自然界有冬天，我們的心沒有冬天。在北京星河灣，我們用跨界，今年大半年我們用的是十城十。

　　8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。13日下午的論壇現(xiàn)場，星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕女士發(fā)表了題為《十城十到中國房企發(fā)展模式的創(chuàng)新思考》演講。以下為梁上燕女士演講的全文實(shí)錄：

　　梁上燕：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)企業(yè)界的老總們，各位來賓，各位朋友，大家下午好！很高興有機(jī)會(huì)跟大家在博鰲再次相聚，回想去年參加博鰲房地產(chǎn)論壇，跟大家展望大變局下中國房地產(chǎn)新契機(jī)。當(dāng)時(shí)我們同行各抒己見，表達(dá)了對(duì)未來思索、對(duì)品牌以及戰(zhàn)略思索。連續(xù)幾年參加房地產(chǎn)論壇其中一個(gè)地產(chǎn)人，我深深感受到每次參加都能收獲許多感動(dòng)、幾分精彩、幾分鼓舞與信心。今天五天前在上海才開盤，如果按照往常我們會(huì)很忙。但是我想論壇應(yīng)該參與。在這里向博鰲房地產(chǎn)論壇組委會(huì)表示謝意。我想這也是一個(gè)令人受益匪淺的平臺(tái)，因?yàn)樵谶@個(gè)行業(yè)一路高歌猛進(jìn)的時(shí)候我們?cè)谶@里分享的是不同的精彩，這也是一個(gè)令人倍感溫馨的平臺(tái)。因?yàn)樵谑袌鲲L(fēng)云變化的時(shí)候，我們?cè)谶@里可以邂逅一份溫暖的厚禮。這也是一個(gè)暢所欲言的平臺(tái)，整個(gè)行業(yè)里我們需要溝通、需要碰撞，也需要真誠的時(shí)候，我們可以在這里暢談激情，分享經(jīng)驗(yàn)，互相打氣。正因?yàn)檫@樣一個(gè)平臺(tái)，因此今天在這里再次代表星河灣地產(chǎn)和各位同行分享過去寒冬一年，星河灣如何走過來，也更希望我們?yōu)檫@個(gè)行業(yè)發(fā)展盡一份綿薄之力。

　　去年演講主題是放眼世界，決勝未來。今年大會(huì)主題更清晰，在復(fù)蘇時(shí)期，把握未來方向是非常必要的。因此今天這個(gè)主題是超越自我，跟大家一起去進(jìn)行，尤其是開始的時(shí)候分享一下出生剛剛五天的一個(gè)浦東星河灣。過去的一年，我們同樣共同面對(duì)一個(gè)地球，一樣的天空。在這里我們談到更多的是大家已經(jīng)覺得有點(diǎn)絕望了，海嘯什么時(shí)候結(jié)束，是三年還是五年？房地產(chǎn)業(yè)界，那個(gè)時(shí)候大家認(rèn)為是一個(gè)大地震，企業(yè)必須自救。也因?yàn)樵谶@個(gè)舞臺(tái)上，過去一年，我們起碼跟三個(gè)以上企業(yè)進(jìn)行過合作，取得不錯(cuò)成績。過去一年，隨著雷曼破產(chǎn)，克萊斯勒汽車公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)等等。今年5月12號(hào)，在與諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)得獎(jiǎng)?wù)呖唆敻衤鼘?duì)話時(shí)，我問他怎么看待中國地產(chǎn)，他當(dāng)時(shí)回答說中國房地產(chǎn)我不如你們熟，你們更專業(yè)，但是我也對(duì)他講，由于中國最近十年房地產(chǎn)發(fā)展中，由于政府不斷進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，因此有許多房地產(chǎn)企業(yè)，特別象星河灣這樣的高素質(zhì)的產(chǎn)品，而不是僅僅依靠規(guī)模取得市場的企業(yè)，不但能在危機(jī)中逆勢(shì)發(fā)展，還能在別人收縮時(shí)穩(wěn)步擴(kuò)張，具有抗危機(jī)的能力。我們希望克魯格曼把那三天應(yīng)該帶回美國去分享。當(dāng)時(shí)問他怎么看中國現(xiàn)狀，中國未來發(fā)展是否可以跟美國抗衡。他說不探討這個(gè)問題，舉墨西哥的例子，一個(gè)工人創(chuàng)造的力量等于四個(gè)中國工人。你跟墨西哥都無法比，怎么跟美國比，潛臺(tái)詞是這樣一句話。當(dāng)時(shí)我介紹中國房地產(chǎn)的時(shí)候，中央電視臺(tái)主持人介紹說如果中國房地產(chǎn)賣的好，那是中國老百姓太老實(shí)了。

