可以定性的說(shuō)“十二五”期間，住房目標(biāo)仍然是住有所居，無(wú)論蓋房子的，賣(mài)房子的，報(bào)道房子的和買(mǎi)房子的，務(wù)必把握這個(gè)目標(biāo)。

　　8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開(kāi)幕。13日下午的會(huì)上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生發(fā)表了主題為“‘十二五’期間住房目標(biāo)”的演講。以下為陳淮先生演講的全文實(shí)錄：

　　陳淮：謝謝主持人，謝謝大家！主辦方給我寫(xiě)了一個(gè)題目，叫做企業(yè)選擇。我要知道企業(yè)選擇什么，我就當(dāng)老總了。在座這么多企業(yè)家，這個(gè)題目留給他們講。我20分鐘講一個(gè)“十二五”期間我們住房目標(biāo)。我所說(shuō)的住房目標(biāo)是僅僅作為學(xué)者個(gè)人的看法。從過(guò)去十年，房地產(chǎn)發(fā)展和城市化推進(jìn)水平看，從老百姓住房改善情況看，從原材料土地等要素、資源約束等多方面情況看，我們已經(jīng)走過(guò)了一個(gè)重要的歷史發(fā)展階段，就是脫困。住房脫困這個(gè)任務(wù)我們基本完成，沒(méi)有全部完成。要全部完成了，我們就沒(méi)有廉租房大規(guī)模建設(shè)的問(wèn)題了。我們下一個(gè)階段，到2020年這個(gè)長(zhǎng)周期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)全面小康建設(shè)任務(wù)完結(jié)的時(shí)候，我們自然有一個(gè)住房目標(biāo)。但是我現(xiàn)在說(shuō)的是“十二五”，2011年到2015年，現(xiàn)在各省市都在制定戰(zhàn)略規(guī)劃。大約可以從四個(gè)方面設(shè)定目標(biāo)。

　　第一，可以定性的說(shuō)“十二五”期間，住房目標(biāo)仍然是住有所居，無(wú)論蓋房子的，賣(mài)房子的，報(bào)道房子的和買(mǎi)房子的，務(wù)必把握這個(gè)目標(biāo)。不但是今天，就是到“十二五”期間我們能夠?qū)崿F(xiàn)和努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)仍然住有所居，也就是有房子住，而不是人人都買(mǎi)得起房?？陀^條件決定中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，城市化快速推進(jìn)的國(guó)家，底子薄的國(guó)家，發(fā)展中國(guó)家，我們不可能在一個(gè)短周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大家最理想的目標(biāo)。

