在土地價(jià)格已經(jīng)較高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不宜追求達(dá)到土地儲(chǔ)備存續(xù)比的理想值，應(yīng)適當(dāng)放緩拿地力度。

　　房地產(chǎn)企業(yè)為什么要有適量的土地儲(chǔ)備？土地儲(chǔ)備量是多少才算是"適量"？上市企業(yè)爭(zhēng)購(gòu)?fù)恋氐谋澈笮C(jī)是什么？我們應(yīng)該從其它企業(yè)土地儲(chǔ)備失誤中汲取哪些教訓(xùn)？諸如此類的問題困擾著許多開發(fā)商，而這些問題卻難以在公開的媒體文章中找到答案。2009年蘭德咨詢先后為三家知名房地產(chǎn)企業(yè)做了土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略研究。本文結(jié)合研究結(jié)果，擬詳細(xì)闡述房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略，并通過案例分析，以期讀者從其它企業(yè)"前車之鑒"中汲取教訓(xùn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)十大"地主"

　　進(jìn)入2009年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面回暖，一線企業(yè)紛紛加快了土地儲(chǔ)備的步伐。除了保利、中海、華潤(rùn)置地等"央企"下屬地產(chǎn)企業(yè)底氣十足地繼續(xù)加大土地儲(chǔ)備外，2007年、2008年在土地儲(chǔ)備方面先后犯下重大戰(zhàn)略錯(cuò)誤的金地、萬科，上半年也開始悄然地調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，加快了土地儲(chǔ)備的步伐。類似于萬達(dá)、綠地這樣的預(yù)備上市的大企業(yè)，因?yàn)橐獮樯鲜凶鲎銐虻耐恋貎?chǔ)備，2009年更是加快了土地儲(chǔ)備的步伐。就連暫居第二梯隊(duì)的瑞安、泛海建設(shè)等企業(yè)，上半年也增加了多個(gè)新項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備均超過了1000萬平方米。

　　根據(jù)蘭德咨詢·房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略咨詢項(xiàng)目組的監(jiān)測(cè)研究，隨著上半年一些企業(yè)土地儲(chǔ)備量的變化，房地產(chǎn)十大"地主"排名也發(fā)生了變化。截至2009年6月30日，十大"地主"排名，見下表。

　　注："土地儲(chǔ)備存續(xù)比"指土地儲(chǔ)備面積與單期（季度）銷售額的比值，是衡量一個(gè)企業(yè)一個(gè)時(shí)期內(nèi)按照其開發(fā)銷售速度，土地儲(chǔ)備量可供開發(fā)的時(shí)間。

　　可以預(yù)見的是，隨著房地產(chǎn)投資信心指數(shù)的逐步上升，一線房地產(chǎn)企業(yè)在下半年還會(huì)繼續(xù)加大土地儲(chǔ)備量，并因此而帶動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)份額的進(jìn)一步變化。

　　沒有土地儲(chǔ)備是肯定不行的

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地既是最基本的生產(chǎn)資料，又是必要的資本手段和融資工具。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)"綜合實(shí)力"排名評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，成長(zhǎng)性是其中的一項(xiàng)重要指標(biāo)。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)的盈利能力與其未來的發(fā)展?jié)摿γ芮邢嚓P(guān)。通常，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)狀況（成長(zhǎng)性）的評(píng)價(jià)，有銷售（營(yíng)業(yè)）增長(zhǎng)率、資本保值增值率、銷售（營(yíng)業(yè)）利潤(rùn)增長(zhǎng)率、資產(chǎn)增長(zhǎng)率、技術(shù)投入比率等指標(biāo)。同時(shí)成長(zhǎng)性指標(biāo)評(píng)價(jià)還要分析新開工面積（反映企業(yè)的市場(chǎng)信心），結(jié)合凈利潤(rùn)、資產(chǎn)收益率、土地儲(chǔ)備面積等指標(biāo)，以綜合評(píng)價(jià)企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　事實(shí)上，土地儲(chǔ)備量不僅極大地影響房地產(chǎn)企業(yè)的"綜合實(shí)力"和未來發(fā)展?jié)摿?，某種程度上說，甚至還決定了企業(yè)的持久性或可持續(xù)性?？梢韵胂螅绻麤]有土地儲(chǔ)備，一旦現(xiàn)在開發(fā)、銷售的項(xiàng)目結(jié)束，企業(yè)將面臨著什么局面。

