觀點(diǎn)網(wǎng) 是選擇維持自己本來的模樣，還是成為市場希望的樣子？綠城最終走向了后者。

1995年，杭大歷史系畢業(yè)的宋衛(wèi)平在杭州創(chuàng)辦綠城，創(chuàng)始人對產(chǎn)品與服務(wù)的要求，令綠城在行業(yè)內(nèi)聲名鵲起。“師徒幫帶”的晉升文化和“分封諸侯制”的管控架構(gòu)下，這家浙系房企在那個(gè)遍地黃金的時(shí)代一路猛沖。

2009年，萬科蟬聯(lián)房企銷售冠軍，綠城也交出了史上最好成績，位列全國第二。2019年，萬科依舊是龍頭，綠城則首次跨過2000億大關(guān)，但排名卻跌落至第十六。

對如今的綠城，這一切或許已不那么重要。重要的是，這家曾沖進(jìn)過總決賽的房企正努力彌補(bǔ)其一直以來最缺失的部分，就是搭建現(xiàn)代企業(yè)治理結(jié)構(gòu)。

變革始于2015年，在宋衛(wèi)平完成與中交的股權(quán)更替后，綠城進(jìn)入了漫長的磨合期。無論是制度搭建、努力緩解資金危機(jī)，還是優(yōu)化團(tuán)隊(duì)和投資能力，都使綠城錯(cuò)失了發(fā)展時(shí)機(jī)，這也導(dǎo)致了現(xiàn)在規(guī)模和業(yè)績的落后。

2019年是這場變革的高潮。

宋衛(wèi)平徹底離開，張亞東成為綠城歷史上第二位獨(dú)立的董事會主席，一個(gè)新的秩序和這個(gè)秩序之下的變化發(fā)生在這家成立25年的房企身上。

過去這一年，是張亞東掌舵綠城的第一個(gè)完整財(cái)年，綠城有哪些變化？這些變化又將帶其走向何方？

董事會之變

對于張亞東的加入，外界最開始的解讀是中交欲加強(qiáng)對綠城的管控。

2018年8月，綠城正式宣布由張亞東接替曹舟南出任行政總裁。作為宋衛(wèi)平在綠城僅剩的門徒之一，曹舟南一直被認(rèn)為是中交入主后延續(xù)宋衛(wèi)平意志的那個(gè)人，因此他的離開也被看做是中交強(qiáng)勢的結(jié)果。

但是一年后，張亞東卸去在中交的一切身份，把自己變成了一個(gè)純粹的綠城人，這令他可以毫無包袱地專注于綠城的發(fā)展，同時(shí)醞釀了一場影響這家房企的變革。

新格局形成，意味著一些舊人物需要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候退位讓賢，而宋衛(wèi)平主導(dǎo)了這場退出。

2019年4月起的十多個(gè)交易日里，宋衛(wèi)平將自己在綠城中國的股份減持至10%以下，隨后還辭去董事會主席和執(zhí)行董事的職位，連名譽(yù)董事局主席的名分都沒要，只留下產(chǎn)品官這個(gè)相對較虛的職位。

張亞東順理成章取而代之，這個(gè)原本是中交派到綠城當(dāng)行政總裁的空降兵，在卸掉了中交身份后擔(dān)任起綠城中國董事會主席和CEO一職。此前，張亞東擔(dān)任過大連市委常委、副市長。

隨著宋衛(wèi)平退出董事會，九龍倉回歸，2019年7月，綠城形成了全新的董事會陣容，也預(yù)示著這家房企從大股東掌權(quán)進(jìn)入董事會管理的模式。

具體來看，原執(zhí)行總裁李永前、李青岸返回中交，新加入周連營、耿忠強(qiáng)，劉文生卸去聯(lián)席主席職務(wù)但仍留守董事會；綠城方面，宋衛(wèi)平卸任后，老綠城郭佳峰回歸董事會，而二股東九龍倉也派出吳天海重回董事會。

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據(jù)說，這是中交、宋衛(wèi)平和九龍倉思考了大半年的結(jié)果。

“綠城中國董事會的這次調(diào)整，是大師級的。”在業(yè)內(nèi)人士看來，它不是簡單的權(quán)力平衡，而在于探索并提供一個(gè)更完善的混改樣本。

至少，在此之后不會再有人提起“去宋衛(wèi)平化”這個(gè)不合時(shí)宜的話題，那些對自我身份迷茫的老綠城人也不必糾結(jié)自己跟隨的到底是誰。

卸任聯(lián)席董事會主席的劉文生說：“這場董事會的變化，表面上是執(zhí)行董事的替換，但內(nèi)涵是關(guān)于綠城長治久安的制度改革。”