　　因此“十二五”，我們住房目標(biāo)仍然是住有所居。此前我們是脫困，人們有房子住，但是住得非常緊張，可以說(shuō)是嚴(yán)重的房荒。我們現(xiàn)在要解決有房子住，不僅僅是大多數(shù)人有房子住，而且是所有人都有房子住，這就是擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍以及實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保的問(wèn)題。按照原定的政策思路，我們應(yīng)該到08年末，縣級(jí)以上城市都建立廉租房制度，而且做到戶籍居民中的住房困難群體應(yīng)保盡保，低收入住房困難群體。兩個(gè)條件，一個(gè)是低收入。第二，北京14平米以下，住房嚴(yán)重困難的群體?，F(xiàn)在城市人口有兩個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)是城鎮(zhèn)常住人口加戶籍人口，這個(gè)人口遠(yuǎn)比戶籍人口多，北京有一半人是常住人，也是住在城市里不走，需要房子住的人。我們從07年24號(hào)文，提出應(yīng)保盡保，到08年進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房建設(shè)規(guī)模，兩步。07年說(shuō)的是應(yīng)保盡保和覆蓋范圍。08年說(shuō)的是中央繼續(xù)采取財(cái)政政策，加大廉租房建設(shè)規(guī)模。估計(jì)“十一五”末的時(shí)候我們基本完成縣級(jí)以上城市廉租房在戶籍居民中的困難群體基本覆蓋。但是這個(gè)目標(biāo)離人人有房住還差得很遠(yuǎn)。我們“十二五”期間的住有所居，第一個(gè)層次是進(jìn)一步推進(jìn)廉租房等包括公共租賃住房和其他的帶有保障性質(zhì)的住房的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)人人有房住這個(gè)目標(biāo)。這是第一層意思。進(jìn)一步加大保障房建設(shè)力度，特別是低端保障房完善。第二，土地等各種要素、資源應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步的可持續(xù)的優(yōu)先保障住房困難群體和適度改善群體的住房需求。今天上午潘石屹表達(dá)了他的郁悶，他說(shuō)不知道為什么政府規(guī)定90、70，不知道為什么政府限制戶型。假定社會(huì)上有100個(gè)人想改善住房，我們讓這100人都改善了要20年，我們絕無(wú)可能讓在一年內(nèi)全部改善。這就是中國(guó)的國(guó)情，發(fā)達(dá)國(guó)家70%的人買(mǎi)得起房，每年只需要2%的人買(mǎi)房就夠了。我們?nèi)绻?00個(gè)人需要改善住房，我們需要20年才能改善一輪的話，顯而易見(jiàn)，這100人當(dāng)中每年只有5個(gè)可以改善。如果聽(tīng)從了潘石屹董事長(zhǎng)的話說(shuō)交給市場(chǎng)，一定是最有錢(qián)的5個(gè)人優(yōu)先改善。別以為排位第15、18的到第15、18年就可以改善，不會(huì)的，到第15年看，他還排在第15位上。住有所居就意味著我們要在住房改善中，那些有錢(qián)的，打算從高檔公寓搬到獨(dú)立別墅的人，讓他們改善的速度稍微放緩一點(diǎn)，時(shí)間稍微推遲一些，優(yōu)先那些向適度改善階段過(guò)渡的群體得到滿足，不管稅收、資金、土地的供應(yīng)，向這個(gè)群體優(yōu)惠的政策仍然應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持。我們過(guò)去經(jīng)驗(yàn)中，有過(guò)70%土地出讓要保證四種房，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、小戶型住房。到今天為止，還在實(shí)行買(mǎi)第一套房用于脫困改善的，實(shí)行契稅從3%降到1%，商業(yè)利率再打七折。稅收、資金、土地供應(yīng)上，都做出了優(yōu)先滿足這些人的安排。這些優(yōu)先安排也體現(xiàn)著住有所居作為居住目標(biāo)的含義。第三層意思，要提高普通居民的購(gòu)房能力。我們現(xiàn)在遇到的問(wèn)題是人們買(mǎi)房這一件事成為人們開(kāi)支、支出的一個(gè)構(gòu)成部分，但是人們收入累計(jì)是一個(gè)逐步的過(guò)程。房?jī)r(jià)和收入之間存在著尖銳的矛盾，這是在一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，發(fā)展不平衡的國(guó)家很難避免的事。我們需要一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展歷史過(guò)程才能最終解決這個(gè)問(wèn)題。但是政府、政策應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所作為，有所作為的根本方面在于提高中低端老百姓的購(gòu)房能力，資產(chǎn)積累能力，注意，它不僅僅是收入就是提高了他們購(gòu)房能力了，不僅僅收入是重要，當(dāng)然掙的錢(qián)多才買(mǎi)得起，這不是唯一的。提高購(gòu)房能力還包括我們?cè)谙M(fèi)結(jié)構(gòu)中努力降低人們吃穿用所占比重。大家以為房?jī)r(jià)收入比都說(shuō)明一切問(wèn)題了，不是的，假定掙6萬(wàn)美金的一個(gè)美國(guó)家庭買(mǎi)一個(gè)30萬(wàn)美元房子，這6萬(wàn)美金的家庭，吃穿用所占比重只占1/3。掙6萬(wàn)人民幣一個(gè)家庭，吃穿住比重可能占60%、70%甚至80%，因此財(cái)富積累能力大大不相同。努力改善我們普通老百姓中越來(lái)越多人群財(cái)富的累積能力，而不是消費(fèi)能力，這是一個(gè)攢錢(qián)的過(guò)程，這包括稅負(fù)，包括其他一系列政策支持。我們?cè)?jīng)大聲呼吁過(guò)，應(yīng)該有更多的給老百姓規(guī)避資產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)工具。我們都愿意擁有財(cái)產(chǎn)，和財(cái)產(chǎn)性收入。十七大報(bào)告說(shuō)了要擴(kuò)大人民群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入群體所占比重，但是大家要明白擁有財(cái)產(chǎn)性收入就一定要面對(duì)財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)，而規(guī)避和降低他們的風(fēng)險(xiǎn)，提高他們抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，比如說(shuō)稅負(fù)變化、收入變化、經(jīng)濟(jì)景氣狀態(tài)變化、職業(yè)變化等等的能力都是提高購(gòu)房能力和實(shí)現(xiàn)住有所居的重要方法。

