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　　4月8日，國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)DTZ戴德梁行聯(lián)合貴陽(yáng)《樓市導(dǎo)讀》雜志社在貴陽(yáng)喜來(lái)登大酒店舉行了"贏在貴陽(yáng)·2008中國(guó)貴陽(yáng)房地產(chǎn)投資高峰論壇"，以國(guó)際視野探討分析了貴陽(yáng)在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資環(huán)境下的市場(chǎng)機(jī)遇及未來(lái)發(fā)展空間，并分享了企業(yè)合資經(jīng)營(yíng)的策略與優(yōu)勢(shì)以及大盤(pán)在二三線城市如何營(yíng)銷(xiāo)等經(jīng)驗(yàn)。眾多開(kāi)發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士出席了本次高峰論壇。

　　2008年政府宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)加強(qiáng)

　　會(huì)上，DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮先生回顧并展望國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示，2007年政府采用加息、增收土地閑置費(fèi)、提高第二套住房首付等全方位、立體式的調(diào)控政策，令住宅市場(chǎng)在第4季開(kāi)始放緩，國(guó)內(nèi)北京、上海、廣州、深圳、貴陽(yáng)等主要城市的成交量明顯下滑。2008年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受美國(guó)次貸危機(jī)、國(guó)內(nèi)原材料產(chǎn)品價(jià)格上漲、中美利差加大及人民幣升值等因素影響，2月國(guó)內(nèi)CPI上漲8.7%，創(chuàng)近12年來(lái)新高，為免經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，預(yù)計(jì)政府在2008年將會(huì)加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策，包括通過(guò)更多提高準(zhǔn)備金率來(lái)抑制資金過(guò)剩的流動(dòng)性，繼續(xù)推行緊縮性貨幣政策，2008年新增貸款額度不能高于2007年的3.63億元，政府將收緊信貸規(guī)模以控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)及避免房地產(chǎn)業(yè)泡沫產(chǎn)生。

　　貴陽(yáng)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)明顯綜合競(jìng)爭(zhēng)力有待釋放

　　蔣尚禮先生分析貴陽(yáng)當(dāng)前在國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)地位時(shí)表示，盡管貴陽(yáng)在全國(guó)前200個(gè)大中城市中2006年城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名第119位，但城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的增速排名居第98位，超前于國(guó)內(nèi)成都(第114位)、武漢(第124位)、昆明(第183位)等主要省會(huì)城市，可見(jiàn)貴陽(yáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力并未釋放出來(lái)。2007年貴陽(yáng)GDP為696億元，同比增長(zhǎng)15.8%，雖然與成都(3324億元)、天津(5018億元)、沈陽(yáng)(3055億元)、昆明(1394億元)等國(guó)內(nèi)二線城市相比總量相對(duì)較低，但貴陽(yáng)2007年多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速明顯，常住人口同比增長(zhǎng)4.2%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)18.9%，增幅均超過(guò)這四大城市，GDP的增長(zhǎng)也僅次于沈陽(yáng)(17.7%)，可見(jiàn)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)正處于啟動(dòng)階段。

　　近年，國(guó)內(nèi)開(kāi)放政策正從沿海向內(nèi)陸推進(jìn)，繼長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)后，去年國(guó)家批準(zhǔn)成立了包括長(zhǎng)株潭與武漢在內(nèi)的中部經(jīng)濟(jì)區(qū)，還有成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，而西南經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)至今仍是空白點(diǎn)，蔣尚禮先生說(shuō)："貴州省2007年正式提出貴陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)圈概念，當(dāng)年貴陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)圈GDP達(dá)1000億元，按十一五計(jì)劃，2007-2020年貴陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)圈將跨入年均增幅24%的高速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)到2020年貴陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)圈GDP將達(dá)4300億元，貴州、云南將成為云貴經(jīng)濟(jì)區(qū)從而填補(bǔ)西南經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)的空白。"未來(lái)20年各經(jīng)濟(jì)區(qū)域?qū)⒒パa(bǔ)促進(jìn)，貴陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)將步入騰飛階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期將激發(fā)商品住宅市場(chǎng)升值潛力充分發(fā)揮。

