并不是拿到地王的就是“進”，沒有拿到的就是“退”，實際上國有企業(yè)和民企在管理和經(jīng)營上有著很大的差異。

　　觀點網(wǎng) 林向 親赴海南參加2009博鰲房地產(chǎn)論壇的福建三盛地產(chǎn)總經(jīng)理程璇女士，在論壇現(xiàn)場接受了觀點新媒體的專訪。與參加博鰲房地產(chǎn)論壇前不一樣的是，程璇女士在這一次的訪問中，更深入地觸及了房地產(chǎn)的“靈魂”。

　　以下為觀點新媒體對程璇女士的專訪實錄：

　　觀點新媒體：能否談?wù)劰驹贗PO方面的打算？

　　程璇：我一直認(rèn)為，每一場比賽勝出的背后，都是長期積蓄的大量能量，因為真正的制勝絕非偶然。房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)要做強做大勢必得走IPO上市的道路，所以近年來三盛采取了一系列的措施，確保企業(yè)嚴(yán)格按照IPO的要求和思路來做準(zhǔn)備。其中包括多方式拓寬融資渠道，提高資金使用效率，以增強抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)業(yè)績提升與資本擴張的良性互動；重視土地儲備工作，力求規(guī)模適當(dāng)、相對低價、布局合理、有利周轉(zhuǎn)等等。我們相信，以上每一項工作都是三盛要現(xiàn)實IPO的必須準(zhǔn)備。

　　所以，對于IPO，三盛并未抱有強求的心態(tài)，也不會為IPO而放下公司的“專業(yè)化”管理進程。因為，我們相信，只要扎扎實實把事情一一做好，機會永遠(yuǎn)只給有準(zhǔn)備的人。

　　觀點新媒體：能否從管理以及營銷的角度談?wù)劯＝ㄈ⒌禺a(chǎn)的競爭優(yōu)勢？

　　程璇：說到競爭優(yōu)勢，不得不談到是三盛擁有的一支富有激情、理想與專業(yè)的人才團隊，也正是憑著這個團隊打造的五個“管理”，讓三盛在激烈的行業(yè)競爭中具備優(yōu)勢能立于不敗之地。這五個管理包括“時間管理”、“品牌形象管理”、“人才管理”、“精細(xì)化管理”與“成本管理”。大家知道三盛是依靠制造業(yè)起家的，制造業(yè)為什么做得好？最關(guān)鍵的有兩點：一個是工業(yè)企業(yè)的精細(xì)化管理；另外一個是精細(xì)控制。這些東西一開始就被我們帶到了年輕的房地產(chǎn)行業(yè)中來，所以和其他公司不一樣的是，三盛精細(xì)化的管理流程一直貫穿于每一項工作的始末。

　　從營銷角度上，我們的優(yōu)勢貫穿于銷售到售后的全過程。三盛一開始就定位于文化地產(chǎn)。08年，我們成立了客戶會，在社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等方面導(dǎo)入了很多高端的文化氣息和一些高附加值的元素。今年我們組織了郎朗音樂會、大型社區(qū)鄰友節(jié)、杜拉拉話劇、文化生活體驗月等客戶會活動，在相當(dāng)大的程度上塑造和闡釋著業(yè)主（會員）的一種優(yōu)越的生活狀態(tài)、生活質(zhì)量與生活方式。

　　觀點新媒體：能否談?wù)勅⒌耐恋貞?zhàn)略？

　　程璇：說到三盛的土地儲備戰(zhàn)略，我們是基于一個明確的市場業(yè)務(wù)推廣目標(biāo)而制定的，要求資產(chǎn)持續(xù)增值，所以做投資決斷有眼光、有效率的同時，也力求謹(jǐn)慎冷靜和穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。三盛從來不拿“地王”，但我們非?？粗赜邪l(fā)展?jié)摿Φ耐恋刭Y源，也善于憑借我們穩(wěn)定安全的資金流，抓住機會進行理性的投資儲備。一般而言，我們所選定投資的土地資源規(guī)模適當(dāng)、性價比高、布局合理，并至少可供我們持續(xù)開發(fā)五至十年左右。未來，我們也將嚴(yán)格執(zhí)行長期的經(jīng)營戰(zhàn)略，以嚴(yán)控項目開發(fā)成本水平和風(fēng)險為開發(fā)前提，每1-2年新增1個新進開發(fā)區(qū)域，每年新增1-2個新進開發(fā)城市，各區(qū)域每1－2年新增1-2個開發(fā)項目。土地儲備的戰(zhàn)略布局主要以我們現(xiàn)有的開發(fā)區(qū)域為發(fā)展重心，以沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)為重點開發(fā)區(qū)域，以內(nèi)陸經(jīng)濟區(qū)域為主要新進開發(fā)區(qū)域。

