2013年10月25日，城市觀點(diǎn)論壇走進(jìn)連云港連云新城，邀請(qǐng)朱中一、秦虹、王小廣、李戰(zhàn)洪、楊文斌、丁武及連云港市領(lǐng)導(dǎo)與來自全國的房地產(chǎn)開發(fā)精英面對(duì)面，共同討論房地產(chǎn)創(chuàng)新與投資模式。

　　江蘇的海，港城的夢(mèng)。2013年10月25日，城市觀點(diǎn)論壇走進(jìn)連云港連云新城，邀請(qǐng)朱中一(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長)、秦虹(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任)、王小廣(國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任)、李戰(zhàn)洪(金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁)、楊文斌(世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略顧問總經(jīng)理)、丁武(北京思源經(jīng)紀(jì)總裁助理)及連云港市領(lǐng)導(dǎo)與來自全國的房地產(chǎn)開發(fā)精英面對(duì)面，共同討論房地產(chǎn)創(chuàng)新與投資模式；并鑒賞優(yōu)質(zhì)地塊、在獨(dú)一無二的連云港找到企業(yè)發(fā)展新商機(jī)，開創(chuàng)有價(jià)值的未來，演繹連云新城新篇章。

　　10月25日下午，2013城市觀點(diǎn)論壇連云港行開幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，以下是會(huì)議全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播實(shí)錄！

　　專題：2013城市觀點(diǎn)論壇連云港行

　　直播實(shí)錄：2013城市觀點(diǎn)論壇連云港行（二）

　　主持人：尊敬的各位來賓，親愛的朋友們，大家下午好！

　　江蘇的海、港城的夢(mèng)，歡迎大家來到美麗的連云港，來到江蘇連云新城投資論壇暨2013城市觀點(diǎn)論壇連云港行的現(xiàn)場。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題，9年間，城市觀點(diǎn)論壇中國行先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌等20多個(gè)省市，對(duì)中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)與金融政策進(jìn)行多角度探討及深入剖析，共同找尋城市發(fā)展與地產(chǎn)動(dòng)力的創(chuàng)新思路。今天，城市觀點(diǎn)論壇與全國房地產(chǎn)行業(yè)的精英們，來到連云港，在這個(gè)新亞歐大陸橋東方橋頭堡、中國萬里海疆重要的海港城市，共同討論房地產(chǎn)創(chuàng)新與投資模式，賞鑒優(yōu)質(zhì)土地，尋找城市發(fā)展的新商機(jī)，開創(chuàng)有價(jià)值的未來，演繹連云新城新篇章。同時(shí)，作為江蘇沿海開發(fā)的龍頭，國家東中西區(qū)域合作示范區(qū)所在地，借勢(shì)新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，連云港將走出何種道路，足以讓人矚目與期待。新城鎮(zhèn)化大勢(shì)當(dāng)前，連云新城機(jī)遇、挑戰(zhàn)并存，房企需要在變革之前理清行動(dòng)的方向，城市更要在宏觀之上看透發(fā)展趨勢(shì)，如何挖掘連云新城在新城鎮(zhèn)化建設(shè)下的全新機(jī)遇，也成為江蘇連云新城投資論壇，暨2013城市觀點(diǎn)論壇連云港行的使命所在。最后，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方，連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部、中交連云港建設(shè)開發(fā)有限公司、江蘇金海投資集團(tuán)，以及聯(lián)合主辦方觀點(diǎn)新媒體、思源置地歡迎各位朋友的到來。

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹今天到場的嘉賓，他們是：

　　原市委常委，現(xiàn)任市委市政府重大事項(xiàng)督察領(lǐng)導(dǎo)小組副組長戴元安先生；

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生；

　　國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生；

　　連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部指揮長、江蘇金海投資集團(tuán)董事長陳書軍先生；

　　連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部副指揮長、江蘇金海投資集團(tuán)總經(jīng)理陸普桂先生；

　　中交連云港建設(shè)開發(fā)有限公司總經(jīng)理歐陽衛(wèi)星先生；

　　金輝集團(tuán)連云港公司常務(wù)副總經(jīng)理周林先生；

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理、華東顧問事業(yè)部總經(jīng)理?xiàng)钗谋笙壬?/p>

　　思源經(jīng)紀(jì)總裁助理、思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生；

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。

　　本次論壇獲得中國眾多房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再次感謝所有嘉賓，以及參與支持江蘇連云新城投資論壇暨2013城市觀點(diǎn)論壇連云港行的朋友們，謝謝大家。

　　下面有請(qǐng)?jiān)形Ｎ?、現(xiàn)任市委市政府重大事項(xiàng)督察領(lǐng)導(dǎo)小組副組長戴元安先生為我們致辭，有請(qǐng)。

　　戴元安：各位女士、各位朋友，金秋的時(shí)節(jié)，我們相聚在美麗的海濱城市連云港，隆重地舉行江蘇連云港新城投資論壇，在此，我謹(jǐn)代表連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部和市委市政府重大事項(xiàng)重點(diǎn)工程領(lǐng)導(dǎo)小組，向到會(huì)的嘉賓、房地產(chǎn)界的各位朋友，表示真誠的、衷心的感謝和歡迎。

　　此次論壇邀請(qǐng)了眾多的專家、學(xué)者，以及全國各地的房地產(chǎn)行業(yè)的精英參與會(huì)議，同時(shí)也對(duì)當(dāng)前的調(diào)控和房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行了深入的剖析，并圍繞新城市化主題和港產(chǎn)城發(fā)展進(jìn)行了研究和探討，活動(dòng)旨在加強(qiáng)對(duì)外交流合作，全面地展示連云港優(yōu)美的自然環(huán)境，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和國際性的海濱城市的知名度和美譽(yù)度。同時(shí)，也對(duì)連云新城進(jìn)一步的整合招商引資做出新的更大的貢獻(xiàn)。連云新城資源和政策優(yōu)勢(shì)突出，這里將獲得前所未有的發(fā)展機(jī)遇。未來，開發(fā)建設(shè)連云新城是一個(gè)完善的連云港市的大港口、大城市、大產(chǎn)業(yè)功能，加快港產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)發(fā)展，快速地展示海濱城市形象的戰(zhàn)略舉措。

　　我們的主題是“港城夢(mèng)”，在此我想就這個(gè)夢(mèng)來說一下，其實(shí)夢(mèng)不是一個(gè)新鮮詞，共產(chǎn)黨最早的理論是國際歌里面的英特納爾，那個(gè)就是共產(chǎn)黨人的最早設(shè)計(jì)的一個(gè)夢(mèng)，夢(mèng)想成真，只要我們選準(zhǔn)了方向和目標(biāo)，在座的精英們肯定都會(huì)有選擇，不會(huì)錯(cuò)失這個(gè)良機(jī)。所以在此我也愿2013年江蘇連云港新城投資論壇取得圓滿成功，更希望各位嘉賓關(guān)心和支持連云新城的發(fā)展，期盼著你們?cè)谶@兒休閑度假、投資置業(yè)，謝謝各位。

　　主持人：非常感謝戴元安先生。接下來有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的戴組長、朱會(huì)長、王主任、陳會(huì)長，各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，媒體朋友們，下午好。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立了9年，這是我們第一次到連云港這個(gè)成立的海濱之城?，F(xiàn)在正在逐漸熱起來的城市化可能對(duì)連云港是一個(gè)全新的機(jī)會(huì)，也許我們失去了上一輪的熱點(diǎn)或者增長的勢(shì)頭，但是我想這一次連云港一定會(huì)迎來一個(gè)非常好的契機(jī)，不然我們今天就不必邀請(qǐng)到在座的來自廣州、深圳等珠三角的嘉賓，以及來自上海、江蘇的長三角的嘉賓，還有環(huán)渤海區(qū)域的開發(fā)商到場，他們都是帶著投資的熱情而來。

　　今天上午大家也看了連云新城這一片的優(yōu)山美地，接下來我們的任務(wù)就是如何在連云新城尋找到最好的商機(jī)，抓出我們最大的合作的價(jià)值，共同建立一個(gè)最完美的連云新城，這也是本次連云港行的一個(gè)最重要的主題，“新城鎮(zhèn)化進(jìn)程與地產(chǎn)機(jī)遇”。今天下午我們把這個(gè)話題交給各位演講以及對(duì)話和討論的嘉賓，我想我們一定可以從不同的角度、不同的視角、不同的眼界暢所欲言，為即將進(jìn)入2014年的連云新城揚(yáng)起一個(gè)全新的希望之帆。

　　最后預(yù)祝論壇圓滿成功，預(yù)祝連云新城的未來更加輝煌、燦爛，謝謝大家。

　　主持人：謝謝陳詩濤女士，今天的嘉賓致辭就到這里。接下來進(jìn)入論壇的正式議程。

　　各位來賓，本屆江蘇連云新城投資論壇暨2013城市觀點(diǎn)論壇連云港行的主題是“新城鎮(zhèn)化進(jìn)程與地產(chǎn)機(jī)遇”，下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)，我們很榮幸地邀請(qǐng)到中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生、連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部指揮長、江蘇金海投資集團(tuán)董事長陳書軍先生、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生，世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理、華東顧問事業(yè)部總經(jīng)理?xiàng)钗谋笙壬疠x集團(tuán)連云港公司常務(wù)副總經(jīng)理周林先生為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　首先有請(qǐng)今天論壇的第一位演講嘉賓，有請(qǐng)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生。朱中一先生的演講題目是“新城鎮(zhèn)化進(jìn)程與地產(chǎn)機(jī)遇”。

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位同仁、新聞界的各位同仁，大家好。

　　主辦方要我就新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程與地產(chǎn)機(jī)遇作一個(gè)發(fā)言，我借此談一下自己的一些觀點(diǎn)。

　　上午參加了開幕式以后，很受感動(dòng)，感覺到連云港這些年來不光是在城市的規(guī)劃、建設(shè)方面，還有在房地產(chǎn)的發(fā)展方面，都進(jìn)程比較快，取得的成績是大家都看得到的，我還看到綠地、保利、恒大、碧桂園等一些著名企業(yè)都進(jìn)來了，這說明這個(gè)地方是有吸引力的。

　　今天要講的題目是“新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程與地產(chǎn)機(jī)遇”，我就圍繞這個(gè)題目談一些觀點(diǎn)。

　　第一，新型城鎮(zhèn)化的核心，從去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到今年上半年以來一些領(lǐng)導(dǎo)的講話，它突出強(qiáng)調(diào)的是以人為本的新型城鎮(zhèn)化。我想就這個(gè)問題談一個(gè)認(rèn)識(shí)。以人為本的城鎮(zhèn)化跟過去的城鎮(zhèn)化有什么差別？城鎮(zhèn)化毫無疑問的，咱們的城市規(guī)劃建設(shè)管理，這些肯定都是它的核心內(nèi)容，咱們的房地產(chǎn)開發(fā)也要做。但是前些年的這些城鎮(zhèn)化，咱們確確實(shí)實(shí)是一種粗放型的城鎮(zhèn)化的發(fā)展方式，消耗的資源、能源比較大。咱們過去常講土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，或者是還有一個(gè)問題，咱們過去一些地方的城鎮(zhèn)化過分依賴于房地產(chǎn)開發(fā)和城市形象方面的建設(shè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不夠。另外，在城鎮(zhèn)化的過程中，也確實(shí)出現(xiàn)了一些城市病，比如咱們一些城市重經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輕環(huán)境保護(hù)，重城市建設(shè)，輕城市管理，重地上建設(shè)，輕地下空間的開發(fā)利用，結(jié)果造成了交通擁堵、空氣污染、地下管網(wǎng)不暢等城市病日益突出。

