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    由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開(kāi)，本屆年會(huì)的主題為“改革三十年 大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)”。觀點(diǎn)網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。以下為6月15日上午鑫苑（中國(guó)）置業(yè)公司董事長(zhǎng)、總裁張勇的演講實(shí)錄。

　　張勇：各位嘉賓大家好！下面我就鑫苑上市話題跟大家交流一下，非常感謝組委會(huì)提供這個(gè)機(jī)會(huì)，讓我可以跟大家分享一下鑫苑在美國(guó)上市的體會(huì)。

鑫苑（中國(guó)）置業(yè)公司董事長(zhǎng)、總裁張勇

　　鑫苑是在美國(guó)上市的，就我們過(guò)去多年的歷程，首先應(yīng)該分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)、一個(gè)是資本市場(chǎng)，這兩個(gè)市場(chǎng)的需求和需要是什么？我想中間最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是優(yōu)質(zhì)企業(yè)的需求，也就是說(shuō)如果企業(yè)成長(zhǎng)為優(yōu)質(zhì)企業(yè)是我們需要進(jìn)行梳理和打造的。就資本市場(chǎng)而言，他們也非常渴望對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的需求，我們也知道大量的投行在尋找優(yōu)質(zhì)企業(yè)。上市就是優(yōu)質(zhì)企業(yè)怎么產(chǎn)生的問(wèn)題，我覺(jué)得這比較關(guān)鍵。

　　優(yōu)質(zhì)企業(yè)應(yīng)該分兩個(gè)層面做準(zhǔn)備工作：第一是自己如何打造成優(yōu)質(zhì)企業(yè)，這是第一個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題怎么把優(yōu)質(zhì)企業(yè)和資本市場(chǎng)找到結(jié)合點(diǎn)。就第一個(gè)問(wèn)題來(lái)說(shuō)，鑫苑為上市準(zhǔn)備了五年以上的時(shí)間，在2003年我曾到香港資本市場(chǎng)進(jìn)行考察，香港資本市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的鑒定或估值，多半以凈資產(chǎn)收益法來(lái)界定，凈資產(chǎn)收益法更多是以土地儲(chǔ)備計(jì)算這個(gè)企業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)性。鑫苑是成長(zhǎng)于河南鄭州，就我們的項(xiàng)目發(fā)展來(lái)說(shuō)肯定不適合于香港上市的。

　　鑫苑上市不完全是以凈資產(chǎn)收益法來(lái)核算企業(yè)價(jià)值，更多是看未來(lái)的成長(zhǎng)性，未來(lái)的成長(zhǎng)性更多是看商業(yè)模式。所謂商業(yè)模式就是說(shuō)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)能力或盈利能力，關(guān)心內(nèi)部的盈利。結(jié)合鑫苑的特征，鑫苑2007年以前，十年來(lái)復(fù)合增長(zhǎng)率是87%，我們每年以87%的增長(zhǎng)速度連續(xù)成長(zhǎng)了十年，尤其是上市前的04、05、06三個(gè)年度我們都是百分之百的增長(zhǎng)。而且我們的周轉(zhuǎn)率是其他可比公司的兩倍以上，我們的資金周轉(zhuǎn)率是2倍以上，我們有比較高的投資回報(bào)率，在可比公司中我們的投資回報(bào)率較高或比較高。這說(shuō)明鑫苑是一個(gè)高成長(zhǎng)的公司，我們的商業(yè)模式大家肯定也清楚，我們是不存地、不存房子，是零庫(kù)存的方式。

　　在我們這個(gè)行業(yè)大家可能還沒(méi)有真正思考這個(gè)問(wèn)題，在傳統(tǒng)的制造行業(yè)、服務(wù)型企業(yè)，像大賣(mài)場(chǎng)、百貨，實(shí)際上零庫(kù)存這個(gè)方法在十年、二十年以后就廣為采用了，但在房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有重視這個(gè)方法。這個(gè)方法最大的特點(diǎn)是現(xiàn)金流安全性最大，同時(shí)現(xiàn)金利用能力也最高，生產(chǎn)制造型企業(yè)像豐田包括像國(guó)內(nèi)電冰箱制造業(yè)，他們都采用這種方式。在房地產(chǎn)行業(yè)而沒(méi)有更多地加以應(yīng)用，但是鑫苑認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)完全可以運(yùn)用這種方法，作為房地產(chǎn)住宅運(yùn)營(yíng)商涉及到的要素一個(gè)是主力、一個(gè)是資本、一個(gè)是人才團(tuán)隊(duì)，我們認(rèn)為這是三個(gè)核心要素。這三個(gè)要素作為資產(chǎn)判斷，我們認(rèn)為在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上可能會(huì)有偏差，其中有一條是政策性因素，我們的開(kāi)發(fā)政策是兩年未開(kāi)發(fā)收回35%的政策以及一年不開(kāi)工要交20%的出讓金，實(shí)際上這個(gè)政策十幾年以前已經(jīng)有了；二是土地增值稅，土地增值稅政策要求毛利率一般情況下不要高于30%，高于30%的情況下土地增值帶來(lái)的大部分收益被政府以土地增值稅的方式收繳，這兩點(diǎn)構(gòu)成作為住宅開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把土地作為原材料判斷。所以鑫苑不存房、零庫(kù)存以及結(jié)合鑫苑過(guò)去幾十年的生存方式，就構(gòu)成了我們的盈利能力和商業(yè)模式，這種商業(yè)模式有效地介紹給投資者。