　　但是星河灣人如何讀過去年呢，我們的心里不能有冬天，一年來，星河灣沒有放慢腳步，而是更多幾倍熱情，付出努力，實(shí)現(xiàn)心中夢(mèng)想。從去年雷曼兄弟破產(chǎn)，香港股市跌到最低的一刻，廣州星河灣逆勢(shì)開盤，僅僅200多天，已經(jīng)將近30個(gè)億，掀起了又一次革命。大家可以看到當(dāng)時(shí)開盤的情景。在09年2月，我相信全中國的同行大多數(shù)都在收縮規(guī)模，當(dāng)時(shí)我們?cè)谔孟?200畝土地，同時(shí)在廣州也拿下一塊土地，星河灣在逆勢(shì)中很穩(wěn)的發(fā)展。如果當(dāng)市場好轉(zhuǎn)的時(shí)候，它的基礎(chǔ)剛好是打好了。

　　這是09年1月1號(hào)，我們并沒有收縮，而是說在1月1號(hào)，也許這個(gè)盤明年才出市場，但是09年1月1號(hào)我們已經(jīng)在山西、太原日?qǐng)?bào)打出了星河灣向山西人民拜年。在09年1-7月，北京星河灣從05年開始連續(xù)4年奪得高端住宅銷售冠軍后。今年又創(chuàng)造22個(gè)億，這已經(jīng)是第三年的產(chǎn)品，并不是第一年的產(chǎn)品。大家說一年半年可能好，但是連續(xù)。這是上海開盤前，我在北京今年是賣了22個(gè)億，其實(shí)基本上沒有做一個(gè)廣告。我一直說過去平面有很大的成效，現(xiàn)在必須有更多的特種兵，整整22個(gè)億的上半年，沒有做任何廣告。只做了一個(gè)品牌廣告，星河灣系列十年，真心為北京服務(wù)，謝謝您北京。十年的星河灣不會(huì)只說一聲謝謝而已，他一定會(huì)繼續(xù)往前走。接著帶出來就是浦東的開盤。浦東開盤其實(shí)是8月8號(hào)開盤，但是真正的廣告打出去是7月31號(hào)打第一個(gè)電話，甚至第一個(gè)廣告之后到現(xiàn)在都沒有說多少平方、多少容積率、怎么樣的裝修。浦東整個(gè)拉開序幕從5月開始，做了一次路演，之后在5月11號(hào)做了一個(gè)招聘，在香格里拉酒店。浦東星河灣代表上海跟德國奔馳等等國家隊(duì)進(jìn)行馬球競賽。我們看到大屏幕上出現(xiàn)的是這個(gè)還沒有出生的樓盤，已經(jīng)作為中國國家隊(duì)跟意大利隊(duì)同場競賽。這是我們國際的聯(lián)合部隊(duì)。后面是英國的BBC電視臺(tái)進(jìn)行采訪，星河灣奪得季軍。這些好像跟樓盤沒有什么關(guān)系?？吹缴虾＿@些姑娘們應(yīng)聘，穿著旗袍等了6個(gè)小時(shí)。到8月8號(hào)開盤當(dāng)天，卻有十多個(gè)女孩子病倒了，我們以為最快也要好幾個(gè)月賣完，沒有想到一天，連續(xù)三天倒了一批又一批的女孩子。他們的培訓(xùn)是由江南春等等一些職業(yè)經(jīng)理人去進(jìn)行。星河灣追求完美，完成星河灣自己的金三角，因此是全程投入這個(gè)項(xiàng)目。

　　09年8月1號(hào)，為了公平、照顧到所有的星河灣老業(yè)主，我們分別在三地同一時(shí)間開了推廣推介會(huì)。現(xiàn)在大家看到是上海的推介會(huì)現(xiàn)場，看到我們銷售管理人員像部隊(duì)一樣的?？吹娇蛻羧雸?，原來是提前半個(gè)小時(shí)，原來預(yù)計(jì)400位，結(jié)果走廊都擠滿了。這是北京推介會(huì)現(xiàn)場，非常多大牌的明星。8月4號(hào)，三地早上10點(diǎn)通過視頻，告訴全國星河灣可以啟動(dòng)。這個(gè)當(dāng)時(shí)我挺激動(dòng)，三地一下下營銷命令這是絕無僅有，當(dāng)時(shí)也蠻感動(dòng)。