　　前些年，為了防止"斷頓"，潘石屹不得不高價(jià)從任志強(qiáng)的華遠(yuǎn)公司手中高價(jià)收儲(chǔ)土地，兩人聯(lián)袂上演了"雞蛋換糧票"的故事，可謂典型案例。

　　而且，如果企業(yè)沒有一定數(shù)量的土地儲(chǔ)備，還易在員工群體中產(chǎn)生企業(yè)和個(gè)人都"朝不保夕"的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而導(dǎo)致員工短期行為增多和團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定。

　　土地儲(chǔ)備是多少才算是"適量"

　　一方面是一線企業(yè)不斷加大土地儲(chǔ)備量，使房地產(chǎn)存貨量不斷增加；另一方面，受資金緊張所限，廣大中小企業(yè)普遍只有1-3幅待開發(fā)用地，發(fā)展?jié)摿γ黠@不足。在一線企業(yè)中，有的企業(yè)土地儲(chǔ)備量足夠未來八年、十年開發(fā)，有的企業(yè)只夠兩、三年。那么，房地產(chǎn)企業(yè)究竟有多少土地儲(chǔ)備量還算是"適量"呢？

　　"土地儲(chǔ)備存續(xù)比"指土地儲(chǔ)備面積與單期（季度）銷售額的比值，是衡量一個(gè)企業(yè)一個(gè)時(shí)期內(nèi)按照其開發(fā)銷售速度，土地儲(chǔ)備量可供開發(fā)的時(shí)間。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在某時(shí)點(diǎn)的土地儲(chǔ)備量是500萬平方米（指規(guī)劃建筑面積，下同），該時(shí)點(diǎn)所在的當(dāng)季度，企業(yè)完成銷售面積50萬平方米，那么該企業(yè)的土地儲(chǔ)備存續(xù)比就是10。

　　根據(jù)蘭德咨詢多年來對(duì)一線企業(yè)土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略及儲(chǔ)備量的研究，我們認(rèn)為，土地儲(chǔ)備存續(xù)比值在20-35左右比較適量，也就是在保持現(xiàn)在的銷售狀況不變的情況下，相對(duì)于五年到八、九年的開發(fā)用地量。如果在未來五年內(nèi)，企業(yè)的年度銷售增長(zhǎng)率目標(biāo)設(shè)定為20％，那么五年后的銷售面積將是現(xiàn)在的2.5倍。按照土地儲(chǔ)備存續(xù)比20計(jì)算，實(shí)際土地儲(chǔ)備存續(xù)比僅為13，相當(dāng)于三年零一個(gè)月；按照土地儲(chǔ)備存續(xù)比35計(jì)算，實(shí)際土地儲(chǔ)備存續(xù)比為20，剛好夠相當(dāng)于五年的開發(fā)所需用地。也就是說，考慮到企業(yè)年均增長(zhǎng)20%的情況下，土地儲(chǔ)備存續(xù)比值20-35相當(dāng)于企業(yè)未來3-5年開發(fā)所需用地，應(yīng)該算是比較適量的。如果年均增長(zhǎng)率目標(biāo)高于20%，土地儲(chǔ)備存續(xù)比值超過40也是必要的，反之則應(yīng)當(dāng)向區(qū)間值下限偏移。

