的事情，但是最后發(fā)現(xiàn)都干不了，因為我們沒有數(shù)據(jù)、沒有技術平臺支持，根本就無從下手。所以我們很多物業(yè)公司做多種經營，報表似乎看起來都很好看，我對大家的報表還是很清楚的，這些報表是經過了很強烈的加工的，才會有多種經營好的結果呈現(xiàn)。隨著地產的問題出現(xiàn)，以后會越來越難。

我們對智慧社區(qū)也做過很多的研究，我覺得最最重要的就是我們的平臺有沒有真正的入口，我們大多數(shù)做的平臺沒有入口，也就是說跟客戶之間沒有真正的交互，沒有交互的平臺只能算是一個工具。所以它永遠也不可能往智慧化的方向去發(fā)展。如果說我們的客戶、業(yè)主不能參與到智慧社區(qū)，他們的數(shù)據(jù)不能夠有效地收集上來，我們所有做的后續(xù)的這些業(yè)務都會成為無源之水、無本之木，是沒有用的。有這個入口，我們還能不能夠把小區(qū)的人、車、房、事這四者真正有效的算法和模型構建出來。我們很多的平臺是不相關的系統(tǒng)強扭起來的，這樣的平臺維護成本非常高，而且互相之間沒有什么關聯(lián)，所以它的成本很高，效益幾乎為零。比如現(xiàn)在的收費軟件是收費軟件，門禁是門禁，BA是BA，這些東西放在一塊沒有任何的關系，這些平臺沒有勾集起來也沒有任何意義。即使勾集起來了，所有的平臺如果說最終不能夠形成觸發(fā)，或者說由于它的觸發(fā)，能夠為我們的業(yè)務帶來增值或者帶來效率的提升，我們這樣的平臺也很難被基層員工認同。比如說我們要去管理一個員工的行為，如果說不和他的收入掛鉤，這種平臺是不會讓員工真正使用的。

在做平臺的過程中，我們也吃過無數(shù)的虧，最終提煉出了這些要點，當然是一家之言，每家可能都不太一樣。我認為運營比開發(fā)還要重要，如果說一個平臺開發(fā)出來，不能夠有效地把它運營起來，你還不如不開發(fā)它，因為那完全是浪費成本。所以我今天一來就問陳總，華潤是不是后臺的運營由你負責的？你說是的。但是我估計你說的跟我說的是兩個不同的點。所以運營到底怎么能夠真正地把平臺的產品和服務落實下去，這是我們房地產這個土+木的行當，怎么能夠至少把它變成水泥+鼠標，變得還有點科技的含量。最近同濟大學深圳校友會成立40周年，我們準備把同濟的幾位院士請過來，我們發(fā)現(xiàn)同濟大學現(xiàn)在居然院士主要是信息方面專業(yè)的，沒有土木專業(yè)的院士，所以我們要向整個社會宣告，同濟大學不再是又土又木了，我們也是搞信息專業(yè)的。

（見PPT）這是我們花了很多錢做的一個平臺，至少投入了10年，應該說走過的坑是非常多的，每來一任CTO都會做一次大手術。在座的各位的公司肯定也是這樣的，如果說你被換掉了，新來一個人，他肯定要把你做的東西推翻，他搞一套新的東西，他的新東西不會那么快出來，你也不會很容易看到他的本領，所以技術人的套路也是蠻深的。

回到智慧社區(qū)，中國過去三四十年房地產的發(fā)展，大家都在反思，我也覺得房地產確實到了一個非常關鍵的節(jié)點，我們過去到美國、歐洲、亞洲四小龍去看，很少看到有新建房子，很少看到有塔吊，其實那時候我們就堅信，他們的現(xiàn)在就是中國的未來。這一天應該是終于到了，可能搞房地產的人很希望房地產還有蓬勃發(fā)展的這一天。我這里要悲觀一點地說，我感覺這個事情的時間周期應該是三十年河東三十年河西，是以30年作為一個最基本的時間節(jié)點。所以未來的房地產應該說一定會轉向資產的服務、資產的運營方面。