　　8月8號(hào)星河灣開盤前，浦東星河灣一期建設(shè)施工13套樣板房，主體工程、大堂、公共區(qū)域、千人宴會(huì)廳全部都可以使用。星河灣內(nèi)外部改造已經(jīng)全部完成。這就是8月8號(hào)開盤實(shí)景。也象01年廣州星河灣一樣，全都是現(xiàn)樓。您看到的房子，將來就是這樣的情況。明年5月1號(hào)交樓，這就是現(xiàn)場的實(shí)景?，F(xiàn)在大家看到，大家既覺得熟悉又覺得陌生的浦東星河灣裝修，所有挪的動(dòng)的東西拿走后就是星河灣交樓標(biāo)準(zhǔn)。我一直說應(yīng)該尊重地脈、人脈、文脈，他更依托了上海的調(diào)子，象這種更簡約，跟以往的星河灣不同。現(xiàn)在看到的是星河灣僅出的三個(gè)廣告。有的時(shí)候人算不如天算，這是8月7號(hào)所有上海報(bào)紙說兩股臺(tái)風(fēng)要夾擊上海，我們當(dāng)時(shí)想好不容易等了500多天，說是臺(tái)風(fēng)要來了，但是也很感謝上天，開盤當(dāng)天陽光燦爛，應(yīng)該是臺(tái)風(fēng)來了，到了晚上臺(tái)風(fēng)才陸續(xù)到來。8月8號(hào)早上天上雖有烏云，沒有大風(fēng)。9點(diǎn)，上海天空居然見到少有的陽光。早上恒隆陳總問我是40億，我給他5個(gè)手指，我其實(shí)是說五個(gè)小時(shí)就銷售完畢。7點(diǎn)50分，門前已經(jīng)停了所有的車，當(dāng)天附近三條道全部堵塞。8點(diǎn)10分，買家大量涌向13個(gè)樣板房，9點(diǎn)鐘，所有樣板房都擠滿了來賓。9：28做了一個(gè)非常簡單但是隆重的剪彩，10點(diǎn)中就開始搶購。北京過來的買家，8號(hào)下午過來已經(jīng)買不到房子。4個(gè)半小時(shí)，所有300平米以下的單位全部推出了，除了天和地，頂層復(fù)式部分。浦東星河灣是天時(shí)地利人和。一個(gè)方面是世博，一個(gè)方面是大浦東發(fā)展，剛好那天他們做的時(shí)候，我們不知道，第二天才知道，我們是順了天時(shí)地利。8月9號(hào)的晚上，星河灣千人宴會(huì)廳迎來第一批尊貴的客人，已經(jīng)不需要等到入住之后，這是在上海媒體朋友認(rèn)為非常難得。千人宴會(huì)廳迎來第一批300多位才貴精英，國內(nèi)外CEO總共300多人來到星河灣現(xiàn)場。全部節(jié)目沒有一個(gè)演員，全部是BOSS們。8月10號(hào)在浦東星河灣這個(gè)大的國際宴會(huì)廳中進(jìn)行了高峰論壇。僅此三天，第四天已經(jīng)在做答謝上海的廣告。

　　我們感謝上海，感謝世博會(huì)所帶來的機(jī)遇，也感謝上海新浦東的規(guī)劃。我們不是今天才順著天時(shí)，在廣州、北京大家都見著星河灣發(fā)展，現(xiàn)在浦東星河灣賣到的價(jià)格去到多少，4.7萬多，如果我們想多賺10個(gè)億，我們可以在3個(gè)月慢慢推出，可能可以多賺10個(gè)億。4.7到5.2萬這個(gè)價(jià)格高嗎？低嗎？不高不低。他賣到外灘邊上一些高級(jí)公寓。這就是一個(gè)大家并不看好的公寓，就像當(dāng)年的華南板塊，就像當(dāng)年北京的東四環(huán)。在這里，也代表星河灣感謝已經(jīng)成為或即將成為浦東星河灣的上海人、北京人、廣州人以及來自國內(nèi)外欣賞星河灣的買家，我們也認(rèn)為上海的買家非常精明，非常懂得好，馬上就出手。星河灣這么多年來，回到一句話，還是十年前所說的，有沒有十年計(jì)劃？有。因?yàn)槲覀兿虢ò倌昶髽I(yè)。從01年開始一直用心、創(chuàng)新這種堅(jiān)持。大家都知道從廣州星河灣的發(fā)展，還有北京星河灣的改變，所有外國元首來到這里都問這里真的是北京嗎？成了北京的一張名片。從05年開始，看到無數(shù)的外國的大使在這里推廣他們的國家等等。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，就不一一述說了。從一個(gè)住家跟大家一起發(fā)展，十年前做一個(gè)社區(qū)，五年前在北京，走路回廣州，一直到上海成就世界的星河灣，奧運(yùn)的時(shí)候，除了鳥巢、水立方，多了一個(gè)住宅名片，星河灣。現(xiàn)在終于在上海也有了星河灣，也完成了星河灣一個(gè)從廣州到北京、到上海。十城十，星河灣是不是沒有困難？不是。08年，是星河灣，也是我梁上燕從業(yè)遇到最困難的一年。但是自然界有冬天，我們的心沒有冬天。在北京星河灣，我們用跨界，今年大半年我們用的是十城十。跟十個(gè)城市，頂尖的十個(gè)品牌進(jìn)行合作。這是海南的半山半島，我們的業(yè)主已經(jīng)來這里進(jìn)行一個(gè)交換度假。我們發(fā)現(xiàn)半山半島有60個(gè)跟星河灣業(yè)主重合。我們也發(fā)現(xiàn)青島一個(gè)萬綠海景，在當(dāng)?shù)刭u2.5萬，在北京開了推廣會(huì)，價(jià)格可以去到3.5萬、4萬。正是跟不同的城市、不同的品牌進(jìn)行對(duì)接合作，贏得了大家之間一個(gè)雙贏，也帶來了星河灣不斷的發(fā)展。接下來還有廣州很多同行、還有桂林的、可能還有北京的，都會(huì)進(jìn)入十城十。43天后，星河灣會(huì)有一個(gè)新的項(xiàng)目即將亮相廣州，我們給他一個(gè)命名是獻(xiàn)給世界的島。