　　最后一個(gè)，住有所居在十二五期間進(jìn)一步體現(xiàn)為發(fā)布租賃市場(chǎng)，其中包括市場(chǎng)化的租賃房，和公共租賃房等多方面。實(shí)現(xiàn)有房子住，并不等于都是買(mǎi)房子住。租房子住是滿足低端群體、流動(dòng)性群體，處于財(cái)富積累初期的群體的所必須的合理組合過(guò)程。我們第一目標(biāo)，定性的說(shuō)住有所居，不是讓人人都買(mǎi)得起房。定量的說(shuō)，“十二五”努力要實(shí)現(xiàn)的是從目前脫困階段逐步的一定程度的改善階段過(guò)渡。坦率說(shuō)，到08年末，我們蓋的房子多不多呢？夠多的。1990年中國(guó)城鎮(zhèn)住房資源總量，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，城鎮(zhèn)實(shí)有住房，不包括寫(xiě)字樓、政府辦公樓、大型商廈等公共設(shè)施，20億平方米。到2000年有44億平方米。07年有111億平方米。08年有124億平方米。城鎮(zhèn)住房資源和90年相比，是90年的六倍。蓋的房子夠多，但是即便蓋了這么多房子，中國(guó)平均住房水平是什么水平？城鎮(zhèn)居民是6.07億人，大致說(shuō)人均才不過(guò)20平方米，戶均60平方米。60平米是07年末國(guó)務(wù)院提出的經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)。廉租房50平米。經(jīng)濟(jì)適用房60平米。我們蓋了這么多房子，由于城鎮(zhèn)化，人口集中加速，也由于建設(shè)過(guò)程中拆遷等等問(wèn)題，老百姓總體住房水平才不過(guò)達(dá)到了經(jīng)濟(jì)適用房水平。這只是一個(gè)低水平的小康，和全面小康水平差距明顯。我們到了08年，我們尚且只達(dá)到了總體小康水平。理想的全面小康水平，所謂小康不是大富大貴的，享受的、奢侈的，全面又是有適度的、改善的，這樣的小康理想狀態(tài)應(yīng)該達(dá)到90平米/戶比較合理。90平米以下的住房，目前每一年戶均人口下降0.01個(gè)人。估計(jì)5年、8年，戶均人口下降2.8人。按照這樣的速度，能夠滿足房子給人的居住，具有一定舒適性和較完善功能性，90%90平米比較合理。這不過(guò)分。和全面小康社會(huì)的其他方面指標(biāo)才能相稱。而且國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家，中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平大多都在90平米以下。因此，我們說(shuō)理想的全面小康社會(huì)和我們?cè)谄渌矫娴南M(fèi)水平相稱的，城鎮(zhèn)居民達(dá)到90平米是比較合適。但是從目前我們的投資能力，金融支持能力、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、土地供應(yīng)量以及市場(chǎng)價(jià)格承受能力，老百姓收入水平提高能力多方面測(cè)算，別說(shuō)“十二五”末，就是到2020年，我們要實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)理想目標(biāo)，差距和難度都非常大。就按6.07億人算，大約還要蓋60億平米的房子。我們過(guò)去十年的經(jīng)驗(yàn)，從99年到現(xiàn)在住房建設(shè)大躍進(jìn)，每年商品房6億平米上下。04年還達(dá)不到，04年到08年大約在6億之上。所以我們要想在“十二五”蓋出這么多房子，辦不到。并不是新房跟原有存量資源簡(jiǎn)單相加就行了，我們?cè)胁疬w規(guī)模是5%，未來(lái)6年需要現(xiàn)有住房資源，要拆多少房？124億乘1.05的七次方，要拆這么多房，大約也要有20、30億，所以這個(gè)建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模和金融支持的能力，金融風(fēng)險(xiǎn)承受能力，目前看有困難。對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，目前的條件看還達(dá)不到。有限實(shí)現(xiàn)是可能的。但是我們先把目標(biāo)設(shè)在這。理想的小康目標(biāo)是城鎮(zhèn)居民平均水平達(dá)到什么狀態(tài)。剛才說(shuō)“十二五”住房目標(biāo)，在住有所居上適度改善。

　　第三個(gè)目標(biāo)，“十二五”期間格外強(qiáng)調(diào)住房改善的目標(biāo)，不僅僅是住房面積的增加，而且更加著重于社區(qū)共享資源的改善和增加這個(gè)共享資源包括交通基礎(chǔ)設(shè)施條件、綠化面積，包括配套的醫(yī)療、教育、商業(yè)等設(shè)施。包括數(shù)量，也包括質(zhì)量。讓老百姓在未來(lái)一個(gè)中期發(fā)展過(guò)程中住房改善在更大程度是通過(guò)社區(qū)共享資源的改善來(lái)獲取。第四條，進(jìn)一步完善住房保障體系上，從目前看，07年我們擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍和08年擴(kuò)大廉租房建設(shè)范圍來(lái)看，最低端老百姓的保障還不能說(shuō)在十二五期間完完全全改善，但是已經(jīng)到了收尾階段，保障重心向中等偏下水平轉(zhuǎn)移，救助型保障逐步提高到那些住房有一定能力，有工作、有勞動(dòng)能力，有收入，但是他的收入和買(mǎi)房子差距非常大的群體，給他們更多的政策性援助，這包括現(xiàn)在實(shí)行的住房補(bǔ)貼、貼息、貼租、優(yōu)惠利率、公積金等政策，也包括更多創(chuàng)新型的政策，這些政策有哪些建議，我們有機(jī)會(huì)再說(shuō)。

　　以上就“十二五”期間中國(guó)城鎮(zhèn)住房目標(biāo)作為學(xué)者個(gè)人，我認(rèn)為仍然是住有所居為目標(biāo)。第二，有限的實(shí)現(xiàn)理想的全面小康水平居住目標(biāo)。第三，加大社會(huì)資源共享。第四，住房保障體系重心適度上移。僅供參考，謝謝！