綜合前面高檔物業(yè)類型，我們認(rèn)為中國(guó)高檔物業(yè)市場(chǎng)處于一個(gè)快速健康發(fā)展時(shí)期，這其中也不可避免存在一些問(wèn)題。

　　8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理祝惇若先生發(fā)表了題目為《中國(guó)高端物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望》的演講。以下為祝惇若先生演講的全文實(shí)錄：

　　祝惇若：各位早上好，非常感謝組委會(huì)給我們這個(gè)機(jī)會(huì)，能夠分享一下世邦魏理仕對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的研究和觀察。我的題目是中國(guó)高端物業(yè)市場(chǎng)的回顧和展望。主要是回顧過(guò)去一年中國(guó)高端市場(chǎng)的變化、表現(xiàn)以及對(duì)高端市場(chǎng)未來(lái)展望的一些看法。首先，我們看一下大家最為熟悉的住宅市場(chǎng)。08年下半年隨著壓制性的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)以及全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)深入，住宅投機(jī)需求離場(chǎng)，自住需求成交也在下滑，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)價(jià)格及成交量雙降的調(diào)整中。但是對(duì)高端物業(yè)來(lái)說(shuō)，由于在城市當(dāng)中的稀缺性，尤其是上海、北京調(diào)整幅度低于普通市場(chǎng)。從世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)可以看出，6個(gè)城市價(jià)格回落程度在10-20%之間，四個(gè)城市在10%，還有四個(gè)城市在5%。這里我想解釋一下高檔住宅市場(chǎng)的定義，以上海為例，住宅以3萬(wàn)元為基準(zhǔn)，別墅也是3萬(wàn)，北京公寓是2萬(wàn)，別墅是3萬(wàn)，深圳普通公寓是3萬(wàn)，別墅是4萬(wàn)。

　　再看2009年小陽(yáng)春中，中高檔住宅成交比例變化。春節(jié)過(guò)后，許多開發(fā)商打著促銷，08年出臺(tái)的政策也開始發(fā)揮效力。最初購(gòu)買的是自住型需求者。然后是小戶型熱銷。隨著普通市場(chǎng)升溫，改善性、投資性進(jìn)入樓市。加之未來(lái)通脹預(yù)期，中高檔住宅成為投資者保值投資的首選。高檔住宅占住宅成交比例上升。最明顯的是深圳，從1.7%一直上升到19.8%，增加了18個(gè)百分點(diǎn)。成都和杭州也增加了8個(gè)百分點(diǎn)和5個(gè)百分點(diǎn)。

　　這是2009年第二季度價(jià)格反彈。開花商分段漲價(jià)，二季度，華東、華南高檔住宅價(jià)格上漲迅速。寧波、廣州、深圳高漲住宅均價(jià)上漲10%左右。杭州、天津上漲超過(guò)5%，重慶、南京、上海、西安有小幅上漲。我們回顧中國(guó)高檔住宅市場(chǎng)，證明了它的抗風(fēng)險(xiǎn)性以及市場(chǎng)地位。短期來(lái)看，我們認(rèn)為接下來(lái)幾個(gè)月開發(fā)商將繼續(xù)有節(jié)奏推盤，但比上半年會(huì)緩和許多。長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、相應(yīng)政策會(huì)影響高檔住宅走向。當(dāng)前樓市現(xiàn)狀將政府帶入一個(gè)兩難境地，如果政策收緊，很可能會(huì)出現(xiàn)去年的市場(chǎng)萎縮。如果放任發(fā)展，又會(huì)出現(xiàn)非理性繁榮。下半年如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)恢復(fù)，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策將有所收緊。但是整體經(jīng)濟(jì)向好，保證這個(gè)市場(chǎng)向上發(fā)展。如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是政府注重的帶頭產(chǎn)業(yè)，政策也將繼續(xù)寬松。

