6月26日，華僑城召開一年一度的年度股東大會，股東們圍桌而坐，商談華僑城新一年大事件。

　　編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“失控時期的中國房地產(chǎn)”。

　　觀點網(wǎng) 6月26日，華僑城召開一年一度的年度股東大會，股東們圍桌而坐，商談華僑城新一年大事件。

　　會上，華僑城集團董事長劉平春首次披露，華僑城在深圳發(fā)展遇到了土地匱乏的問題，而這也是華僑城前不久之所以大筆收購花伴里6個項目的初衷。

　　劉平春稱，華僑城過去的定位是做高端，希望土地比較集中在原來特區(qū)之內(nèi)，或者說靠近特區(qū)的區(qū)域，就像寶安這些區(qū)域?，F(xiàn)在要進一步發(fā)展，土地對公司來說面臨很大問題，因此公司需要不斷獲取資源。

　　就土地問題，華僑城房地產(chǎn)總經(jīng)理、華僑城股份副總裁張立勇也表達了擔(dān)憂。“現(xiàn)在華僑城在深圳的資源大部分集中在本部，伴隨這兩年開發(fā)速度的加快，也許過兩年華僑城的土地資源馬上就沒有了”。

　　不過，一方面通過收購，可以解決土地資源獲取太少，渠道比較狹窄的問題；另一方面，按照劉平春的思路，也是想借收購希望實現(xiàn)一種改革方案，即以公司和民營企業(yè)的合作項目作為嘗試，通過這個方式來提高產(chǎn)出的效率，改善公司的經(jīng)營結(jié)構(gòu)、管理結(jié)構(gòu)。

　　事實上，在與企業(yè)合作方面，華僑城今年一直都在尋求改革。今年3月份，華僑城曾公告透露，以定增的方式引入前海人壽、鉅盛華等企業(yè)。于當(dāng)天的股東會上，劉平春也披露了相關(guān)進展情況。

　　劉平春表示，到現(xiàn)在為止，證監(jiān)會沒有向華僑城提出實質(zhì)性的問題，或者說發(fā)行過程有問題。“當(dāng)然，結(jié)果不是太好預(yù)測，還要等消息，華僑城今年還會召開一個股東大會，會上討論關(guān)于土地核查的問題，證監(jiān)會要到股東大會過一遍”。

　　劉平春進一步明確，現(xiàn)在定增在程序性的問題都解決了，就等證監(jiān)會最后給公司一個批復(fù)。定增80%以上是沒有問題了，如果快的話，爭取七月份解決問題。

　　在具體的改革方案方面，劉平春透露，目前來看，國資委積極鼓勵不同企業(yè)去進行嘗試，已經(jīng)公布了六家試點國企，側(cè)重一個領(lǐng)域進行國企改革試點。

　　其他的國有企業(yè)分兩個層面，一個層面是集團層面，集團層面還需要等待國資委整體改革方案出臺后再確定其走向。另外，集團公司之下的，像華僑城這樣的分公司，國有控股的是統(tǒng)一多進行嘗試，但是必須要有必要的審批、磋商的過程。

　　另于當(dāng)天的股東會上，關(guān)于華僑城創(chuàng)新性的創(chuàng)客業(yè)務(wù)的發(fā)展也成為股東重點關(guān)注方向。對此，劉平春也詳細闡述了目前華僑城在創(chuàng)客方面的動作。

　　據(jù)劉平春介紹，就目前的情況來說，華僑城還是一個出租方，是物業(yè)的所有者。但未來，華僑城正在思考第三種角色，在自己的工作范圍內(nèi)，在認為需要發(fā)展拓展的一些領(lǐng)域里面，參與創(chuàng)客活動，即在適當(dāng)?shù)臅r候通過資本投入的形式介入，幫助創(chuàng)客獲得成功，然后再在那個階段獲得收益。

　　現(xiàn)在也有機會，但是你必須要有一個隊伍做產(chǎn)業(yè)研究，同時，華僑城主業(yè)不能丟，地產(chǎn)不能丟，文化旅游也不能丟，只能不斷的更新改造，不斷的創(chuàng)造全產(chǎn)業(yè)鏈的盈利模式。