　　觀點新媒體：能否談?wù)勅Τ鞘凶≌禺a(chǎn)的市場容量和發(fā)展?jié)摿Φ呐袛鄻?biāo)準(zhǔn)？

　　程璇：就公司決策而言，我們主要通過關(guān)注目標(biāo)城市的區(qū)域定位、人口增長情況、城市整體經(jīng)濟水平、住宅地產(chǎn)市場成熟度和住房消費需求等，來綜合判斷一個城市的住宅市場容量和發(fā)展?jié)摿?。同時由于三盛一直致力于打造具有文化氛圍的品牌社區(qū)樓盤，因此，我們更加重視把城市空間布局、人文地理環(huán)境和水木景觀條件等納入評估住宅地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ姆懂?，最后基于合理的市場判斷、綜合分析，盡可能地降低風(fēng)險來進行項目開發(fā)。

　　觀點新媒體：您怎么看待土地招拍掛市場上“國進民退”的現(xiàn)象，怎樣看待房地產(chǎn)市場中國有企業(yè)和民營企業(yè)的競爭優(yōu)勢？

　　程璇：前些日子，地王大多被國有房地產(chǎn)企業(yè)收入囊中。在這場拿地的博弈中，國有企業(yè)占有了更多的優(yōu)勢。銀行認(rèn)為貸款給國有企業(yè)較為放心，所以，他們在金融放貸中拿到了更多的資金。資金不可能閑置，所以就搶一些地王。包括一些上市企業(yè)，拿了地之后也希望在資本市場上把利潤拿回來。實際上，這一輪很多地王還是存在很大風(fēng)險的。

　　最近很多人講“國進民退”，我沒有這么看，并不是拿到地王的就是“進”，沒有拿到的就是“退”。國有企業(yè)和民營企業(yè)在管理和經(jīng)營上有著很大的差異，比如很多民企的成本控制做得很好，他們拿地的方式也不一樣。我認(rèn)為民企有民企的優(yōu)勢，例如，民企拿地可能就不會強行去拿地王。像三盛絕對不會拼地王，我們會根據(jù)自身的情況去拿適合的土地。

　　觀點新媒體：成功的背后可能會有很多壓力，很多別人想象不到的壓力，程總您是一位非常成功的企業(yè)掌門人，那么對您來說，現(xiàn)在最大的壓力是什么？

　　程璇：所有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的壓力，我想都是很大的。政策導(dǎo)向和宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)有著直接的影響，很多時候并不是所有付出的努力都會得到回報。做房地產(chǎn)需要更謹(jǐn)慎，因為只要有一個項目踩得不準(zhǔn)，就可能影響到全盤的項目。

　　另外，作為企業(yè)的掌門人，我還承擔(dān)著來自行業(yè)和市場的壓力。三盛發(fā)展至今，已經(jīng)有能力并有責(zé)任負(fù)起產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿帶頭作用。即便是這樣，我們?nèi)砸嘈攀袌?，始終對市場保持一份敬畏之心。為什么保持敬畏？因為市場力量最大，任何力量都無法改變整個市場發(fā)展規(guī)律。對于今天的三盛來說，盡管今年我們擁有了強大的土地儲備量，也無法改變市場的趨勢。三盛做事情，堅持從市場出發(fā)、對行業(yè)負(fù)責(zé)。我們希望，作為一個發(fā)展商，三盛的行為能夠促進行業(yè)健康理性發(fā)展。我們不但要把房子建好，讓業(yè)主滿意，還要持續(xù)在產(chǎn)品上要求進步，在配套服務(wù)上有所追求，不斷地向國外先行者學(xué)習(xí)，那是對行業(yè)負(fù)責(zé)。因此，企業(yè)掌門人要讓企業(yè)有責(zé)任，并持續(xù)健康地發(fā)展，壓力在所難免。

　　觀點新媒體：最近萬科的高管提到，他們?nèi)ツ昴甑紫爰娌ⅰ⑹召徱恍┢髽I(yè)，但是很多都談的差不多快好了，但是等4萬億出來，很多都反悔了，但是我們知道三盛今年收購、兼并了很多的公司，您是怎么做到的呢？

　　程璇：一個要長期持續(xù)健康發(fā)展的企業(yè)，決策層必須要有前瞻性，也就是未雨綢繆的能力。08年宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策不斷出臺，使得企業(yè)融資、地價成本相對較低，無論是二級市場還是頻繁流拍的一級市場，都在價格上體現(xiàn)買方市場的優(yōu)勢。股神巴菲特的決策理念很簡單，但是真正能做到的沒有幾個人，能做到的基本都成功了，那就是“在別人恐懼時我貪婪，在別人貪婪時我恐懼”。所以，早在大多數(shù)地產(chǎn)商“割地求生自保”的時候，三盛就開始張弛有道地攫取土地與項目。

　　另外，除了決策層具有的前瞻性，體制上三盛也具備較強的優(yōu)勢。很多時候，我們的決策在談判桌上就能夠立刻拍板，或及時地調(diào)整原有的計劃。但像萬科這樣的公司，決策層距離比較遠(yuǎn)，現(xiàn)場沒有辦法及時決策、調(diào)整，可能一個小時或者半個小時沒有回復(fù)，機會便失之交臂了。