另一方面，隨著股份減持至10%以下，宋衛(wèi)平的藍(lán)城也可以在符合交易所規(guī)定情況下更多與綠城在小鎮(zhèn)項(xiàng)目上進(jìn)行合作。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2019年內(nèi)，綠城和藍(lán)城就在杭州項(xiàng)目、江西高安項(xiàng)目上進(jìn)行了合作。此外，綠城還先后收購藍(lán)城的安吉小鎮(zhèn)、風(fēng)荷九里、春風(fēng)如意等小鎮(zhèn)項(xiàng)目部分股權(quán)。

事實(shí)上，股權(quán)之爭落幕后，“事了拂衣去”的宋衛(wèi)平早已將全副心思都放在了他的小鎮(zhèn)理想中。

如今，掃清與綠城股權(quán)上的關(guān)聯(lián)，宋衛(wèi)平的藍(lán)城能與綠城在小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)上進(jìn)行無障礙的合作，對兩者而言或許都是最好的關(guān)系。

張亞東變革

舊人離去，對綠城來說，張亞東成為那個(gè)被推至臺前的人。

沒有前任曹舟南夾在宋衛(wèi)平與中交之間的問題，這位新董事會主席大刀闊斧，從組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)發(fā)展到投資拿地等多維度對綠城進(jìn)行調(diào)整。

2019年初，綠城完成了一年內(nèi)的第二次組織架構(gòu)調(diào)整，簡單說，就是從臃腫走向精簡，職權(quán)逐漸分明。

具體而言，將原來“11+5”的架構(gòu)，整合縮減為11家，調(diào)整架構(gòu)為“8+3”，即重資產(chǎn)板塊分為：小鎮(zhèn)集團(tuán)、浙江公司、北方公司、華東公司、山東公司、西南公司、華南公司、亞運(yùn)村項(xiàng)目；輕資產(chǎn)板塊為：管理集團(tuán)、生活集團(tuán)、科技集團(tuán)。

另外，與大多房企一樣，綠城還設(shè)立了事業(yè)部，集團(tuán)內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整為“7+4”，在集團(tuán)7大中心外，新成立4個(gè)事業(yè)部(特色房產(chǎn)事業(yè)部、小鎮(zhèn)事業(yè)部、金融事業(yè)部、商管事業(yè)部)；此外，采取分級分類管理，根據(jù)子公司的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展成熟度，給予不同的管理權(quán)限。

這或許不是人們熟悉的綠城，但卻是市場樂于看到的。

從數(shù)據(jù)上看，在四季度近1000億的銷售沖刺下，2019年綠城順利跨過2000億銷售大關(guān)，最終完成2018億元，較2018年增長約30%，增幅高于行業(yè)平均水平。

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超額完成2019年全年1800億的目標(biāo)，對綠城來說是個(gè)意外的驚喜，張亞東或許也可以稍微松一口氣。

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據(jù)不少接近綠城的人說，張亞東務(wù)實(shí)、低調(diào)，作為掌舵者，他是個(gè)愛定目標(biāo)，并且努力確保能實(shí)現(xiàn)的人。

在他的規(guī)劃中，2019年和2020年，綠城的地產(chǎn)業(yè)績規(guī)模將達(dá)到2000億和2500億，2021年達(dá)到3000億元。

如今，第一個(gè)目標(biāo)剛剛實(shí)現(xiàn)。

另一方面，除傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模外，張亞東思考最多的是如何讓綠城長遠(yuǎn)、穩(wěn)健地發(fā)展。所以入職不久后，他就開始積極推動金融平臺化，并四處尋找可收購的金融標(biāo)的。

2018年12月，綠城宣布以27.18億從萬達(dá)手上收購百年人壽保險(xiǎn)股份9億股股份，若交易成功，綠城將替代萬代成為百年人壽的第一大股東，持股比例為11.55%。

盡管中小股東對交易頗有爭議，但在張亞東看來，金融并非游離在地產(chǎn)之外的多元化業(yè)務(wù)，相反，金融平臺能支撐地產(chǎn)主業(yè)，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，而打造綠城自己的金融平臺也是支持綠城未來長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

“目前綠城的沉淀物業(yè)有400億，再過兩年會達(dá)到600億，而一直以來綠城的發(fā)展都是靠貸款和資本市場的支持。因此，綠城需要資本市場、需要資金來支持，把我們的資產(chǎn)置換出來。”

不過，因銀保監(jiān)未批準(zhǔn)，這筆收購最終沒能成行，但他仍未放棄繼續(xù)尋覓可行標(biāo)的。

土地破局

金融業(yè)務(wù)推進(jìn)緩慢之余，張亞東最需要提升的是綠城的投資能力。

過去綠城的投資差到什么程度？張亞東說，他逢開會就批評投資。

“前三年我們的投資太差了，結(jié)構(gòu)前低后高，嚴(yán)重不平衡，導(dǎo)致我們上半年沒有貨賣。”2019年上半年，綠城銷售金額首次出現(xiàn)同比下降，排名也跌至19位。