　　隨著我國的城市化的推進(jìn)，資源、能源環(huán)境的制約加劇，過去主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型的城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式必須轉(zhuǎn)型，必須堅(jiān)持以人為本、集約高效、綠色智能、四化同步的新型城鎮(zhèn)化道路，也就是我們所說的要堅(jiān)持以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。當(dāng)然，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，它強(qiáng)調(diào)的是怎么樣讓人在這個(gè)城鎮(zhèn)化的環(huán)境當(dāng)中生活得更加美好，我認(rèn)為這是最核心的問題，包括城鎮(zhèn)化要提供就業(yè)崗位，包括環(huán)境讓人們感覺更美好，包括隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我們真正讓老百姓實(shí)現(xiàn)小康的這么一個(gè)目標(biāo)。我想我們這些核心要素都是必須要考慮的。新型城鎮(zhèn)化也表明了這么一個(gè)內(nèi)容，就是我們國家的城鎮(zhèn)化進(jìn)入了一個(gè)以提質(zhì)增效的階段。前段時(shí)間，李克強(qiáng)總理講，中國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入了第二季。他講的第二季就是由過去的高速增長的階段到中高速增長階段，進(jìn)入了一個(gè)提質(zhì)增效的階段。我想我們的城鎮(zhèn)化也肯定由過去的粗放式的階段向集約、智能、綠色、低碳的階段發(fā)展，而且更加強(qiáng)調(diào)人的因素，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二，新型的城鎮(zhèn)化更加強(qiáng)調(diào)的是工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的四化同步發(fā)展，更加強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)城融合。只有這樣，才能為百姓提供更多的就業(yè)崗位，才能使我們的相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，我認(rèn)為這個(gè)指導(dǎo)思想非常明顯。咱們十八大報(bào)告里已經(jīng)講到四化同步、五位一體，城鎮(zhèn)化里面就是要做到四化同步，這里面講的就是產(chǎn)業(yè)的問題，工業(yè)化和信息化怎么高度的融合，咱們的產(chǎn)業(yè)怎么樣能夠通過結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)能夠升級(jí)。只有這樣，才能使我們的城鎮(zhèn)化的質(zhì)量提高，只有有產(chǎn)業(yè)的支撐，我們的百姓才能有就業(yè)的崗位。我覺得這些指導(dǎo)思想都是非常明確的?？戳诉B云港，聽了上午的介紹以后，我覺得連云港在這方面的藍(lán)圖是讓人羨慕的，在產(chǎn)業(yè)里面既考慮到了連云港的物流問題，新能源、新材料、新醫(yī)藥問題，裝備制造業(yè)的問題，重化工的問題，還有休閑旅游等等產(chǎn)業(yè)，這里面的產(chǎn)業(yè)很多，這就是一種產(chǎn)城高度融合的體現(xiàn)。我自己在想這個(gè)事情，我在協(xié)會(huì)以前，在部的辦公廳工作，以前搞人事工作，在部里時(shí)間長了以后，跟搞城市規(guī)劃建設(shè)管理的同志接觸比較多。咱們?cè)诳紤]城市的時(shí)候，首先要考慮城市的定位是什么，城市的最基本的職能是什么，城市的最主要的產(chǎn)業(yè)是什么。咱們講城市特色，現(xiàn)在咱們有好多新興的產(chǎn)業(yè)，剛才講了可能有八九個(gè)產(chǎn)業(yè)，你這個(gè)連云港的港口物流肯定是最主要的，新醫(yī)藥方面已經(jīng)有兩個(gè)企業(yè)做得很強(qiáng)了。上午國務(wù)院發(fā)展研究中心的那個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的觀點(diǎn)我還是很贊賞的，有一些產(chǎn)業(yè)，比如說精品鋼，這個(gè)產(chǎn)業(yè)還是不錯(cuò)的。但是就全國來說，鋼產(chǎn)業(yè)是過剩的，在鋼產(chǎn)業(yè)過剩的情況下咱們發(fā)展精品鋼怎么樣？現(xiàn)在精品鋼咱們有好多大的企業(yè)，包括寶鋼、武鋼都有生產(chǎn)精品鋼，他們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)效益并不太好。我們協(xié)會(huì)經(jīng)常跟全國的大學(xué)會(huì)，跟國家發(fā)改委匯報(bào)，我們老開會(huì)，他們覺得現(xiàn)在大的鋼鐵廠日子很難過，就因?yàn)槿珖漠a(chǎn)能過剩，地方在無序的競爭，那么我們這里做這個(gè)怎么樣？我只是舉這么一個(gè)例子，就是說我們這些產(chǎn)業(yè)可能需要認(rèn)真的進(jìn)一步的研究，哪些產(chǎn)業(yè)確實(shí)是成熟的，可以落地的，而且是有連云港特色的。還有一個(gè)，我原來在部里的時(shí)候，研究全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃講到三綜兩橫，一橫是長江黃金水道，還有一個(gè)就是歐亞大陸橋，也就是現(xiàn)在講的絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶。這兩個(gè)咱們也要比較，我認(rèn)為借鑒、比較可能會(huì)使我們的經(jīng)驗(yàn)更加成熟。長江黃金水道，沿長江的城市都是咱們的經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)的城市，它的出江口——上海，不光在我們國家，在世界上都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，所以它是能夠形成一個(gè)拳頭作用，或者是巨大的吸引力的。咱們的絲綢之路，連云港也是一個(gè)出口的港，沿著這個(gè)帶的一些城市，好多都是內(nèi)陸的城市，比如西安、蘭州這些城市它通過絲綢之路，可以直接跟中東的一些國家進(jìn)出，它還會(huì)不會(huì)走我們這個(gè)港口？西安現(xiàn)在已經(jīng)打出這個(gè)牌了，國務(wù)院已經(jīng)批了西安的一個(gè)國際空港，它的出口通道將會(huì)更加便捷，所以這個(gè)我們也要比較一下，我覺得這種比較可能有利于我們的定位。

　　咱們研究新型城鎮(zhèn)化，研究跟房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，我認(rèn)為咱們還可以看看鄂爾多斯。鄂爾多斯是一個(gè)產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)的城市，它不是沒有產(chǎn)業(yè)的，鄂爾多斯有羊、煤、土、氣，它是有產(chǎn)業(yè)支撐的城市。結(jié)果它過高地估計(jì)了自己，包括它的城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)果受到了很大的打擊?，F(xiàn)在看來它要消化它的問題，沒有30年時(shí)間是難以消化的。我之所以講這個(gè)東西，我首先肯定了，咱們這個(gè)地方是有一個(gè)有利的條件，我們也有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。既然有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，我們要發(fā)揮出來，那就一定要借鑒人家的經(jīng)驗(yàn)，只有借鑒人家的經(jīng)驗(yàn)，我們的發(fā)展才能更加平穩(wěn)，才能發(fā)展得更快。

　　第三，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，要求不斷完善市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，為百姓的住有所居服務(wù)。我認(rèn)為這個(gè)問題也很現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)在我們國家的房地產(chǎn)市場明顯的是市場的差異性很大，一線城市和部分的二線城市房價(jià)的上漲壓力還很大，而咱們不少的三四線城市現(xiàn)在是供大于求的問題也比較大。比如說鄂爾多斯，實(shí)際上還有不少的三四線城市是供大于求的。在這種情況下，我們?cè)趺礃觼泶龠M(jìn)我們的房地產(chǎn)健康發(fā)展？這是要考慮的一個(gè)問題。因?yàn)槲覀兊淖》繗w根結(jié)底是給老百姓住的，而不是讓老百姓投機(jī)、炒作的，因?yàn)榧词鼓阃稒C(jī)、投資，最后也是要有人住的，沒有人住的房子是空的，這個(gè)城市是沒有活力的，對(duì)于這個(gè)問題，我們協(xié)會(huì)也好，我本人也好，我們是一直主張城市人民政府一定要認(rèn)真編制住房的建設(shè)規(guī)劃和計(jì)劃。你規(guī)劃和計(jì)劃編制的依據(jù)是什么？依據(jù)就是你現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化的水平、老百姓的居住水平，還有你這個(gè)城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，你這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聚集和吸引人口的能力。這些因素都是相當(dāng)重要的，有些三四線城市實(shí)際上是會(huì)人越來越少的，因?yàn)樗鼪]有聚集的能力，大量的人到更好的城市了，有聚集人口能力的城市就發(fā)展了，所以這個(gè)也是很重要的，就是要制定住房的發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃，來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)有不少城市有這方面的教訓(xùn)。

　　第四，一定要將生態(tài)文明的理念融入城鎮(zhèn)化的全過程，要結(jié)合過去來推進(jìn)咱們的綠色建筑，努力建設(shè)綠色住區(qū)和宜居城市。這里我也講三個(gè)方面的觀點(diǎn)，實(shí)際上都是中央強(qiáng)調(diào)的。第一個(gè)觀點(diǎn)，就是一定要嚴(yán)格執(zhí)行城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)三類空間（生產(chǎn)空間、生活空間和生態(tài)空間）的科學(xué)布局和三個(gè)效益（經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益）的有機(jī)統(tǒng)一。這是十八大報(bào)告在生態(tài)文明建設(shè)當(dāng)中的一段話，他說要優(yōu)化空間布局，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀，給自然留下更多的激活空間，更農(nóng)業(yè)留下更多的良田，給子孫后代留下天藍(lán)、地綠、水凈的美好家園，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益的有機(jī)統(tǒng)一。我覺得這段話，對(duì)我們搞城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的，包括我們搞房地產(chǎn)開發(fā)的，這是最高的指導(dǎo)思想，就是三類空間的合理布局和三個(gè)效益的有機(jī)統(tǒng)一，我覺得這是我們必須考慮的。生產(chǎn)空間的集約高效，就是在你的用地結(jié)構(gòu)方面。生產(chǎn)的空間不一定是越大越好。生活空間宜居適度，也就是說我們老百姓住的房子并不是越大越好，我們提倡宜居適度。第二，結(jié)合國情推進(jìn)綠色建筑，綠色建設(shè)綠色住區(qū)和宜居城市。現(xiàn)在我們國家國務(wù)院辦公廳的一號(hào)文件是推進(jìn)綠色建筑的行動(dòng)方案，是轉(zhuǎn)發(fā)了發(fā)改委和住建部的文件。我是這樣的觀點(diǎn)，綠色建筑這個(gè)概念是發(fā)達(dá)國家在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和大規(guī)模城市建設(shè)基本完成以后提出來的，它是著眼于對(duì)單體建筑的一些綠色要求的研究。而我們國家現(xiàn)在正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，也就是在大規(guī)模城市建設(shè)當(dāng)中，我們?cè)趺礃觼斫Y(jié)合這個(gè)問題。我認(rèn)為現(xiàn)在有兩個(gè)關(guān)系是一定要處理好的，一個(gè)是要從單體的綠色建筑向單體的綠色建筑和生態(tài)城區(qū)建設(shè)并重，就是我既要考慮單體建設(shè)，新建的建筑一定要有綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)等等，同時(shí)我要考慮社區(qū)的綠色，兩個(gè)要并重轉(zhuǎn)變。第二個(gè)要從大拆大建、千城一面向嚴(yán)格的按照拆遷程序和改舊建綠轉(zhuǎn)變，我們不提倡大拆大建。最近南京市的市長被雙規(guī)了，當(dāng)然他是經(jīng)濟(jì)問題，但是在報(bào)道他的時(shí)間咱們注意到，從蘇州、揚(yáng)州到南京，到處都大拆大建，把梧桐樹也砍了。這種報(bào)道一個(gè)很強(qiáng)烈的信號(hào)是什么呢？就是現(xiàn)在上面肯定是反對(duì)你大拆大建。我們這種觀念一定要改變過來。綠色建筑它本身就是一個(gè)要解決資源節(jié)約、環(huán)境友好的問題，解決污染環(huán)境的問題，來延長建筑物的最終壽命，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的問題。所以像大拆大建的這種方式跟綠色結(jié)構(gòu)完全是背道而馳的。第三，要堅(jiān)持地上地下的統(tǒng)籌開發(fā)，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。這個(gè)現(xiàn)在我們正在搞新區(qū)開發(fā)的時(shí)候，我覺得這一條很重要。我們搞這一行的都懂得，項(xiàng)目建設(shè)是先地下后地上的，但是我們?cè)趫?zhí)行城市建設(shè)的過程中，是偏重于地上，對(duì)地下是不太重視的，一些城市提出來，地上一年一小變，三年一中變，五年一大變，但是地下基本上不動(dòng)。國務(wù)院今年引發(fā)了一個(gè)關(guān)于加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知，它里頭提了很多要求，包括開展城市排水防澇規(guī)劃的編制和有關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)問題，包括加強(qiáng)城市地下管線的綜合管理問題，推進(jìn)市政地下管網(wǎng)的建設(shè)和改造問題，抓好城市污水處理廠、垃圾處理廠的建設(shè)，還有城市綠化和大氣污染的治理等等，講了好多問題，也包括大城市要發(fā)展地鐵等等。我認(rèn)為這些問題在城市的新區(qū)開發(fā)的時(shí)候，有條件地上和地下統(tǒng)籌，把這個(gè)城市真正打造成為一個(gè)非常宜居的、美麗的城市。這是第四個(gè)問題。

