錢緊一年：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2019年圣誕節(jié)后的那天早上，如果你打開百度會(huì)發(fā)現(xiàn)，熱搜上第二條是“千億房企春節(jié)放假”。

這家千億房企指的就是2019年銷售額剛剛沖刺超過(guò)1000億的濱江集團(tuán)。

在地產(chǎn)圈中，一張濱江《關(guān)于2020年春節(jié)旅游休假的通知》的消息引起了關(guān)注。在不少房企都進(jìn)行著“裁員”和區(qū)域換崗之時(shí)，濱江將春節(jié)放假時(shí)間定為19天，放假期間攜家屬旅游的員工可享受2萬(wàn)-5萬(wàn)元的游津貼。

若按濱江2019年末1248名員工計(jì)算，在這個(gè)春節(jié)至少花出去3000萬(wàn)。當(dāng)然，在千億銷售順利達(dá)標(biāo)下，幾千萬(wàn)的獎(jiǎng)勵(lì)并不在話下。

融資與銷售受困的房地產(chǎn)凜冬中，相比其他裁員節(jié)省開支的房企來(lái)說(shuō)，濱江的日子無(wú)疑是比較滋潤(rùn)的。

看上去是一片繁榮--在被譽(yù)為“騰飛之年”的2019，濱江銷售額提前完成目標(biāo)提前突破千億，濱江服務(wù)在年初低迷期上市并遇上物業(yè)股熱潮，銷售排名杭州第一，繼續(xù)鞏固杭州地位，在浙江拿地超過(guò)350億。

戚金興說(shuō)：“這是濱江集團(tuán)發(fā)展史上的又一個(gè)里程碑。”

“遲到”的千億

在房地產(chǎn)融資難的背景下，房企不再輕易加杠桿追求規(guī)模突破。觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單中，年內(nèi)銷售額突破至千億的企業(yè)僅增加了5家。

濱江是其中之一，距離董事長(zhǎng)戚金興提出千億目標(biāo)僅過(guò)去了不到3年就跨過(guò)了千億。從發(fā)力時(shí)間上看，濱江屬于最晚的一批之一，趕上了房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模爆發(fā)的末班車。

按照計(jì)劃，2018年是起飛、2019年是騰飛，濱江是以回籠資金和拿地資金比例作為主要條件，1:1時(shí)是騰飛，拿地資金更多則是起飛，回籠資金更多則是平飛。

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此前，濱江曾提出在2018年之時(shí)就要達(dá)到千億，不過(guò)因?yàn)榉N種原因，戚金興主動(dòng)把千億目標(biāo)推遲到了2019年。可以確定的是，在2018年市場(chǎng)下行時(shí)期，以“地王”和中高端住宅為主的濱江承受著很大的壓力。

2018年沒(méi)有完成的目標(biāo)，終于在2019年超額完成了。12月8日，濱江宣布銷售額正式突破1000億，最終全年達(dá)到1120億。最后20天時(shí)間，濱江還足足賣出了120億，這個(gè)效率可比全年平均要明顯快得多。

濱江突破千億的方式和很多其他房企不同，以擅長(zhǎng)規(guī)模擴(kuò)張的閩系房企為例，絕大多數(shù)都是通過(guò)搬遷總部到上海，從而進(jìn)行全國(guó)性擴(kuò)張，達(dá)到千億目標(biāo)。

但濱江依靠的是自己在浙江的優(yōu)異表現(xiàn)和杭州區(qū)域“地主”優(yōu)勢(shì)，杭州貢獻(xiàn)了絕大部分銷售，浙江其他區(qū)域則貢獻(xiàn)剩余部分，浙江之外僅有上海和江西有一兩個(gè)項(xiàng)目在售。