　　以萬科和保利為例。若按照一季度銷售速度計(jì)算，保利的土地儲(chǔ)備存續(xù)比為33.67，萬科則僅為10.68，相當(dāng)于兩年半，發(fā)展?jié)摿γ黠@不如保利。另外，2008年萬科新增土地樓面地價(jià)為1941.37元/平方米,保利地產(chǎn)新增土地樓面地價(jià)為1036.42元/平方米,比萬科便宜913.26元/平方米,如果再考慮各個(gè)新增土地儲(chǔ)備地塊的時(shí)間和區(qū)域結(jié)構(gòu),保利地產(chǎn)土地價(jià)值要好于萬科。從近三年看,保利地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其同期銷售面積,2006年銷售面積為123萬平方米,新增土地儲(chǔ)備為前者近三倍,達(dá)到385萬平方米；2007年銷售面積為200萬平方米,新增土地儲(chǔ)備面積則為755萬平方米；2008年銷售面積為258萬平方米,新增土地儲(chǔ)備為594萬平方米。對(duì)于拿地方式和拿地目標(biāo)，萬科可能更在意付款方式，希望用更高的杠桿的方式來翹動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，而保利注重的是快速變現(xiàn)能力--兩家企業(yè)的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略指導(dǎo)思想明顯不同，這種不同或許意味著"龍頭老大"寶座的易主：依照現(xiàn)在兩家企業(yè)的土地儲(chǔ)備量和這幾年的銷售增長(zhǎng)率，到2011年保利銷售額將極有可能達(dá)到900－1000億元，并超過萬科，成為行業(yè)第一！

　　上市企業(yè)爭(zhēng)購(gòu)?fù)恋氐谋澈笮C(jī)

　　這幾個(gè)月來，來自市場(chǎng)的最大新聞應(yīng)該是地價(jià)飛漲、地王重現(xiàn)了。在見諸媒體的分析文章中，許多人將"面粉比面包貴"與房?jī)r(jià)上漲的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行了詳細(xì)分析，但至今未見對(duì)其原因的分析文章。

　　嚴(yán)格意義上說，將土地比喻為面粉和將房子比喻為面包并不貼切，因?yàn)橥恋爻耸巧a(chǎn)資料外，還具有資本屬性，而面粉卻沒有。特別是在地價(jià)上漲較快而且占房?jī)r(jià)比例較高的市場(chǎng)形勢(shì)下，土地所具有的保值增值的屬性決定了其"合理"的價(jià)格應(yīng)該是房屋銷售時(shí)的價(jià)格，而不是出讓時(shí)的價(jià)格。例如，某地塊出價(jià)為樓面地價(jià)10000元，周邊房?jī)r(jià)也是10000元，這看似不具有開發(fā)價(jià)值，但如果一年后銷售時(shí)，周邊房?jī)r(jià)上漲到了12000元/平方米，那么開發(fā)商還有20%的銷售毛利率，或9.3%的稅后凈利率。在過去幾年里，這種情形已屢見不鮮。即便是房?jī)r(jià)沒有預(yù)期上漲的那么快，開發(fā)商完全可以放慢開發(fā)速度，比如延遲開工或具備銷售條件后"捂盤"，直到達(dá)到預(yù)期利潤(rùn)率。

　　可能有人反駁說"這樣會(huì)導(dǎo)致土地被收回或繳納土地閑置費(fèi)"。但是，相關(guān)政策實(shí)施以來，全國(guó)有幾例類似的例子呢？幾乎沒有！因?yàn)殚_發(fā)商完全可以種種理由搪塞過去，例如500畝項(xiàng)目先期開工50畝，或者以報(bào)批的規(guī)劃方案政府遲遲未批復(fù)為由?？傊?，開發(fā)商有種種理由可以簡(jiǎn)單地破解政策。這不能歸咎于開發(fā)商，而應(yīng)歸咎于閉門造車的政策制定者。

　　所以，用比面包貴的價(jià)格買面粉賭的是未來市場(chǎng)走勢(shì)，與市場(chǎng)敏銳度和判斷力有關(guān)，跟理性判斷沒什么關(guān)系。