　　接下來(lái)看一下寫字樓市場(chǎng)情況。和高端住宅市場(chǎng)一樣，高端寫字樓從去年下半年進(jìn)入租金下滑、空置上升通道。金融危機(jī)對(duì)寫字樓影響更為直接。許多跨國(guó)企業(yè)為了渡過(guò)金融危機(jī)，縮短營(yíng)運(yùn)預(yù)算，國(guó)際租戶需求疲軟。雖然金融危機(jī)以來(lái)，內(nèi)資金融業(yè)有所擴(kuò)展，但是許多外資金融業(yè)搬遷，造成較大的沖擊。許多工業(yè)、制造業(yè)跨國(guó)公司為了節(jié)約成本，選擇遷移到租金較低的商務(wù)園區(qū)。這是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量我們的研究，近幾年和未來(lái)持續(xù)大量?jī)?yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)，這種情況在全國(guó)各大城市都非常普遍。我們可以看到到2008年，新增供應(yīng)560萬(wàn)平米，但是從2009年到2010年15個(gè)城市新增供應(yīng)量776萬(wàn)平方米。一線城市在這次危機(jī)受創(chuàng)比二線城市更為嚴(yán)重，前四個(gè)季度上海、北京、深圳、廣州四大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金分別下降18%、12%、8%、6%。二級(jí)城市來(lái)說(shuō)，這次并不會(huì)象一線城市那樣明顯，主要因?yàn)槎?、三線城市對(duì)辦公樓需求，來(lái)自跨國(guó)企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)推動(dòng)，并且國(guó)內(nèi)企業(yè)占多數(shù)。一線城市入住跨國(guó)企業(yè)比例比較大，受到?jīng)_擊較大。二線城市有的租金在下降，但是空置率也在下降，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)由于租金下降，造成入住率上升。對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫字樓展望，我們長(zhǎng)期看好這個(gè)市場(chǎng)。目前全球金融危機(jī)終止了外資擴(kuò)張計(jì)劃，但是我們認(rèn)為這只是一個(gè)暫時(shí)倒退。作為甲級(jí)寫字樓最大租戶，銀行以及金融機(jī)構(gòu)發(fā)展是評(píng)定一個(gè)城市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ饕笜?biāo)。外資銀行積極進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，上海、北京等一線城市不再是這些外資銀行唯一選擇，為了搶先建立強(qiáng)大的客戶基礎(chǔ)，許多外資銀行進(jìn)入二三線城市，成為他們重要擴(kuò)張部分。而國(guó)有銀行渴望從乙級(jí)寫字樓搬到甲級(jí)寫字樓。從我們調(diào)查的15個(gè)城市，我們認(rèn)為天津、重慶最具潛力。天津憑借地理優(yōu)勢(shì)，吸引了許多歐美銀行入住，比如匯豐、花旗、渣打等國(guó)際銀行，同時(shí)吸引了很多日韓銀行入住。與此相關(guān)的政策為天津高檔寫字樓市場(chǎng)發(fā)展提供動(dòng)力。重慶作為中西部重要城市，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，良好的投資環(huán)境和較低的辦公成本，吸引大量外資。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，06年以來(lái)重慶甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量為零，頂級(jí)寫字樓存量極小，這提供了巨大空間。

　　最后我們看一下優(yōu)質(zhì)商戶市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)商會(huì)總的來(lái)說(shuō)，目前中國(guó)的優(yōu)質(zhì)商戶市場(chǎng)還處于比較健康的供求狀態(tài)中。到2009年上半年我們所關(guān)注的15個(gè)城市，一半城市優(yōu)質(zhì)商戶已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)危機(jī)所造成的下行通道中走出來(lái)。租金重新上漲。只有三個(gè)城市優(yōu)質(zhì)商戶空置率占10-20%之間，其余均在10%以內(nèi)。高成長(zhǎng)的二線城市也越來(lái)越吸引零售商目光，優(yōu)質(zhì)商鋪由集中到擴(kuò)散。海外知名的零售商進(jìn)入。這些城市人口多，高收入人口多，有足夠的商業(yè)承載能力，但是之后許多二線城市開始吸引這些零售商眼光。這些地區(qū)的城市化進(jìn)程和人口快速政府，為優(yōu)質(zhì)商鋪發(fā)展提供巨大潛力。從這里我們可以看到2009年第一季度，比如大連、天津、沈陽(yáng)、杭州、南京這些城市，包括西安，他們的人均可支配收入增長(zhǎng)均超過(guò)兩位數(shù)。有一個(gè)令人擔(dān)憂的是，短期內(nèi)許多二線城市恐怕面臨供應(yīng)過(guò)量，從這張圖表也可以看到，我們統(tǒng)計(jì)的12個(gè)城市中，09年和10年新增供應(yīng)量196萬(wàn)，增長(zhǎng)21%。而其他11個(gè)二線城市09、11年兩年新增供應(yīng)量增長(zhǎng)63%，達(dá)到462萬(wàn)平方米。增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平增長(zhǎng)，缺少消費(fèi)能量支持，這也是一個(gè)不得不令人擔(dān)憂的現(xiàn)象。

　　我們對(duì)一些優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)的展望。由于二線城市比一線城市處于更強(qiáng)烈的城市化進(jìn)程中，城市設(shè)施更新?lián)Q代所帶動(dòng)的需求在一定程度上緩解這種壓力。同時(shí)從政策方面來(lái)講，接下來(lái)半年拉動(dòng)內(nèi)需、保增長(zhǎng)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持回穩(wěn)的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年回穩(wěn)的主要?jiǎng)恿褪莾?nèi)需和固定資產(chǎn)投資。進(jìn)出口貿(mào)易是負(fù)增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資33.5%。下半年拉動(dòng)內(nèi)需仍將是經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的主力。優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)會(huì)從內(nèi)需增加中受益。

　　綜合前面高檔物業(yè)類型，我們認(rèn)為中國(guó)高檔物業(yè)市場(chǎng)處于一個(gè)快速健康發(fā)展時(shí)期，這其中也不可避免存在一些問(wèn)題。但是長(zhǎng)期來(lái)看，我們對(duì)中國(guó)高端物業(yè)抱以非常樂(lè)觀的態(tài)度。謝謝大家！