其在杭州的影響力和品牌力是最重要的籌碼，無(wú)論是房屋質(zhì)量還是后續(xù)的物業(yè)管理，在提供住宅服務(wù)的供給體系中是出色的。

這也是許多房企進(jìn)入杭州，基本上都會(huì)找上濱江一起合作的主要原因之一。在杭州的房子有區(qū)域優(yōu)勢(shì)時(shí)，濱江的去化并不困難。2019年，在大本營(yíng)杭州，濱江以網(wǎng)簽金額176.32億元，位列杭州地區(qū)銷售權(quán)益榜第一名。

以蕭山市北的濱江新希望擁潮府為例，濱江也是股東之一，項(xiàng)目最后214套房源吸引了2498組購(gòu)房者報(bào)名；另一個(gè)項(xiàng)目，仁恒濱江園中120套房源共有691組購(gòu)房預(yù)登記家庭，整體中簽率17.37%。

濱江在沖規(guī)模、追回款的過(guò)程中，標(biāo)準(zhǔn)化成了重要措施，“4+2.5+1”的7個(gè)半月開盤戰(zhàn)略加速了公司回款的速度，從拿地到開工用4個(gè)月時(shí)間；從開工到樣板房開放用2.5個(gè)月；再加一個(gè)月用來(lái)蓄客。

這保證了回款速度，但同時(shí)多少也影響了濱江的品牌力。此前以設(shè)計(jì)和產(chǎn)品聞名，在房地產(chǎn)加速度的今天，用標(biāo)準(zhǔn)化量產(chǎn)取代個(gè)性化，給予打造產(chǎn)品的時(shí)間更少了。

當(dāng)初提出要沖規(guī)模的時(shí)候，戚金興的設(shè)想就是往前趕，讓濱江不要落后太多，但也沒(méi)必要過(guò)于追求。具體體現(xiàn)是規(guī)模達(dá)到千億，保持全國(guó)銷售排名30名左右，與頭部房企的銷售額保持一定距離。

從結(jié)果來(lái)看，在觀點(diǎn)指數(shù)·2019中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單排名中，濱江千億之后位列榜單第31位，基本達(dá)到了最初的設(shè)想。

2020年，濱江將會(huì)重新回歸穩(wěn)定，以保持“千億”為目標(biāo)。同時(shí)，繼續(xù)在杭州大手筆拿地，保證糧倉(cāng)。

杭州“獨(dú)角戲”

按照濱江的計(jì)劃及區(qū)域市場(chǎng)影響，以保持1000億元銷售目標(biāo)為例，每一年需要保證有1:2.5左右的推盤貨值，才可以維持在該等銷售水平線。

截至2019年末，濱江共獲取土地30宗，目前庫(kù)存貨值超2500億元。其中在浙江區(qū)域，拿地金額超過(guò)350億元，在杭州區(qū)域占比超過(guò)80%，是在區(qū)域內(nèi)拿地最多的企業(yè)之一。

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縱向?qū)Ρ?，濱江過(guò)去幾年的拿地一直保持上升。2016年是開始加速度的一年，從12宗地到2017年16宗地增長(zhǎng)并不多，但2018年26塊地突然爆發(fā)，2019年全年30宗地則是重新回穩(wěn)。

2018年加大拿地投入是為了保證在兩年內(nèi)有足夠土地儲(chǔ)備沖擊千億銷售，如果2018不行那就2019。拿地資金來(lái)源主要是銷售額規(guī)模跨越后的回款，以形成良性循環(huán)；另一方面，濱江也在舉債，銀行貸款、公司債、票據(jù)等都較2018年上漲。

拿地區(qū)域上，濱江的戰(zhàn)略是“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東”。在杭州土地市場(chǎng)上，濱江和綠城的身影一直是無(wú)法忽視的存在，幾乎在每一次“百億土拍”以及大宗地塊出讓時(shí)，濱江都會(huì)參與競(jìng)價(jià)。

