朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位同仁、新聞界的各位同仁，大家好。

　　主辦方要我就新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程與地產(chǎn)機(jī)遇作一個發(fā)言，我借此談一下自己的一些觀點。

　　上午參加了開幕式以后，很受感動，感覺到連云港這些年來不光是在城市的規(guī)劃、建設(shè)方面，還有在房地產(chǎn)的發(fā)展方面，都進(jìn)程比較快，取得的成績是大家都看得到的，我還看到綠地、保利、恒大、碧桂園等一些著名企業(yè)都進(jìn)來了，這說明這個地方是有吸引力的。

　　今天要講的題目是“新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程與地產(chǎn)機(jī)遇”，我就圍繞這個題目談一些觀點。

　　第一，新型城鎮(zhèn)化的核心，從去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議到今年上半年以來一些領(lǐng)導(dǎo)的講話，它突出強(qiáng)調(diào)的是以人為本的新型城鎮(zhèn)化。我想就這個問題談一個認(rèn)識。以人為本的城鎮(zhèn)化跟過去的城鎮(zhèn)化有什么差別？城鎮(zhèn)化毫無疑問的，咱們的城市規(guī)劃建設(shè)管理，這些肯定都是它的核心內(nèi)容，咱們的房地產(chǎn)開發(fā)也要做。但是前些年的這些城鎮(zhèn)化，咱們確確實實是一種粗放型的城鎮(zhèn)化的發(fā)展方式，消耗的資源、能源比較大。咱們過去常講土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，或者是還有一個問題，咱們過去一些地方的城鎮(zhèn)化過分依賴于房地產(chǎn)開發(fā)和城市形象方面的建設(shè)，實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不夠。另外，在城鎮(zhèn)化的過程中，也確實出現(xiàn)了一些城市病，比如咱們一些城市重經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輕環(huán)境保護(hù)，重城市建設(shè)，輕城市管理，重地上建設(shè)，輕地下空間的開發(fā)利用，結(jié)果造成了交通擁堵、空氣污染、地下管網(wǎng)不暢等城市病日益突出。

　　隨著我國的城市化的推進(jìn)，資源、能源環(huán)境的制約加劇，過去主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型的城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式必須轉(zhuǎn)型，必須堅持以人為本、集約高效、綠色智能、四化同步的新型城鎮(zhèn)化道路，也就是我們所說的要堅持以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。當(dāng)然，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，它強(qiáng)調(diào)的是怎么樣讓人在這個城鎮(zhèn)化的環(huán)境當(dāng)中生活得更加美好，我認(rèn)為這是最核心的問題，包括城鎮(zhèn)化要提供就業(yè)崗位，包括環(huán)境讓人們感覺更美好，包括隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我們真正讓老百姓實現(xiàn)小康的這么一個目標(biāo)。我想我們這些核心要素都是必須要考慮的。新型城鎮(zhèn)化也表明了這么一個內(nèi)容，就是我們國家的城鎮(zhèn)化進(jìn)入了一個以提質(zhì)增效的階段。前段時間，李克強(qiáng)總理講，中國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入了第二季。他講的第二季就是由過去的高速增長的階段到中高速增長階段，進(jìn)入了一個提質(zhì)增效的階段。我想我們的城鎮(zhèn)化也肯定由過去的粗放式的階段向集約、智能、綠色、低碳的階段發(fā)展，而且更加強(qiáng)調(diào)人的因素，這是第一個觀點。

