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　　延續(xù)了第一季度的調(diào)整態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入觀望狀態(tài)，拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)流標(biāo)現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)，土地價(jià)格回歸理性。

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整影響，2008年第二季度華南區(qū)土地市場(chǎng)延續(xù)了第一季度的調(diào)整態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入觀望狀態(tài)，拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)流標(biāo)現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)，土地價(jià)格回歸理性。

　　土地供應(yīng)充足居住用地為供應(yīng)主體

　　截至6月30日為止，深圳第二季度共掛牌出讓34宗土地，總宗地面積為172.26萬(wàn)平方米，但成功出讓了24宗，交易宗地面積為118.95萬(wàn)平方米，環(huán)比一季度上升了187.93％；貴陽(yáng)、重慶、成都分別成功出讓6宗、20宗、29宗，成交面積分別為11.10萬(wàn)平方米、58.47萬(wàn)平方米、136.00萬(wàn)平方米。

　　從四城市各類土地供應(yīng)宗數(shù)來(lái)看，深圳、貴陽(yáng)、重慶、成都居住用地供應(yīng)分別為17宗、4宗、11宗、2宗（見(jiàn)表1），分別占各城市總供應(yīng)宗數(shù)的49％、57％、55％、6.25％（見(jiàn)表2），居住用地基本上仍為土地供應(yīng)主體，并且深圳、貴陽(yáng)第二季度土地供應(yīng)比第一季度都有一定增長(zhǎng)，特別是保障性住房用地比例有明顯增加。深圳二季度共出讓3宗政策性住房用地和1宗社會(huì)福利用地；貴陽(yáng)也在制訂2008年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，優(yōu)先安排解決城市低收入家庭住房困難的用地?？梢?jiàn)，住宅用地特別是保障性住房用地供應(yīng)的增長(zhǎng)，將會(huì)逐步緩解居民住房問(wèn)題，摒去房?jī)r(jià)泡沫；而成都、重慶地區(qū)由于受5月地震影響，推地計(jì)劃放緩，特別是成都主城區(qū)在地震后沒(méi)有推出住宅土地。

　　成交價(jià)格理性回歸流拍蔓延二線城市

　　隨著一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的深入實(shí)施，第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了第一季度的調(diào)整態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整和回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷勢(shì)必波及土地市場(chǎng)交易。

　　與07年開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，地王頻出的局面相比，今年土地市場(chǎng)交易更加理性，土地價(jià)格回歸土地價(jià)值。截至6月30日，成都、重慶第二季度分別成交了29宗和20宗地塊，成都有21宗地均以底價(jià)成交，重慶有17宗地均以底價(jià)成交。而4月29日成交的成都天府廣場(chǎng)新聲劇場(chǎng)商業(yè)地塊單價(jià)為2600萬(wàn)/畝，成交總價(jià)為1.6億元，樓面地價(jià)為3000元/平方米，截至目前為止，是成都主城區(qū)今年成交單價(jià)最高的一宗地。原因是該地塊位于成都CBD的核心區(qū)域，緊鄰甲級(jí)寫字樓城市之心，且周圍聚集了仁和春天等高檔百貨以及錦江賓館、索菲特萬(wàn)達(dá)等五星級(jí)酒店。

　　從各地塊出讓情況來(lái)看，第二季度成都共有4宗地塊流拍，為商業(yè)用地或工業(yè)用地，貴州有1宗住宅地塊流拍，說(shuō)明流拍已經(jīng)呈現(xiàn)出向二線城市蔓延的趨勢(shì)。今年上半年深圳共有10宗住宅地塊流拍，北京、上海等其他一線城市土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)，這引起了部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，特別是對(duì)2007年房地產(chǎn)投資過(guò)熱的地區(qū)影響較大。

　　開(kāi)發(fā)商進(jìn)入觀望狀態(tài)拿地更謹(jǐn)慎

　　5月深圳、成都、重慶和貴陽(yáng)的房交會(huì)并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)低迷的樓市，市場(chǎng)延續(xù)了第一季度的冷淡，開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓市的走勢(shì)越來(lái)越不明朗，預(yù)期值降低，加之銀行對(duì)開(kāi)產(chǎn)商貸款額度、還款時(shí)間、資金監(jiān)控等方面更加嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商的資金鏈變得越發(fā)緊張，即使在目前土地價(jià)格下降的情況下也不敢輕易拿地。如4月8日，深圳5塊居住用地進(jìn)行公開(kāi)拍賣，結(jié)果只有一塊以底價(jià)成交，其余4幅均以流拍收?qǐng)觥?月11日，深圳土地交易中心掛牌出讓3宗居住地塊，除了一幅以樓面地價(jià)1149元/平方米成交外，另外兩宗未尋到買家。