　　以下是華僑城2014年年度股東大會答問實錄：

　　現(xiàn)場提問：上次臨時股東大會通過的那兩項議案的實施情況怎么樣？

　　劉平春：臨時股東大會通過的一個是關(guān)于定增的議題，現(xiàn)在進展還比較順利。

　　第二個是關(guān)于股權(quán)激勵的方案，股權(quán)激勵方案已經(jīng)按照程序上報華僑城的主管部門了，國務(wù)院、國資委還在進行最后的審核。國務(wù)院、國資委去年發(fā)了一個新的條例以后，大力支持國有控股公司實行長效的股權(quán)激勵，態(tài)度非常積極?，F(xiàn)在華僑城還在做一些具體細節(jié)上的磋商，待主管部門披露進展情況。

　　現(xiàn)場提問：能不能說一下定增的進度？

　　劉平春：我們現(xiàn)在把定增程序走完就差不多了，到現(xiàn)在為止，證監(jiān)會沒有向我們提出實質(zhì)性的問題，或者說發(fā)行過程有問題。當(dāng)然，結(jié)果不是太好預(yù)測，還要等消息，華僑城今年還會召開一個股東大會，會上討論關(guān)于土地核查的問題，證監(jiān)會要到股東大會過一遍。

　　現(xiàn)在程序性的問題都解決了，就等證監(jiān)會最后給公司一個批復(fù)。定增80%以上是沒有問題了，如果快的話，爭取七月份解決問題。

　　現(xiàn)場提問：國資委對國企改革沒有統(tǒng)一的方案，是每家公司自己出一些方案，然后由國資委來審批嗎？

　　劉平春：國家這次改革的力度很大，深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組各有自己的分工，其中一個政委承擔(dān)國企改革的一些政策，還有時間表的制定?，F(xiàn)在統(tǒng)一的，整體的國資改革方案還在最后的擬訂之中，并沒有完全出臺。

　　從目前來看，國資委積極鼓勵不同企業(yè)去進行嘗試，已經(jīng)公布了六家試點國企，側(cè)重一個領(lǐng)域進行國企改革試點。其他的國有企業(yè)分兩個層面，一個層面是集團層面，集團層面還需要等待國資委整體改革方案出臺后再確定其走向。另外，集團公司之下的，像華僑城這樣的分公司，國有控股的是統(tǒng)一多進行嘗試，但是必須要有必要的審批、磋商的過程。

　　現(xiàn)場提問：網(wǎng)上有一個傳言，說華僑城和中國國旅有合并的可能，你也是中國國旅的董事，你覺得有這個可能性嗎？

　　劉平春：這是一個抽象性的問題，首先，兩家都是國資委下面獨立的企業(yè)，相近點是都屬于旅游行業(yè)，歷史上華僑城是僑辦的，有一點關(guān)系。目前這種大集團的合并一定是有國資委的指導(dǎo)意見的，到目前為止華僑城確實還沒有任何可以提供，或者披露的信息。可能性不好說，說不定我們跟中石油并在一起也可能，這個以公告為準(zhǔn)。

　　現(xiàn)場提問：華僑城剛收購了深圳六個舊改項目，這主要是基于哪些方面的考慮？華僑城現(xiàn)在在深圳還有多少舊改土地？

　　劉平春：這次收購了一個民營公司的控股權(quán)，這對公司而言是一個重要的嘗試。公司在深圳的這些年獲得的土地比較少，原因很多，總體來說是深圳市的土地供應(yīng)量很少。

　　深圳作為一個經(jīng)濟大市，土地資源相對來說很有限，且人口密度很高。政府在規(guī)劃這個城市的時候，對土地資源的利用非常謹慎，每一年能夠拿出來的土地非常有限，尤其是原來特區(qū)之內(nèi)的土地。

　　華僑城過去的定位是做高端，希望土地比較集中在原來特區(qū)之內(nèi)，或者說靠近特區(qū)的區(qū)域，就像寶安這些區(qū)域?，F(xiàn)在要進一步發(fā)展，土地對公司來說面臨很大問題，因此公司需要不斷獲取資源。

　　這次華僑城和花伴里集團合作，收購他們舊改的資源主要是基于兩個方面的考慮。第一個，公司希望實現(xiàn)一種改革方案，即以公司和民營企業(yè)的合作項目作為嘗試，通過這個方式來提高產(chǎn)出的效率，改善公司的經(jīng)營結(jié)構(gòu)、管理結(jié)構(gòu)。

　　第二個，花伴里名下還有很多非常具有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖?，因此華僑城希望通過這次收購，建立一個渠道，由此公司可以在深圳這樣一個區(qū)域內(nèi)不斷獲取一些優(yōu)質(zhì)資源，保持持續(xù)發(fā)展，解決過去土地資源獲取太少，渠道比較狹窄的問題。

