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　　景氣下滑、銀根收緊，加之高企的通貨膨脹，這些將導(dǎo)致未來6~12個(gè)月中房價(jià)走勢的高度不確定性。在業(yè)界幾乎一致認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場是一個(gè)“小年”之后，將于今日閉幕的博鰲房地產(chǎn)論壇的焦點(diǎn)集中在這種低迷的光景還要持續(xù)多久。

　　有與會者預(yù)測，市場的分化調(diào)整期還將持續(xù)6個(gè)季度，但是或許情形還沒有那么糟糕。

　　房地產(chǎn)業(yè)遭遇險(xiǎn)局

　　14日上午，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)與《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》主辦的2008博鰲房地產(chǎn)論壇開幕，此次論壇的主題為“改革三十年——大變局下中國房地產(chǎn)新契機(jī)”。在“險(xiǎn)局”與“盤整”并存的市場格局之下，房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸雖是被動卻將有利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的健康發(fā)展。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生將樓市危機(jī)分為4個(gè)階段：第一步，交易量的萎縮；第二是有價(jià)無市，購房者恐慌與開發(fā)商融資困難；接下來是銀行產(chǎn)生信貸風(fēng)險(xiǎn)；第四步就是房價(jià)下跌與銀行破產(chǎn)。

　　以此類推，目前我國的房地產(chǎn)市場處于第二個(gè)階段，也就是房地產(chǎn)滯漲初期，是“險(xiǎn)局”。這一觀點(diǎn)被與會者認(rèn)可。

　　全國的整體市場表現(xiàn)令中原集團(tuán)副主席黎明楷略感憂慮，他了解到，年初，無論是一手房還是二手房，相比于生意最好的時(shí)候，有些分公司的成交量現(xiàn)在只有當(dāng)時(shí)的30%。

　　中房集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，今年下半年全國樓市肯定進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，而經(jīng)過了之前多年市場的非理性發(fā)展，開發(fā)商“不要被慣壞了”。

　　在北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉看來，現(xiàn)在一些城市所出現(xiàn)的樓市量價(jià)齊跌僅是一個(gè)開端，他認(rèn)為樓市分化調(diào)整仍將繼續(xù)。

　　“深圳目前的情形只是領(lǐng)先了全國，并會在接下來的時(shí)間內(nèi)逐步向全國蔓延，而遠(yuǎn)不是‘見底’。”鐘偉稱。

　　鐘偉認(rèn)為，整體的信貸數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，不是開發(fā)商的貸款不足，而是市場需求萎縮得厲害。在北京、深圳、廣州、南京的銷竣比下降到低于0.7之后，銷竣比仍將進(jìn)一步下降。銷售預(yù)收款的缺位，會造成全國開發(fā)商整體遭遇4000億~5000億元的流動資金缺口，足以使20家地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。

　　樓市的加速分化將日益明顯。建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森認(rèn)為，沿海板塊房價(jià)一定會有調(diào)整，而一些二線城市根本沒有太漲，所以不會有太大波動，可能還會有一位數(shù)的增長。

　　“地產(chǎn)企業(yè)這一輪不是破產(chǎn)，而是盤整，樓市相對及時(shí)的調(diào)整，總比大泡沫出現(xiàn)之后的調(diào)整要好得多。”中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)的高增長帶動收入和需求的上漲，成就了過去一段時(shí)期的高房價(jià)，現(xiàn)在房價(jià)下跌是正常的。如果整個(gè)房地產(chǎn)市場的泡沫繼續(xù)，在一個(gè)更高的位置進(jìn)行調(diào)整，市場的損失會大得多。

　　調(diào)整或6個(gè)季度

　　政策的放松在今年看來已大不可能實(shí)現(xiàn)。按照聶梅生的分析，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在去年透支了市場，現(xiàn)在面對變局，應(yīng)該改變產(chǎn)業(yè)和融資策略，主動進(jìn)行調(diào)整。

　　或許在“熊市”仍能有所作為。恒隆地產(chǎn)有限公司、恒隆集團(tuán)有限公司董事長陳啟宗依照恒隆的經(jīng)驗(yàn)判斷，“熊市”可以將更多的競爭對手打下去，并且有利于地價(jià)回歸理性，“去年8、9月份土地莫名其妙貴得不得了，上海一塊土地是恒隆一塊土地樓面地價(jià)的10倍，而西部某市成交的一塊土地是恒隆1年前拿下一塊土地樓面地價(jià)的20倍。”

　　同時(shí)，陳啟宗認(rèn)為一家地產(chǎn)企業(yè)還可以在“熊市”回購自己的股票，并在人力資源板塊對員工發(fā)股權(quán)，進(jìn)行股權(quán)激勵(lì)。

　　總之，對于這家香港公司來說，以商業(yè)房地產(chǎn)為主，只租不賣的經(jīng)營模式在“熊市”將遇到發(fā)展機(jī)遇。這一觀點(diǎn)為華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)所認(rèn)可，他相信出租物業(yè)是地產(chǎn)企業(yè)度過金融危機(jī)最好的方式。

　　至于貸款緊縮，黎明楷則認(rèn)為開發(fā)商若是銀行不貸款，則可以考慮基金。比如恒大IPO沒能成功，但可以考慮其他方式融資，開發(fā)商還能扛，局面并沒有那么悲觀。

　　無論如何，開發(fā)商必將在此輪地產(chǎn)“熊市”之后主動調(diào)整。至于“熊市”還將持續(xù)多久，鐘偉傾向于“在大約6個(gè)季度的調(diào)整之后，房價(jià)可能會明顯上升”。全國范圍的深度調(diào)整在2009年底前結(jié)束。調(diào)整對每個(gè)城市影響不一，有些城市可能會經(jīng)歷30%的房價(jià)下跌，有些城市可能只有5%。

　　凱德置地企業(yè)規(guī)劃部總經(jīng)理倪伯琪的看法則相對樂觀，他認(rèn)為“下半年應(yīng)該會有所改觀”，雖然目前購房者都在觀望，期待政府銀根緊縮帶來進(jìn)一步的降價(jià)，但剛性需求還是有的，下半年需求會逐漸加大。