　　最后，我再講一下咱們的新型城鎮(zhèn)化和絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的這個(gè)決策，為連云港的房地產(chǎn)發(fā)展確實(shí)帶來了機(jī)遇，但是我們房地產(chǎn)企業(yè)也要總結(jié)前幾年的經(jīng)驗(yàn)，走穩(wěn)健發(fā)展的路。這里頭的機(jī)遇，我前面講了，你既然要城鎮(zhèn)化，咱們的住宅肯定要發(fā)展，但是住宅發(fā)展不是盲目發(fā)展，地方政府要制定好規(guī)劃和計(jì)劃，企業(yè)要分析好市場。另外，我們的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)也都有發(fā)展的前景，這個(gè)大家也可以關(guān)注一下，就是將來的新開發(fā)的小區(qū)里頭，根據(jù)國務(wù)院的通知，都要按人口每人配建0.1平方米的養(yǎng)老設(shè)施。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施包括老年人的日間照料中心等等，作為國家部門已經(jīng)在抓緊制定這些規(guī)定，但是我覺得作為咱們的新區(qū)，這方面一定要做到。另外它也提到，將來的2萬平方米的公共建筑，這個(gè)公共建筑包括辦公樓、寫字樓、飯店等等，都要符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。這些問題大家都要考慮。

　　第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場我就不多說了，但是有一個(gè)問題是值得說的，就是在調(diào)控的新的替代性的政策沒有出來的，現(xiàn)行的調(diào)控政策肯定是不會(huì)變的。

　　第三，即使三中全會(huì)開了，咱們的長效機(jī)制有一些指導(dǎo)性的思想，但是長效機(jī)制的思想的落地和咱們城鎮(zhèn)化規(guī)劃的一些指導(dǎo)思想的落地，它有一個(gè)過程，在這個(gè)過程中，怎么樣來促進(jìn)咱們這個(gè)市場的健康發(fā)展，也是需要大家探討的一個(gè)問題。

　　第四，隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，在咱們這個(gè)行業(yè)里，發(fā)展省地、環(huán)保的項(xiàng)目肯定是一項(xiàng)重要的內(nèi)容，而且要提高住宅產(chǎn)業(yè)化。這里頭有幾點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)，一個(gè)是生產(chǎn)空間的集約高效和生活空間的宜居適度，這也是十八大報(bào)告里要求的，是一個(gè)重要的指導(dǎo)思想。另一個(gè)很具體的問題，就是全裝修的問題，將來國家肯定會(huì)加大力度。我們現(xiàn)在的房子大多是毛坯房，我估計(jì)這里可能也差不了多少。盡量的擴(kuò)大全裝修房的比例，減少毛坯房的數(shù)量，是將來很可能要強(qiáng)制性規(guī)定的，這個(gè)請(qǐng)大家有一個(gè)思想準(zhǔn)備，第三個(gè)是我們要盡量的建一些長壽命的建筑，我們現(xiàn)在正在試百年建筑的問題。國家經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，我們往哪個(gè)方向轉(zhuǎn)，怎么轉(zhuǎn)，這是一個(gè)方向。

　　第五，隨著制度的日趨完善，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤肯定要收窄。將來我們的工夫下在哪個(gè)地方，我們的企業(yè)要有過去的通俗講的地產(chǎn)商向房產(chǎn)商轉(zhuǎn)變。所謂的地產(chǎn)商向房產(chǎn)商轉(zhuǎn)變，就是過去我們的收益，靠土地增值的這一塊都非常多，今后制度完善了，靠土地升值這一塊越來越難了，那么我們就要做好房子這個(gè)產(chǎn)品，也就是說從地產(chǎn)商向房產(chǎn)商轉(zhuǎn)變，那就是我們經(jīng)常說的，我們一定要堅(jiān)持品牌化的經(jīng)營、精細(xì)化的管理、規(guī)范化的服務(wù)，做好產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的性價(jià)比，讓老百姓住得滿意、住得放心，讓我們的行業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝朱中一先生的精彩演講。下面有請(qǐng)連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部副指揮長、江蘇金海投資集團(tuán)總經(jīng)理陸普桂先生演講，他演講的題目是“連云港城市發(fā)展與連云新城”。

　　陸普桂：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，受委托我代表指揮部做一個(gè)簡要的推介。

　　很榮幸借此機(jī)會(huì)推介連云新城，與各位專家和地產(chǎn)界的各位老總共聚連云港，共謀連云新城的發(fā)展。

　　談到連云新城，首先要講連云港，連云港是全國首批開放的沿海開放城市，也是江蘇省唯一的海港城市，連云港的發(fā)展?jié)摿薮?，今天上午市里的領(lǐng)導(dǎo)也重點(diǎn)推薦了，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，2009年以后，連云港先后獲得長三角一體化、江蘇沿海開發(fā)、國家東中西合作示范區(qū)，國家級(jí)的創(chuàng)業(yè)型城市四個(gè)國家級(jí)的戰(zhàn)略機(jī)遇疊加，全力聚焦在連云港。江蘇省也在全省沿江、沿海發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中明確提出舉全省之力來發(fā)展連云港，希望通過以連云港這樣龍頭的崛起率先，更好地服務(wù)全省，包括中西部、全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌發(fā)展奠定極為有利的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

　　連云港市委市政府著眼港產(chǎn)城一體化的發(fā)展，提出了一體兩翼統(tǒng)籌發(fā)展的布局，今天上午在我們的規(guī)劃展示館也做了一個(gè)介紹，我們的港口建設(shè)是一體兩翼，產(chǎn)業(yè)的布局是一縱一橫，縱就是指整個(gè)沿海，我們連云港的海岸線有211公里，沿著海岸線進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的布局，包括石化、鋼鐵等等產(chǎn)業(yè)，一橫就是指隴海南延鐵路，新亞歐大陸橋沿線這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)帶，這是我們的產(chǎn)業(yè)布局。我們的城市布局是一心三極，核心在連云新城。我們連云港的規(guī)劃就是三個(gè)一：港口一體兩翼，產(chǎn)業(yè)一縱一橫，我們的城市一心三極。整個(gè)城市的核心就在連云新城。

　　連云新城有58.88平方公里，今天上午我們到那里去看過了，這個(gè)城市是以后全市的政治、文化中心所在地，所以說我們對(duì)連云新城選擇的品牌就是“江蘇的海、港城的夢(mèng)”。所謂江蘇的海，連云港是江蘇省唯一的海港城市，中國沿海不可多得的創(chuàng)業(yè)的樂土、生活的福地。所謂港城的夢(mèng)，連云港是海濱城市，但是城市不在海濱，所以說我們通過填海造地，真正實(shí)現(xiàn)了連云港海濱城市在海濱的夢(mèng)想。

　　早在2005年，江蘇省委省政府全力提出來，同時(shí)拿出3000萬資金對(duì)連云港制定了未來的城市戰(zhàn)略規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃得到了國務(wù)院的批準(zhǔn)，連云新城由此而生，從2006年我們開始填海造地，到現(xiàn)在為止已經(jīng)有7年時(shí)間，在這7年當(dāng)中，世界500強(qiáng)企業(yè)，中交建設(shè)集團(tuán)和本地的龍頭企業(yè)，國有獨(dú)資公司江蘇金海投資集團(tuán)積極地參與其中。去年6月19號(hào)，連云港市委市政府又成立了連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部，標(biāo)志著連云新城由填海造路的時(shí)代進(jìn)入到開發(fā)建設(shè)的新的階段。經(jīng)過一年半的努力，現(xiàn)在連云新城首期開發(fā)面積整個(gè)的路網(wǎng)、橋梁、涵閘等基礎(chǔ)設(shè)施全部建成。一大批重點(diǎn)項(xiàng)目也快速推進(jìn)，主要分為三塊，一塊是休閑旅游，有一些會(huì)議中心、廣場等等都已經(jīng)建成，第二個(gè)功能是商務(wù)辦公。商務(wù)辦公這一塊我們配套了商務(wù)公寓，今年會(huì)全部建成。包括商務(wù)服務(wù)中心，另外政府辦公的大樓也正在啟動(dòng)，有兩棟樓現(xiàn)在已經(jīng)開始做出地面了，另外7棟樓都全力地在推進(jìn)。整個(gè)進(jìn)展比較快，現(xiàn)在已經(jīng)有將近1個(gè)億的投入，一共投資18個(gè)億。另外，蘇寧云商在連云新城拿了最高的348米的地標(biāo)性建筑，這個(gè)大樓今年年底將要?jiǎng)庸?，這個(gè)大樓是作為蘇寧云商對(duì)東北亞的一個(gè)物流、商貿(mào)的集散基地，是一個(gè)窗口。同時(shí)企業(yè)總部也正在全力推進(jìn)，我們的上市公司開元藥業(yè)拿了三塊地，現(xiàn)在準(zhǔn)備建企業(yè)總部，這是第二個(gè)組團(tuán)，就是商務(wù)辦公。第三個(gè)是居住方面，目前正在建學(xué)校、醫(yī)院，有兩所學(xué)校正在建設(shè)，醫(yī)院現(xiàn)在也已經(jīng)在打樁了，今年年底樁基全部完成，到2014年竣工交付使用。包括一些養(yǎng)老的地塊，以及高端居住的地塊，有很多客商現(xiàn)在都在拿地，我們的土地都是通過招拍掛來推出的，但是我們所有的土地是填海造地而出來的，沒有土地指標(biāo)的限制，可以直接招拍掛以后作為城市建設(shè)規(guī)劃功能的用地。這是我們首期8平方公里、三大功能布局。一塊是休閑旅游，第二塊是商務(wù)辦公，第三塊是居住的，這是一期的情況。另外我們還有二期、三期，目前我們?cè)陂_發(fā)一期的同時(shí)，二期我們馬上要做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　談?wù)勥B云新城的投資價(jià)值，我們用一句話來介紹：山海連云，魅力之島。具體表現(xiàn)在三個(gè)方面，一個(gè)是資源稟賦突出，連云新城有58平方公里，它所處的環(huán)境是大海、濕地，還有云臺(tái)山。地球有三大肺，海洋、濕地，還有森林，我們有黃海，我們有10平方公里的濕地資源，同時(shí)我們還有云臺(tái)山，有大量的森林資源。作為這三個(gè)自上而下的連云新城，它的資源稟賦的優(yōu)勢(shì)非常突出。同時(shí)，連云新城的周邊還有十多個(gè)島嶼等待開發(fā)，下一步連云新城外圍我們還要做一個(gè)攔海堤，這樣我們新城的海堤下面可以做很多，休閑、娛樂、碼頭、游艇等等好多項(xiàng)目都可以來做，這更加拓展了連云新城發(fā)展的空間。另外，上午也介紹了，我們連云新城的水系都是淡水，淡水的面積達(dá)到20平方公里。我們一期8個(gè)平方公里就有3平方公里的水系。我們整個(gè)58平方公里，水系達(dá)到20多平方公里，這樣一個(gè)城市來講，它的品質(zhì)就比較高。水域、綠化、公園整個(gè)的為城市所打造的這樣一個(gè)基礎(chǔ)，剛剛朱會(huì)長也講了，要有人去，你必須要有更好的基礎(chǔ)關(guān)系。這是第一個(gè)方面，資源稟賦比較突出。

　　第二個(gè)優(yōu)勢(shì)是政策優(yōu)勢(shì)。目前連云新城還處在開發(fā)的初期，目前來講，土地的價(jià)格它不是很高，下一步土地升值的空間還比較大。我們剛剛跟朱會(huì)長也在談?wù)撨@個(gè)事情，如果再過兩年，可能價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止現(xiàn)在這樣。同時(shí)，市委市政府又在政策上給了連云新城全力的支持，這些都為連云新城開發(fā)建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　三是開發(fā)模式突出，從形成決策開始，我們就高端對(duì)話、高水平對(duì)位，新城的每一條道路、每一塊磚，我們都講低碳、生態(tài)、智能，我們這個(gè)用的是地源熱泵，包括一些太陽能，是節(jié)能、環(huán)保、低碳、生態(tài)、智能這樣一個(gè)理念，怎么融入到連云新城開發(fā)建設(shè)的理論過程?？沙掷m(xù)的發(fā)展理念貫穿始終。

