本文為余祥鑫先生在2024觀點(diǎn)數(shù)字未來發(fā)展大會(huì)發(fā)表的演講。

余祥鑫（中?？萍几笨偨?jīng)理）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，大家下午好！非常感謝觀點(diǎn)邀請(qǐng)我來做一個(gè)分享。我今天下午主要分享一下中海地產(chǎn)在數(shù)字化、智能化和綠建方面的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)與實(shí)踐。

大家都知道這兩年地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和困難，對(duì)在座的各位地產(chǎn)科技的從業(yè)人員其實(shí)反而是個(gè)機(jī)遇。地產(chǎn)企業(yè)從原來粗放式的管理，一定要向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來說，未來它一定要通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型、智能化來提升運(yùn)營管理的能力，包括產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。所以我覺得對(duì)我們是機(jī)遇，而不是挑戰(zhàn)。

我認(rèn)為未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有三個(gè)方面的趨勢(shì)和機(jī)遇，第一是地產(chǎn)行業(yè)會(huì)加速向數(shù)字化和智能化轉(zhuǎn)型，利用大數(shù)據(jù)和人工智能等技術(shù)來提高設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營的水平。通過科技的技術(shù)來降低企業(yè)的運(yùn)營成本，提升住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。第二是隨著全球氣候的變化跟環(huán)境的日益嚴(yán)峻，包括我們的業(yè)主對(duì)未來的住宅綠色、健康、智慧的要求越來越高，綠色建筑和低碳節(jié)能一定是未來地產(chǎn)行業(yè)的重要發(fā)展方向。第三是地產(chǎn)企業(yè)未來面臨的挑戰(zhàn)，一定是要跟互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、新能源等領(lǐng)域跨界合作，推動(dòng)產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展。地產(chǎn)運(yùn)營從業(yè)務(wù)模式上也一定要有創(chuàng)新，這些創(chuàng)新也會(huì)給行業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)會(huì)。

地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型大家都比較熟悉了，第一階段是紙質(zhì)的文檔和手工的流程，沒有信息化系統(tǒng)。第二階段，隨著IT技術(shù)的發(fā)展，我們開始嘗試去建設(shè)一些信息化系統(tǒng)。第三階段，隨著大數(shù)據(jù)和人工智能的發(fā)展，大部分企業(yè)擁抱數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程全面的自動(dòng)化和智能化。我覺得目前大部分地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該處于這個(gè)階段。行業(yè)內(nèi)一些比較領(lǐng)先的企業(yè)，目前開始步入了第四階段，開始深度融合數(shù)字技術(shù)，實(shí)現(xiàn)客戶數(shù)據(jù)分析、智能營銷、VR看房、智能物業(yè)管理等創(chuàng)新應(yīng)用。

我在這里給大家介紹一下中海地產(chǎn)數(shù)字化建設(shè)的歷程。中海地產(chǎn)數(shù)字化建設(shè)分為三個(gè)階段，2004年到2009年是信息化1.0，那個(gè)階段我們沒有獨(dú)立的信息化部門，就是采購一些軟件，包括財(cái)務(wù)系統(tǒng)、售樓系統(tǒng)。2009年到2016年，我們成立了地產(chǎn)的信息化管理部，這個(gè)時(shí)候我們會(huì)根據(jù)自身業(yè)務(wù)的需要，做自研以及定制開發(fā)一些系統(tǒng)，比如我們的運(yùn)營平臺(tái)、OA內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)。2017年開始，我們進(jìn)入到第三階段，在這個(gè)階段我們成立了數(shù)字科技部，另外也成立了中?？萍?，也就是我目前所在的公司，主要是實(shí)現(xiàn)了IT和業(yè)務(wù)的深度融合。我們當(dāng)時(shí)建設(shè)了全景計(jì)劃系統(tǒng)、城市地圖。經(jīng)過20年的建設(shè)，中海地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從橫向到邊、縱向到底的全數(shù)字化管控平臺(tái)。通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型，給中海地產(chǎn)帶來了降本增效、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)品體驗(yàn)的提升，助力中海地產(chǎn)的業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長，并成為了行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。

