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     由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會(huì)的主題為“改革三十年 大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)”。觀點(diǎn)網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。以下為6月15日上午第一太平戴維斯房地產(chǎn)評(píng)估北京有限公司副總經(jīng)理胡峰的演講實(shí)錄。

　　主持人(宋娜)：我們請(qǐng)出第一太平戴維斯房地產(chǎn)評(píng)估董事總經(jīng)理陳超國(guó)先生演講，但由于陳先生昨天的航班取消未能趕到會(huì)場(chǎng)，所以改為第一太平戴維斯房地產(chǎn)評(píng)估北京有限公司副總經(jīng)理胡峰演講。

　　胡峰：我想從幾個(gè)方面談一下，第一個(gè)方面是境外資本市場(chǎng)概述；第二方面是物業(yè)評(píng)估，包括房地產(chǎn)資產(chǎn)如何增值的介紹。

第一太平戴維斯房地產(chǎn)評(píng)估北京有限公司副總經(jīng)理胡峰

　　從國(guó)內(nèi)公司的融資渠道分了一下，第一是直接融資，這是自有資金方面；第二是銀行貸款；第三是合作開發(fā)；第四是居民住房按揭，這關(guān)系到預(yù)售；第五是項(xiàng)目公司收購(gòu)；第六是國(guó)內(nèi)上市。剛剛鑫苑的張總介紹了藍(lán)山基金為他們上市做出的貢獻(xiàn)。

　　融資渠道優(yōu)勢(shì)的對(duì)比，由于受到國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，上市公司融到資金之后不能直接參與拍賣土地，在土地的限制上條件多一點(diǎn)，市場(chǎng)化會(huì)很高。在臺(tái)灣市場(chǎng)私募受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響比較顯著，融資對(duì)企業(yè)知名度的提升是非常快的，最重要的是后期的融資渠道比較廣泛。

　　海外上市有利的方面：創(chuàng)造公司的市場(chǎng)價(jià)值、加強(qiáng)公司的聲譽(yù)和財(cái)務(wù)信譽(yù)、增加公眾對(duì)公司及產(chǎn)品的關(guān)注、股票期權(quán)計(jì)劃、再融資能力強(qiáng)、利用公司的股票進(jìn)行收購(gòu)活動(dòng)、增加股票流動(dòng)性、吸引高素質(zhì)人才、外商投資公司的稅收優(yōu)惠。不利的方面：對(duì)公眾股東的負(fù)責(zé)度更高、需要保持股息和利潤(rùn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，需要嚴(yán)格遵守監(jiān)管機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例、提升業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)而造成成本升高等等。

　　選擇合適的上市平臺(tái)，我把各個(gè)交易所上市的財(cái)務(wù)要求做一下羅列，在香港上市最重要是盈利測(cè)試，過(guò)去最少是5000萬(wàn)港元，最近的盈利是2000萬(wàn)港元，這個(gè)大家都能達(dá)到的；在美國(guó)上市，這塊希望大家關(guān)注一下，美國(guó)次貸與中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)；韓國(guó)上市，這個(gè)現(xiàn)在還沒(méi)有成功的企業(yè)。

　　究竟到哪一個(gè)境外地方上市比較好呢？除了財(cái)務(wù)要求或上市所需要的費(fèi)用外，大家可以關(guān)注以下幾個(gè)方面：成功上市的案例：擬上市公司的股票是否為該地點(diǎn)的投資者所歡迎；該上市地點(diǎn)能否提供便捷的再融資渠道；擬上市公司在哪個(gè)地點(diǎn)上市能爭(zhēng)取到較高的發(fā)行價(jià)格；上市后每年所需要的費(fèi)用，如在美國(guó)上市、除審計(jì)外還需要每年內(nèi)部審計(jì)。這里提到一點(diǎn)是上市后的維護(hù)，可能大家不太關(guān)心，我們覺得這一塊是很重要的，除了一般各個(gè)地方上市的要求外，還要解釋集團(tuán)主要策略及業(yè)務(wù)目標(biāo)，包括公司信息發(fā)放遵從上市公司守則，信息定期的溝通，特別是對(duì)高層、管理員的培訓(xùn)。