濱江過(guò)去視綠城為“老大哥”，但隨著中交完成整合以及宋衛(wèi)平的淡出，杭州逐漸成為了濱江一個(gè)人的“獨(dú)角戲”。

杭州樓盤銷售額前幾的項(xiàng)目中，如保利·澄品、金地濱江萬(wàn)科悅江灣、保利濱江·上品、杭州壹號(hào)院等樓盤背后都有濱江的身影，包括參股或者合作操盤。

濱江也是許多房企進(jìn)入杭州的敲門磚，通過(guò)合作從而了解杭州市場(chǎng)。由于大體量地塊的出讓，許多地塊都是幾十億的價(jià)格，也促進(jìn)了這種合作。

以錢江世紀(jì)城為例，濱江直接砸下125億拿下了半年來(lái)在區(qū)域內(nèi)的所有宅地。在這個(gè)被譽(yù)為杭州新市中心的區(qū)域，濱江土地儲(chǔ)備高達(dá)37萬(wàn)平方米。

杭州是一個(gè)房地產(chǎn)很熱的城市，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市之一，即將舉辦的亞運(yùn)會(huì)更給這座城市增添了新的活力，搖號(hào)和限地價(jià)已經(jīng)不足以抑制住樓市，于是“雙限地”出現(xiàn)了。

“雙限地”同時(shí)控制銷售價(jià)格以及土地價(jià)格，讓房企們?cè)谀玫刂熬湍馨奄~算明白。在如此市場(chǎng)環(huán)境下，濱江仍然十分積極地拿地，仰仗的是區(qū)域內(nèi)的口碑以及自身財(cái)務(wù)控制能力，可以在其他房企謹(jǐn)慎觀望的時(shí)候，仍然繼續(xù)拿地。

2018年時(shí)就被稱為“逆周期拿地”的濱江似乎對(duì)土地市場(chǎng)沒(méi)有那么敏感，而是貫徹著只要杭州有好的地塊，有可以接受的價(jià)格，那么就能嘗試競(jìng)價(jià)。

2019年也是濱江“開疆拓土的一年”，但這個(gè)“開疆拓土”也沒(méi)有在浙江以外的地區(qū)買過(guò)任何一塊地，而是在原有區(qū)域繼續(xù)拿更多的地塊。

濱江與《海上鋼琴師》的主角1900有些相似，他是一位出生在大海上的年輕人，極具鋼琴天賦，但至死都未曾踏上過(guò)陸地。

影片中的1900曾經(jīng)思考過(guò)要踏上陸地，但在最后一刻他退縮了，從此就再也沒(méi)想過(guò)陸地；戚金興曾經(jīng)帶領(lǐng)濱江在深圳和上海拿過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目，但擴(kuò)張不順讓戚金興在2019年重新回到了船艙上，一整年都沒(méi)有再離開過(guò)。

“上海是主戰(zhàn)場(chǎng)，杭州是根據(jù)地”，在剛進(jìn)入上海不久的時(shí)候，戚金興滿懷信心說(shuō)道，甚至還喊出了5年內(nèi)要在上海投100億的口號(hào)。

只是，錢扔下去了，回響不是特別大。

濱江上海項(xiàng)目發(fā)展情況

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2015年，濱江聯(lián)手平安不動(dòng)產(chǎn)以34.65億元、溢價(jià)91.7%的代價(jià)首入上海，成為當(dāng)時(shí)的“地王”。這宗豪宅項(xiàng)目在一年后成功入市，雖然偶有波折，但還算得上順利。而上海悅景莊崇明島項(xiàng)目是濱江以代建方式參與的一個(gè)項(xiàng)目，目前仍屬在售階段。

相比起前面兩個(gè)，濱江在上海另幾個(gè)項(xiàng)目就沒(méi)那么順利了。其中，上海湘府項(xiàng)目委托濱江負(fù)責(zé)整體開發(fā)管理，預(yù)計(jì)代建管理費(fèi)3.3億元，而上海湘府公司違約未按合同約定支付代建管理費(fèi)，濱江索賠1.1億元，目前尚未有結(jié)果。

