“政府對(duì)樓市的政策應(yīng)該更具前瞻性，更謹(jǐn)慎一些，避免過多的“滯后效應(yīng)”，這樣地產(chǎn)才能更健康、有序地發(fā)展起來。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 王小明：從福建本土起步的三盛地產(chǎn)，去年開始抓住了調(diào)整的機(jī)遇，成立了三盛地產(chǎn)集團(tuán)，醞釀著從單一區(qū)域開發(fā)商向跨地域、多項(xiàng)目的全國(guó)性開發(fā)商的轉(zhuǎn)型過程。

　　作為三盛地產(chǎn)的掌舵人，經(jīng)歷了2008年中國(guó)樓市風(fēng)雨的程璇對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察和思考更為深入和透徹。“悲觀、彷徨、驚喜、狂熱，可能是很多親身感受了今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程的人所走過的心路歷程”。在程璇看來，無論市場(chǎng)多好，紀(jì)律和理性都是房地產(chǎn)企業(yè)最不能拋棄的精神，因?yàn)?ldquo;對(duì)于一個(gè)房企而言，往往是一塊土地定生死”，程璇深知企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。而在政策層面上，程璇亦認(rèn)為政府反反復(fù)復(fù)的調(diào)控政策是對(duì)樓市的傷害，“政府對(duì)樓市的政策應(yīng)該更具前瞻性”。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)三盛地產(chǎn)總經(jīng)理程璇女士的專訪：

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看待2008-2009中國(guó)房地產(chǎn)所經(jīng)歷的如此巨大的轉(zhuǎn)折？在此次轉(zhuǎn)折過程中，您印象最為深刻的事件是什么？

　　程璇：回暖，活躍，急漲，爭(zhēng)購(gòu)……兩年前似曾相識(shí)的一幕，在上半年的樓市再度上演。從交投零落到量?jī)r(jià)齊升，從門前冷落到排隊(duì)搶購(gòu)，逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)在區(qū)區(qū)數(shù)月間。

　　之所以會(huì)發(fā)生這樣的轉(zhuǎn)折，一是鼓勵(lì)消費(fèi)需求的政策逐步發(fā)揮作用。2008年底開始，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)居民消費(fèi)的政策，包括降低契稅、放松第二套房貸等。二是房?jī)r(jià)下調(diào)刺激銷量上升。從2008年下半年開始，由于銷售難度加大，一些城市出現(xiàn)價(jià)跌量升的現(xiàn)象。三是壓抑了一年的剛性需求的釋放。居民在房地產(chǎn)調(diào)整中采取持幣觀望的態(tài)度，自主性需求被壓抑了近一年，在房?jī)r(jià)下降以及各種優(yōu)惠政策出臺(tái)的情況下，居民購(gòu)買自住性的住宅增加。四是通貨膨脹預(yù)期的影響。為了刺激經(jīng)濟(jì)，我國(guó)發(fā)放了巨量的貨幣，未來通貨膨脹預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)加大，同時(shí)，在沒有更好投資渠道的情況下，部分房地產(chǎn)投資性需求上升。

　　市場(chǎng)是發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)折，但如何讓房?jī)r(jià)與自住購(gòu)買力保持均衡，如何讓房地產(chǎn)健康發(fā)展并成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量？這對(duì)剛剛企穩(wěn)回升的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說，是下半年迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題。

　　此次轉(zhuǎn)折中，讓我印象最深的是“三輛過山車”，第一輛是數(shù)月間各地如“過山車”走勢(shì)的成交量，第二輛“過山車”是二套房貸的新政，被市場(chǎng)拉得忽松忽緊，如同“橡皮筋”。從傳言“收緊二套房貸”，到如今的板上釘釘，只有短短兩周左右。從嚴(yán)控到適度放松，再到從嚴(yán)管控。其實(shí)，就目前來看，過去炒房的投機(jī)客已經(jīng)很少，更多的是剛性需求客戶與投資客，因此，這個(gè)時(shí)候收緊二套房貸，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求帶來很大影響。未來，政府對(duì)樓市的政策應(yīng)該更具前瞻性，更謹(jǐn)慎一些，避免過多的“滯后效應(yīng)”，這樣，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，地產(chǎn)才能更健康、有序地發(fā)展起來。

　　第三輛“過山車”莫過于土地市場(chǎng)演繹從“流拍”到“地王”的冰火兩重天。08年，土地流拍在全國(guó)各地頻現(xiàn)，而今，北京，一個(gè)月時(shí)間里，“地王”紀(jì)錄已刷新4次。福州，夏季的炎熱引燃了土地市場(chǎng)的火爆，月初，原汽車運(yùn)輸公司地塊和原鍋爐廠地塊，在“掛轉(zhuǎn)拍”中，最終分別以5.06億元、11.06億元成交，樓面地價(jià)分別達(dá)到了驚人的7439元/平方米與8805元/平方米。大家都在拿地，但是情況有了很大變化，高價(jià)地王有，可口的餡餅也有。地王之外，也有一些企業(yè)在這次轉(zhuǎn)折中準(zhǔn)備充分，把握住了機(jī)會(huì)，通過兼并收購(gòu)，拿到了不少性價(jià)比很高的土地。土地儲(chǔ)備在量和成本上的變化，必然會(huì)帶來行業(yè)格局的深遠(yuǎn)變化。

