編者按：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國(guó)房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對(duì)。

我們深信，“地產(chǎn)向陽(yáng)”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過(guò)去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來(lái)“持續(xù)的力量”之所在。

觀點(diǎn)網(wǎng) 一個(gè)仍舊對(duì)規(guī)模有想法的房企，在這個(gè)周期能做什么？

2020年8月，央行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)的那場(chǎng)座談會(huì)，真切地改變了整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則。三道紅線，以及紅橙黃綠檔、信貸增長(zhǎng)控速，這些字眼給了用杠桿換增長(zhǎng)的房企們當(dāng)頭一棒。

放緩拿地、狠抓回款、力降負(fù)債、出售資產(chǎn)，各家房企爭(zhēng)相卸下包袱，力圖在限期之前邁過(guò)一道又一道紅線之時(shí)，保利成了逆行者。

這場(chǎng)以紅線之名的變革，早在七年前就在保利身上真實(shí)地預(yù)演過(guò)。

2013年，國(guó)資委對(duì)央企降負(fù)債的監(jiān)管，將保利的杠桿之路按下了暫停鍵。彼時(shí)保利剛經(jīng)歷高光時(shí)刻，成為國(guó)內(nèi)第二家步入千億的房企，但凈負(fù)債率也已飆升至114%。

此后，保利按照國(guó)資委相關(guān)要求，嚴(yán)控負(fù)債率，在紅線之內(nèi)仍保持每年下降1%左右；投資拿地力度、銷售規(guī)模增速趨于回調(diào)，“招保萬(wàn)金”成了歷史，重回前三仿佛遙遙無(wú)期。

“保利對(duì)加杠桿擴(kuò)張極為謹(jǐn)慎。”2019年股東會(huì)上，宋廣菊面對(duì)著股東的期盼時(shí)，也只能如此回復(fù)。

直到2020年，保利似乎找到了騰挪空間。

艱難的5000億

回看2020年，所有房企都在疫情影響下步履維艱。

第一季度，保利銷售全面受挫，單月銷售只有200億元的量級(jí)，同比下降幅度最高達(dá)39.94%，這也使得一季度保利銷售累計(jì)下降35.24%。

隨著防疫的進(jìn)展、市場(chǎng)的復(fù)蘇，4月起保利單月銷售同比回正，維持在400億元以上，6月達(dá)到全年最高單月銷售688.53億元。

來(lái)到下半年，保利繼續(xù)發(fā)力，7月憑借同比79.8%的增速，迅速將累計(jì)銷售降幅由11.1%收窄至2.33%。

此后幾月，保利保持30%-40%的增速，11月時(shí)累計(jì)銷售增速破兩位數(shù)至10.32%。

這也使得保利前三季度合同負(fù)債相比半年報(bào)時(shí)增加354億元，整體相比年初增加519億元，增長(zhǎng)幅度15.83%，扭轉(zhuǎn)上半年不足5%的增速。

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最終到年底，保利發(fā)展錄得2020年全年銷售5028.48億元，同比增長(zhǎng)8.88%——這也是2016年以來(lái)的最低增速。

如前所述，在2013年國(guó)資委降負(fù)債要求下，保利的銷售規(guī)模增速一度趨于回調(diào)，連續(xù)兩年不足10%，與第一梯隊(duì)的差距也逐漸拉大，跌出銷售榜前三。

尤其從1000億到2000億的跨越，保利整整花了五年時(shí)間。

保利管理層也曾在投資者會(huì)議上坦承，因銷售差距變大所帶來(lái)的壓力日漸增加。2017年，保利喊出要“重回前三”，以及2017年沖刺3000億、三年內(nèi)突破5000億的戰(zhàn)略目標(biāo)。

這個(gè)規(guī)模目標(biāo)的提出，也被外界認(rèn)為是保利轉(zhuǎn)向進(jìn)取的信號(hào)。此后三年，保利在前兩年如約達(dá)成了3092億、4048億銷售，增速達(dá)47.2%、30.9%。

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規(guī)模的增長(zhǎng)帶來(lái)負(fù)債的攀升，此后保利又開(kāi)始了小周期的降負(fù)債努力，規(guī)模方面的步子也因此邁得小了些。

雖然2020年銷售增速繼續(xù)在放緩；但若橫向?qū)Ρ龋词箍紤]基數(shù)大小的影響，保利這一年的表現(xiàn)并不太差。

結(jié)合目前已披露業(yè)績(jī)及觀點(diǎn)指數(shù)榜單，2020年銷售增幅從高到低分別為恒大、萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)和碧桂園，具體數(shù)字分別為20.3%、13.5%、8.88%、3.42%和2.24%。