接下來分享三個(gè)案例：

第一個(gè)是覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全周期的數(shù)字化管控平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)洞察、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、營銷、客戶服務(wù)、物業(yè)管理全業(yè)務(wù)流程的在線化。通過這樣的平臺(tái)，量化了各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的管理刻度，另外通過這個(gè)平臺(tái)，我們也幫助各職能部門管理，包括人力、財(cái)務(wù)、工程，從定性的評(píng)價(jià)向定量評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)變，提升了整個(gè)組織管控能力和管控效率。

第二個(gè)是流程管理系統(tǒng)，大家都知道流程管理是一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工作規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的核心，只有整個(gè)企業(yè)的流程管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化了，你才能夠提升企業(yè)的運(yùn)營效率，降低經(jīng)營成本，提升產(chǎn)品的品質(zhì)。中海科技研發(fā)了多種工具，通過這些流程工具的組合，我們現(xiàn)在能夠?qū)崿F(xiàn)從個(gè)人、團(tuán)隊(duì)、組織多視角的流程管理應(yīng)用。從組織視角，流程工具作為流程標(biāo)準(zhǔn)化的載體，能夠把整個(gè)組織工作標(biāo)準(zhǔn)化，告訴員工哪些是你需要做的，哪些工作應(yīng)該怎么做。從團(tuán)隊(duì)的視角，我們通過全景計(jì)劃的工具，幫助團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)從工作策劃到工作計(jì)劃，包括計(jì)劃的執(zhí)行、計(jì)劃的檢查全鏈條管理的工具，通過這樣的工具，強(qiáng)化了整個(gè)團(tuán)隊(duì)計(jì)劃管理的能力，保證業(yè)務(wù)和計(jì)劃鋪排的柔性與靈活性。從個(gè)人視角，我們研發(fā)了海貝工具，它作為個(gè)人任務(wù)工具載體，我們提供了一站式個(gè)人任務(wù)管理的解決方案。

第三個(gè)是商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)。中海地產(chǎn)旗下獨(dú)立的商業(yè)公司，目前管理了100多個(gè)商業(yè)中心，通過商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)，能夠覆蓋資產(chǎn)租賃、運(yùn)營管理等等商業(yè)公司的全鏈條業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)公司運(yùn)營指引和管理標(biāo)準(zhǔn)化，通過這個(gè)系統(tǒng)覆蓋集中商業(yè)、商辦資產(chǎn)、綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等所有業(yè)態(tài)，提升商業(yè)公司的運(yùn)營管理能力。

下面介紹一下中海科技在地產(chǎn)智能化方面的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

地產(chǎn)智能化復(fù)雜經(jīng)歷了4個(gè)階段，第一階段差不多是20年前，當(dāng)時(shí)主要是一些單品，主要是一些可視對(duì)講、安防監(jiān)控，包括室內(nèi)的安防產(chǎn)品，在地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行應(yīng)用。第二階段是2.0時(shí)代，從模擬單品向數(shù)字產(chǎn)品、系統(tǒng)化發(fā)展，包括有了數(shù)字的可視對(duì)講。第三階段進(jìn)入智慧化時(shí)代，從垂直系統(tǒng)向集成化發(fā)展，地產(chǎn)空間更加智能化、智慧化，智能家居、智慧社區(qū)也得到了很廣泛的應(yīng)用。我們認(rèn)為未來智慧空間的發(fā)展會(huì)進(jìn)入4.0時(shí)代，我們叫主動(dòng)智能時(shí)代。也是因?yàn)楝F(xiàn)在的人工智能、深度學(xué)習(xí)、大數(shù)據(jù)的發(fā)展，未來一定是能夠提供個(gè)性化、主動(dòng)智能的服務(wù)，未來住宅里面，包括家里、社區(qū)里面，系統(tǒng)肯定會(huì)具有很強(qiáng)的感知、識(shí)別、理解的能力。未來類似智能汽車，能夠給用戶提供更好的產(chǎn)品的感知和體驗(yàn)。