　　第二，新型的城鎮(zhèn)化更加強(qiáng)調(diào)的是工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的四化同步發(fā)展，更加強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)城融合。只有這樣，才能為百姓提供更多的就業(yè)崗位，才能使我們的相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，我認(rèn)為這個指導(dǎo)思想非常明顯。咱們十八大報告里已經(jīng)講到四化同步、五位一體，城鎮(zhèn)化里面就是要做到四化同步，這里面講的就是產(chǎn)業(yè)的問題，工業(yè)化和信息化怎么高度的融合，咱們的產(chǎn)業(yè)怎么樣能夠通過結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)能夠升級。只有這樣，才能使我們的城鎮(zhèn)化的質(zhì)量提高，只有有產(chǎn)業(yè)的支撐，我們的百姓才能有就業(yè)的崗位。我覺得這些指導(dǎo)思想都是非常明確的?？戳诉B云港，聽了上午的介紹以后，我覺得連云港在這方面的藍(lán)圖是讓人羨慕的，在產(chǎn)業(yè)里面既考慮到了連云港的物流問題，新能源、新材料、新醫(yī)藥問題，裝備制造業(yè)的問題，重化工的問題，還有休閑旅游等等產(chǎn)業(yè)，這里面的產(chǎn)業(yè)很多，這就是一種產(chǎn)城高度融合的體現(xiàn)。我自己在想這個事情，我在協(xié)會以前，在部的辦公廳工作，以前搞人事工作，在部里時間長了以后，跟搞城市規(guī)劃建設(shè)管理的同志接觸比較多。咱們在考慮城市的時候，首先要考慮城市的定位是什么，城市的最基本的職能是什么，城市的最主要的產(chǎn)業(yè)是什么。咱們講城市特色，現(xiàn)在咱們有好多新興的產(chǎn)業(yè)，剛才講了可能有八九個產(chǎn)業(yè)，你這個連云港的港口物流肯定是最主要的，新醫(yī)藥方面已經(jīng)有兩個企業(yè)做得很強(qiáng)了。上午國務(wù)院發(fā)展研究中心的那個領(lǐng)導(dǎo)的觀點我還是很贊賞的，有一些產(chǎn)業(yè)，比如說精品鋼，這個產(chǎn)業(yè)還是不錯的。但是就全國來說，鋼產(chǎn)業(yè)是過剩的，在鋼產(chǎn)業(yè)過剩的情況下咱們發(fā)展精品鋼怎么樣？現(xiàn)在精品鋼咱們有好多大的企業(yè)，包括寶鋼、武鋼都有生產(chǎn)精品鋼，他們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)效益并不太好。我們協(xié)會經(jīng)常跟全國的大學(xué)會，跟國家發(fā)改委匯報，我們老開會，他們覺得現(xiàn)在大的鋼鐵廠日子很難過，就因為全國的產(chǎn)能過剩，地方在無序的競爭，那么我們這里做這個怎么樣？我只是舉這么一個例子，就是說我們這些產(chǎn)業(yè)可能需要認(rèn)真的進(jìn)一步的研究，哪些產(chǎn)業(yè)確實是成熟的，可以落地的，而且是有連云港特色的。還有一個，我原來在部里的時候，研究全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃講到三綜兩橫，一橫是長江黃金水道，還有一個就是歐亞大陸橋，也就是現(xiàn)在講的絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶。這兩個咱們也要比較，我認(rèn)為借鑒、比較可能會使我們的經(jīng)驗更加成熟。長江黃金水道，沿長江的城市都是咱們的經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)的城市，它的出江口——上海，不光在我們國家，在世界上都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，所以它是能夠形成一個拳頭作用，或者是巨大的吸引力的。咱們的絲綢之路，連云港也是一個出口的港，沿著這個帶的一些城市，好多都是內(nèi)陸的城市，比如西安、蘭州這些城市它通過絲綢之路，可以直接跟中東的一些國家進(jìn)出，它還會不會走我們這個港口？西安現(xiàn)在已經(jīng)打出這個牌了，國務(wù)院已經(jīng)批了西安的一個國際空港，它的出口通道將會更加便捷，所以這個我們也要比較一下，我覺得這種比較可能有利于我們的定位。

　　咱們研究新型城鎮(zhèn)化，研究跟房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，我認(rèn)為咱們還可以看看鄂爾多斯。鄂爾多斯是一個產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)的城市，它不是沒有產(chǎn)業(yè)的，鄂爾多斯有羊、煤、土、氣，它是有產(chǎn)業(yè)支撐的城市。結(jié)果它過高地估計了自己，包括它的城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)果受到了很大的打擊?，F(xiàn)在看來它要消化它的問題，沒有30年時間是難以消化的。我之所以講這個東西，我首先肯定了，咱們這個地方是有一個有利的條件，我們也有后發(fā)優(yōu)勢。既然有后發(fā)優(yōu)勢，我們要發(fā)揮出來，那就一定要借鑒人家的經(jīng)驗，只有借鑒人家的經(jīng)驗，我們的發(fā)展才能更加平穩(wěn)，才能發(fā)展得更快。