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可見(jiàn)，保利與前一名融創(chuàng)亦或第一名碧桂園的差距都有所減小，與融創(chuàng)的銷售差額從2019年的近千億減少至700億元左右。

不過(guò)，2020年保利也失去了一些機(jī)會(huì)。

2019年7月，云南城投集團(tuán)宣布與保利集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者擬參與集團(tuán)層面的混合所有制改革；10月，保利發(fā)展作為集團(tuán)上市地產(chǎn)平臺(tái)受益于此，與云南城投達(dá)成協(xié)議，擬收購(gòu)后者于云南昆明、西雙版納以及廣東東莞共四個(gè)資產(chǎn)包，總土儲(chǔ)將近2000畝。

這場(chǎng)混改一度讓外界對(duì)保利的發(fā)展充滿想象，畢竟這是自2017年與中航地產(chǎn)整合后其最為大型的收并購(gòu)。

但未曾料到，于2020年4月，云南城投免去衛(wèi)飚相關(guān)職務(wù)，混改主導(dǎo)權(quán)回到云南省國(guó)資委手中。

回顧這場(chǎng)混改，經(jīng)過(guò)盡調(diào)，實(shí)則保利最終僅以3.16億元收購(gòu)云南城投旗下西雙版納云城置業(yè)有限公司90%股權(quán)，即西雙版納雨林瀾山項(xiàng)目，為云南城投夢(mèng)云南系列首項(xiàng)目。

除了銷售，保利整體經(jīng)營(yíng)面也因疫情受到影響，尤其營(yíng)收、盈利指標(biāo)。

2020年上半年，絕大部分房企項(xiàng)目銷售及開(kāi)竣工部分工期均因疫情有所滯后，如保利于一季度新開(kāi)工面積同比下降21%，竣工面積則保持15.7%的增幅。

截至上半年，保利開(kāi)工面積同比下降9.68%，竣工面積同比增長(zhǎng)3.9%。

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這也相應(yīng)影響了營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)，相比過(guò)去幾年，2020年上半年保利實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入737.06億元，同比增長(zhǎng)3.59%；凈利潤(rùn)133.22億元，同比增長(zhǎng)2.8%；歸母凈利潤(rùn)101.24億元，同比增長(zhǎng)僅1.7%，而上一年這一指標(biāo)為53.28%。

不少專業(yè)機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，保利發(fā)展上半年的結(jié)算進(jìn)度低于預(yù)期。

抄底的機(jī)會(huì)

相比2019年，保利過(guò)去一年在投資力度有所調(diào)整。

除了疫情影響，“三道紅線”出臺(tái)后，房企拿地?zé)崆橐灿兴陆?。?jù)觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告指出，自8月融資新政后，土地市場(chǎng)成交熱度連續(xù)3個(gè)月下降。

在這種環(huán)境下，保利怎么做？

2020年5月召開(kāi)的周年股東大會(huì)上，曾有股東就保利拿地一事對(duì)董事長(zhǎng)宋廣菊喊話：“希望公司抓住機(jī)會(huì)，今年還有大半年，絕對(duì)是一個(gè)很好的抄底機(jī)會(huì)！”

彼時(shí)，保利于一季度新增計(jì)容面積459萬(wàn)平方米，總獲取成本347億元，拿地金額同比增長(zhǎng)118%，排名行業(yè)第一；拿地銷售比達(dá)48.9%，較2019年上升15.2%。

股東會(huì)上，宋廣菊只是簡(jiǎn)單地道謝，沒(méi)有過(guò)多回應(yīng)；但此后大半年，在一眾房企收縮投資戰(zhàn)線時(shí)，保利貫徹了“抄底”拿地的做法。

如6月29日，以66億元奪得東莞虎門高鐵站TOD地塊，另配建工程需投資23億元；10月26日，經(jīng)近3小時(shí)、107輪競(jìng)價(jià)，以46.9億元將廣州琶洲一宗宅地收入囊中，溢價(jià)率29.2%，樓面價(jià)列廣州全市第三；12月28日，以77.5億元斬獲佛山南海平洲商住地，溢價(jià)率55%。