此外，濱江當(dāng)時(shí)以7.98億元收購(gòu)上海崇濱建設(shè)發(fā)展有限公司持有的上海湘府10%股權(quán)。因上海湘府公司未按協(xié)議支付相關(guān)固定收益，雙方合作鬧掰，濱江再次申請(qǐng)仲裁，涉案金額8.43億元。

濱江另以23億收購(gòu)上置集團(tuán)琴海苑舊改項(xiàng)目的部分股權(quán)，目前項(xiàng)目推進(jìn)十分緩慢。而上置集團(tuán)大股東中民投自身難保情況下，更無(wú)暇顧及這宗地塊，濱江似乎是被拖進(jìn)了泥潭中。

相比起上海舊改一些進(jìn)程上的小問(wèn)題，濱江在深圳舊改上無(wú)疑是踩了一個(gè)“地雷”。

還是2016年，濱江與安遠(yuǎn)控股公司簽訂合作協(xié)議書，共同開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項(xiàng)目，濱江通過(guò)信托向其借出資金11.6億元。因項(xiàng)目未能推進(jìn)，濱江決定退出并要求安遠(yuǎn)控股公司歸還11.6億元，對(duì)方并未執(zhí)行。

最有意思的事情在于2018年初時(shí)，濱江曾在回復(fù)交易所問(wèn)詢函時(shí)稱“本次債務(wù)違約對(duì)濱江的財(cái)務(wù)狀況影響不大，相應(yīng)的債權(quán)無(wú)需計(jì)提資產(chǎn)減值損失”，而在2018年報(bào)中，濱江計(jì)提減值了7.23億元，而2018年的歸母凈利也才12.17億元。截至2019年半年報(bào)，對(duì)方仍未履行還款職責(zé)。

或許正如影片所說(shuō)，“真正讓你害怕的是那些你看不見的東西”，陌生城市的頻頻踩雷讓濱江有些望而卻步，不愿走出舒適區(qū)。

在杭州，濱江可以做大做強(qiáng)，在限價(jià)地做快周轉(zhuǎn)，這是別人做不到的，但仍未證明在浙江以外的地區(qū)還能保持同樣出色。

財(cái)務(wù)平衡術(shù)

濱江2018年的年報(bào)被深交所問(wèn)詢了。

年報(bào)中增收不增利、現(xiàn)金流以及少數(shù)股東權(quán)益等問(wèn)題引起了關(guān)注，而濱江在加杠桿的規(guī)模競(jìng)速中逐漸放緩了腳步，穩(wěn)定與平衡成了2019年迫切的需求。

數(shù)據(jù)顯示，濱江2018年的營(yíng)收為211.15億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，歸母凈利潤(rùn)僅為12.17億元，同比下降22.89%。

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濱江的回應(yīng)是“報(bào)告期內(nèi)資產(chǎn)減值損失、投資收益、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用的變動(dòng)和項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)中少數(shù)股東損益比例的上升”。

最大的原因在于深圳舊改項(xiàng)目計(jì)提減值，這顆地雷的引爆讓濱江2018年的報(bào)表變得有點(diǎn)難看。7.23億元的資產(chǎn)計(jì)提減值，占到了2018年歸母凈利12.17億元的59%。倘若撇開其他因素，深圳項(xiàng)目并未暴雷情況下，19.4億元的歸母凈利潤(rùn)并不算差。

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還有一個(gè)原因是合作，可以發(fā)現(xiàn)，濱江銷售額很高但是真正到手的錢并不多，大量少數(shù)股東權(quán)益分走了錢，一些只占少數(shù)股權(quán)的聯(lián)營(yíng)公司不并表，只算在投資收益中。

目前，濱江在項(xiàng)目中的權(quán)益仍然在45%左右，這是大多數(shù)一線房企中的最低一擋。在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益銷售金額TOP100中，濱江只有447億元，排名第60位，幾乎是全口徑榜單中排名的兩倍。