　　與此同時(shí)，一些實(shí)力雄厚的品牌開(kāi)發(fā)商將當(dāng)前的調(diào)整時(shí)期當(dāng)作一次洗牌的機(jī)會(huì)，地價(jià)不高，品牌開(kāi)發(fā)商可乘機(jī)拿下一些條件好的地塊。當(dāng)一線城市土地資源稀缺情況下，二、三線城市仍然蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展?jié)摿Α＝衲暌潦?，萬(wàn)科、中海、金地等品牌開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有停止在其他二線城市拿地，但拿地價(jià)格已明顯有下調(diào)。以萬(wàn)科為例，今年在成都、東莞、武漢等城市拿的地，樓面地價(jià)多數(shù)在3000元/平方米以下。5月中國(guó)城市土地展上，重慶主城區(qū)升值潛力較大的地塊深受深港開(kāi)發(fā)商的青睞，并專程前往重慶考查地塊。可見(jiàn)，與2007年開(kāi)發(fā)商各地盲目造"地王"的境況不同，今年開(kāi)發(fā)商拿地更趨于理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，或許正給了實(shí)力強(qiáng)勁的品牌開(kāi)發(fā)商們一次難得機(jī)遇，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌。

　　資金短缺是流拍主因

　　深圳第二季度共掛牌交易34宗土地，成功出讓了24宗，其中居住用地9宗，流拍10宗；流拍的10宗地塊中有7宗為居住用地，這些居住用地自身都有種種限制條件，如4月11日掛牌交易的位于龍崗編號(hào)為G14210-0182、G14207-0185地塊，出讓條件為套型建筑面積90平方米以下住宅建筑面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總住宅面積的90％以上。然而，2007年3月底，金地在龍華拿下深圳首次"商品房＋政策性住房用地"捆綁出讓的兩幅地塊，扣除經(jīng)濟(jì)適用房及其他配套用房面積，可售面積的樓面價(jià)分別達(dá)到了7124元/平方米和6718元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域地價(jià)新高?？梢?jiàn)，限制條件并不是開(kāi)發(fā)商不愿拿地的最主要原因，開(kāi)發(fā)商資金短缺才是地塊頻流的主要原因，加上上半年房?jī)r(jià)向下走趨勢(shì)，促使開(kāi)發(fā)商拿地更謹(jǐn)慎。

　　4月8日，位于深圳寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房產(chǎn)交易中心進(jìn)行掛牌出讓。掛牌截止時(shí)間結(jié)束后，只有振業(yè)地產(chǎn)以6.9億元總價(jià)拿下了龍崗一宗建面逾24萬(wàn)平方米的地塊，編號(hào)G02113-0023，樓面地價(jià)2836元/平方米，僅比2006年9月該地段一塊出讓地每平方米高出319元，振業(yè)拿下該地塊不僅可以和前面的地塊一起合成一個(gè)54萬(wàn)平方米的大盤，還可以平衡總體樓面地價(jià)；另外4宗因競(jìng)買開(kāi)發(fā)商少或無(wú)人出價(jià)而繼續(xù)流拍。毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商都希望能在土地價(jià)格正處于低位時(shí)拿地，但在目前市場(chǎng)情況下并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都具備這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)考慮到綜合投資效益之后再做決定。

　　土地屢屢流拍，說(shuō)明在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷情況下，開(kāi)發(fā)商普遍遭遇到了資金緊張的問(wèn)題，即使地價(jià)回落，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)大勢(shì)走向沒(méi)有十足的把握，也不敢貿(mào)然拿地，因?yàn)橘Y金鏈的流暢是開(kāi)發(fā)商的命脈；而第二季度樓市出現(xiàn)久違的高成交量給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了銷售資金回款，有利于緩解開(kāi)發(fā)商的資金困局與觀望心理，這將會(huì)對(duì)后期土地市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，但市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱的判斷尚需市場(chǎng)價(jià)格回升來(lái)確認(rèn)。