　　第三，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，要求不斷完善市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，為百姓的住有所居服務(wù)。我認(rèn)為這個問題也很現(xiàn)實。現(xiàn)在我們國家的房地產(chǎn)市場明顯的是市場的差異性很大，一線城市和部分的二線城市房價的上漲壓力還很大，而咱們不少的三四線城市現(xiàn)在是供大于求的問題也比較大。比如說鄂爾多斯，實際上還有不少的三四線城市是供大于求的。在這種情況下，我們怎么樣來促進(jìn)我們的房地產(chǎn)健康發(fā)展？這是要考慮的一個問題。因為我們的住房歸根結(jié)底是給老百姓住的，而不是讓老百姓投機(jī)、炒作的，因為即使你投機(jī)、投資，最后也是要有人住的，沒有人住的房子是空的，這個城市是沒有活力的，對于這個問題，我們協(xié)會也好，我本人也好，我們是一直主張城市人民政府一定要認(rèn)真編制住房的建設(shè)規(guī)劃和計劃。你規(guī)劃和計劃編制的依據(jù)是什么？依據(jù)就是你現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化的水平、老百姓的居住水平，還有你這個城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，你這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聚集和吸引人口的能力。這些因素都是相當(dāng)重要的，有些三四線城市實際上是會人越來越少的，因為它沒有聚集的能力，大量的人到更好的城市了，有聚集人口能力的城市就發(fā)展了，所以這個也是很重要的，就是要制定住房的發(fā)展規(guī)劃和計劃，來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)有不少城市有這方面的教訓(xùn)。

　　第四，一定要將生態(tài)文明的理念融入城鎮(zhèn)化的全過程，要結(jié)合過去來推進(jìn)咱們的綠色建筑，努力建設(shè)綠色住區(qū)和宜居城市。這里我也講三個方面的觀點，實際上都是中央強(qiáng)調(diào)的。第一個觀點，就是一定要嚴(yán)格執(zhí)行城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)三類空間（生產(chǎn)空間、生活空間和生態(tài)空間）的科學(xué)布局和三個效益（經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益）的有機(jī)統(tǒng)一。這是十八大報告在生態(tài)文明建設(shè)當(dāng)中的一段話，他說要優(yōu)化空間布局，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀，給自然留下更多的激活空間，更農(nóng)業(yè)留下更多的良田，給子孫后代留下天藍(lán)、地綠、水凈的美好家園，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益的有機(jī)統(tǒng)一。我覺得這段話，對我們搞城市規(guī)劃、建筑設(shè)計的，包括我們搞房地產(chǎn)開發(fā)的，這是最高的指導(dǎo)思想，就是三類空間的合理布局和三個效益的有機(jī)統(tǒng)一，我覺得這是我們必須考慮的。生產(chǎn)空間的集約高效，就是在你的用地結(jié)構(gòu)方面。生產(chǎn)的空間不一定是越大越好。生活空間宜居適度，也就是說我們老百姓住的房子并不是越大越好，我們提倡宜居適度。第二，結(jié)合國情推進(jìn)綠色建筑，綠色建設(shè)綠色住區(qū)和宜居城市。現(xiàn)在我們國家國務(wù)院辦公廳的一號文件是推進(jìn)綠色建筑的行動方案，是轉(zhuǎn)發(fā)了發(fā)改委和住建部的文件。我是這樣的觀點，綠色建筑這個概念是發(fā)達(dá)國家在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和大規(guī)模城市建設(shè)基本完成以后提出來的，它是著眼于對單體建筑的一些綠色要求的研究。而我們國家現(xiàn)在正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，也就是在大規(guī)模城市建設(shè)當(dāng)中，我們怎么樣來結(jié)合這個問題。我認(rèn)為現(xiàn)在有兩個關(guān)系是一定要處理好的，一個是要從單體的綠色建筑向單體的綠色建筑和生態(tài)城區(qū)建設(shè)并重，就是我既要考慮單體建設(shè)，新建的建筑一定要有綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)等等，同時我要考慮社區(qū)的綠色，兩個要并重轉(zhuǎn)變。第二個要從大拆大建、千城一面向嚴(yán)格的按照拆遷程序和改舊建綠轉(zhuǎn)變，我們不提倡大拆大建。最近南京市的市長被雙規(guī)了，當(dāng)然他是經(jīng)濟(jì)問題，但是在報道他的時間咱們注意到，從蘇州、揚(yáng)州到南京，到處都大拆大建，把梧桐樹也砍了。這種報道一個很強(qiáng)烈的信號是什么呢？就是現(xiàn)在上面肯定是反對你大拆大建。我們這種觀念一定要改變過來。綠色建筑它本身就是一個要解決資源節(jié)約、環(huán)境友好的問題，解決污染環(huán)境的問題，來延長建筑物的最終壽命，實現(xiàn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的問題。所以像大拆大建的這種方式跟綠色結(jié)構(gòu)完全是背道而馳的。第三，要堅持地上地下的統(tǒng)籌開發(fā)，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。這個現(xiàn)在我們正在搞新區(qū)開發(fā)的時候，我覺得這一條很重要。我們搞這一行的都懂得，項目建設(shè)是先地下后地上的，但是我們在執(zhí)行城市建設(shè)的過程中，是偏重于地上，對地下是不太重視的，一些城市提出來，地上一年一小變，三年一中變，五年一大變，但是地下基本上不動。國務(wù)院今年引發(fā)了一個關(guān)于加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知，它里頭提了很多要求，包括開展城市排水防澇規(guī)劃的編制和有關(guān)項目的建設(shè)問題，包括加強(qiáng)城市地下管線的綜合管理問題，推進(jìn)市政地下管網(wǎng)的建設(shè)和改造問題，抓好城市污水處理廠、垃圾處理廠的建設(shè)，還有城市綠化和大氣污染的治理等等，講了好多問題，也包括大城市要發(fā)展地鐵等等。我認(rèn)為這些問題在城市的新區(qū)開發(fā)的時候，有條件地上和地下統(tǒng)籌，把這個城市真正打造成為一個非常宜居的、美麗的城市。這是第四個問題。