　　當(dāng)然連接企業(yè)和資本市場(chǎng)有一個(gè)重要的環(huán)節(jié)——中間商，中間商涉及到律師，非常好的海外律師、審計(jì)師、承銷商，他們構(gòu)成我們優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠推薦給資本市場(chǎng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這些優(yōu)質(zhì)的中介企業(yè)如何有效推進(jìn)是非常重要的環(huán)節(jié)，比如選擇的一定是全球最好的律師，審計(jì)師也是全球最好的，承銷商我們選的是美林。我們把鑫苑的模式廣為介紹給大家。

　　我們有了這樣的內(nèi)部準(zhǔn)備和中間環(huán)節(jié)的結(jié)合，接下來(lái)向全球投資者推進(jìn)。鑫苑在美國(guó)上市分兩個(gè)環(huán)節(jié)，首先我們進(jìn)入私募，這個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成了投資者如何初步看到企業(yè)的價(jià)值點(diǎn)，我們的兩個(gè)投資者也叫贊助投資者，一個(gè)是美國(guó)的藍(lán)山基金、一個(gè)是國(guó)際資本。國(guó)際資本的創(chuàng)始人2007年賣(mài)一個(gè)公司就賣(mài)了380億美金，當(dāng)時(shí)是全球單筆交易最大的，優(yōu)秀、優(yōu)質(zhì)的私募投資者也是構(gòu)成公司價(jià)值非常重要的關(guān)鍵。當(dāng)然藍(lán)山基金在美國(guó)也是非常有名的，他的創(chuàng)始人后來(lái)創(chuàng)辦了老虎基金，老虎基金作為一個(gè)對(duì)沖基金連續(xù)十年以上在美國(guó)保持了很高的盈利，他本人的年齡比我大，也就是1963年出生的，但是他的影響力和名氣在美國(guó)年輕一代中是佼佼者，老一代是弗羅斯，年輕一代他是比較有名的，在中國(guó)的合作者是(唐越)。這兩家投資是我們的主要合作伙伴，是我們上市最重要的環(huán)節(jié)，有他們的加盟和加入以后，我們?cè)谌蚍秶鷥?nèi)推動(dòng)鑫苑和銷售股票有非常良好的機(jī)會(huì)。

　　鑫苑過(guò)去從2003年著手起步上市，到2005年開(kāi)始啟動(dòng)，我們以如何打造優(yōu)質(zhì)企業(yè)及優(yōu)質(zhì)企業(yè)所涵蓋的內(nèi)容和范圍進(jìn)行梳理以后啟動(dòng)，至到2006年底成功上市，這些環(huán)節(jié)鑫苑基本上沒(méi)有走彎路，首先把自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力、核心能力、盈利模式梳理好，然后找到優(yōu)秀的中間商，然后進(jìn)行法律審計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)以及承銷商為你尋找投資者，還有如何尋找到優(yōu)秀的戰(zhàn)略投資者，再加上對(duì)外股票銷售，這些構(gòu)成鑫苑在美國(guó)紐交所上市的第一家中國(guó)公司，在新興市場(chǎng)中還有兩家，分別是巴西和墨西哥的公司。

　　這個(gè)過(guò)程講起來(lái)歷經(jīng)時(shí)間非常長(zhǎng)，只要作為優(yōu)質(zhì)企業(yè)耐心、有效地完成每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一步，我想上市也是正常的，有時(shí)候也是必然的。總之一句話，我們要把自己打造成優(yōu)質(zhì)企業(yè)，外部資本市場(chǎng)是非?？释业絻?yōu)質(zhì)企業(yè)的。最后用一句話結(jié)束我的演講，希望能在中國(guó)有更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)成長(zhǎng)起來(lái)，外部資本市場(chǎng)也非常需要中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，祝愿更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自己的努力和夢(mèng)想，祝愿更多的企業(yè)走出中國(guó)走向海外，包括走向美國(guó)的資本市場(chǎng)，和鑫苑一起在更大的資本市場(chǎng)中有所作為。謝謝各位。