　　如果"面粉比面包貴"的現(xiàn)象發(fā)生在上市公司身上，就更容易理解了，因?yàn)橥恋刂谏鲜泄緛碚f，還可以轉(zhuǎn)化為多種方式的融資工具，等于用別人的錢買地，反正在房?jī)r(jià)上漲較快的市場(chǎng)形勢(shì)下，有什么不敢的？

　　了解上市公司運(yùn)營(yíng)方式的人都知道，上市公司購(gòu)入土地后，可以用土地去增發(fā)或發(fā)行公司債。只要它大多數(shù)項(xiàng)目都賺錢，哪怕是個(gè)別項(xiàng)目賠錢，就意味著這個(gè)公司年年賺錢，股價(jià)也會(huì)不斷攀升。股價(jià)攀升后，它繼續(xù)增發(fā)；增發(fā)獲得現(xiàn)金后，接著拿地；拿地后股價(jià)又會(huì)攀升，因?yàn)樗昧送恋匾院?，它的預(yù)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)會(huì)導(dǎo)致股價(jià)進(jìn)一步攀升--只要不停地轉(zhuǎn)動(dòng)，只要總體盈利，就可以繼續(xù)高價(jià)拿地。正如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說的："房?jī)r(jià)上漲能推高股價(jià)，股價(jià)上漲后就去融資，融資后就去拿地，高價(jià)拿地后又推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲又進(jìn)一步推高股價(jià)"。這就是上市公司的土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的雙重游戲。只要拿的地不都是"地王"，只要大多數(shù)項(xiàng)目都賺錢，上市公司就會(huì)是樓市和股市的雙重贏家。

　　這依然不能遷怒于上市公司，要遷怒的只能是不完善的市場(chǎng)政策！

　　土地儲(chǔ)備方向和儲(chǔ)備節(jié)奏

　　在闡述了土地儲(chǔ)備量和儲(chǔ)備策略后，我們?cè)龠M(jìn)一步闡述土地儲(chǔ)備方向和儲(chǔ)備節(jié)奏。

　　根據(jù)蘭德咨詢多年來對(duì)一線企業(yè)土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略及儲(chǔ)備量、儲(chǔ)備節(jié)奏的研究，以下四個(gè)企業(yè)在土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略方面的得失成敗，值得業(yè)界其它企業(yè)借鑒和思考（部分?jǐn)?shù)據(jù)資料參照了幾家證券機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告）。

　　碧桂園--中國(guó)"地主"陷入土地困局

　　根據(jù)碧桂園每個(gè)月的公司通訊披露，其尚未開發(fā)的土地儲(chǔ)備量一直保持在4500萬平方米上下，這個(gè)數(shù)字近一年多來沒有變化。2007年1月,碧桂園的土地儲(chǔ)備尚是可建筑面積1900萬平方米,土地儲(chǔ)備量在國(guó)內(nèi)開發(fā)商中排名第四。2007年4月上市后,碧桂園因募集到的資金而有更大的實(shí)力和更充足的理由四處拿地。到2007年6月底,土地儲(chǔ)備數(shù)字變?yōu)?950萬平方米。2007年8月初,土地儲(chǔ)備便激增至4500萬平方米，一躍稱謂中國(guó)"地主"。但另一個(gè)不可忽略的事實(shí)是，碧桂園手中擁有大量低廉成本的土地儲(chǔ)備并未為其帶來無可爭(zhēng)議的優(yōu)勢(shì)。就碧桂園的土地策略而言，申銀萬國(guó)的一份研究報(bào)告曾如此評(píng)價(jià)："碧桂園以發(fā)展郊縣大面積社區(qū)著稱，滾動(dòng)開發(fā)以極低成本購(gòu)入的大宗地皮，通過完備的區(qū)內(nèi)設(shè)施提高物業(yè)附加值，在實(shí)現(xiàn)快速銷售的同時(shí)，亦令公司享受土地持續(xù)增值的收益"。這顯然是碧桂園獲取極低成本土地資源的根本。但似乎在另一方面，碧桂園深耕二三線城市的策略也讓其陷入了難題，因?yàn)楸坦饒@很多土地儲(chǔ)備處于大城市的郊區(qū)以及開發(fā)度不大的二、三線城市，配套不足、基礎(chǔ)設(shè)施落后，即行業(yè)內(nèi)俗稱的"生地"，甚至碧桂園的土地還廣布于諸如安徽池州以及內(nèi)蒙古興安盟、滿洲里等三四線城市，很多類似的城市的房地產(chǎn)才剛剛起步，甚至有的地方還處于尚未起步的階段，這些位置偏僻的廉價(jià)土地很大部分可能已經(jīng)成為了碧桂園的困擾，使其極易陷入虧本開發(fā)的怪圈之中。