整個(gè)智慧空間未來的發(fā)展，我們認(rèn)為有4個(gè)趨勢(shì)：趨勢(shì)一是全域場(chǎng)景融合，未來一定是一個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)，能夠集成各種硬件，能夠覆蓋住宅、社區(qū)、樓宇，提供一體化的智能化解決方案，目前各個(gè)空間是割裂的。我們?cè)谏鐓^(qū)，包括在家里、樓宇，其實(shí)你的場(chǎng)景是沒法實(shí)現(xiàn)無縫的流轉(zhuǎn)，未來如果說我們通過一個(gè)平臺(tái)、通過一個(gè)統(tǒng)一的解決方案去覆蓋全域的空間，才能夠做到在各個(gè)場(chǎng)景，在不同的物理空間實(shí)現(xiàn)無縫的整合和流轉(zhuǎn)，打破空間的界限，實(shí)現(xiàn)全方位、全領(lǐng)域的空間融合。

趨勢(shì)二，未來一定是零碳綠色健康，未來的智慧空間一定是向低碳、綠色、健康方向發(fā)展，倡導(dǎo)節(jié)能減排、環(huán)保健康的生活方式和空間設(shè)計(jì)。

趨勢(shì)三，數(shù)字虛實(shí)融合，未來一定是實(shí)現(xiàn)物理空間的數(shù)字化，目前我們沒有真正實(shí)現(xiàn)物理空間的數(shù)字化，就像剛才陳總說的，更多可能大家是做一個(gè)大屏，做一個(gè)3D的可視化顯示，沒有真正實(shí)現(xiàn)空間里的對(duì)象抽象為數(shù)字的對(duì)象。未來一定是能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)實(shí)世界跟虛擬世界之間無縫的結(jié)合和互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)跟虛擬空間的融合，拓展用戶對(duì)空間的感知和體驗(yàn)。

趨勢(shì)四，智能個(gè)性服務(wù)。未來的智慧空間一定是能夠?qū)I跟各種應(yīng)用服務(wù)相結(jié)合，通過AI來提供個(gè)性化、主動(dòng)的智能服務(wù)，滿足用戶多樣化的需求和偏好。

中?？萍荚谥腔劭臻g這一塊通過多年的研發(fā)，我們也構(gòu)建了自己的產(chǎn)品矩陣。在硬件層，我們自己研發(fā)了智能面板、智慧溫控器等等核心的硬件產(chǎn)品。另外我們也跟生態(tài)伙伴合作，接入了200多款智能硬件產(chǎn)品。在邊緣層，我們自己研發(fā)了一個(gè)為家里服務(wù)的HiHomeOS家庭操作系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上我們研發(fā)了網(wǎng)關(guān)產(chǎn)品，為客戶提供有線和無線的解決方案。同時(shí)我們還研發(fā)了HiCommOS，在這上面也研發(fā)了一個(gè)海智創(chuàng)社區(qū)邊緣主機(jī)，以及研發(fā)了海智創(chuàng)樓宇邊緣網(wǎng)關(guān)。另外在平臺(tái)層，我們研發(fā)了一個(gè)海智創(chuàng)融合物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，通過這個(gè)平臺(tái)，可以接入業(yè)界主流的物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)平臺(tái)，給用戶提供更加廣泛的產(chǎn)品選擇。在應(yīng)用層，我們也研發(fā)了四大平臺(tái)：智慧家居平臺(tái)、智慧社區(qū)平臺(tái)、智慧樓宇平臺(tái)、低碳和能耗管理平臺(tái)。