　　最后，我再講一下咱們的新型城鎮(zhèn)化和絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的這個決策，為連云港的房地產(chǎn)發(fā)展確實帶來了機(jī)遇，但是我們房地產(chǎn)企業(yè)也要總結(jié)前幾年的經(jīng)驗，走穩(wěn)健發(fā)展的路。這里頭的機(jī)遇，我前面講了，你既然要城鎮(zhèn)化，咱們的住宅肯定要發(fā)展，但是住宅發(fā)展不是盲目發(fā)展，地方政府要制定好規(guī)劃和計劃，企業(yè)要分析好市場。另外，我們的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)也都有發(fā)展的前景，這個大家也可以關(guān)注一下，就是將來的新開發(fā)的小區(qū)里頭，根據(jù)國務(wù)院的通知，都要按人口每人配建0.1平方米的養(yǎng)老設(shè)施。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施包括老年人的日間照料中心等等，作為國家部門已經(jīng)在抓緊制定這些規(guī)定，但是我覺得作為咱們的新區(qū)，這方面一定要做到。另外它也提到，將來的2萬平方米的公共建筑，這個公共建筑包括辦公樓、寫字樓、飯店等等，都要符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。這些問題大家都要考慮。

　　第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場我就不多說了，但是有一個問題是值得說的，就是在調(diào)控的新的替代性的政策沒有出來的，現(xiàn)行的調(diào)控政策肯定是不會變的。

　　第三，即使三中全會開了，咱們的長效機(jī)制有一些指導(dǎo)性的思想，但是長效機(jī)制的思想的落地和咱們城鎮(zhèn)化規(guī)劃的一些指導(dǎo)思想的落地，它有一個過程，在這個過程中，怎么樣來促進(jìn)咱們這個市場的健康發(fā)展，也是需要大家探討的一個問題。

　　第四，隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，在咱們這個行業(yè)里，發(fā)展省地、環(huán)保的項目肯定是一項重要的內(nèi)容，而且要提高住宅產(chǎn)業(yè)化。這里頭有幾點需要強(qiáng)調(diào)，一個是生產(chǎn)空間的集約高效和生活空間的宜居適度，這也是十八大報告里要求的，是一個重要的指導(dǎo)思想。另一個很具體的問題，就是全裝修的問題，將來國家肯定會加大力度。我們現(xiàn)在的房子大多是毛坯房，我估計這里可能也差不了多少。盡量的擴(kuò)大全裝修房的比例，減少毛坯房的數(shù)量，是將來很可能要強(qiáng)制性規(guī)定的，這個請大家有一個思想準(zhǔn)備，第三個是我們要盡量的建一些長壽命的建筑，我們現(xiàn)在正在試百年建筑的問題。國家經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，我們往哪個方向轉(zhuǎn)，怎么轉(zhuǎn)，這是一個方向。

　　第五，隨著制度的日趨完善，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤肯定要收窄。將來我們的工夫下在哪個地方，我們的企業(yè)要有過去的通俗講的地產(chǎn)商向房產(chǎn)商轉(zhuǎn)變。所謂的地產(chǎn)商向房產(chǎn)商轉(zhuǎn)變，就是過去我們的收益，靠土地增值的這一塊都非常多，今后制度完善了，靠土地升值這一塊越來越難了，那么我們就要做好房子這個產(chǎn)品，也就是說從地產(chǎn)商向房產(chǎn)商轉(zhuǎn)變，那就是我們經(jīng)常說的，我們一定要堅持品牌化的經(jīng)營、精細(xì)化的管理、規(guī)范化的服務(wù)，做好產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的性價比，讓老百姓住得滿意、住得放心，讓我們的行業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，謝謝大家。