　　究其原因，可能與楊國(guó)強(qiáng)的農(nóng)民出身有關(guān)，也與其想復(fù)制廣州碧桂園模式的情結(jié)有關(guān)。但畢竟房地產(chǎn)開發(fā)不是種地，而且即便是過去成功的模式，也需要隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化而調(diào)整，這也是衡量一個(gè)開發(fā)商是否成熟的表現(xiàn)。

　　進(jìn)入2009年以來，碧桂園的土地策略已經(jīng)明顯調(diào)整。從今年幾次的拿地來看，碧桂園已經(jīng)回歸了廣東省內(nèi)，且新增土地大多位于碧桂園已有項(xiàng)目的旁邊，而這些已有項(xiàng)目有的是一直保持著不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，一些也是碧桂園近段時(shí)間主要的推售項(xiàng)目。

　　當(dāng)其它一些企業(yè)加快長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等地區(qū)布局，并紛紛強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入北京、上海等對(duì)業(yè)績(jī)具有高貢獻(xiàn)值的重點(diǎn)城市時(shí)，碧桂園的收縮戰(zhàn)略似乎又犯下了一個(gè)錯(cuò)誤！

　　金地--在為此前的戰(zhàn)略失誤"買單"

　　今年4月29日，金地集團(tuán)高調(diào)在上海取得了一塊地塊，但了解金地的人直到，此次金地拿地或許屬于無奈之舉。由于2007年金地在地價(jià)高峰時(shí)拿了很多高價(jià)地，而犯下了土地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略上的失誤，現(xiàn)在企業(yè)不得不通過拿地，改善土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。金地年報(bào)顯示，截至2008年底，金地集團(tuán)土地儲(chǔ)備為1133萬平方米。假設(shè)未來年份結(jié)算面積按30%速度增長(zhǎng)，公司即使不增加儲(chǔ)備，也能滿足5年的開發(fā)需求。從數(shù)量上來看金地并不缺地，但從金地土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)來看，由于2007年金地集團(tuán)快速擴(kuò)張，高價(jià)地塊所占比例較多，為了保證利潤(rùn)，金地不得不通過在目前市場(chǎng)獲取低廉的優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行開發(fā)，以避免"高價(jià)地塊，低價(jià)銷售"所帶來的損失。從金地銷售情況來看，2008年上海是金地增長(zhǎng)最快、業(yè)績(jī)最好的區(qū)域。在金地約114億的銷售額中，上海格林世界、金地灣流域和未未來三個(gè)樓盤就達(dá)到43.6億元，2008年金地在上海的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約33億元，占公司收入的三成。但其長(zhǎng)三角的土地儲(chǔ)備在金地1133萬平方米的土地儲(chǔ)備中，僅為279萬平方米，僅為總土地儲(chǔ)備24.62%。金地集團(tuán)在上海拿地，也是為了快速調(diào)整其區(qū)域土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，加大高收入?yún)^(qū)域的土地儲(chǔ)備，快速提高企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)。

　　但是，在上海拿地后，這幾個(gè)月來，金地又沒有動(dòng)靜了?；蛟S，金地至今還在為當(dāng)初在土地儲(chǔ)備節(jié)奏上所犯下的戰(zhàn)略失誤"買單"！