　　最后，借這次活動(dòng)的東風(fēng)，我們竭誠歡迎各位嘉賓，各位具有戰(zhàn)略投資眼光的企業(yè)家關(guān)注連云港，關(guān)注連云新城，走進(jìn)連云港，走進(jìn)連云新城，讓實(shí)力資本與優(yōu)質(zhì)、稀缺資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，深化合作，共同發(fā)展。謝謝大家！

　　主持人：謝謝陸普桂先生為我們介紹連云新城的優(yōu)質(zhì)土地和發(fā)展機(jī)會(huì)。接下來有請(qǐng)第三位演講嘉賓，國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生，他演講的題目是“區(qū)位解讀沿海時(shí)代與都市經(jīng)濟(jì)圈”。

　　王小廣：大家好，非常高興再次來到連云港，連云港這個(gè)城市知名度還是很高的，在江蘇省有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，過去的歐亞大陸橋，現(xiàn)在絲綢之路的經(jīng)濟(jì)帶，它的作用更加凸現(xiàn)出來。今天可能是考慮到我的知識(shí)面比較宏觀一點(diǎn)，所以這個(gè)題目出得比較大，對(duì)區(qū)位進(jìn)行分析，看起來好像跟連云港沒有什么太大關(guān)系，但實(shí)際上關(guān)系非常密切，我想還是緊扣連云港這么一個(gè)地方，面對(duì)一個(gè)新的時(shí)代，一個(gè)新的機(jī)遇，不管是國家還是從長三角，還是江蘇省，它的一些地位凸現(xiàn)出來。

　　所以我想分析的第一個(gè)就是，我們的區(qū)位分析。這個(gè)區(qū)位怎么看？我看區(qū)位看兩個(gè)東西，第一，看它的地理的位置，第二，看經(jīng)濟(jì)的地位。我覺得區(qū)位實(shí)際上就是要看這兩個(gè)事。地理的東西是自然的，或者說是歷史形成的特殊的，有的地方它就是一種交匯地，像徐州、鄭州，它是某種交匯地。還有就是小的節(jié)點(diǎn)，還有節(jié)點(diǎn)都達(dá)不到的，那就是邊緣的。我們連云港過去是什么樣的位置？你要想作為新亞歐大陸橋這樣一個(gè)大長線，那實(shí)際上就是一個(gè)終端的概念，終端的概念要我說就是偏僻的，所以我們是個(gè)斷頭路。我們現(xiàn)在客觀地說，隨著我們講我們重要，但是我們地理上還是比較偏僻的。使我想到廣東的潮州，它雖然說自己有各種優(yōu)勢(shì)，但是它的路是接不上的，連接福建那個(gè)路它都有問題，所以它變成一個(gè)偏僻的地方，這是地理上的問題。但是現(xiàn)在不同了，現(xiàn)在從地理上，把海洋這個(gè)元素放進(jìn)去以后，由于我們是面對(duì)海洋發(fā)展的，江蘇最缺的是海，我們把這種為之一加進(jìn)去以后，你就可能不是一個(gè)斷頭的概念了，就變成一個(gè)交叉的中點(diǎn)的概念，所以地域位置出現(xiàn)了改變。從過去的概念，有人說我們老發(fā)展不起來，我說那是沒到時(shí)候，現(xiàn)在在一定程度上具備了某些客觀的條件。所以我說看這個(gè)地理上的變化。那我們講，這樣的一個(gè)地理位置，在中國處在一個(gè)什么位置？別人怎么定義我們連云港的？從地理上和現(xiàn)在的機(jī)遇結(jié)合起來，我覺得連云港的區(qū)位處在二級(jí)的地位，絕對(duì)達(dá)不到一級(jí)，你們不要把它想得特別高。我們有一線城市、二線城市、三線城市、四線城市，連云港可以作為二線。我們看地理位置現(xiàn)在有這么一個(gè)明顯的印象。

　　我們?cè)倏吹牧硗庖粋€(gè)層面就是經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)濟(jì)上我們處在什么位置？在江蘇、在長三角，在全國它處在什么位置？我們?cè)诮K省可能處的位置是第三、第四。你就是個(gè)地級(jí)市，你在整個(gè)江蘇省還不算什么，也就是說你排的不是靠前的，你是在中間或者是中后一點(diǎn)的。我們要把未來區(qū)位的遐想，未來的機(jī)遇、潛力搞清楚，這是由地理位置決定的。我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身跟這個(gè)差距還很大，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在三線的水平。

　　我們現(xiàn)在的任務(wù)是什么呢？我對(duì)這個(gè)區(qū)位的看法，就是經(jīng)濟(jì)上努力通過打造，不管是新城還是重新定位，我們找到區(qū)位潛在的內(nèi)容，發(fā)揮巨大優(yōu)勢(shì)的內(nèi)容，我認(rèn)為這是連云港要做的事情。我們發(fā)展還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于地理上的區(qū)位的，所以我們要有這么大的一個(gè)變化。我們不能講太高了，說要作為世界的什么城市，這個(gè)我覺得都不太現(xiàn)實(shí)，我覺得首先是從這兩個(gè)東西中間找到它的差異，我們要有這么一個(gè)轉(zhuǎn)化，這是我想講的第一個(gè)問題。

　　第二，連云港發(fā)展到底面臨哪些機(jī)遇？從全國層面，從長三角層面，從江蘇省層面，至少應(yīng)該從這三個(gè)層面來看，全國到底是一個(gè)什么樣的形勢(shì)？經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、發(fā)展形勢(shì)到底是什么樣的？現(xiàn)在有一種大勢(shì)判斷的語言，就是說我已經(jīng)進(jìn)入了新階段，這是現(xiàn)在國家領(lǐng)導(dǎo)人從總書記、總理都在講這個(gè)事，就是中國已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新階段，這個(gè)階段給我們這樣的地區(qū)（三線、四線地區(qū)），沿海地區(qū)次發(fā)達(dá)的地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)上是中等水平的區(qū)域帶來了什么樣的機(jī)會(huì)？過去我們有一些關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析，就中國地大物博，它就是一個(gè)多中心的發(fā)展，不要講一個(gè)中心、兩個(gè)中心、三個(gè)中心，都不成立。中國多大？10個(gè)中心、20個(gè)中心、30個(gè)中心都是可以的。過去我們總是講世界要多極化，中國經(jīng)濟(jì)是最需要多中心化的，所以我認(rèn)為未來的一個(gè)重要的趨勢(shì)，從區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)來講，那就是多中心的，我們?cè)谶@個(gè)多中心里要成為某一個(gè)部分。一個(gè)區(qū)域大中心，我們作為一個(gè)次中心。發(fā)展總是轉(zhuǎn)移的，不是某個(gè)地方發(fā)展了，別的地方不發(fā)展，它就是一個(gè)隨著時(shí)間的推移，它是一個(gè)梯度轉(zhuǎn)移的。而且我們本來就有沿海，離發(fā)達(dá)的地區(qū)又這么近，所以它有天然的優(yōu)勢(shì)。區(qū)域發(fā)展是多中心化的，是擴(kuò)散型的，過去可能是一個(gè)強(qiáng)化中心，強(qiáng)化向少數(shù)地方集中的，現(xiàn)在在一定程度上帶有分散化，它有多中心化的趨勢(shì)，這對(duì)我們是有好處的。這里面包括了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、更多中心的出現(xiàn)，包括我們可能成為中心的一部分，這是我講的全國的第一個(gè)特點(diǎn)，多中心化。

　　第二個(gè)，它是內(nèi)陸和沿海的交會(huì)，海洋經(jīng)濟(jì)也好，包括中國發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)、海洋產(chǎn)業(yè)，它都是我們的產(chǎn)業(yè)上或者方向上的明顯的轉(zhuǎn)變，就是區(qū)域上更加注重這樣一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，特別是從物流經(jīng)濟(jì)學(xué)、物流的角度看，它充分發(fā)揮這種節(jié)點(diǎn)的作用，我看中部地區(qū)很多的節(jié)點(diǎn)都要充分發(fā)展，過去就是沿海、沿邊，到未來是這種節(jié)點(diǎn)，我們現(xiàn)在是又有沿又有邊，節(jié)點(diǎn)這個(gè)概念，所以我認(rèn)為未來節(jié)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)匯聚的這種特別在我們這里面體現(xiàn)了。當(dāng)然我們還看到一個(gè)區(qū)域格局的變化，就是中西部地區(qū)快一些，特別是金融危機(jī)之后發(fā)生的這種情況變化，這是政府非常希望看到的結(jié)果，因?yàn)檫@個(gè)規(guī)?；?，中部地區(qū)加快，沿海地區(qū)稍微放慢一點(diǎn)，全國經(jīng)濟(jì)還會(huì)發(fā)展比較快，這就是區(qū)域之間達(dá)到均衡。這個(gè)我想從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從區(qū)位節(jié)點(diǎn)的擴(kuò)散，包括多極化城市這種發(fā)展來看，在全國來講，我們這個(gè)區(qū)域具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。這是要從全國這個(gè)角度。

　　那我們講長三角呢？可能整個(gè)發(fā)展都離不開長三角，就是我們可以再把這個(gè)戰(zhàn)線拉得很長，這個(gè)事是80年代就開始炒的，90年代也在唱，2000年以后也在搞，現(xiàn)在到了2010年代以后，我們還得做，這個(gè)文章是越做越大。我們真正要體現(xiàn)這個(gè)優(yōu)勢(shì)，你還是在長三角上怎么去融入，怎么去實(shí)現(xiàn)把我們的分母做大，規(guī)模做大，產(chǎn)業(yè)做得非常強(qiáng)大。我到這里來之后，有很多人在交流，有很多人議論，有人說日照的港口發(fā)展起來了，超過我們了，我們比他可能起步還早，好像我們做工作做得不是特別好。但是我的答案是，我們成為一個(gè)長三角的腹地，但是長三角這個(gè)腹地我們沒有在產(chǎn)業(yè)上形成某種強(qiáng)大的集聚效果，我們自己沒做起來。港口這個(gè)流他要的不是別的地方流的，要的是我們自己的，長三角、珠三角、環(huán)渤海的港口，所有的港口特點(diǎn)都是這樣，就是你外面的流有限，你自己沒有流，那你的港口發(fā)展就受限制。日照就不一樣了，山東的發(fā)展和蘇皖發(fā)展不一樣，它基本上都發(fā)展起來了，它連菏澤的發(fā)展都很大，所以它自身的流就很大。所以我們說我們的長三角怎么去融合這個(gè)問題，我們可能做得還不夠。我們的地位應(yīng)該在長三角這一塊顯現(xiàn)出來。當(dāng)然我們還是受到一些地理、交通方面的限制，所以我覺得產(chǎn)業(yè)連接方面跟長三角之間的關(guān)聯(lián)還不是那么強(qiáng)。我就舉個(gè)例子說，我們今天上午看到那個(gè)清單，看到那個(gè)分成兩個(gè)，一個(gè)主要的客商和一個(gè)其它的客商，我算了一下，一共把我算上是184個(gè)，整個(gè)長三角是69家，江蘇53家，也就是江蘇的不到1/3，長三角的1/3強(qiáng)一點(diǎn)。我感到長三角的產(chǎn)業(yè)向我們的轉(zhuǎn)移可能有各種障礙，或者說某種準(zhǔn)備不充分，特別是浙江只有4個(gè)企業(yè)過來。浙江是一個(gè)小企業(yè)發(fā)展非常豐富的地區(qū)，它有強(qiáng)大的民間資金的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，它是非常好的一個(gè)資金來源、產(chǎn)業(yè)來源，但是我們現(xiàn)在只有4家。所以我們和長三角的關(guān)系還有很多不足的地方，或者說還有需要強(qiáng)化的地方。