　　觀點(diǎn)新媒體：您是否認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)在復(fù)蘇？對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)，有何種擔(dān)心？

　　程璇：悲觀、彷徨、驚喜、狂熱，可能是很多親身感受了今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程的人所走過的心路歷程。市場(chǎng)壓抑了一年釋放的剛性需求，通貨膨脹預(yù)期的影響，讓房地產(chǎn)當(dāng)前的復(fù)蘇成為必然。

　　但無論市場(chǎng)如何的好，我始終強(qiáng)調(diào)理性與紀(jì)律性，這才是企業(yè)健康發(fā)展的保證。2007年地王頻出，2008年有多少公司退地或拖欠地款？對(duì)于一個(gè)房企而言，往往是一塊土地定生死，歷史的教訓(xùn)不可不鑒。此外，我希望地方政府要推出更多的土地供給。上半年很多地方樓市的成交金額甚至超過了2007年，如果土地供應(yīng)量沒有合理的保證，開發(fā)商就容易發(fā)生斷頓搶糧的現(xiàn)象，地王自然會(huì)層出不窮。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)是否出現(xiàn)了一些過熱的跡象？如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況？

　　程璇：地王、投資炒房、通脹預(yù)期等等，最近的這些熱點(diǎn)話題說明房地產(chǎn)行業(yè)的確出現(xiàn)了一些過熱的跡象，如果持續(xù)下去，政府必然會(huì)加以調(diào)控。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策應(yīng)該注重市場(chǎng)的變化，著重保護(hù)初次置業(yè)者的消費(fèi)性需求、改善性需求并加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性需求的抑制力度，促進(jìn)市場(chǎng)銷售，這樣才能保證行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　就在半年前，諸多機(jī)構(gòu)還在報(bào)告中一再?gòu)?qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)各大城市的新盤存量至少需要消化2年以上?？扇涨?，中原地產(chǎn)研究中心對(duì)10家標(biāo)桿上市房企跟蹤監(jiān)測(cè)卻發(fā)現(xiàn)：5月底，10家房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫(kù)存面積總量達(dá)1247萬平方米，比2008年10月底下降39%。而5月標(biāo)桿房企總銷售量達(dá)329萬平方米，占總庫(kù)存面積的26.3%。如果以去年下半年至今的平均月銷量計(jì)算，以上存量?jī)H可消化6個(gè)月。另外，由于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，很多開發(fā)商對(duì)于未來的信心不足，放慢了購(gòu)置土地的步伐或者將已有的土地轉(zhuǎn)賣出去，導(dǎo)致了新開工量不足。綜合以上種種，我認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況出現(xiàn)供不應(yīng)求的可能性是存在的。

　　觀點(diǎn)新媒體：三盛地產(chǎn)在去年至今的調(diào)整過程中遭遇過怎么樣的一些調(diào)整？公司采取過怎樣的一些措施應(yīng)對(duì)調(diào)整？

　　程璇：去年至今，正是中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)歷的這個(gè)調(diào)整期的時(shí)間，讓三盛完成了發(fā)展必經(jīng)的兩個(gè)重大調(diào)整。其一是調(diào)整組織架構(gòu)，正式成立三盛地產(chǎn)集團(tuán)，逐步發(fā)揮了戰(zhàn)略與投資、財(cái)務(wù)與資金管理、運(yùn)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控以及關(guān)鍵資源管理和業(yè)務(wù)管控的5大職能。其二是在企業(yè)理念、文化、人員任用上同步進(jìn)行相應(yīng)變革，以確保三盛由單一區(qū)域開發(fā)商向跨地域、多項(xiàng)目的全國(guó)性開發(fā)商順利轉(zhuǎn)型。

