招商地產(chǎn)目前欲做大的心態(tài)有些急迫，其轉(zhuǎn)型之路只是剛剛起步，今后面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，千億之路并不平坦。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛  夢回一線陣營的招商地產(chǎn)已越來越激進(jìn)。

　　日前招商地產(chǎn)董事長林少斌公開表示，以目前公司擁有的土地存量和開發(fā)計(jì)劃預(yù)計(jì)，2013年將力爭實(shí)現(xiàn)百億銷售增量，并以“千億銷售百億利潤”為中長期目標(biāo)。

　　林少斌具體談到，預(yù)計(jì)2013年招商地產(chǎn)的貨量在600億元至700億元，按照70%的去化率目標(biāo)，公司2013年的銷售目標(biāo)將超過400億元。

　　據(jù)了解，截至11月中旬，招商地產(chǎn)今年的銷售額已達(dá)到300億元，這已是其歷史新高，如果真如林少斌所言明年能實(shí)現(xiàn)百億銷售增量，那么招商地產(chǎn)重新躋身一線地產(chǎn)商或許不再遙不可及。

　　千億銷售

　　招商地產(chǎn)敢于提出千億銷售目標(biāo)，首先起源于去年初該公司在組織構(gòu)架等方面做出的一系列調(diào)整。

　　2011年2月份，時(shí)任招商地產(chǎn)總經(jīng)理的林少斌升任董事長，原董事長孫承銘則調(diào)往招商局集團(tuán)擔(dān)任副總裁一職，分管地產(chǎn)業(yè)務(wù)。招商地產(chǎn)在招商局集團(tuán)內(nèi)部也實(shí)質(zhì)性地升為一級公司，并與金融、交通運(yùn)輸以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面重新形成三駕馬車之勢。

　　接著在2011年3月份，招商地產(chǎn)又宣布成立深圳招商商置投資有限公司，意欲加大商業(yè)地產(chǎn)投入，進(jìn)入“住宅開發(fā)+商業(yè)開發(fā)與持有”綜合服務(wù)開發(fā)模式，對房地產(chǎn)板塊進(jìn)行加速。

　　而在公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整完成之后，招商地產(chǎn)進(jìn)而在土地市場上大肆購地。

　　2011年全年，招商地產(chǎn)共在佛山、武漢、鎮(zhèn)江、上海、青島等地新獲項(xiàng)目用地9幅，擴(kuò)充土地資源285萬平米，其中權(quán)益面積231萬平米，較2010年的176.74萬平米有較大幅度增長。

　　到了今年，招商地產(chǎn)的拿地態(tài)勢更趨激進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初至今，招商地產(chǎn)已耗資157億元購入391萬平方米的土地儲(chǔ)備，拿地規(guī)模已接近此前兩年的拿地總量。

　　然而，招商地產(chǎn)的擴(kuò)張勢頭似乎仍會(huì)不斷加碼，林少斌日前還曾明確表示，公司在2013年的土地市場上仍然會(huì)積極參與，2013年公司買地量應(yīng)該會(huì)在2012年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步有所增加。

　　在外界看來，林少斌對土地獲取的強(qiáng)烈意愿，與其上任掌管招商地產(chǎn)的直接原因有關(guān)。

　　“公司的目標(biāo)是做一流的房地產(chǎn)開發(fā)商，希望未來10年能夠進(jìn)入到一線地產(chǎn)商的行列”，去年4月份，剛剛上任不久的林少斌曾坦率承認(rèn)自己所負(fù)擔(dān)的重任。

　　林少斌當(dāng)時(shí)還強(qiáng)調(diào)，招商局集團(tuán)的支持和背景，將是今后招商地產(chǎn)發(fā)展的最大優(yōu)勢。

　　但是，在招商局集團(tuán)給予招商地產(chǎn)最大支持的同時(shí)，也相應(yīng)的帶給其極大的壓力，這主要體現(xiàn)在發(fā)展速度上。

　　一位分析師曾指出，“在以穩(wěn)健著稱的招商系里，能在房地產(chǎn)調(diào)控之年加速擴(kuò)張，第一說明集團(tuán)上面給的壓力很大；同時(shí)招商地產(chǎn)新的管理團(tuán)隊(duì)也開始注意增長速度的重要性，連續(xù)兩年都有股東在股東大會(huì)上質(zhì)疑招商地產(chǎn)發(fā)展速度太慢”。

　　該分析師還續(xù)稱，作為招商局集團(tuán)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)，招商地產(chǎn)已經(jīng)低調(diào)很多年，而且和系內(nèi)的招商銀行相比已經(jīng)差了不止一個(gè)檔次。