　　第三是江蘇省這個(gè)位置怎么擺，因?yàn)槲乙膊皇菑氖±飦淼?，我是以外來的角度來看，我覺得可能省里對(duì)連云港的定位比較搖擺，有時(shí)候可能覺得很重要，國家一重視，又強(qiáng)調(diào)一下，可能很多的時(shí)候又回到了蘇南、回到沿江去了，所以整個(gè)江蘇的戰(zhàn)略，還是以沿江為中心、蘇南為中心。但是它有時(shí)候看到你有點(diǎn)希望，而且從一個(gè)均衡發(fā)展的需要，它又會(huì)給你一些支持，這樣一種矛盾使得這個(gè)定位經(jīng)常很反復(fù)，它沒有一個(gè)很準(zhǔn)確、很堅(jiān)定的定位。作為一個(gè)副中心，我們的連云港可能比徐州的定位都難。當(dāng)然，一方面跟我們自身的優(yōu)勢(shì)沒有發(fā)揮有關(guān)，另一方面，確實(shí)跟我們省里面對(duì)這里的重視不夠、老處在搖擺狀態(tài)有關(guān)。不管是從政治、從大的省域的格局發(fā)展，它確實(shí)要體現(xiàn)一種方向性，我不知道這次省里是不是堅(jiān)定了，就是一定要把連云港做起來。但是從我們的機(jī)會(huì)、可能性上確確實(shí)實(shí)應(yīng)該從這方面發(fā)展，要把它做一個(gè)省域的定位，這個(gè)定位以后，我們可能就不一樣了。我過去講區(qū)域發(fā)展，它一定不是單中心的概念，應(yīng)該是多中心的，在省域里面也是如此，據(jù)我觀察，只要一個(gè)省是一個(gè)多中心的省，它發(fā)展都好，我們江蘇有南京，還有蘇南兩個(gè)中心，我們發(fā)展江蘇北部，徐州、連云港又成為兩個(gè)中心的話，這個(gè)活力、規(guī)模、體量全都會(huì)顯現(xiàn)出來，所以我覺得我們省的這個(gè)定位對(duì)我們影響很大，這是我講的第二點(diǎn)，我認(rèn)為這三個(gè)層面都給我們發(fā)展有很大的幫助。從現(xiàn)在來看，現(xiàn)在的發(fā)展力度比過去肯定要大。市場發(fā)展本身，環(huán)境、區(qū)域發(fā)展的變化，對(duì)我們的影響，從客觀上它已經(jīng)具備這個(gè)條件，還需要省域的支持。

　　第三，延續(xù)剛才我提的問題，連云港怎么融入都市圈，我想提幾點(diǎn)意見。我認(rèn)為最大的文章還是融入長三角都市圈這個(gè)文章。

　　上午我聽到介紹情況，包括部長的演講，他講了一個(gè)概念，說我們這個(gè)地方有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有強(qiáng)大的輻射力。我不知道輻射從何而來。我馬上我的反應(yīng)就是被輻射，我覺得我們發(fā)展是要被輻射，而不是去輻射別人，我們連云港沒有輻射能力。你作為一個(gè)新亞洲大陸橋的終端，你沒有輻射的可能性，你輻射的就是周邊的縣，就這么100公里。你要想從三位變二位，那你就有輻射能力，所以我們說二線城市還是有很強(qiáng)的輻射能力的，但是三線城市談不上輻射能力，四線城市更談不上。所以我們講，我們現(xiàn)在最大的問題是什么，我認(rèn)為是聚集能力不夠。聚集什么？要么是聚集物，物流、港口，要么是聚集產(chǎn)業(yè)，要么是聚集人，這三個(gè)東西，你都不夠，不成規(guī)模。我們講港口很大，現(xiàn)在已經(jīng)兩億噸，集裝箱已經(jīng)達(dá)到500萬噸，那跟你的潛力比還差很遠(yuǎn)，因?yàn)槲覀兊木奂芰Σ粔?。假如馮部長講的東中西一體化有兩條線的話，我們這條線是很弱的，跟長江沒法比，所以他沒有通過你這條通道過來，或者講我們講的河南、山西、陜西、甘肅、新疆這樣的所謂的新亞歐大陸橋這樣的地區(qū)，它生產(chǎn)的產(chǎn)品，它主要是封閉的，不是開放的，它生產(chǎn)產(chǎn)品不是為了出口的，就不經(jīng)過你。那你有什么辦法？沒辦法。所以我們就說這個(gè)東西是不能強(qiáng)求的，但是我覺得產(chǎn)業(yè)聚集是非做不可的。這是我說我們現(xiàn)在需要什么。當(dāng)然我們需要合作，今天上午開了會(huì)，談到跟蘭州大學(xué)等等的合作都很好，但是這種合作發(fā)揮效益很慢，我覺得主要還是從我們自身跟長三角融合做文章。

　　這里面解決一個(gè)什么問題？我覺得第一個(gè)問題是產(chǎn)業(yè)選擇和分工問題。我昨天看我們這個(gè)清單，說什么七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)我們?nèi)校鼗灿?，我們臨港工業(yè)，化工、鋼鐵都有，確實(shí)我也同意，重化確實(shí)非常誘人，但是這個(gè)產(chǎn)業(yè)定位說明我們對(duì)自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不是很清楚。按照蘇南和浙江以及廣東的區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，就是板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好。我們是講要成規(guī)模、成板塊，不是講你什么都要。我老說，一個(gè)縣域經(jīng)濟(jì)很好發(fā)展，我一個(gè)縣就搞一個(gè)產(chǎn)業(yè)，我一個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚幾百家，那我這個(gè)地方不發(fā)展是不可能的事。集聚的產(chǎn)業(yè)要選擇幾個(gè)，不要太多。我們現(xiàn)在講大工業(yè)，可以利用我們的港口工業(yè)，但是我覺得不能超越一些可能性?，F(xiàn)在有一個(gè)說法，中國的港口的大布局、產(chǎn)業(yè)、重化工業(yè)的大布局基本上已經(jīng)完成了，我們?cè)俜忠槐强梢苑忠稽c(diǎn)的，但是不會(huì)特別的多，就像臨港工業(yè)，我覺得可能還要重新研究研究，看看到底有多大潛力。

　　我們?yōu)槭裁床荒馨烟K南和浙江的一些輕工業(yè)，他們已經(jīng)開始喪失優(yōu)勢(shì)的輕工業(yè)搬過來呢？我們不能復(fù)制蘇南的模式嗎？我認(rèn)為應(yīng)該是這樣，因?yàn)槲覀兙褪墙畼桥_(tái)。我覺得這個(gè)文章沒做好，我們說我們有多少個(gè)區(qū)，有多少個(gè)縣，我們可以一個(gè)區(qū)搞一種，那我們可以把縣域經(jīng)濟(jì)做起來，具體的是什么我也不知道，但是我覺得你們研究的定位太泛。然后也還要考慮到跟長三角的分工。因?yàn)樗a(chǎn)業(yè)升級(jí)了，它的產(chǎn)業(yè)就可以轉(zhuǎn)移過來，正好進(jìn)行了分工，產(chǎn)業(yè)分工在長三角地區(qū)來講，就是通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移來完成的，而且產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是近水樓臺(tái)，多建點(diǎn)通道，然后我們通過這個(gè)出口。他們可能覺得我們的附加值不是很高，我們就搞那種輕工的產(chǎn)品的出口，我們代替它。所以我覺得產(chǎn)業(yè)選擇是我們發(fā)展定位的最核心的東西。當(dāng)然我們也感覺到我們本地有些產(chǎn)業(yè)很有優(yōu)勢(shì)，你像醫(yī)藥行業(yè)，我們有明顯的優(yōu)勢(shì)，我們要發(fā)展本地的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。借力發(fā)展，引入招商引資和促進(jìn)本地發(fā)展，這兩個(gè)東西應(yīng)該結(jié)合起來，這是我的第一個(gè)建議。

　　第二個(gè)建議，這也是我的親身感受，長三角非常發(fā)達(dá)，在中國經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，珠三角比較小，一體化搞得比較好，還有一個(gè)是環(huán)渤海，當(dāng)然我們現(xiàn)在中部地區(qū)也加快發(fā)展了，幾個(gè)方面都希望建立一體化的發(fā)展的機(jī)制，大家通過分工、協(xié)調(diào)發(fā)展、合作，來做這種事?，F(xiàn)在遇到了一個(gè)很大的難題，就是交通通信的問題，怎么打破地區(qū)的壁壘。你像我5點(diǎn)鐘要趕到寧波，我從連云港到寧波怎么走？應(yīng)該有若干很容易的選擇。寧波也是長三角，我們連云港也在長三角，現(xiàn)在看來這么近的距離，我沒辦法實(shí)現(xiàn)多種選擇，我想坐高鐵，我想坐飛機(jī)，都沒辦法，所以最后的方案就是讓主辦方給我送過去，實(shí)際上這不是一個(gè)最佳方案，大家都辛苦，我辛苦，你也辛苦。這個(gè)例子說明了，我們的交通一體化是非常差的，區(qū)域一體化是非常差的，你沒有連起來，有這種需要的人可能不止我一個(gè)，有很多很多人，但是你解決不了這個(gè)問題，當(dāng)然這不是連云港自己能解決的，是整個(gè)長三角的問題，實(shí)現(xiàn)不了我這么一個(gè)需求。所以我認(rèn)為這個(gè)東西，交通、通信一體化，對(duì)加快長三角的人流、物流、資金流都是非常重要的，但是有很多原因沒辦法一體化。假如我們要給長三角提建議，就是應(yīng)該在這方面去做文章，去做呼吁。

　　第三個(gè)建議，關(guān)于港城發(fā)展的規(guī)劃，我也想提點(diǎn)意見。我們現(xiàn)在的城市，從中央來講，不想走過去的城鎮(zhèn)化的老路，提出新型城鎮(zhèn)化的理念。這個(gè)新型城鎮(zhèn)化怎么在連云新城的發(fā)展中體現(xiàn)出來？過去說我們的城市沒有建在海邊，海濱城市沒有建在海邊，現(xiàn)在把城市中心往海邊轉(zhuǎn)移，我非常同意這么一個(gè)戰(zhàn)略，對(duì)城市重新進(jìn)行布局，有海你不利用它怎么行。我們現(xiàn)在城市的區(qū)域轉(zhuǎn)移，這么一個(gè)戰(zhàn)略的定位，我認(rèn)為是非常對(duì)的。我們從一個(gè)過去的中心轉(zhuǎn)到現(xiàn)在這么一個(gè)新的中心，它是一張白紙，當(dāng)然我們之前做了很多的工作，包括新城的建設(shè)已經(jīng)開始，前期做了很多的工作。但我覺得，這里面還有很多問題，我們要去規(guī)劃、研究。首先一個(gè)問題，港的定位。港到底是一個(gè)什么樣的港？能夠多大規(guī)模？可能比我們想象的要低，因?yàn)槲覄偛耪f了，你西部地區(qū)那些流可能流不過來，這個(gè)新絲綢之路是個(gè)良好的愿望，到了中東以后，你能到歐洲嗎？所以我覺得港的定位，不要拔得太高，現(xiàn)在講國際性的海港城市，我不知道這個(gè)國際性是個(gè)什么意思，是國際海港城市，是國際化的，國際性的，這有什么區(qū)別？這個(gè)港的位置，靠新絲綢之路，通過物流轉(zhuǎn)移，我覺得這個(gè)發(fā)展會(huì)很難，所以我認(rèn)為這個(gè)定位不要定得太高，這是一個(gè)建議。第二個(gè)就是跟產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)，我對(duì)這種重工業(yè)的布局還是有疑慮。長三角很多地區(qū)的發(fā)展不是靠重工業(yè)起家的，我們現(xiàn)在也不見得非要有重工業(yè)，當(dāng)然我們有這個(gè)港的優(yōu)勢(shì)，我們的臨海工業(yè)可以發(fā)展一些，能發(fā)展多少就是多少，不需要太強(qiáng)求，不然就會(huì)把這里其它的機(jī)遇給錯(cuò)過?，F(xiàn)在有很多這樣的情況。還有一個(gè)，要怎么避免這種大城市病，大城市病現(xiàn)在主要問題是分散，我一直強(qiáng)調(diào)集聚效應(yīng)，這種集聚效應(yīng)是一種合理的，或者按照一定的規(guī)則來集聚。新型城鎮(zhèn)化在我們要建立一個(gè)240萬人口，甚至達(dá)到300萬人口的城市，實(shí)際是個(gè)大城市，這種大城市一定要按照大城市的規(guī)律辦，緊湊、高效，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，不能分散到這個(gè)層、那個(gè)層。這種分散化的，我現(xiàn)在感覺到有點(diǎn)走老城市化的路。就是布局要緊湊、集中。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我就不多講這個(gè)規(guī)劃問題了。