　　可以預(yù)見，未來金地將進(jìn)一步調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，而且有調(diào)整重要方向：一是要加大北京、上海等一線城市的土地儲(chǔ)備；二是提高小型項(xiàng)目的比例，加快二、三線城市下面的開發(fā)速度，以加速周轉(zhuǎn)。

　　萬科--"踏空"后或許丟掉龍頭寶座

　　被視為行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的萬科，近年來在土地儲(chǔ)備方面更是失誤頻頻。在2007年，與金地類似，萬科在全國(guó)很多城市也拿下了很多高價(jià)地，有些還是地王。至今，有部分地王項(xiàng)目還面臨著"高價(jià)地塊，低價(jià)銷售"的困境。接著是2008年，當(dāng)?shù)貎r(jià)降下來時(shí)，萬科雖然手握近200億元的現(xiàn)金，但因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)判斷失誤，卻錯(cuò)失了最好的拿地時(shí)機(jī)。最近萬科副總裁肖莉在半公開場(chǎng)合承認(rèn)，萬科有可能已經(jīng)錯(cuò)失了最好的拿地時(shí)機(jī)--2008年3季度。即使在地價(jià)折讓40%的2008年第四季度，萬科仍然只拿了總面積26.17萬平方米兩塊地，土地儲(chǔ)備步步萎縮。

　　進(jìn)入2009年，1-4月份，也就是在地價(jià)沒有上漲之前，萬科所支付總地價(jià)款僅為4.54億元。但是，當(dāng)進(jìn)入五月份，地價(jià)開始飆升后，萬科卻開始頻頻地高價(jià)拿地了：

　　1、5月份，收購(gòu)總建筑面積為188萬平方米的土地，地價(jià)款總計(jì)達(dá)到38.2億元

　　2、6月份，萬科在廈門、福州、佛山、鞍山、重慶、上海拿下八地塊，總建筑面積為203.3萬平方米，地價(jià)款為47.03億元，創(chuàng)下萬科自2008年2月以來單月土地收購(gòu)?fù)顿Y的最高紀(jì)錄。

　　3、7月份，萬科的腳步并未放緩，7月7日、7月11日萬科分別在中山和武漢再下兩城，需支付地價(jià)總額為10.14億元；而在7月16日，萬科更是在廣州和佛山再拿兩地。

　　萬科連續(xù)三步失誤，我們有必要詢問：為此萬科將付出何種代價(jià)？通過測(cè)算，代價(jià)可能是慘重的。根據(jù)萬科、綠地、保利三家企業(yè)過去幾年的復(fù)合增長(zhǎng)率分析，預(yù)計(jì)今年，綠地集團(tuán)的總營(yíng)業(yè)收入可能會(huì)追上萬科，而到2011年，保利將極有可能超過萬科，成為行業(yè)第一！

　　在2007年12月底，萬科董事長(zhǎng)王石曾在中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目上聲明："2008年之后，萬科絕不拿地王。"未來，為了保住行業(yè)第一位置，不排除萬科繼續(xù)拿地王。

　　現(xiàn)在的萬科就像運(yùn)動(dòng)場(chǎng)上的一位剛剛失誤的運(yùn)動(dòng)員，老想著剛才的失誤，老想著彌補(bǔ)失誤，以致亂了方寸。

　　這就是失誤頻頻的萬科，這就是被尊為行業(yè)標(biāo)桿的萬科。非常、非常遺憾的是，至今還有很多企業(yè)在照搬萬科模式，還有很多咨詢機(jī)構(gòu)在販賣萬科模式！