臨近年關(guān)的12月16日，保利還召開(kāi)了2020年第9次臨時(shí)董事會(huì)，將2020年度投資計(jì)劃從3150億元調(diào)整至3350億元，增長(zhǎng)幅度為200億元——這大概率將撥至土地支出款項(xiàng)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，前11月保利累計(jì)權(quán)益地價(jià)為1198.74億元，年初公司管理層制定的全年拿地指標(biāo)則為1300億元，對(duì)于最后一個(gè)月加速搶地的保利來(lái)說(shuō)，額度有些不夠。

從最終披露的月報(bào)也可看到，12月單月保利新增權(quán)益地價(jià)341.85億元，位列全年最高；2020年全年權(quán)益拿地金額達(dá)1540.58億元，比上一年增加近500億元。

新增全口徑土儲(chǔ)方面，2020年保利累計(jì)獲取土地建面3185萬(wàn)平方米，累計(jì)總地價(jià)2353.48億元，同比增長(zhǎng)51.4%，遠(yuǎn)超過(guò)2019年總拿地金額1558億元。按此計(jì)算，拿地銷售比為46.8%，同比增長(zhǎng)近13個(gè)百分點(diǎn)。

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此外，保利2020年投資計(jì)劃里還囊括一個(gè)重要的拿地渠道，即通過(guò)城市更新方式擴(kuò)儲(chǔ)。

這一年，保利相繼簽約拿下廣州亭角村、大塱村、三東村、赤沙村、紅衛(wèi)村等舊改項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中三東村預(yù)計(jì)總投資約300億元。僅以披露的舊改項(xiàng)目計(jì)算，2020年保利舊改擬投資額高達(dá)538億元。

當(dāng)然也有不如意的插曲，如石壁村。2019年10月，作為石壁村第一家申請(qǐng)報(bào)名也是最密切接入的房企，保利未通過(guò)該村集體資格審查；此后，石壁村進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)一年的招親，于2020年8月，富力最終成為了石壁村合作企業(yè)。

回到公開(kāi)拿地層面，除了投資力度大增，還呈現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，即拿地成本升高。

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尤其在上半年，保利拓展土地的平均樓面地價(jià)為8328元/平方米，相比2019年的5802元/平方米上漲超40%。這一變動(dòng)，主要是因?yàn)樯习肽瓯＠?8個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)86%，較上年提升7個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)保利44個(gè)新增項(xiàng)目中有36個(gè)位于核心一二線城市，不乏北京、上海、杭州、廣州、蘇州等核心城市。其中，二線城市占比由41.7%上升至64.1%，三線城市由38.9%下降至16.7%。

全年數(shù)據(jù)看，保利2020年新增項(xiàng)目樓面價(jià)為7388元/平米，相比半年報(bào)已有所下降，但整體而言比2019年仍有超27%的漲幅。

此外，權(quán)益比重逐步回調(diào)上升，也是保利2020年拿地的一個(gè)細(xì)微轉(zhuǎn)變。

土儲(chǔ)權(quán)益比重背后，代表著保利對(duì)于杠桿與規(guī)模之間的取舍。過(guò)去這幾年，保利逐步增加合作項(xiàng)目比重，在減少投資成本的同時(shí)又能增加企業(yè)賬面銷售。

反映到土儲(chǔ)權(quán)益比例上，保利這一系數(shù)從2015年76%降至2018年的65.2%，幾乎是歷史最低點(diǎn)。

從2019年下半年開(kāi)始，保利有意識(shí)地提高拓展項(xiàng)目權(quán)益比例，全年新增土儲(chǔ)權(quán)益占比回升到71%。

截至2020年上半年，保利新增土儲(chǔ)權(quán)益比再提升至73%；但下半年加速擴(kuò)儲(chǔ)后，權(quán)益比又略有下降。

逆流的杠桿

規(guī)模擴(kuò)張總是與杠桿表現(xiàn)互相拉扯。

當(dāng)保利選擇把拿地?cái)U(kuò)張一面朝上時(shí)，也就蓋住了現(xiàn)金、負(fù)債的一面——歷史、周期總在輪回。

正如2017年保利喊出要“重回前三”后，除了銷售快速爬升，拿地更顯激進(jìn)——當(dāng)年拿地金額2765億元，占銷售額近九成，土地儲(chǔ)備由2016年的6344萬(wàn)平方米增至9089萬(wàn)平方米。

因此，當(dāng)年保利現(xiàn)金、債務(wù)情況有所惡化。

2017年，保利經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~呈現(xiàn)三年來(lái)首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下滑186%至-292.96億元；新增有息負(fù)債1261億元，期末資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率上升至77.28%和86.45%，同比分別增加2.52%和31.21%。