　　張立勇：現(xiàn)在華僑城在深圳的資源大部分集中在本部，伴隨這兩年開發(fā)速度的加快，也許過兩年華僑城的土地資源馬上就沒有了。而通過城市更新獲取資源是華僑城重新獲取優(yōu)質(zhì)土地的重要途徑，公司會進一步嘗試。

　　這次公司收購了花伴里的6個項目，可售面積達到五、六十萬平方米，公司會繼續(xù)關(guān)注這個方面獲取土地的途徑。去年華僑城跟招商地產(chǎn)合作拍得的那塊地也是一種獲取土地方式。總而言之，華僑城未來在資源的獲取上，會通過各種方式取得土地。

　　現(xiàn)場提問：有人說華僑城的地產(chǎn)、旅游、文化顯得不夠，華僑城對于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)是如何考慮的？

　　劉平春：養(yǎng)老地產(chǎn)確實是個夕陽業(yè)務(wù)、朝陽產(chǎn)業(yè)，公司也在探討這個事。尤其是，通過綜合某些地塊的地理位置及它所處的區(qū)域環(huán)境都很適合做這類項目?？杀仨毧紤]的是，養(yǎng)老地產(chǎn)怎么有機地和金融系統(tǒng)、保險業(yè)務(wù)結(jié)合起來，形成一個非常有效率的運營模式呢？現(xiàn)在各家都在探索之中。不過，雖然現(xiàn)在的盈利模式非常缺乏，但是顯而易見這是一個很值得進一步探討的方向。

　　從目前來看，華僑城已經(jīng)在做的是旅游文化產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)可能有一些風(fēng)險，但在旅游文化方面的發(fā)展空間還是非常大的。文化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合，再和現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)結(jié)合之后，其發(fā)展空間和潛力也都是巨大的。

　　公司一方面是堅定旅游文化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)相結(jié)合的發(fā)展方向，同時，也會積極探討?zhàn)B老等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在我們是文化加地產(chǎn)，現(xiàn)在文化占的比例多一點，還是未來地產(chǎn)會多一點？

　　劉平春：從產(chǎn)出結(jié)構(gòu)來講，文化的產(chǎn)出結(jié)構(gòu)要超過地產(chǎn)產(chǎn)出結(jié)構(gòu)需要一個漫長的過程，因為這兩者不太一樣。文化也有另外一種表述，比如說我們說制造概念，或者把一些文化設(shè)備的制造也當(dāng)成文化產(chǎn)業(yè)，它可能就有比較大的產(chǎn)出。

　　如果把文化當(dāng)成一種服務(wù)概念，提供某種服務(wù)，或者消費服務(wù)，就像門票經(jīng)濟，這是屬于消費文化。因為這類東西最大的問題是它沒有大的固定資產(chǎn)投入，是一次性消費的東西，所以很難形成一個大的收入規(guī)模。

　　從這樣一個角度來看問題，我覺得短期內(nèi)文化、旅游收入結(jié)構(gòu)要超過地產(chǎn)是比較困難的。但是我們的趨向是這樣的，第一個，要把重點放在能夠產(chǎn)生長期持續(xù)收入的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)里面去。第二個，我們在文化這個領(lǐng)域里面，希望直接產(chǎn)出的能力能夠不斷增加，在文化產(chǎn)品構(gòu)造方面能夠更加多樣化，更加向內(nèi)容方面進軍。

　　但是地產(chǎn)作為主要的業(yè)務(wù)，重要的收益來源，主導(dǎo)性的業(yè)務(wù)，一定要支持它發(fā)展。所以我們并不是想說未來改善這個結(jié)構(gòu)，是文化能不能趕上來的問題。

　　現(xiàn)場提問：剛才說到文化，現(xiàn)在很多人搞創(chuàng)客，那創(chuàng)客對于華僑城來說只是一個提供場地的收租金的甲方，還是從中收到其他的收益？只是一個出租發(fā)展的模式嗎？

　　劉平春：就目前的情況來說，華僑城還是一個出租方，是物業(yè)的所有者，首先把物業(yè)出租給大家來做這個事情。

　　第二個，我們通過文化的手段，包括辦一些活動，做個OCT的藝術(shù)中心，辦展覽，定期的組織演唱會、展覽會等活動，活躍這個地方氣氛，增加這整個LOFT的園區(qū)氛圍，這是我們做的。