　　萬達(dá)--如果上市不成功會(huì)怎樣？

　　因?yàn)橐獮樯鲜凶鲎銐虻耐恋貎?chǔ)備，2009年，萬達(dá)便一直未曾停下拿地的腳步。一月份，萬達(dá)先是與泛海及復(fù)星等國(guó)內(nèi)知名公司一道拿下白山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目；二月份開始，又先后在成都、武漢、長(zhǎng)春、天津、合肥、北京等地獲得多個(gè)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，使得2009年萬達(dá)幾乎成為中國(guó)最為搶眼的土地儲(chǔ)備大戶之一。而萬達(dá)的擴(kuò)張，則被認(rèn)為是中國(guó)土地市場(chǎng)交易沖動(dòng)的開始。一種簡(jiǎn)單的理解在于，萬達(dá)在2009年初如此"瘋狂買地"是為其上市做足夠的土地儲(chǔ)備，此前，王健林表達(dá)了強(qiáng)烈的上市欲望，并與國(guó)內(nèi)私募基金合作完成了一輪私募。按照王健林的計(jì)劃，萬達(dá)將于近兩年實(shí)現(xiàn)登陸A股的愿望。但另一種理解則在于，是緣于地方政府的賣地沖動(dòng)和"兩種需求"的合拍：地方政府有土地供應(yīng)的需求而開發(fā)商則有土地儲(chǔ)備的需求。

　　但是，我們不得不為萬達(dá)擔(dān)心：如果萬達(dá)不能預(yù)期上市呢？結(jié)果可能會(huì)再回到幾年前，因?yàn)槿f達(dá)欠缺的恰恰是快速開發(fā)能力和規(guī)模開發(fā)能力。

　　從以上四家企業(yè)的案例中，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)在土地儲(chǔ)備方向和儲(chǔ)備節(jié)奏上，采取以下幾條策略：

　　1、盡可能獲取具有高增值潛力和高變現(xiàn)能力的土地。這類土地也通常是未來熱點(diǎn)板塊的土地。有些土地可能具有高增值潛力，但不一定同時(shí)具有高變現(xiàn)能力，例如某些郊區(qū)土地和三、四線城市土地，可能三、五年內(nèi)具有高增值潛力，但變現(xiàn)能力差，因此應(yīng)適量?jī)?chǔ)備。還有一些土地，例如某些產(chǎn)權(quán)不清、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜的凈地，雖然看似注資后可以快速開發(fā)、銷售，但往往是事與愿違。對(duì)于這類土地，一定要做好盡職調(diào)查。

　　2、要做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)總體規(guī)劃中，市場(chǎng)戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略等與土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略直接相關(guān)。在不同等級(jí)城市市場(chǎng)上各有什么目標(biāo)，什么樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，什么策略，將直接決定土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。目前，珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)一級(jí)北京、上海、廣州、深圳等一線城市是房地產(chǎn)企業(yè)布局的重心。實(shí)踐證明，這些地區(qū)和城市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也最大，在可預(yù)見的將來，依然是實(shí)力型企業(yè)土地儲(chǔ)備的重點(diǎn)區(qū)域。但是從土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)均衡性來看，其它地區(qū)也要高度重視，并盡可能與銷售額貢獻(xiàn)值相匹配。

　　3、要準(zhǔn)確把握土地市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律，盡量做到"低進(jìn)高出"。雖然做到這一點(diǎn)很難，但市場(chǎng)考驗(yàn)的就是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的敏銳度和判斷力，至少不能犯類似萬科、金地一樣的錯(cuò)誤。

　　4、要與企業(yè)開發(fā)能力相匹配。目前，在土地價(jià)格已經(jīng)較高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不宜追求達(dá)到土地儲(chǔ)備存續(xù)比的理想值，應(yīng)適當(dāng)放緩拿地力度。為了平抑地價(jià)，相信政府會(huì)加快土地供應(yīng)量，屆時(shí)再拿地時(shí)機(jī)會(huì)更好。最重要的是，土地儲(chǔ)備量的多少取決于企業(yè)的開發(fā)能力。脫離自身開發(fā)能力而拿地，顯然會(huì)犯下簡(jiǎn)單的，也是致命的錯(cuò)誤。