很多人問我怎么看房地產，怎么看物業(yè)管理。我說舉一個簡單例子大家就明白了。我在龍華投資過一個酒樓，花了上千萬。開業(yè)的那天是2019年12月31日，開了一個月就趕上疫情。投資1000萬的酒樓，這對我是不是一個資產？是一個很重的資產。疫情三年，每個月至少虧5萬到10萬塊錢。大家想想看這到底是個資產還是個負債呢？它是一個典型的負債。大家看看現(xiàn)在這么多樓，還有我們的地鐵、高鐵、車站、機場，這些東西是不是資產？肯定從國家層面、從城市層面而言都是資產。如果說這些資產帶不來回報，它運營是虧損的，這些東西我可以說它通通都是負債，會讓你苦不堪言。中國未來這種事情會很痛苦的，我們這個幾百萬億的資產，那就是幾百萬億的負債，是一個非常沉重的負擔。

在這種大形勢下，我認為未來最有價值的點，資本市場已經給大家做出了判斷，你看一個幾千億資產的公司，在資本市場可能估值只有幾百億甚至只有幾十億。但是像華潤萬象生活這么一個輕資產的公司，它現(xiàn)在是物業(yè)管理行業(yè)估值最高的公司，因為它做的是輕資產，它能夠把上百座華潤萬象的商業(yè)經營好、服務好，把這個生意做好，能夠讓這些商家掙到錢，這個能力未來是最牛的能力，誰能把這棟樓盤活、能夠掙錢，誰能把未來無數(shù)的公寓、寫字樓、商場盤活、能夠掙錢，那是非常牛的事，我覺得這件事非常難，所以在眾多難的業(yè)務里面，我選擇了一個相對比較容易的資產運營。我認為停車位在中國其實是一個被大家忽視了的資產。

大家想想看，停車位和商鋪、寫字樓、住宅有什么區(qū)別？當然在深圳這個地方，大家可以說，車位是不允許賣的。但是全中國那么多城市車位都是可以交易的，都是可以變現(xiàn)的，其實這就是個資產。但是我們現(xiàn)在99.99%的人認為停車位就是停車的地方，是一個消費品，所以大家買車位認為是越便宜越好，只有能夠用，我才會買它。這種觀點也就是在停車位的運營商具有巨大的想象空間的地方。

停車位的運營我們要解決兩個問題，第一是要打破一個思想，停車位只能作為一個消費品，而不是一個資產。如果說我們認為停車位是一個資產的話，中國上億個車位是中國老百姓巨大的財富，所以這里面是蘊藏著巨大的商業(yè)機會的。因為停車位不夠的事情，只要搞物業(yè)管理這個行當?shù)娜硕际欠浅Ｇ宄?，而且現(xiàn)在停車位非常便宜。比如說現(xiàn)在有一些稍微差一點的停車位，可能它的售價只有它的建設成本的1/3甚至1/4，這是一個非常好的機會。

我們現(xiàn)在做停車位，一個是改變了思維，另外一個，我們認為停車位是一個比較好構建的智慧社區(qū)局部的商業(yè)模型。停車位每天都有交互，每天都有交易，每天都有現(xiàn)金流，但是還要改變一個問題，我們現(xiàn)在的停車位是以停車場的形式來管理的，如果說我們不能夠把每一個停車位變成像一套一套的房屋，一個一個的商鋪，停車位這種停車場的運營方式，它會讓停車位的價值至少稀釋70%以上。所以物業(yè)公司有一個巨大的空間，就是把停車場化解成為幾百個、上千個停車位去運營。如果說每一個停車位都能夠獨立出來進行運營，大家想想每一個停車位是不是一間商鋪，是不是一個資產，是不是一個除了停車以外，你還可以去租賃，還可以去經營，還可以去買賣，還可以去做各種各樣的資產化交易的獨立的資產?，F(xiàn)在中國的錢很多，資產非常稀缺，所以現(xiàn)在比特幣很值錢，黃金很值錢，我想未來中國的車位也一定會很值錢。

今天我利用這個機會，把我在做的事情跟大家做一個匯報，現(xiàn)在還談不上模式，我也還在摸索，只是告訴大家，車位是各個地產公司、資產公司可以好好思考的地方，說不定是能夠最容易給你這個平臺帶來收益的服務，今天我就講這么多，謝謝大家。