企業(yè)必須在社會(huì)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上調(diào)整自己的戰(zhàn)略與策略，并最終尋找到能夠最大限度應(yīng)付困難的發(fā)展模式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄔瓊 這是陳啟宗第三次走進(jìn)博鰲房地產(chǎn)論壇，這一次他顯然對(duì)這個(gè)論壇和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有了更深的了解。

　　在2007年第一次來(lái)到這個(gè)博鰲房地產(chǎn)論壇之后，他成為這個(gè)論壇的?？?，并迅速地在了解一個(gè)他原本認(rèn)為熟悉但是其實(shí)陌生的行業(yè)，希望能夠熟悉一下他在內(nèi)地的同行們。于是，他用自己的方式逐一地將中國(guó)地產(chǎn)一個(gè)個(gè)行業(yè)領(lǐng)袖約到自己在香港的辦公室，與他們長(zhǎng)聊。這其中包括萬(wàn)科的王石、郁亮，中海的孔慶平，富力的李斯廉和雅居樂(lè)的陳卓林。

　　此前兩年，陳啟宗似乎一直在把握博鰲房地產(chǎn)論壇的敘述方式。這一次他顯然更加純熟的能夠把握住論壇的主基調(diào)，他選擇了“地王”作為闡述觀點(diǎn)的切入點(diǎn)。

　　地王的背后

　　我們?cè)?jīng)堅(jiān)定的認(rèn)為陳啟宗先生是商人，商人的原則是爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。這一點(diǎn)表述，陳啟宗先生并不否認(rèn)，他甚至以此為榮——作為商人，掙錢是他的責(zé)任。

　　他全然不屑那些以價(jià)格定義的地王，那些地王本身不是以利潤(rùn)作為參考點(diǎn)的。因而他會(huì)說(shuō)那些拿“地王”的是傻瓜，掙不了錢的東西還拿。正是在這樣的基礎(chǔ)之上，陳啟宗驕傲的稱自己的拿下的“土地”是地王，物美而價(jià)廉，而且能夠?yàn)楹懵?lái)最大的利益。

　　對(duì)于陳啟宗而言，關(guān)注土地利潤(rùn)最大化背后的核心價(jià)值恰恰是恒隆的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)。

　　在眾多成都媒體對(duì)陳啟宗的追問(wèn)當(dāng)中，陳啟宗表示自己不再對(duì)成都感興趣。原因是成都已經(jīng)沒(méi)有了自己公司需要的地塊，而當(dāng)杭州記者向陳啟宗推薦土地的時(shí)候，陳啟宗說(shuō)，杭州我只對(duì)兩塊地感興趣。

　　陳啟宗在回答北師大金融研究中心主任鐘偉的提問(wèn)時(shí)說(shuō)恒隆有11年的規(guī)劃，此種規(guī)劃并非危言聳聽(tīng)。在我們的了解當(dāng)中，這種規(guī)劃是具體到地塊和項(xiàng)目的。

　　恒隆對(duì)中國(guó)的商業(yè)城市有著嚴(yán)格的評(píng)估，并且分類，他們依據(jù)類別在不同的商業(yè)城市當(dāng)中尋找符合恒隆標(biāo)準(zhǔn)的地塊，而后進(jìn)入土地的洽談階段。

　　此種商業(yè)城市的選擇可以依據(jù)城市消費(fèi)水平而定，擁有具體的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，也正是在這樣的基礎(chǔ)之上，恒隆制定了400億的內(nèi)地投資計(jì)劃。

　　因此在大多數(shù)時(shí)候，人們問(wèn)及陳啟宗先生是否需要土地時(shí)候，他可以表達(dá)自己需要哪一座城市的哪一塊地。但這些土地并非都將成為陳啟宗眼中的地王，他顯然可以根據(jù)不同土地的項(xiàng)目規(guī)劃制定出項(xiàng)目利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，并找出低價(jià)成本的底線。

　　進(jìn)入土地洽談階段的恒隆所展現(xiàn)的是談判的技巧與藝術(shù)，但是對(duì)于談判周期的把握顯然是有恒定的條件的。2008年底，陳啟宗在全國(guó)土地市場(chǎng)低迷的時(shí)候，基本談定大連和無(wú)錫地塊的價(jià)格，其中恰恰是對(duì)于周期把握的使然。

　　周期的要義

　　我們此前無(wú)法理解為什么陳啟宗先生時(shí)常向我們強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)波動(dòng)是正常的，而企業(yè)的焦慮也是正常的。

　　在后來(lái)與陳啟宗先生的接觸當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題。作為經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)周期波動(dòng)并尋找到固定的模式的企業(yè)而言，他們本身意識(shí)到周期的殘酷性。

　　這意味著，無(wú)論是任何因素影響，周期的出現(xiàn)都是正常的。因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)本身是存在的，企業(yè)焦慮亦是正常的，沒(méi)有焦慮的企業(yè)顯然是不能成長(zhǎng)的，因?yàn)樗麤](méi)有遇到成長(zhǎng)當(dāng)中的問(wèn)題。

　　因此，陳啟宗會(huì)對(duì)潘石屹說(shuō)：“你可能會(huì)覺(jué)得不公平，但正是不公平讓你成長(zhǎng)。”從某種意義上而言，企業(yè)戰(zhàn)略和策略的調(diào)整是建立在企業(yè)現(xiàn)實(shí)與社會(huì)現(xiàn)實(shí)之間的平衡這一基礎(chǔ)之上的。

　　平衡的變量在于企業(yè)的現(xiàn)實(shí)而非社會(huì)現(xiàn)實(shí)，企業(yè)必須在社會(huì)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上調(diào)整自己的戰(zhàn)略與策略，并最終尋找到能夠最大限度應(yīng)付困難的發(fā)展模式。

　　陳啟宗的這一說(shuō)法并未得到2009博鰲房地產(chǎn)論壇大多數(shù)企業(yè)的重視。原因在于，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士，依然在原有的框架內(nèi)思考問(wèn)題。

　　正如鐘偉所言，大多數(shù)中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)并未為自己建立一個(gè)合理的戰(zhàn)略規(guī)劃。但此另一方面則在于，大多數(shù)企業(yè)沒(méi)有制定合理的戰(zhàn)略規(guī)劃的能力，這是企業(yè)的發(fā)展模式與發(fā)展目標(biāo)的不確定性所限定的。

　　恒隆對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的意義在于，陳啟宗先生往往能夠根據(jù)企業(yè)本身的標(biāo)準(zhǔn)將目標(biāo)細(xì)化，并最終形成企業(yè)規(guī)劃。此種目標(biāo)細(xì)化的能力是建立在一系列企業(yè)發(fā)展模式與管理目標(biāo)的基礎(chǔ)之上的。

　　當(dāng)然陳啟宗先生并不否認(rèn)企業(yè)的靈活性，但靈活性更多的體現(xiàn)在對(duì)于周期的把握以及土地洽談過(guò)程當(dāng)中最大限度的壓低價(jià)格的基礎(chǔ)上的。

　　以此而論，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在心態(tài)還是企業(yè)建設(shè)目標(biāo)上，道路依然漫長(zhǎng)。