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　　是開發(fā)商被逼無奈，還是另有盤算？

　　“我們現(xiàn)在還有房子賣，但是月底我們會有一個價格調(diào)整，您把電話留給我，價格調(diào)整后我再告訴您。”昨天，記者致電洪山區(qū)一家樓盤，這家原本正在銷售的樓盤明白無誤地告訴記者，暫時并不出售。隨著樓市漸入頹勢，武漢市場上少數(shù)中小開發(fā)企業(yè)樓盤開始“封盤”，嘗試以“休克療法”自保。

　　迫不得已才封盤？

　　目前武漢市場上，記者了解到的封盤樓盤主要集中在武昌，但時間長短不一。

　　記者電話聯(lián)系其中一家樓盤時，電話那頭還有嘈雜的音樂不斷響起，記者不得不一再核實電話是否準(zhǔn)確，待記者核實電話無誤后，接電話的置業(yè)顧問顯得頗不耐煩，“想買房就過來看吧，電話里也說不清楚。”

　　而位于漢陽墨水湖旁的一家樓盤的置業(yè)顧問則明確表示：“我們現(xiàn)在不賣房子了，9月份再開盤。”

　　“準(zhǔn)確地說，這樣的現(xiàn)象，不是捂盤，而是迫不得已進行封盤。”有分析機構(gòu)這樣來定性。“捂盤”是開發(fā)商在樓市熱銷時慣常的營銷手法，越捂價格越高，開發(fā)商獲利越豐。“封盤”則是伴隨成交下降甚至價格下跌，是開發(fā)商不得已采取的應(yīng)急舉措。一字之差，凸顯樓市生存環(huán)境大變。

　　對目前住宅銷售市場把握不大，很難準(zhǔn)確定價，高開還是低走？弄不好就成了“夾生飯”，對于手上資金還不是太緊張的中小開發(fā)商來說，“沒有必要把盤推出來賣太低的價錢，后期我們需要做的是研究市場和做好自己的內(nèi)功。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商的這番話，頗具代表性。

　　看好后期市場

　　封盤的目的是什么？有開發(fā)企業(yè)只是借助短期封盤打下時間差，利用團購客戶或者營銷手段的變化來扭轉(zhuǎn)市場格局，但無疑，更多的開發(fā)企業(yè)還是看好后市。

　　在億房舉辦的“漢陽：地產(chǎn)360”活動上，漢陽一樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法頗具代表性。“我們暫時封盤了，在這樣的市場情況下，我們推出的價格自己都覺得很難接受。如果我們預(yù)期后面的市場會比現(xiàn)在好，我們現(xiàn)在何必推盤呢?當(dāng)然我們還是看好后期的市場。”

　　開發(fā)商越是降價，消費者就越會覺得“現(xiàn)在房子不好賣了”，認(rèn)為現(xiàn)在促銷不到位，期待更大幅度的優(yōu)惠或者價格大跌，于是暫時“凍結(jié)”了購房計劃。市場上既跑不出量，又賣不出價，業(yè)內(nèi)便將現(xiàn)階段樓市喻為進入了“冰封期”。

　　長期踩盤的民間人士“楚楚看房”表示，封盤后再銷售也比較隨意，一般來說外界不太容易觀察到,“畢竟這個沒有政策上的約束，而且有時候時間很短，外界也無法準(zhǔn)確掌握”。

　　如今的封盤與去年的捂盤在具體行動上有些類似，但意圖天壤之別，顯然大環(huán)境已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

　　記者了解到，湯遜湖旁的某樓盤，去年樓市火爆的時候，很多人想買卻被捂盤的開發(fā)商告知“明年才開盤”，而今年風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，開發(fā)商也不得不打折“渡難關(guān)”。對此，中國指數(shù)研究院華中分院分析師李國政表示：“地產(chǎn)行業(yè)還處于粗糙的起步階段。沒有技術(shù)含量、沒有科學(xué)決策和運營的開發(fā)商，只能賺一時的錢，不長遠(yuǎn)。”對于目前暫時封盤的樓盤來說，也需要結(jié)合自身形式對未來做出判斷，避免坐失良機。