事實(shí)上，2014年資金鏈危機(jī)后，綠城就陷入了拿地困局，拿不到地、盲目往三四線跑、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，對企業(yè)規(guī)模和利潤都造成了嚴(yán)重的影響。

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數(shù)據(jù)顯示，從2015年到2019年上半年的四年半中，綠城總土儲一直維持在3000萬平米的水平，相比之下，同等規(guī)模的陽光城已超越4000萬平米，旭輝也有近9800億的可售貨值。

拿地少是土儲問題的根源，2016年綠城只拿了9塊地，2015年更是僅有8宗地入賬，新增的貨值甚至無法滿足半年銷售。直到2017年下半年，當(dāng)全國土地市場正拼得火熱時(shí)，礙于規(guī)模壓力的綠城才逐漸放開拿地，而此時(shí)的土地成本已較前兩年大大提高。

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對房企而言，沒有什么是比拿錯(cuò)地還更危險(xiǎn)的錯(cuò)誤。

一方面，拿地能力差最直接反應(yīng)在綠城的銷售規(guī)模。2016年到2019年，綠城用了整整三年才完成從1000億到2000億的跨越，其中還包括大量代建業(yè)務(wù)的銷售貢獻(xiàn)。

另一方面，大量不適合綠城高端產(chǎn)品定位的三四線土地，導(dǎo)致其用了很長一段時(shí)間來消化這些城市的庫存。而且，為了快速去庫存，不少三四線的項(xiàng)目利潤很低，令綠城的整體盈利表現(xiàn)大打折扣。

過去曹舟南曾表示希望通過綠城的產(chǎn)品溢價(jià)獲取增值，擺脫對土地紅利的依賴。但事實(shí)是，土地、運(yùn)營和財(cái)務(wù)等成本降不下來，加上進(jìn)入不合適的市場，利潤只會大打折扣。

2017年報(bào)顯示，綠城歸母凈利潤為21.9億，其中通過出售附屬公司就獲得16.2億元的凈收益，占當(dāng)年歸母凈利潤的74%。換言之，當(dāng)年綠城通過銷售物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的歸母凈利潤只有不到6億元；到了2018年，沒了出售項(xiàng)目的收益，綠城歸母凈利潤腰斬。

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因此，通過撥備、匯兌損益減值等財(cái)務(wù)手段，曹舟南掌舵的三年中，綠城的報(bào)表都在不斷壓縮利潤，以覆蓋過去幾年因投資產(chǎn)生的歷史問題。

2019年8月，綠城交出“史上最弱”的一張半年度成績單。

期內(nèi)，綠城累計(jì)取得合同銷售金額743億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入186.58億元，股東應(yīng)占利潤為20.58億元，三項(xiàng)數(shù)據(jù)同比分別減少1.5%、44.4%和11.9%，而距離張亞東提出的保1800億，爭取2000億目標(biāo)，上半年綠城也僅完成了38%。

究其原因，過往拿地節(jié)奏不均衡造成了綠城2019年上半年沒有什么項(xiàng)目推出的尷尬，竣工交付面積少則導(dǎo)致回款少，進(jìn)而影響新的投資。

從投資-開發(fā)-回款-再到投資，是過去幾年綠城面臨的一個(gè)“惡性”循環(huán)，而張亞東正急于打破這樣的局面。

大船轉(zhuǎn)向

為此，2019年張亞東給投資線提出了非常明確的要求，將上下半年的投資節(jié)奏盡量調(diào)到五比五，以保證明年上半年供貨的充足率。

綠城披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年，該公司全年投資新拓貨值超2000億元，同比增長65%，獲取土地79宗，同比增長113%，土地投資額約865億元，新增可售面積逾800萬平方米。

其中，上半年綠城新增地塊共計(jì)19個(gè)，總建筑面積約為322萬平方米，總貨值超過700億元，成交金額約252億元。

盡管和其他房企相比這一投資節(jié)奏仍略顯謹(jǐn)慎，但對比2016年上半年和2017年上半年，綠城的投拓已開始改善，用張亞東的話說，“這是綠城歷史上從來沒有的情況”。

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除調(diào)整投資節(jié)奏，為提高利潤表現(xiàn)，張亞東還一改過去嚴(yán)重依賴招拍掛的單一模式，2019年加大收購比例。