　　旅游業(yè)等各樣利好推動(dòng)貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)快速啟動(dòng)

　　作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，縱觀貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，2001-2007年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)，平均增速為23%，但增幅與成都、沈陽(yáng)、天津、長(zhǎng)沙等城市相比較低，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為135億元。DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)高級(jí)經(jīng)理屠四星說(shuō)："2007年貴陽(yáng)商品住宅成交量為373萬(wàn)平方米，成交量和價(jià)格均在國(guó)內(nèi)二線城市中處于低位，可見(jiàn)未來(lái)貴陽(yáng)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間值得期待。"

　　2007年貴陽(yáng)進(jìn)入工業(yè)化中級(jí)階段，按貴陽(yáng)政府公布的"十一五規(guī)劃"，預(yù)計(jì)2010年形成機(jī)械電子、高新科技、磷化工等產(chǎn)業(yè)集群，人均GDP達(dá)3000美元。屠四星先生表示："天津在2003年形成產(chǎn)業(yè)集群，長(zhǎng)沙和成都也分別在2005年、2006年形成產(chǎn)業(yè)集群，這三個(gè)城市當(dāng)年人均GDP均突破3000美元，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動(dòng)了住宅行業(yè)進(jìn)入迅猛發(fā)展期，根據(jù)這些城市的住宅市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)2010年貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)將跨入快速發(fā)展期。"

　　貴陽(yáng)歷來(lái)有"避暑之都"之稱，"黔山秀水"每年都吸引眾多的旅游者前來(lái)旅游觀光、休閑度假。屠四星先生表示，旅游業(yè)的發(fā)展一方面提升了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?，另一方面吸引了?guó)內(nèi)外大批投資度假型客戶的投資，如昆明過(guò)去7年旅游業(yè)平均每年以13%增長(zhǎng)，而商品住宅成交量及成交價(jià)格由2001年的178萬(wàn)平方米、2333元/平方米增長(zhǎng)到2007年的762萬(wàn)平方米和4547元/平方米，漲幅分別達(dá)328%和95%，2007年外地人購(gòu)房比例為48%。貴陽(yáng)旅游業(yè)雖然2004年后才得到真正發(fā)展，但近年發(fā)展迅速，2007年貴陽(yáng)旅游業(yè)總收入已達(dá)125億元，占昆明的74%，外地人購(gòu)房比例更超過(guò)昆明達(dá)52%。依據(jù)昆明的發(fā)展軌跡，加上"十一五"期間貴陽(yáng)至廣州的高速鐵路及高速公路、廈門(mén)至成都的高速公路將建成通車(chē)，價(jià)格洼地及氣候優(yōu)勢(shì)將會(huì)吸引大量廣州、深圳、香港、臺(tái)灣等地的置業(yè)者前來(lái)投資，可以預(yù)測(cè)，貴陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)還存在較大的升值空間，未來(lái)成交量及價(jià)格必將持續(xù)穩(wěn)步提升。

　　國(guó)內(nèi)外知名發(fā)展商近兩年紛紛看好貴陽(yáng)市場(chǎng)是推動(dòng)未來(lái)貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)發(fā)展的另一個(gè)重要因素。2007年新世界地產(chǎn)、水電中環(huán)等境內(nèi)外知名企業(yè)入駐貴陽(yáng)購(gòu)地295.94萬(wàn)平方米，占全市土地出讓的59.2%。知名大發(fā)展商的到來(lái)已帶動(dòng)貴陽(yáng)"造城時(shí)代"來(lái)臨，金陽(yáng)新世界、溫泉新城、觀山湖1號(hào)、山水黔城、華潤(rùn)置地和中天城投的新城項(xiàng)目、遠(yuǎn)大的金陽(yáng)項(xiàng)目等大盤(pán)紛紛涌現(xiàn)，這些大型發(fā)展商的進(jìn)駐不但推動(dòng)貴陽(yáng)住宅產(chǎn)品品質(zhì)的提升，其高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)還將帶領(lǐng)貴陽(yáng)住宅產(chǎn)業(yè)邁向繁榮發(fā)展。