　　為什么要進(jìn)行評(píng)估？一是法律法規(guī)的要求，在香港要求上市的話必須做物業(yè)評(píng)估。二是受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，在美國(guó)和香港以及國(guó)際的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要對(duì)固定資產(chǎn)作公允值的評(píng)估。三是企業(yè)、投資者的融資需要，資產(chǎn)買賣協(xié)議、內(nèi)部參考、合作、并購(gòu)收購(gòu)、私募，對(duì)物業(yè)盡職調(diào)查、企業(yè)融資及物業(yè)項(xiàng)目對(duì)價(jià)要求，需要獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　評(píng)估的話我們希望請(qǐng)一個(gè)比較有公信力、沒(méi)有問(wèn)題的企業(yè)，這樣他做出來(lái)的東西更受大家的認(rèn)可。在香港的物業(yè)評(píng)估有明確的要求：在香港聯(lián)合交易所的上市規(guī)則中，對(duì)評(píng)估的要求體現(xiàn)在其總則中的第五章，其中清楚地列名了對(duì)所有新上市公司擁有租賃或租賃的房地產(chǎn)都必須評(píng)估的要求和細(xì)則。主要對(duì)象是充足上市范圍內(nèi)資產(chǎn)中所有物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估、包括房屋建筑物、土地使用權(quán)、構(gòu)筑物、在建工程。

　　香港特別行政區(qū)的評(píng)估機(jī)構(gòu)(測(cè)計(jì)師行)的工作范圍主要注重房屋和土地，同時(shí)也可承擔(dān)機(jī)械設(shè)備和商業(yè)(無(wú)形資產(chǎn))評(píng)估在上市過(guò)程中如有特殊行業(yè)和因上市過(guò)程中的特殊用途所需，香港策計(jì)行可對(duì)機(jī)械設(shè)備、庫(kù)存資產(chǎn)、商標(biāo)和特定收費(fèi)權(quán)或其他無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。

　　下面簡(jiǎn)單介紹一下幾個(gè)評(píng)估的方法，最常用的是市場(chǎng)比較，這里跟大家做一個(gè)說(shuō)明，用這幾種方法評(píng)估一塊地或一個(gè)樓盤的時(shí)候，在完全透明的情況下這幾種方法基本是相同的。

　　首先是比較法，是考慮到近期的市場(chǎng)價(jià)，做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整反應(yīng)價(jià)格，我們主要考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)交易的活躍，另一方面考慮案例的收集、標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整以及系數(shù)的確定上、案例價(jià)格的抽取上是非常重要的；三是看當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變動(dòng)的情況。

　　二是用收益法，用的比較多的是五星級(jí)酒店。

　　三是用成本法，用在幼兒園或?qū)W校。

　　在物業(yè)評(píng)估如何體現(xiàn)公司的價(jià)值，通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的分析，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)；二是我們會(huì)收集一些案例是對(duì)自己工業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。在物業(yè)公司價(jià)值中以評(píng)估值減去項(xiàng)目未付費(fèi)用和應(yīng)繳各項(xiàng)稅費(fèi)、貸款加上附加值。

　　房地產(chǎn)公司上市的物業(yè)評(píng)估意見及建議：

　　1、確定納入上市物業(yè)資產(chǎn)。集團(tuán)公司確定上市物業(yè)范圍，特別對(duì)上市方案中涉及的對(duì)外投資應(yīng)加以重視，如果是合并報(bào)表即為上市評(píng)估范圍。

　　2、完善物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

　　3、評(píng)估基準(zhǔn)日的定理與調(diào)整。

　　4、我們會(huì)跟公司進(jìn)行配合，把我們的物業(yè)進(jìn)行分類，后面會(huì)借鑒分類的方法。這里面提到兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是拍賣拍的是大片土地，可能是剛剛合作的合同，這可能不完善，這里面必須附一個(gè)意見，能證明這塊地是我們自己的就可以了，在報(bào)表里會(huì)這樣描述，如果不完善的話沒(méi)有商業(yè)價(jià)值，在附件里會(huì)加上去，投資者會(huì)很看重你們的市場(chǎng)價(jià)值。二是性質(zhì)的問(wèn)題，有可能是政策的原因，包括土地的性質(zhì)上不規(guī)范，我們會(huì)做判斷，首先判斷在規(guī)范內(nèi)是否可以轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)化的成本有多少？在完善的情況下做一個(gè)測(cè)算。這是大家很關(guān)心的問(wèn)題。后面是建業(yè)的案例，我們把它的分類分為七大類，第一類是持作自用的物業(yè)權(quán)益，這是自己辦公樓的培訓(xùn)；第二類是作為銷售的物業(yè)權(quán)益；第三類是作為投資性的物業(yè)；第四類是在建的物業(yè)權(quán)益；第五類是持作未來(lái)發(fā)展的物業(yè)權(quán)益；第六類是訂約收購(gòu)的物業(yè)權(quán)益；第七類是租賃，這也是需要進(jìn)行披露的。后面的時(shí)間關(guān)系就不講了，希望我的發(fā)言能給大家有一些借鑒，謝謝。