　　我就講這些，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝王小廣先生的精彩演講。尊敬的各位來賓、各位朋友們，接下來我們馬上進(jìn)入的是城市觀點(diǎn)論壇中國行連云港圓桌，江蘇的海、港城的夢(mèng)，新城鎮(zhèn)化大勢(shì)當(dāng)前，連云港以連云新城為國際性海濱城市建設(shè)主戰(zhàn)場，在時(shí)代變革的巨門之前，如何跨入并走得更遠(yuǎn)，因此本次城市觀點(diǎn)論壇中國行連云港圓桌的主題是：藍(lán)色暢想，見證國際性海港城市的宏偉征程。

　　我們首先請(qǐng)出圓桌討論的主持嘉賓：思源經(jīng)紀(jì)總裁助理、思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生。接下來參與圓桌討論的嘉賓是：

　　連云港市委常委、組織部部長、連云新城開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長兼辦公室主任祁彪先生；連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部指揮長、江蘇金海投資集團(tuán)董事長陳書軍先生；中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生；國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生，及所有與會(huì)嘉賓。

　　下面我們把時(shí)間交給嘉賓主持人，有請(qǐng)丁武先生開始主持，謝謝。

　　丁武：大家好，我們今天下午的論壇分兩個(gè)環(huán)節(jié)，第一個(gè)環(huán)節(jié)就是現(xiàn)在圍繞連云港城市發(fā)展的戰(zhàn)略，應(yīng)該說為這個(gè)城市獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，第二個(gè)環(huán)節(jié)是圍繞連云新城的一個(gè)大的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，我們圍繞這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一些獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

　　第一個(gè)環(huán)節(jié)，我們先有請(qǐng)陳書軍指揮長來發(fā)表他的看法。

　　陳書軍：各位嘉賓，大家下午好！我要發(fā)言的題目跟我們這個(gè)主題是很相關(guān)的，江蘇的海、港城的夢(mèng)，剛才金海的陸總把連云港市的優(yōu)勢(shì)，還有連云新城的資源稟賦給大家做了一個(gè)很詳細(xì)的介紹。

　　我主要想講一下自己的觀點(diǎn)，在今年夏天我們也參加了海南的博鰲房地產(chǎn)論壇，感受很深。參加這個(gè)論壇，我感觸最深的是三個(gè)方面：對(duì)一個(gè)新城來說稀缺資源這是一個(gè)品牌問題，產(chǎn)業(yè)支撐是一個(gè)重要的載體，再一個(gè)就是與人為核心的生態(tài)文明建設(shè)。

　　就這三個(gè)方面，從海南回來之后，我也做了一些反思。第一個(gè)反思，連云新城的稀缺資源在哪里，剛才我們的王教授、還有朱會(huì)長好多嘉賓、專家都講了很多的觀點(diǎn)。作為連云新城來說，我的稀缺資源是靠海，海邊上的資源是不可再生資源，對(duì)我們各位投資商來說，靠海的資源不可再生，這是我們有信心推動(dòng)連云新城發(fā)展的原因。

　　第二個(gè)是我們的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)在哪里？今天上午各位領(lǐng)導(dǎo)到了我們的徐圩新區(qū)，那個(gè)地方是700平方公里的銀灘，都是鹽場地，我們的幾個(gè)重大戰(zhàn)略布局，包括我們的企業(yè)已經(jīng)入駐了，現(xiàn)在從產(chǎn)業(yè)園區(qū)到我們新城來說，中間的海濱大道還沒有通，從這邊過去只有20多分鐘的距離，也就是半個(gè)小時(shí)的生活圈。

　　很多人問連云新城的人從哪里來，我們連云新城的人從老城區(qū)來，連云新城的人主要是為徐圩產(chǎn)業(yè)服務(wù)的?，F(xiàn)在已經(jīng)有幾個(gè)企業(yè)進(jìn)駐了，下一步大的石化、鋼鐵產(chǎn)業(yè)布局之后，他們那個(gè)地方就會(huì)聚集很多人。我們的市長是從北京過來的，他的觀點(diǎn)我非常贊成，他說，徐圩那個(gè)地方只能搞產(chǎn)業(yè)，不能搞生活圈，那個(gè)地方不能建學(xué)校、醫(yī)院，這是對(duì)的。所以這一塊來講，每個(gè)企業(yè)都有很多員工，這個(gè)區(qū)域發(fā)展是很大的。我們現(xiàn)在在規(guī)劃徐圩，我們的定位是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，這個(gè)地方不受土地指標(biāo)限制，不受一些硬性框框的限制，那個(gè)地方比較寶貴。這是我要講的第二個(gè)觀點(diǎn)，就是產(chǎn)業(yè)的支撐。我們的產(chǎn)業(yè)干好以后，人在哪里呢？人在城里，都是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的。

　　我講的第三個(gè)觀點(diǎn)是，作為新城來說，新城在哪里？我們的新城規(guī)劃是請(qǐng)深圳的企業(yè)做的，同時(shí)我們跟瑞典的公司，還有跟清華設(shè)計(jì)低碳、環(huán)保這一塊。我們引進(jìn)瑞典、英國等歐洲國家新技術(shù)來建這個(gè)新城市。朱會(huì)長剛才演講中講到鄂爾多斯的教訓(xùn)，我們?cè)诎l(fā)展中也注意到，我們也在總結(jié)鄂爾多斯的教訓(xùn)。鄂爾多斯和我們還是很不同的，第一，鄂爾多斯的新城建設(shè)是在一個(gè)新地方考慮做建設(shè)，我們的新城建設(shè)是在老城市的附近地區(qū)，從我們的老城區(qū)到新城區(qū)翻個(gè)山就過去了，它不是拉到幾十公里外的地方。第二，鄂爾多斯它有產(chǎn)業(yè)，凡是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)很明顯的地方，往往是后發(fā)優(yōu)勢(shì)不明顯的地方。所以我們的規(guī)劃不但是人的規(guī)劃，也是城的規(guī)劃。這里我想介紹一下我們的朱董事長，他在連云新城剛剛起步的時(shí)候，路還沒有，一片汪洋的時(shí)候，他毅然跟上來，一下子看好了連云新城這個(gè)地方。

　　我就把我們的一些想法跟大家進(jìn)行交流，謝謝。

　　丁武：接下來請(qǐng)朱會(huì)長談?wù)勀目捶ā?/p>

　　朱中一：實(shí)際上我發(fā)言的時(shí)候基本上都談了我的觀點(diǎn)。咱們肯定不會(huì)忘記天津?yàn)I海新區(qū)，當(dāng)時(shí)有人講天津?yàn)I海新區(qū)是一個(gè)開放的新區(qū)，濱海新區(qū)發(fā)展得也很快，但是現(xiàn)在濱海新區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值還提不上去，天津市的價(jià)格快到2萬了，它那里3000、4000多沒人要。 咱們供大于求的城市里面就有包括天津的濱海新區(qū)，我們一定要借鑒人家的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，只有這樣，才能使我們的制度更加扎實(shí)一點(diǎn)。

　　大家客觀地來分析一下歷史，咱們主要是看這里面的聚集能力。我講城市發(fā)展史，我老是講，咱們搞城市規(guī)劃不要先拍腦袋，咱們一講一二線城市限購了，大家都到三四線城市，結(jié)果到三四線城市，干了兩年就退出了，三四線城市很難消化。為什么呢？一個(gè)重要的原因就是它沒有產(chǎn)業(yè)的聚集能力，對(duì)外來的人口沒有吸引能力，就這兩個(gè)原因是很重要的。城市規(guī)劃歸根到底是解決人往哪里去，這個(gè)人往哪里去不是行政命令就能到哪里去，而是能把他吸引過去。我們現(xiàn)在講以人為核心的城市化，以人為核心的城市化就有這個(gè)理念，就是你人想到哪里去，人想去這個(gè)地方肯定是一個(gè)有活力的地方。

　　丁武：謝謝朱會(huì)長。

　　祁彪：我給大家介紹一下，你們搞房地產(chǎn)有戰(zhàn)略眼光、有視野的，關(guān)注連云港絕對(duì)是正確的。所有的決策它需要有方案，要有目標(biāo)，有基本案、可行案和最佳案，你選連云港是一個(gè)最佳案。為什么這樣講呢？大道理我說不上來，但是我可以告訴大家一些要點(diǎn)，連云港這個(gè)地方整個(gè)的岸線長，正面的岸線有160公里。它的正面有8個(gè)島，目前只有一個(gè)島有居民住。過去這幾年我們市委書記到8個(gè)島進(jìn)行了全面的調(diào)研和考察，我們準(zhǔn)備做一個(gè)旅游的開發(fā)，包括對(duì)港口進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這第一個(gè)，我們有優(yōu)越的地理環(huán)境，正面是160公里的海岸線，有8個(gè)島嶼可以開發(fā)。

　　另外靠近沿海有80多個(gè)山脈，有8個(gè)山體。這8個(gè)山目前它的旅游資源非常豐富，祖國的大好河山我也基本上轉(zhuǎn)了98%以上，但是連云港的旅游仍然還是初始階段，或者說是小學(xué)水平的開發(fā)，根本沒有引入綜合規(guī)劃、綜合開發(fā)，所以它的開發(fā)前景和后勁是無限的。

　　從資源上來講，資源有無數(shù)種，但連云港的資源可以說也非常豐富，雖然說我們非常窮，但是和兄弟單位有得一比，我們有600平方公里的鹽田，原江蘇省鹽業(yè)總公司，大家都認(rèn)為在南京，其實(shí)就在連云港。連云港的鹽田都處于風(fēng)水寶地位置，沒有臺(tái)風(fēng)、沒有海嘯，沒有自然災(zāi)害，旱澇保收的鹽田。我們的鹽田資源是工業(yè)用地，工業(yè)用地是縣一級(jí)就有權(quán)進(jìn)行審批的。我們還有很多資源，我不展開說，怕浪費(fèi)大家的時(shí)間。

　　他們說我們這個(gè)地方也有一些缺點(diǎn)，我自己也承認(rèn)，我們的短板是什么？第一個(gè)是我們的綜合實(shí)力不夠，支撐帶動(dòng)作用不夠。我們還屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。所謂欠發(fā)達(dá)就是，第一沒有人流，第二沒有物流，第三沒有信息流。小廣剛才講的我頻頻點(diǎn)頭，說實(shí)在話，我一般不大點(diǎn)頭，這幾年不大愿意思考，但是我覺得小廣講得非常有道理。因?yàn)檎麄€(gè)戰(zhàn)略定位是上級(jí)三天兩頭變，所以是錯(cuò)過了機(jī)會(huì)，但是我認(rèn)為留下了資源。錯(cuò)是錯(cuò)過了，但是不能怪我們錯(cuò)了，中央不重視、省里不重視，光我們說的話能管用嗎?，F(xiàn)在你的地用完了，輪到我們上場了，所以我們現(xiàn)在把腰盡管往前挺，而且腰板是硬的，因?yàn)榧依镉屑Z心不慌。

　　所以就資源問題，我們這個(gè)地方好，好得不得了。你信不信？不信的話，你可以做綜合性的市場調(diào)查，綜合性的歷史性的看，連云港這個(gè)地方，你去看它的水，你看它的廟，你看它的歷朝歷代的輝煌，你查歷史、查自然資源可以看出，這個(gè)地方是一個(gè)風(fēng)水寶地。第二個(gè)，我們的服務(wù)的理念還不是很強(qiáng)，我贊成你這個(gè)觀點(diǎn)，但是我們有組合打法，東方不亮西方亮，一個(gè)人我打不過你，我30個(gè)人一起打，看誰比較厲害。我們的體量上、功能上要采用復(fù)合式的全方位打法。第三個(gè)，我們的開放程度不高，產(chǎn)業(yè)地位比較落后，成體系的大的企業(yè)還不是太多，但是我們急不來。我們這個(gè)地方的經(jīng)驗(yàn)還不是太完善，我們需要各位高手來指點(diǎn)，高人來給我們指方向，需要大家來捧場，現(xiàn)在我們是饑不擇食，等到我們發(fā)展起來了，也可能像北京、上海一樣。你們說連云新城好不好？連云新城非常好，它好到什么程度？書記講了，海濱大道今年年底如果不能完成，他就要找我，我是督察辦的常務(wù)副組長、督察班主任辦主任。海濱大道一旦建成了以后，它不再是局限于徐圩這個(gè)地方，包括山東的，他都會(huì)上這個(gè)地方來。連云新城這個(gè)地方是要山有山、要海有海，所有的條件全部都具備了，高智商的肯定會(huì)到這地方來。