　　華僑城自己目前所收益的部分主要是租金部分，這里面有一個很重要的問題，我們也在想這個問題，就是角色定位。首先華僑城是物業(yè)提供者，是整個招商和氛圍的營造者，因為這個需要有人很好的去經(jīng)營它?，F(xiàn)在很多人做這個東西做得不太好，其中很重要的原因是沒有一個很好的精心管理和運營機構(gòu)，讓它具有活力，具有吸引力，這是華僑城要做的。

　　其實華僑城應(yīng)該有第三種角色，在自己的工作范圍內(nèi)，在認為需要發(fā)展拓展的一些領(lǐng)域里面，參與創(chuàng)客活動。華僑城現(xiàn)在很關(guān)注這個東西，因為這是萬眾創(chuàng)新的理念，創(chuàng)客有很多在初級階段是個人行為，他靠個人的創(chuàng)造力和興趣把大家聯(lián)系在一起。

　　華僑城應(yīng)該成為一個培育者，在適當(dāng)?shù)臅r候通過資本投入的形式介入，幫助創(chuàng)客獲得成功，然后再在那個階段獲得收益。它不是一個直接的收益，而是一個機會，一個尋找機會的過程。

　　現(xiàn)場提問：這個事情放到股份公司的層面，當(dāng)成一種戰(zhàn)略考慮，而不是租金收入，多花點精力是不是更適合？

　　劉平春：是有這樣的，現(xiàn)在有一些做房地產(chǎn)企業(yè)做得很好，集中式幫助解決創(chuàng)客的問題，減低投資者的成本。當(dāng)下流行的一種模式是開發(fā)商把樓出租給小企業(yè)辦公，小企業(yè)都有他自己發(fā)展的背景，通過信貸服務(wù)，政府愿意支持，這些小公司就在這個樓里面成長起來。

　　另外一種模式是，小企業(yè)跟開發(fā)商之間有協(xié)議，租金很便宜。甚至這棟樓里面可以免費租給你，但是當(dāng)你A輪融資進來之前，你給我一個進來的機會，這就是萬眾創(chuàng)業(yè)。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，能不能成為一個投資商，或者一個投資平臺，在對接物業(yè)性的收入情況下，提供一個進入新的產(chǎn)業(yè)、新的企業(yè)的機會，現(xiàn)在有很多人在做這個事情。

　　當(dāng)然，這里面不見得我要控股他，科技產(chǎn)業(yè)去控制他也不好。文化科技公司三年成長了十倍，他要是上創(chuàng)業(yè)板絕對是綽綽有余的，但是他上不了，因為我控制了。

　　所以要改變思路，對這一塊就是做投資，不做天使投資，天使投資拿了錢就走，我們要做參股股東，參股進去有收益，扶持他發(fā)展。

　　華僑城這個企業(yè)不算新，但是華僑城過去做文化旅游，跟科技也會結(jié)合，所以對這方面有很強的興趣。現(xiàn)在也有機會，但是你必須要有一個隊伍做產(chǎn)業(yè)研究，同時，華僑城主業(yè)不能丟，地產(chǎn)不能丟，文化旅游也不能丟，只能不斷的更新改造，不斷的創(chuàng)造全產(chǎn)業(yè)鏈的盈利模式。

　　現(xiàn)場提問：目前這方面做得怎么樣？

　　劉平春：到目前還沒有到達這種狀態(tài)，還需要改進，這是一個可以獲得機會的過程。比如說你在我這個地方成立一個公司，等以后你成為上市機構(gòu)的時候，我們希望能夠參與到其中。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在是不是物業(yè)公司在跟他們接觸，股份公司是不是有更多介入進去的機會？

　　劉平春：現(xiàn)在是屬于房地產(chǎn)公司下面的一個結(jié)構(gòu)在運行，華僑城專門有一個叫創(chuàng)意園公司。

　　現(xiàn)場提問：華僑城股份公司應(yīng)該成立一個公司，去考察這些小公司，看哪些是值得投資的，適當(dāng)給一些扶持，或者參股，或者風(fēng)投都可以。

　　劉平春：謝謝你的建議，我覺得華僑城確實有很多潛力去挖掘，有很多機會，這是一個很好的創(chuàng)業(yè)時代，投資時代，對華僑城這種老的傳統(tǒng)公司來說，應(yīng)該進一步去開拓思路，如此會找到很多好的機會。