　　◇記者走筆

　　去年大量捂盤留下后遺癥，今年只好降身價

　　開發(fā)商的腸子都要悔青了

　　去年有房捂著不賣，今年想賣賣不出去，當(dāng)下的開發(fā)商正艱難地咀嚼著當(dāng)年“捂盤”的苦果。

　　納明代理的樓盤位于武昌二環(huán)以內(nèi)，原本該項目在去年5月就已經(jīng)進行銷售了，但是那時候樓市正火，房子一天一個價，價格再怎么高都有人捧場，捂一個月就意味著項目能夠多掙幾千萬。所以，開發(fā)商決定拿出很小一部分進行銷售，其他全部“囤積居奇”?？蓻]想到的是，捂到11月份后，樓市開始變得冷清，好不容易熬到今年5月份，售樓處的人開始逐漸增多，但銷量依然沒上去?，F(xiàn)在想想，納明最后悔的就是沒有在去年5月的時候全部開盤銷售。

　　不愿賣與不愿買的變化

　　“去年5、6月份稍微好點的地段，5000元/平方米以下的樓盤其實還是有，但根本買不到，不管在哪里，不是要等下期就是已經(jīng)賣完了。據(jù)說全捂在開發(fā)商手里了；到了去年年底時，我們看中的一個樓盤已經(jīng)漲到了7000元/平方米。不過現(xiàn)在這里最便宜的房子已經(jīng)降到了5200元/平方米。”記者在采訪一對看房夫婦時，他們向記者表示，去年想買買不著，今年他們倒不著急了。

　　據(jù)這對夫妻介紹，他們一直關(guān)注著雄楚大街一帶的樓盤，但開發(fā)商此前一直捂盤不對外銷售，價格也在不斷上漲。不過如今即使面對5000的均價，還加上其他折上折的優(yōu)惠活動，這對夫妻也沒有立即購買的打算，并勸說記者，“再等等，房價還會下跌的”。

　　打折救市，死馬當(dāng)活馬醫(yī)

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者“訴苦”，去年年底之前，絕大多數(shù)開發(fā)商都認(rèn)為2008年由于眾多利好的影響，房價會有更大的漲幅，因此選擇了延遲開盤，但沒想到的是突如其來的政策、金融變化，徹底打亂了開發(fā)商的步驟，持幣觀望成為了買房者的共識。目前他們能做的就是調(diào)整價格策略，重拾營銷至上的路數(shù)，爭取在同檔項目的競爭中脫穎而出。

　　徐南目前接到公司的指令是“走量”。但在現(xiàn)有的各種策略中，他始終感覺，除了價格降低，其他方面好像都顯得不太合時宜，且沒效果。此前，由于周圍樓盤頻頻打折和低價入市，已經(jīng)讓他感覺自己的客戶已經(jīng)被“攔截”了不少了。所以，最終，他們在銷售策略上，還是采取了降價銷售，而且比同等樓盤折得更厲害。

　　“剛開始降價時，效果還不錯，馬上銷售回升，但維系不了多久，降價手段就慢慢失效了。”徐南告訴記者，不得已而為之的降價策略，還是猶如“飲鴆止渴”。“誰都知道降價會有這樣的結(jié)果，但不降的話，我們又能怎么辦呢？”徐南說，這才是讓開發(fā)商最痛苦的事情。

　　業(yè)主與開發(fā)商關(guān)系緊張

　　打折之后有兩種后果，首先是銷售有了一定的好轉(zhuǎn)，但是好轉(zhuǎn)過后，業(yè)主的心理預(yù)期更大了，有些業(yè)主已經(jīng)覺得目前的折扣幅度不夠大，紛紛選擇退房。令開發(fā)商擔(dān)心的降價后遺癥還是來了。

　　王先生在光谷訂了一套房子，價格6500元/平方米，有點偏高?，F(xiàn)在，王先生看到房價都在下降，而且他所購買的樓盤也“明折暗扣”地降了不少，這讓他心里十分懊悔，打電話向記者咨詢退房問題。

　　根據(jù)武漢市工商局和省消委的消息，隨著近期武漢房價下跌，房產(chǎn)消費糾紛呈現(xiàn)出消費者主動要求退房的新動向。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，之前他們接觸的購房合同糾紛，往往是交房太慢等，但消費者幾乎均不希望退房;今年房價出現(xiàn)下跌，特別是6月以來，因房價下跌消費者想退房而引起的糾紛有所增多，本月該局已收到3起。

　　一位業(yè)內(nèi)人士形容如今開發(fā)商的心情是，“打掉牙往肚里吞”，當(dāng)年“捂盤”的苦果自己嘗。“很多開發(fā)商腸子都要悔青了，但還不能說，要不面子上掛不住。”這位人士說，降價，明知是毒藥，還得喝。