　　同時(shí)我也表態(tài)，如果你們來了以后，只要超過5億以上的投資，我肯定把你列為重大事項(xiàng)、重點(diǎn)工程，服務(wù)保障的重點(diǎn)單位、重點(diǎn)項(xiàng)目，我全程服務(wù)。誰欺負(fù)你？推不開的事你找我，誰辦事行動(dòng)慢了，你找我，我肯定找紀(jì)委馬上查。

　　我們?cè)敢飧蠹医徽嫘呐笥眩x謝大家。

　　丁武：謝謝祁彪組長的精彩介紹，我相信有您的支持，我們這些外來的投資商會(huì)更有底氣、有信心了。時(shí)間關(guān)系，我們第一環(huán)節(jié)的圓桌環(huán)節(jié)就到此結(jié)束了。

　　主持人：讓我們?cè)俅斡谜坡暩兄x以上各位嘉賓為我們獻(xiàn)上精彩的城市觀點(diǎn)論壇中國行連云港圓桌。現(xiàn)在繼續(xù)論壇的演講環(huán)節(jié)，有請(qǐng)下一位演講嘉賓，世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理、華東顧問事業(yè)部總經(jīng)理?xiàng)钗谋笙壬钗谋笙壬难葜v題目是“黃金海岸，港、產(chǎn)、城聯(lián)動(dòng)與濱海成視新發(fā)展”。

　　楊文斌：各位嘉賓大家下午好！每次到連云港都有特別不同的感覺，我們感受到它快速的發(fā)展。今天主辦方給我兩個(gè)話題，一個(gè)是城鎮(zhèn)化，剛才朱會(huì)長講了，但是我講城鎮(zhèn)化是從大家比較關(guān)心的視角，我從房地產(chǎn)的視角簡單跟大家講一下城鎮(zhèn)化。第二個(gè)話題是關(guān)于港城聯(lián)動(dòng)的，我把它叫做港城時(shí)代。

　　關(guān)于城鎮(zhèn)化的話題，剛才朱會(huì)長講了，我們從房地產(chǎn)的視角是這么看的，大家都是做房地產(chǎn)投資的，如果是一個(gè)城市的農(nóng)村人口快速的向城市集聚，這個(gè)過程我們叫它城市化。但是當(dāng)一個(gè)城市化發(fā)展到一定階段之后，它就會(huì)成一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，在這個(gè)階段，它不是簡單的人口從農(nóng)村向城市的單向流動(dòng)，而它是大城市、中城市、小城市的相互流動(dòng)。也就是說城鎮(zhèn)化是城市化發(fā)展到一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，它強(qiáng)調(diào)的是信息、人、物、流、財(cái)富的雙向流動(dòng)。我們對(duì)日本、美國、韓國、德國等國的城鎮(zhèn)化進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)有這樣一個(gè)大概的曲線。這么一個(gè)城鎮(zhèn)化對(duì)于咱們房地產(chǎn)人來說，意味著什么？第一，它產(chǎn)生大量的需求，我們對(duì)這個(gè)做了一個(gè)估計(jì)，今年房地產(chǎn)的銷售額大概在6萬億到7萬億左右，對(duì)應(yīng)到銷售面積大概是14億左右。我們未來的城鎮(zhèn)化如果按照現(xiàn)在國家的規(guī)定，按照我們對(duì)日本、美國、韓國等國城鎮(zhèn)化的研究，對(duì)應(yīng)到中國，未來20年，大概有68億平方米在城鎮(zhèn)化發(fā)生。所謂的這個(gè)城鎮(zhèn)化，或者說現(xiàn)在的非房地產(chǎn)的主流市場這個(gè)需求，我們定義它叫城鎮(zhèn)化。也就是說現(xiàn)在的非房地產(chǎn)的主流市場，在這個(gè)非主流市場上，它的量會(huì)大大的超過現(xiàn)在的主流市場。但是它是有條件的，它的條件就是要素的集聚。剛才朱會(huì)長講了，我們從研究上得到這樣一個(gè)結(jié)論，城鎮(zhèn)化帶來的結(jié)果，有一個(gè)很重要的結(jié)果是部分城市和部分城鎮(zhèn)的進(jìn)一步空心化，這個(gè)節(jié)點(diǎn)不可變。你看美國、日本、韓國，它的城市布局，到最后它的城市之間的合并，到最后成了一個(gè)主流，它的城市也不是說每一個(gè)城市、每一個(gè)城鎮(zhèn)都是同步發(fā)展的，它一定不是這樣的，如果是這樣的，它一定不是城鎮(zhèn)化。帶來的結(jié)果就是，它未來的人口產(chǎn)業(yè)向中間城市發(fā)展，所謂的中間城市就是有一定規(guī)模、有一定基礎(chǔ)、有一定基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域，這是第二個(gè)。第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展的結(jié)果，未來會(huì)形成大量的功能中心。我們做投資的時(shí)候，咱們作為房地產(chǎn)的同行去做房地產(chǎn)的投資決策的時(shí)候就經(jīng)常講，我們看一個(gè)規(guī)劃的時(shí)候通常就會(huì)說，一個(gè)小城鎮(zhèn)、一個(gè)縣做一個(gè)規(guī)劃，90平方公里，承載100萬人，他現(xiàn)在的城市人口是10萬人，這個(gè)思路就從根本上違背了現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)思想。未來城鎮(zhèn)化一定不是往這個(gè)方向走，它未來會(huì)形成大量的功能中心。所謂的功能中心是什么？我們用一個(gè)詞叫都市融合。什么是都市融合呢？300年以前，咱們的吃喝拉撒在1平方公里內(nèi)解決，30年以前，我們的吃喝拉撒在30平方公里以內(nèi)解決，現(xiàn)在像在連云港的老城區(qū)，咱們的吃喝拉撒在30平方公里內(nèi)解決。未來的城市化和未來的城市發(fā)展，它一定是在更大范圍內(nèi)解決的。比如說我有可能是工作在連云新城，我居住在老城，或者居住在南京，或者居住在其他的地方，也就是說它這個(gè)城市功能是按照這種結(jié)構(gòu)的布局。就像現(xiàn)在大北京的格局，還有現(xiàn)在的長三角的格局，很多人住在上海，在昆山、蘇州工作，這就是我們講的未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展的功能中心的呈現(xiàn)。各位做房地產(chǎn)投資的同行，我們未來看一個(gè)趨勢(shì)的時(shí)候，你就要判斷這個(gè)區(qū)域它大概會(huì)成為一個(gè)什么樣的功能中心，它值不值得股東去做投資。這是一個(gè)很重要的基本原則。如果在這種情況下，它的人口、產(chǎn)業(yè)就會(huì)雙向流動(dòng)，它不是原來的人口從農(nóng)村都跑到城市去，農(nóng)村就空心化，它未來不是這樣的。未來它的大、中、小城市之間會(huì)形成一個(gè)相對(duì)的動(dòng)態(tài)平衡，這樣的話，每個(gè)城市都獲得均等的發(fā)展機(jī)遇。如果不是這樣，那我們的城鎮(zhèn)化就繼續(xù)沿著老路在走。最后它會(huì)在城市群，或者我們這種大城市中間形成大量的核心，這是我們講的功能性中心，它有可能是生產(chǎn)中心，有可能是休閑娛樂中心，它每一個(gè)中心都有一個(gè)主板功能，但是它會(huì)有相對(duì)的組合化。這是我們講的它未來形成幾類城鎮(zhèn)，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我就不多講。

　　咱們講發(fā)展，我稍微跟大家做一個(gè)簡單的回顧。城鎮(zhèn)化對(duì)于咱們房地產(chǎn)人的視角來看，第一，它是人口、信息、財(cái)富、資源的雙向流動(dòng)。如果一直是現(xiàn)在這樣的雙向流動(dòng)，就會(huì)出現(xiàn)剛才朱會(huì)長說的這個(gè)結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)商去投資，在那里干了兩年，發(fā)現(xiàn)不行，趕快撤了，因?yàn)樗且粋€(gè)單向流動(dòng)，它的資源都向大城市集聚，中小城市就沒什么空間。這是第一個(gè)，它一定是雙向流動(dòng)。這樣就會(huì)導(dǎo)致城市資源的重新布局。所以大家作為投資決策的時(shí)候，我希望大家把這一塊作為重點(diǎn)，這是第一。第二，城鎮(zhèn)化與城鎮(zhèn)空心化并存，有些城市一定會(huì)人越來越少，而且它會(huì)產(chǎn)生一個(gè)相對(duì)的資源傾斜，然后占到一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡。第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展的結(jié)果，它不追尋規(guī)模，它追尋的是特色，相對(duì)的特色。像剛才講的，咱們連云港的旅游如果跟先進(jìn)文化等等相結(jié)合，形成一個(gè)旅游方面的特色，這是它重要的，它不追求過分的現(xiàn)代化。這是從我們房地產(chǎn)的視角上來看這個(gè)城鎮(zhèn)化。也就是說對(duì)于咱們房地產(chǎn)企業(yè)來說，并不是每個(gè)城市你都有相同的基因，這是大家需要注意的。另外，在任何一個(gè)城市，不是所有的東西都能干的，我經(jīng)常講，我說我跟開發(fā)商溝通的時(shí)候，特別容易產(chǎn)生共鳴，為什么呢？那些開發(fā)商的老總跟我講，他說我到那個(gè)地方，那個(gè)市長就要我做綜合體，大家可能沒有那個(gè)概念，我們喜對(duì)全國的綜合體做了一個(gè)監(jiān)測，大概在全國的主流市場，2010年到2013年開工的綜合體大概是3萬個(gè)。所以未來它會(huì)產(chǎn)生中國的一輪綜合體積壓，這一塊大家一定要注意，在投資決策的時(shí)候要站在城鎮(zhèn)化的過程中來考慮。

　　關(guān)于第二個(gè)話題，港城經(jīng)濟(jì)。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了碼頭、高速、高鐵、臨空，我們現(xiàn)在也在服務(wù)上海自貿(mào)區(qū)的臨港新城，我們得到一個(gè)基本的結(jié)論是，未來世界的經(jīng)濟(jì)會(huì)很快進(jìn)入港城時(shí)代，就是以港口和城市發(fā)展相融合的時(shí)代，很快就會(huì)到來?；谶@樣一個(gè)判斷，我也對(duì)全國以及全世界的港口進(jìn)行了一個(gè)研究，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我不在這里做太多介紹，但是我可以給大家展示這樣一個(gè)過程，我們講的港城經(jīng)濟(jì)發(fā)展大概會(huì)是一個(gè)什么樣的東西。咱們連云港提出要建設(shè)一個(gè)港口城市，這是非常好的，因?yàn)樵蹅兊馁Y源也不斷地向連云新城集聚。城市到最后，你的土地的價(jià)值、資產(chǎn)的價(jià)值它都與資源有關(guān)系，但是它到最后是由城市資源來決定的。有一個(gè)開發(fā)商帶我到九寨溝看地，他說這個(gè)地多好，有山有水。我反問他，我說資源是挺好，但是你在九寨溝能看到?jīng)]山?jīng)]水的地方嗎？沒有，九寨溝全是山水，你站在任何一個(gè)地方看都是山水。如果那個(gè)地方在深圳、北京、上海，它會(huì)非常值錢，但是它在九寨溝，這種投資就需要進(jìn)行思考，就是我們講的這個(gè)東西未來它該怎么走。