　　2009年，我們采取了一系列的措施保證企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整期的兩大戰(zhàn)略調(diào)整，首先，多方式拓寬融資渠道，不斷提高資金使用效率，以增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)提升與資本擴(kuò)張的良性互動(dòng)；第二、加速推進(jìn)產(chǎn)品線及開發(fā)流程的標(biāo)準(zhǔn)化，加強(qiáng)計(jì)劃管理，降低開發(fā)成本，保證收益率，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提升規(guī)模運(yùn)營(yíng)能力；第三、借助信息化手段，與用友集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，進(jìn)行信息化一體化建設(shè)，全面落實(shí)管控與流程再造成果，使縱向上更加明確“集團(tuán)-區(qū)域公司-城市公司”三層架構(gòu)間的管理界面和責(zé)權(quán)利劃分，橫向上不斷加強(qiáng)各專業(yè)管理的系統(tǒng)性和一致性，不斷提高“戰(zhàn)略-計(jì)劃-預(yù)算-績(jī)效”管理閉環(huán)系統(tǒng)的效率；第四、加強(qiáng)客戶互動(dòng)，掌握客戶需求，不斷提升產(chǎn)品及服務(wù)的性價(jià)比，提升品牌知名度；第五、重視土地儲(chǔ)備工作，力求規(guī)模適當(dāng)、相對(duì)低價(jià)、布局合理、有利周轉(zhuǎn)；第六，深入探討總結(jié)企業(yè)文化，理解企業(yè)愿景、使命、價(jià)值觀，并加大落實(shí)推廣力度；最后，不斷完善人力資本的培育與激勵(lì)機(jī)制，使員工價(jià)值在公司快速成長(zhǎng)中得到充分體現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：你如何看待市場(chǎng)調(diào)整過程中的企業(yè)管控？你覺得一個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)管理應(yīng)該是怎樣的？

　　程璇：每次重大的市場(chǎng)調(diào)整都必然伴隨著行業(yè)的重新洗牌，有的公司會(huì)出局，有的公司會(huì)脫穎而出。出局的公司基本都是在管控上存在較大的問題的粗放型管理公司，市場(chǎng)好的時(shí)候銷售數(shù)據(jù)會(huì)掩蓋一切問題，市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候這些問題就會(huì)放大出來變成致命的問題，比如財(cái)務(wù)管理不善，現(xiàn)金流斷裂；產(chǎn)品設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題，市場(chǎng)不認(rèn)賬；產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題，砸了品牌等等。反之，脫穎而出的公司都是長(zhǎng)期重視企業(yè)管控，在內(nèi)部管理上下了很多功夫的企業(yè)，市場(chǎng)調(diào)整對(duì)他們而言當(dāng)然是難得的機(jī)會(huì)。

　　一個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)管理模式應(yīng)該具備流程化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，同時(shí)又不缺少人文情懷的特點(diǎn)。首先，作為一個(gè)大型的跨區(qū)域地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，擁有眾多的下屬企業(yè)和員工，要保持高效的管理就必須建立一套完善并執(zhí)行良好的制度管理體系并能快速?gòu)?fù)制。其二，一個(gè)企業(yè)，只有做到人力資源回報(bào)和股東資本回報(bào)并重，才能使自身在地產(chǎn)行業(yè)的人力資源競(jìng)爭(zhēng)中時(shí)刻保持領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)，因此一套完整先進(jìn)的人力資源管理及績(jī)效管理體系同樣重要。

　　“羅馬不是一天建成的”，企業(yè)管理建設(shè)不是一蹴而就，要成為優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)，同樣還需要花費(fèi)大量的資金和人力建立并完善企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌建設(shè)、工程建設(shè)、成本考核、客戶服務(wù)等眾多體系。

　　觀點(diǎn)新媒體：能否談?wù)劰窘鼛啄甑陌l(fā)展計(jì)劃和目標(biāo)？

　　程璇：生存靠棉襖，戰(zhàn)略要思考。我們知道只有戰(zhàn)略清晰了，才能部署計(jì)劃和目標(biāo)，而系統(tǒng)、全面地審視自己是調(diào)整戰(zhàn)略前必須思考的問題。因此，去年，我們先是系統(tǒng)地盤點(diǎn)自身的資源狀況，系統(tǒng)診斷和評(píng)估企業(yè)的管理能力，并以價(jià)值鏈為線索對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力進(jìn)行層層解剖。在完成對(duì)自身的審視與評(píng)估之后，我們從基本的商業(yè)邏輯出發(fā)，排除短期的高度不確定性，盡量把握長(zhǎng)期的市場(chǎng)規(guī)律，定下了三盛集團(tuán)三年內(nèi)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)：以資產(chǎn)持續(xù)增值為出發(fā)點(diǎn)，確定了每年集團(tuán)資產(chǎn)投資收益率目標(biāo)，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，保證持續(xù)盈利，達(dá)到IPO所要求的基本條件。以嚴(yán)控項(xiàng)目開發(fā)成本水平和風(fēng)險(xiǎn)為開發(fā)前提，每1-2年新增1個(gè)新進(jìn)開發(fā)區(qū)域，每年新增1-2個(gè)新進(jìn)開發(fā)城市，各區(qū)域每1－2年新增1-2個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

　　隨著最近我們?cè)诟Ｖ菔召?gòu)了目前市中心最高端的別墅項(xiàng)目“三盛o美之國(guó)”以及占地1300多畝的“三盛o奧林匹克花園”等多個(gè)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，三盛目前在全國(guó)7大城市已同時(shí)運(yùn)作起15大項(xiàng)目，可開發(fā)建筑面積500萬平方米，土地儲(chǔ)備達(dá)4500畝。時(shí)至今日，我想我們?cè)趯?shí)現(xiàn)目標(biāo)的路上已交出了一張比較令人滿意的答卷。