　　正是在動(dòng)力與壓力并存的局面下，林少斌上任后即提出“8年內(nèi)銷售額達(dá)到千億元”的中期目標(biāo)，招商局集團(tuán)也提出招商地產(chǎn)要重回行業(yè)一線陣營的要求。

　　激進(jìn)擴(kuò)張

　　面對要實(shí)現(xiàn)銷售額破千億、并重回一線陣營的目標(biāo)，招商地產(chǎn)選擇了加快速周轉(zhuǎn)的方式去實(shí)現(xiàn)。

　　而在啟動(dòng)提速戰(zhàn)略后，招商地產(chǎn)在加快周轉(zhuǎn)去庫存方面也確實(shí)取得了一定成果。不過，在分析人士看來，今年招商地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)超過300億的銷售額主要是成功運(yùn)用了“降價(jià)”策略。

　　今年上半年，招商地產(chǎn)無疑是市場上的降價(jià)先鋒，其先后發(fā)起兩次全國性的降價(jià)促銷計(jì)劃，降價(jià)幅度達(dá)到10%-15%。

　　對于招商地產(chǎn)今年的價(jià)格策略，此前曾與分析認(rèn)為，相比過去的保守，招商地產(chǎn)今年確實(shí)比較積極，但這是轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)方式不得不面對的問題，因?yàn)檎猩痰禺a(chǎn)的產(chǎn)品主要以中高端為主，但市場去化最快的卻是剛需產(chǎn)品，如果要追求高周轉(zhuǎn)，像招商這樣的企業(yè)必須在價(jià)格、利潤上讓利。

　　另外，還有分析指出，在向高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的過程中，需要更多的資金，也會(huì)推高負(fù)債率，招商地產(chǎn)的調(diào)整，在新的環(huán)境下會(huì)面臨諸多問題，如果把握不好整體協(xié)調(diào)的轉(zhuǎn)變，很有可能會(huì)失敗。

　　然而，讓利銷售和激進(jìn)擴(kuò)張拿地，卻令招商地產(chǎn)的負(fù)債率不斷攀升。今年年初，其負(fù)債率只接近70%，但截至今年三季度，其負(fù)債率已升至70.48%。

　　同時(shí)，激進(jìn)的拿地，亦令招商地產(chǎn)的存貨進(jìn)一步增加，截至三季度末，其存貨達(dá)到583.14億元，相比年初增長13.36%，達(dá)到歷史最高值。

　　盡管招商地產(chǎn)2012年三季度顯示其貨幣資金余額超過174億元，但如今，三季度盈余的現(xiàn)金流約有一半都投進(jìn)了土地市場。

　　同時(shí)，與在土地市場風(fēng)生水起不同，近年來招商地產(chǎn)在資本市場卻碌碌無為，2010年5月，籌備已久的50億元增發(fā)方案早已胎死腹中，只好通過銀行貸款彌補(bǔ)。

　　對于招商地產(chǎn)目前的資金狀況，有分析人士認(rèn)為，招商地產(chǎn)從2007年開始再融資一直沒有踩對時(shí)點(diǎn)，發(fā)展所需的資金全部需要自籌，現(xiàn)在超常規(guī)的發(fā)展還需要招商局集團(tuán)的全力支持。

　　就此，一位不愿具名的分析師亦認(rèn)為，相對其規(guī)模而言，招商今年以來拿地已偏多，竣工面積將隨大之幅上升，如計(jì)劃銷售偏低的話，其庫存壓力將繼續(xù)上升，這對其資金能力是不小的考驗(yàn)。

　　此外，在今后開發(fā)區(qū)域的選擇上，林少斌還提到，招商地產(chǎn)目前的戰(zhàn)略是聚焦主要的一、二線城市，但也會(huì)兼顧三、四線城市。

　　對于招商地產(chǎn)欲往三四線城市發(fā)展的意圖，分析認(rèn)為，招商此舉選擇的時(shí)機(jī)其實(shí)并不算好，因?yàn)樵鐜啄晗袢f科、恒大以及碧桂園等都已經(jīng)開始了三四線布局，而且收益不錯(cuò)，但近期恒大卻已開始表明要調(diào)整策略，收縮在三四線的布局，因?yàn)槿木€城市的發(fā)展近期被認(rèn)為是今后可能的最大“陷阱”。

　　“招商地產(chǎn)目前欲做大的心態(tài)有些急迫，其轉(zhuǎn)型之路只是剛剛起步，然而轉(zhuǎn)型本身是一個(gè)中長期的過程，也許要5年甚至10年，而且過程很痛苦，失敗的可能性遠(yuǎn)比成功的可能性要大，因此，招商地產(chǎn)今后面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，其千億之路并不平坦。”分析指出。