　　我們給大家大概的展示一下，漢堡港，它是在港口的基礎(chǔ)上發(fā)展成為德國最大的貿(mào)易中心和金融中心。香港，它是亞洲最重要的經(jīng)濟(jì)、金融中心，它也是在港口之上發(fā)展的。這是洛杉磯港，它是美國第二大的集裝箱港，它在港口的基礎(chǔ)上去發(fā)展文化、科學(xué)、技術(shù)、國際貿(mào)易等等，成為一個(gè)科技、教育中心。這個(gè)是迪拜，它是世界貿(mào)易之都，它也是在港口的基礎(chǔ)上發(fā)展貿(mào)易和金融的。新加坡，它發(fā)展的跟貿(mào)易、金融又不相干，它發(fā)展的是世界制造業(yè)中心、航運(yùn)中心。新加坡是世界第二大港，第一大港是鹿特丹，它發(fā)展這樣一個(gè)包括跟會(huì)議相關(guān)的城市。釜山也是一樣，通過港口來發(fā)展金融、商業(yè)、物流。鹿特丹是世界第一大港，它是在港口的基礎(chǔ)上發(fā)展工業(yè)，它是城市，它最終形成了國際大港。包括高雄也一樣。通過前面對(duì)全世界的港口的研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，港城的發(fā)展不是按照某一個(gè)固定的路徑在前進(jìn)，路徑非常多。比如說比利時(shí)，他們就是從工業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，它最開始做的是普通的制造、物流，到了中期的時(shí)候，它發(fā)展石化和服務(wù)業(yè)，到最后是以服務(wù)業(yè)來驅(qū)動(dòng)。也就是說城市的功能在不斷地演變。首先它是做基礎(chǔ)交通，咱們連云新城的規(guī)劃做得非常好，剛才各位老總也介紹了，我們的交通條件都非常好，而且是通過教育、培訓(xùn)來吸引、解決人的問題。做港口一定不能港強(qiáng)城弱，有產(chǎn)無城。這方面咱們連云港現(xiàn)在的規(guī)劃上做得是非常棒的，有它的城市的商業(yè)，有它的城市的居住，包括也有酒店、會(huì)議等等。這是符合未來港口發(fā)展的主流方向。包括千葉的經(jīng)驗(yàn)也是一樣，它剛開始是通過港口和規(guī)劃驅(qū)動(dòng)這個(gè)城市的發(fā)展，到中間發(fā)展教育、培訓(xùn)等等，吸引企業(yè)入住，到最后產(chǎn)業(yè)成為它的核心的驅(qū)動(dòng)力，最后發(fā)展它大量的公建的配套，實(shí)現(xiàn)城市的升級(jí)，現(xiàn)在千葉成為日本最重要的商務(wù)核心城市，它也是從一個(gè)港口發(fā)展出來的一個(gè)城市。

　　我們對(duì)這些東西做一個(gè)簡單的分析，第一，港、產(chǎn)、城互動(dòng)這是毫無疑問的，前期以港口產(chǎn)業(yè)為主，后期以城市產(chǎn)業(yè)為主。第二，它的升級(jí)的路徑，港口的規(guī)模決定這個(gè)城市的規(guī)模，但是城市的功能決定這個(gè)城市的價(jià)值。這個(gè)城市的價(jià)值不是僅僅由資源來決定的，在資源的基礎(chǔ)上一定要疊加城市的功能，這個(gè)資源才有價(jià)值。第三，關(guān)于土地的配置，居住、產(chǎn)業(yè)新城都有，在港口的外圍布置核心的商務(wù)區(qū)、服務(wù)區(qū)等等，通過土地的合理配置，兩實(shí)現(xiàn)港、產(chǎn)、城的互動(dòng)，在規(guī)劃上要對(duì)規(guī)劃進(jìn)行一個(gè)有效的評(píng)估和評(píng)價(jià)，并不是每一塊地的價(jià)值都均等。

　　總結(jié)一下，世界的港口發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一個(gè)階段叫碼頭階段，是典型的以生產(chǎn)為主的生產(chǎn)引導(dǎo)，第二個(gè)階段是到了上世紀(jì)60年代以后，一些旅游區(qū)的出現(xiàn)，它就是以居住為主的居住港口，包括三亞等等城市，它們的發(fā)展是以休閑為主導(dǎo)的港口，未來的港口一定會(huì)在這些基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)升級(jí)，它未來一定是以休閑中心向消費(fèi)中心的轉(zhuǎn)變。也就是說從產(chǎn)業(yè)中心、生活中心到現(xiàn)在的休閑中心，向未來的消費(fèi)中心轉(zhuǎn)變，這個(gè)消費(fèi)中心的打造，就是剛才講的，第一它要融合，海的文化一定不能缺少，第二，它要時(shí)尚、現(xiàn)代，第三，它是不夜城，它是城市和臨港產(chǎn)業(yè)占了一個(gè)集聚和集中。我們對(duì)連云港的發(fā)展充滿期待，我希望跟大家一起迎接即將到來的港城時(shí)代。謝謝。

　　主持人：非常感謝楊文斌先生。接下來有請(qǐng)最后一位演講嘉賓，金輝集團(tuán)連云港公司常務(wù)副總經(jīng)理周林先生。周林先生的演講題目是“金輝集團(tuán)的連云港城市選擇”，有請(qǐng)。

　　周林：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好，我謹(jǐn)代表金輝地產(chǎn)對(duì)蒞臨活動(dòng)的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓表示熱烈的歡迎和誠摯的謝意，今天有幸在這里發(fā)言，我主要講三個(gè)問題：第一，金輝為什么選擇連云港。第二，連云港現(xiàn)在的地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，第三，金輝在連云港發(fā)展的情況。

　　首先，為什么金輝會(huì)選擇連云港？進(jìn)入一個(gè)城市留下一座精品，建造一個(gè)項(xiàng)目，樹立一個(gè)豐碑，正是這種執(zhí)著理念的堅(jiān)持，金輝地產(chǎn)選擇了新歐亞大陸橋東方橋頭堡、中國萬里海疆重要港口城市連云港。金輝地產(chǎn)這些年以來秉承立足城市、尊重人文、贊美生活的產(chǎn)品理念，以活躍人居品質(zhì)為已任，實(shí)現(xiàn)了數(shù)萬家庭的生活夢(mèng)想，年銷售額達(dá)百億以上。2013年更榮獲中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值30強(qiáng)，最佳雇主品牌10強(qiáng)，注重于人的建設(shè)，讓金輝地產(chǎn)成為中國最具成長力的品牌。公司從全部布局，區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先的戰(zhàn)略發(fā)展方針布局中國三大經(jīng)濟(jì)圈和中西部核心城市?，F(xiàn)在金輝已經(jīng)在北京、上海、重慶、福州、西安、沈陽等15座核心城市成功開發(fā)與在建48個(gè)精品樓盤，并且于2010年進(jìn)入連云港，斥資數(shù)十億，為連云港建造四季金輝和金輝城兩座口碑質(zhì)量皆上乘的品質(zhì)人居，贏得一城贊美。我們選擇連云港的理由主要有三個(gè)方面，第一，2009年以來，連云港相繼迎來江蘇沿海開發(fā)、長三角一體化、國家中東西區(qū)域合作示范區(qū)建設(shè)和國家創(chuàng)新型城市試點(diǎn)四大國家戰(zhàn)略，有力地推動(dòng)了港城的互動(dòng)發(fā)展。第二，今年9月份，習(xí)總書記提出了構(gòu)建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略構(gòu)想，這對(duì)連云港來說又是一次重大的發(fā)展機(jī)遇。第三，長三角已成為中國經(jīng)濟(jì)最蓬勃發(fā)展的前沿陣地，已經(jīng)成為地產(chǎn)業(yè)的重要主戰(zhàn)場，而作為江蘇的名城連云港更是讓更多品牌房地產(chǎn)企業(yè)齊聚于此，金輝地產(chǎn)也不例外。

　　第二，連云港房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。連云港是一個(gè)高速發(fā)展的沿海城市，經(jīng)濟(jì)水平較發(fā)達(dá)，全市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入逐年提高，2009年已超過全面小康指標(biāo)值，GDP增幅高于全國平均水平，人均可支配收入已超過小康水平，居民富裕程度不斷提高，將會(huì)增加改善性住房的需求。2011年全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資是160億，比上年增加24%。2011年全市商品房施工面積是2381萬方，比上年增加27.8%。商品房竣工面積是427萬平方米，比上年增加46%，連云港的房地產(chǎn)開發(fā)市場處于高速發(fā)展時(shí)期，是一個(gè)黃金時(shí)期。2012年，商品房住宅新增供應(yīng)是190萬方，成交量是188萬方，從2002年以來，連云港市區(qū)商品房住宅均價(jià)呈逐年上升趨勢(shì)，2011年為4652元/平方米，2012年房價(jià)達(dá)到4992元/平方米，2013年截止9月份，住宅均價(jià)達(dá)到了5585元/平方米，連云港的商品房成交均價(jià)平均增長了10%左右。四季金輝2011年建成的時(shí)候售價(jià)是5000，現(xiàn)在已經(jīng)賣到7000左右，增速比較快，發(fā)展前景還是比較大的。

　　第三，金輝地產(chǎn)目前在連云港的發(fā)展情況。經(jīng)過17年風(fēng)雨兼程，在風(fēng)云莫測的地產(chǎn)市場，金輝地產(chǎn)始終專注品質(zhì)化，強(qiáng)化品牌，運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新不斷、創(chuàng)造不凡，在企業(yè)品牌創(chuàng)業(yè)17年之際，金輝地產(chǎn)以運(yùn)營15個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)，以生活夢(mèng)想之理念，大手筆決策，數(shù)十億投資，攜四季金輝和金輝城兩大項(xiàng)目進(jìn)入港城，有金輝這個(gè)杰出的城市運(yùn)營商所主導(dǎo)的雙城運(yùn)營已經(jīng)來臨。

　　連云港金輝城和四季金輝作為金輝地產(chǎn)進(jìn)入連云港的兩個(gè)大項(xiàng)目，秉承一貫的精品夢(mèng)想，汲取金輝產(chǎn)品中精品系的成功經(jīng)驗(yàn)，將宜居指數(shù)再次升級(jí)，力爭打造成為連云港板塊居住的標(biāo)桿杰作，我們有理由相信在連云港，金輝城、四季金輝必將為連云港帶來一種全新的居住潮流，我們更有理由堅(jiān)信，連云港四季金輝也將帶動(dòng)連云港人居發(fā)展的全線升級(jí)。金輝不僅僅是城市價(jià)值的引領(lǐng)者，更向城市價(jià)值發(fā)現(xiàn)者逐步邁進(jìn)，對(duì)于連云新城的發(fā)展，個(gè)人對(duì)此非?？春?。2012年1月19日，市委市政府正式成立連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部，標(biāo)志著連云新城由掏填時(shí)代轉(zhuǎn)為全面開發(fā)建設(shè)時(shí)代，立足新的發(fā)展背景、發(fā)展階段、發(fā)展追求，市委市政府提出，通過十年左右的時(shí)間，把連云新城打造成特色明顯、功能完善、配套齊全、人與環(huán)境和諧發(fā)展的生態(tài)型、現(xiàn)代化的新城區(qū)，為連云港建設(shè)成為現(xiàn)代化國際性海港中心城市和國家東中西區(qū)域合作、示范區(qū)高端商務(wù)區(qū)建立堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，以圖山海天然廊道，打造青山、碧海、綠城等于一身，集商務(wù)、金融、辦公、居住、旅游為一體，以海為源，以人為本，環(huán)境與功能的完善，具有時(shí)代氣息的海上連城。我相信，這片神奇的土地會(huì)因?yàn)橐?guī)劃的實(shí)施讓我們更加充滿信心、充滿夢(mèng)想，我們更堅(jiān)信假以時(shí)日，一個(gè)現(xiàn)代化的國際海港中心城市的核心區(qū)，國家中東西區(qū)域合作示范區(qū)的特色，功能區(qū)、海上CBD加城鎮(zhèn)，呈現(xiàn)在市民面前，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝周林先生的演講。尊敬的各位來賓、朋友們，接下來我們進(jìn)入的環(huán)節(jié)是連云新城投資前景對(duì)話，有請(qǐng)對(duì)話主持嘉賓，思源經(jīng)紀(jì)總裁助理，思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生，時(shí)間交給您。

 

（審校：劉滿桃）