此后，保利開(kāi)始下一個(gè)降負(fù)債周期，銷售、拿地放緩，謹(jǐn)慎與保守又成為這家房企階段性的風(fēng)向標(biāo)。

循環(huán)往復(fù)，當(dāng)2020年大多數(shù)房企手忙腳亂于回籠現(xiàn)金、降低負(fù)債之時(shí)，保利大手筆搶地后，便是不可避免地迎來(lái)杠桿的“逆流”。

過(guò)去這一年，保利經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況大幅變動(dòng)。截至三季報(bào)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由2019年同期的92.21億元降至-181.6億元，降幅達(dá)296.92%。

保利回應(yīng)這一數(shù)據(jù)變動(dòng)時(shí)也曾承認(rèn)，一方面銷售回籠減少，另一方面合作投資項(xiàng)目往來(lái)款投入增加，是導(dǎo)致上述數(shù)據(jù)大降的主要原因。

拿地自然要資金，同時(shí)也可窺見(jiàn)保利2020年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入量直線上漲。

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據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2020年保利累計(jì)發(fā)行共65億元中期票據(jù)以及63.1億元公司債。

從財(cái)報(bào)可獲悉，截至2020年前三季度，保利吸引投資收到的現(xiàn)金為91.86億元，取得借款收到的現(xiàn)金總計(jì)為1179.21億元，而2019年同期這兩個(gè)指標(biāo)分別為40.17億元、784.85億元，同比增長(zhǎng)128.68%及50.25%

總體而言，保利前三季度籌資活動(dòng)總現(xiàn)金流入量為1271.07億元，同比增長(zhǎng)45.5%。

傳導(dǎo)到負(fù)債數(shù)據(jù)，前三季度保利賬面有息負(fù)債3024億元，比2019年底增長(zhǎng)近12%，達(dá)到近兩年新高。

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這也導(dǎo)致了凈負(fù)債率回升，從上圖可以看到，自2018年以來(lái)，保利一直在控制凈負(fù)債率指標(biāo)，尤其是2019年底已經(jīng)降到56.91%。

2020年明顯有所反彈，截至上半年這一指標(biāo)為72.07%，相比2019年底增長(zhǎng)約15%；截至三季度則為70.9%，略微回調(diào)但仍較2019年底增加13.96%。

期末，保利在手現(xiàn)金1226.4億元，為一年內(nèi)到期債務(wù)1.91倍，現(xiàn)金短債比較2019年底略微降低，為近五年來(lái)首次低于2倍。

當(dāng)然，對(duì)于保利的討論往往更多基于戰(zhàn)略的調(diào)整、杠桿的力度，但若將這家央企的負(fù)債表放在整個(gè)行業(yè)中，顯然要好于不少同行。

即便2020年保利的杠桿水平有所上升，但放在三道紅線這一把尺子上度量時(shí)，仍在于安全線內(nèi)。

除了那顆隱埋的“雷”——永續(xù)債。

于房企而言，永續(xù)債最大好處是不計(jì)入負(fù)債而是計(jì)入權(quán)益，可以在增加融資的同時(shí)又不影響報(bào)表上的負(fù)債水平。

過(guò)去幾年，以保利為代表的不少國(guó)企，選擇使用永續(xù)債這一融資手法來(lái)補(bǔ)充本金以應(yīng)對(duì)“紅線”。

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據(jù)觀點(diǎn)新媒體整理，自2017年起，保利每年均有發(fā)行若干期永續(xù)債，其中以2019年新增永續(xù)債規(guī)模最大，發(fā)行金額達(dá)91.8億元。

類型多以中期票據(jù)形式，如上述提及的2020年保利發(fā)行的五期中期票據(jù)均為永續(xù)中票，總金額達(dá)65億元；發(fā)行期限均采取3+N與5+N模式，即前三年、五年支付的利息相對(duì)較低，后續(xù)利率相應(yīng)調(diào)整增高，且幅度可能較大。

截至2020年底，保利永續(xù)債規(guī)模為221.8億元，同比增幅41.45%；若算上永續(xù)債，截至前三季度保利凈負(fù)債率約為86%，遠(yuǎn)超目前70.9%的水平。

短期來(lái)看，這一方式確實(shí)可以讓保利保持一定的市場(chǎng)張力；但長(zhǎng)期看，過(guò)多永續(xù)債會(huì)侵吞企業(yè)利潤(rùn)，成為房企保持盈利水平的擋路石。

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