基于這些產(chǎn)品，我們能夠提供包括智慧家居、智慧社區(qū)、智慧樓宇、低碳節(jié)能四大解決方案。

再向大家簡(jiǎn)單介紹一下智慧家居的解決方案，我們以中海智慧人居平臺(tái)為核心，構(gòu)建了1+3+5+N的智慧家居解決方案，1是中海智慧人居平臺(tái)，它是我們整個(gè)智慧家居的中樞大腦，它本身具有不斷地迭代和自我生產(chǎn)的能力，另外是3個(gè)入口，包括我們的APP、家庭的操作系統(tǒng)，以及我們研發(fā)了一個(gè)小海同學(xué)語音助手，通過這三個(gè)入口提供很好的用戶體驗(yàn)。另外我們研發(fā)了5個(gè)智慧的方案，通過打造核心的智慧場(chǎng)景，來提供針對(duì)面向地產(chǎn)企業(yè)高品質(zhì)的智能家居產(chǎn)品方案。另外我們通過連接很多生態(tài)設(shè)備，包括內(nèi)容、應(yīng)用，來提供N個(gè)智慧場(chǎng)景服務(wù)。

另外我們也研發(fā)了一個(gè)智慧社區(qū)平臺(tái)，我們跟業(yè)界不太一樣的地方是，中海的智慧社區(qū)平臺(tái)跟我們的智慧家居系統(tǒng)是互聯(lián)互通的，通過這兩個(gè)系統(tǒng)的打通，我們的業(yè)主開車回家的時(shí)候，剛到小區(qū)我們就能聯(lián)動(dòng)他的智能家居系統(tǒng)，去打開他的空調(diào)，讓他回到家就有更舒適的環(huán)境。通過這樣的解決方案，打造了室內(nèi)、室外一體化的解決方案。

這兩年我們也基于在后海建設(shè)的總部大廈，在這里面也建設(shè)了低碳、智慧、健康智慧樓宇平臺(tái)，助力我們的總部大廈實(shí)現(xiàn)近零碳建筑，這也是業(yè)界第一個(gè)拿到近零碳建筑認(rèn)證的大廈。通過我們的平臺(tái)，助力實(shí)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建造、運(yùn)維全生命周期的低碳能耗管理。在運(yùn)營階段，我們也能夠通過這樣的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)空調(diào)智慧控制、智慧照明的智慧控制、室內(nèi)環(huán)境的智慧監(jiān)測(cè)和控制。

最后跟大家簡(jiǎn)單分享一下中海地產(chǎn)在綠色建筑方面的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

我認(rèn)為綠色建筑對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的意義有三個(gè)方面：一方面通過綠色建筑來提升市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)榫G色建筑能夠滿足消費(fèi)者對(duì)健康、環(huán)保、生活方式的需求，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力。第二是能夠降低運(yùn)營成本，通過綠色的建筑，節(jié)能的設(shè)計(jì)、可持續(xù)材料的使用，能夠減少能源消耗和維護(hù)的成本。第三是能夠增強(qiáng)項(xiàng)目以及企業(yè)的品牌形象。

中海科技也研發(fā)了一個(gè)綠色建筑全生命周期碳管理的平臺(tái)，我們基于BIM技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了綠色建筑全生命周期的談排數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)、分析、管理。在設(shè)計(jì)階段，我們基于BIM數(shù)字孿生技術(shù)，在平臺(tái)上能夠展示3類10個(gè)低碳設(shè)計(jì)方案數(shù)字可視化。在建設(shè)階段，我們能夠支持10類主要建材以及4種主要減排方式的披露，在運(yùn)營階段，我們能夠監(jiān)測(cè)8類主要的碳排數(shù)據(jù)。

中?？萍甲鳛榈禺a(chǎn)的科技企業(yè)，我們也非常重視跟生態(tài)合作伙伴的合作，我們已經(jīng)跟微軟、騰訊、阿里等等大型科技企業(yè)建立了長期的合作關(guān)系，推進(jìn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。另外，我們與華中科技大學(xué)、清華大學(xué)等高校也開展了產(chǎn)學(xué)研的合作。中?？萍纪ㄟ^科技創(chuàng)新的思維，也希望構(gòu)建一個(gè)綜合性互聯(lián)互通的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，致力提升地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品力、持續(xù)的發(fā)展性和用戶體驗(yàn)。

最后借次機(jī)會(huì)誠摯邀請(qǐng)行業(yè)的合作伙伴與中?？萍己献?，一起努力共同打造地產(chǎn)智慧、綠色、健康的科技生態(tài)圈。