　　此外，尚未釋放的消費(fèi)需求也是支撐貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)發(fā)展一個(gè)因素。據(jù)DTZ戴德梁行的報(bào)告顯示，與成都、天津、長(zhǎng)沙相比，貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展(GDP)對(duì)提高人民生活水平的帶動(dòng)作用最強(qiáng)，可見(jiàn)貴陽(yáng)GDP的增長(zhǎng)對(duì)帶動(dòng)人民生活水平提高效果明顯，是一個(gè)"藏富于民"的城市。2007年貴陽(yáng)居民收入的80%均用于消費(fèi)，可見(jiàn)貴陽(yáng)居民消費(fèi)傾向性較強(qiáng)。2004-2007年貴陽(yáng)人均可支配收入增速快于住宅銷(xiāo)售價(jià)格增速，本地居民對(duì)住房具有較高的支付能力。目前貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)商品化程度并不高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2007年為止貴陽(yáng)有77%的家庭擁有自住用房，但大部分為房改房，僅有11.7%為商品住宅，而2006年商品住宅有50%是外地人購(gòu)買(mǎi)的，2007年此比例上升到52%，貴陽(yáng)本地居民的住房需求尚未真正釋放。

　　綜上所述種種利好因素帶動(dòng)，屠四星先生預(yù)測(cè)，至2010年，貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)將快速發(fā)展，整體供應(yīng)及需求量均達(dá)770萬(wàn)平方米，供求關(guān)系趨于平衡。

　　與境外投資機(jī)構(gòu)合作成為企業(yè)融資重要渠道

　　在當(dāng)前緊縮的貨幣政策下，如何尋找到開(kāi)發(fā)資金成為開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的問(wèn)題，而與海外機(jī)構(gòu)投資者合作已成為近一兩年房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，據(jù)DTZ戴德梁行投資報(bào)告顯示，2007年國(guó)內(nèi)多家企業(yè)就成功聯(lián)手境外基金合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中不乏沿海、龍湖、金地、綠地、世茂等品牌開(kāi)發(fā)商，參與投資的境外基金包括摩根士丹利、摩根大通、安格羅高登、安泰、Hypo等。DTZ戴德梁行華南區(qū)投資部主管葉國(guó)平先生分析開(kāi)發(fā)商與境外機(jī)構(gòu)投資者的合作模式時(shí)表示："與境外投資機(jī)構(gòu)合作，可以減少樓盤(pán)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤(pán)品牌價(jià)值，拓展本土開(kāi)發(fā)商的國(guó)際視野，在獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的同時(shí)可以100%控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)本土資源與海外投資者的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，提升項(xiàng)目的知名度，提升本地開(kāi)發(fā)商品質(zhì)，對(duì)其日后上市將大有幫助。目前國(guó)內(nèi)最多尋找境外投資者合作的情況是，開(kāi)發(fā)商手上擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但缺乏資金，解決方案可以通過(guò)引進(jìn)境外戰(zhàn)略投資者，外方為現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資，合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。"2007年DTZ戴德梁行就成功撮合多宗境外品牌開(kāi)發(fā)商與境外資本成立基金，搭建投資平臺(tái)，如華潤(rùn)與伊斯蘭投資基金的合作，復(fù)地與SEBImmobilien-InvestmentGmbH的合作等。預(yù)計(jì)隨著貨幣政策的再度緊縮，開(kāi)發(fā)商尋找境外投資者合作的比例在今年將進(jìn)一步增加。