雖然濱江計(jì)劃提升權(quán)益占比，但杭州區(qū)域的多宗“貴價(jià)地”出讓，讓其總是身不由己。權(quán)益低可以減少高價(jià)地的現(xiàn)金壓力，以及降低風(fēng)險(xiǎn)。

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從2019年半年報(bào)來(lái)看，濱江錄得營(yíng)收52.66億元，歸母凈利潤(rùn)6.16億元，其中營(yíng)收下降了44.89%。這或多或少與房地產(chǎn)的交付有關(guān)系，437億元的預(yù)收賬款顯示有大量交易都還未能結(jié)轉(zhuǎn)，將有不少樓盤在下半年交付結(jié)轉(zhuǎn)后變成營(yíng)收。

歸母凈利潤(rùn)率屬于表現(xiàn)不錯(cuò)的一環(huán)，公司財(cái)務(wù)管理控制水平是業(yè)內(nèi)頂尖水平，所以在嚴(yán)調(diào)控的杭州也能做出不錯(cuò)利潤(rùn)。在管理成本上，濱江在1.5%左右，一般企業(yè)是5%。

另一方面，2018年濱江經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-139.4億元，較上年同期下降506.44%，巨額的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流虧損簡(jiǎn)單來(lái)講就是加大杠桿拿地同時(shí)，銷售額回款太少了--濱江2018年的土地款總額為496.43億元。

2019年上半年，濱江經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅回正，為凈流入47.16億元，這也說(shuō)明了隨著銷售額回款增加，與購(gòu)買土地之間將會(huì)達(dá)到更好的平衡，后面這種情況也是戚金興所寄望的狀態(tài)--平飛。

在加杠桿過(guò)程中，濱江的債務(wù)壓力在不斷加大。公司創(chuàng)始人的個(gè)性也會(huì)影響公司的性格，穩(wěn)定壓倒一切的濱江，在這個(gè)過(guò)程中并不習(xí)慣，有息負(fù)債飛速上升以及負(fù)債率提升成為考驗(yàn)。

2016年提出要規(guī)模突破的時(shí)候曾被認(rèn)為是“逆勢(shì)加杠桿”，從結(jié)果來(lái)看濱江是幸運(yùn)的，在步點(diǎn)上踩到了規(guī)模放量的尾聲，在2018年結(jié)束了加杠桿的過(guò)程，開始回穩(wěn)。

在2019年的融資寒冬中，濱江顯得并沒(méi)有那么難受。

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據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，濱江半年報(bào)有息負(fù)債287.375億，短期債務(wù)為99.295億，占比為34.55%，現(xiàn)金短債比為121.89%；資產(chǎn)負(fù)債率為81.19%，凈負(fù)債率81.55%。

從2016年開始逐步上升的資產(chǎn)負(fù)債率是濱江加杠桿最好的佐證，而凈負(fù)債率更為直觀地體現(xiàn)了濱江近幾年的表現(xiàn)--2017年時(shí)還是手握凈現(xiàn)金的，2018年凈負(fù)債率飆升至98.06%，并在2019年回落。

融資成本維持在低位得益于濱江過(guò)去幾年打下的基礎(chǔ)，就算在2018年也只有5.8%，2019年上半年則為5.6%。以第四季度的一筆公司債為例，票面利率5.35%，一筆3年期的中期票據(jù)融資9億元。

2018年，濱江財(cái)務(wù)費(fèi)用6.57億，同比增長(zhǎng)211.92%；2019年上半年，財(cái)務(wù)費(fèi)用4.37億，同比增長(zhǎng)47.36%。過(guò)去兩年舉債擴(kuò)張的現(xiàn)狀讓濱江財(cái)務(wù)費(fèi)用成倍增長(zhǎng)，利息增長(zhǎng)也會(huì)影響利潤(rùn)表現(xiàn)。