前有孫宏斌，后有許世壇，對于亟需擴(kuò)大規(guī)模的房企，收購是最直接有效的方式。

數(shù)據(jù)顯示，綠城2019年新增的79個(gè)項(xiàng)目中，有39個(gè)是來自招拍掛，另外40個(gè)則是非公開市場。例如2019年12月，綠城以36億元收購上海新湖35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益，從而獲得上海新湖正在開發(fā)的20萬平上海舊改項(xiàng)目。

與此同時(shí)，在城市布局上，綠城從三四線抽身，重新回到能體現(xiàn)自身產(chǎn)品優(yōu)勢的一二線。截至2019年中期，綠城一二線可售貨值占比從2015年的37%提升至72%。

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此外，除滿足短期規(guī)模需要的用地，綠城開始加大獲取符合中長期發(fā)展需求的項(xiàng)目，包括TOD、體育賽事、小鎮(zhèn)等特色項(xiàng)目。

具體而言，2019年綠城落地了20個(gè)小鎮(zhèn)，涉及貨值400億，落地佛山、寧波等4個(gè)TOD項(xiàng)目，同時(shí)完成西安全運(yùn)村、沈陽全運(yùn)村最后一批土地確權(quán)。

短期求規(guī)模，長期看利潤。在張亞東看來：“既有走量，又取得效益，才能使公司持續(xù)向好發(fā)展。”

隨著新拓貨值規(guī)模和獲取土地宗數(shù)大幅增長，截至12月31日，綠城土儲待售貨值已超5000億元，創(chuàng)下歷史新高。

從逆周期拿地到全周期投資，綠城終于不用在土地儲備上顯得捉襟見肘。

值得一提的是，作為大股東，做一級開發(fā)的中交擁有大量低成本土地資源，二股東九龍倉在內(nèi)地也有不少開發(fā)業(yè)務(wù)，若能形成合作，對綠城的土儲也將是有力補(bǔ)充。

截至2019年6月，綠城和中交有8個(gè)合作項(xiàng)目，和九龍倉有不到10個(gè)合作項(xiàng)目。按照張亞東的解釋：“我們看了大量中交的項(xiàng)目，大部分滿足不了綠城的要求。”

資本輸血

一系列變化背后，離不開大量資金的支持，而這曾經(jīng)是綠城的軟肋。

2013年，綠城平均融資成本一度高達(dá)8.7%，2014年，其在手現(xiàn)金甚至無法覆蓋一年內(nèi)到期的有息負(fù)債，游離在破產(chǎn)邊緣。

隨著中交入主，央企背書，過去幾年，綠城對債務(wù)進(jìn)行了最大程度的調(diào)整，確保其回到安全線內(nèi)。

數(shù)據(jù)上看，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率從2014年76.70%降至2017年歷史低點(diǎn)46.40%，平均融資成本從7.9%下降至5.3%。另外，現(xiàn)金短債比也從2014年的0.75回升至2019年上半年的2.68，近三年這一數(shù)值更是連續(xù)三年高于2，牢牢站在可控的安全范圍內(nèi)。

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如果說2015年-2017年綠城是從資金鏈斷裂的陣痛中進(jìn)入過渡期，2018年和2019年，需要在規(guī)模上進(jìn)行追趕的綠城開始加大土地市場投入，同時(shí)不斷新增融資。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2018年，綠城在境內(nèi)和境外通過發(fā)債、銀團(tuán)貸、供應(yīng)鏈ABS等多種融資工具共計(jì)新增融資332億元，包括一筆總額90億元的公司債，利率4.73%，兩筆合共6億美元的雙邊貸款，一筆5億美元的永續(xù)債，以及一筆8億美元的銀團(tuán)貸。

可以注意到，綠城2018年發(fā)行的美元債多為3年期，甚至5年期的長債，避免造成短期內(nèi)的還債壓力。

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2019年，綠城繼續(xù)馬不停蹄發(fā)債，年內(nèi)先后發(fā)行3筆美元債，合計(jì)11億美元，其中6億美元的1年期美元債利率僅為4.55%。在境內(nèi)，綠城共發(fā)行20億公司債，46億永續(xù)中票、酒店類CMBS、供應(yīng)鏈ABS以及房屋租賃公司債。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)共融資約203億元。

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密集發(fā)債中，2018年和2019年，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)兩年上升，分別為55.30%和58.60%，在行業(yè)內(nèi)仍處于中等偏低水平。有息負(fù)債方面，截至2019年中期，綠城的有息負(fù)債則較2017年增長50%，但由于多為長債，短期內(nèi)資金壓力不大。

經(jīng)歷了走在懸崖邊的驚心動魄，如今背靠中交的綠城擁有足夠踏實(shí)的安全感。而回顧綠城的2019年，在張亞東帶領(lǐng)下，無論規(guī)模、拿地、資金還是團(tuán)隊(duì)、制度，綠城都在往向一個(gè)全新的方向走。