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　　2008年房地產(chǎn)行業(yè)整體投資機會將在市場面臨的諸多不確定因素逐步明朗后展開。從目前的市場情況看，這些因素已經(jīng)開始明朗化，行業(yè)的宏觀調(diào)控目標已經(jīng)十分明確，07年業(yè)績持續(xù)高增長已成事實，08年房價預計將在高位徘徊，成交量將逐步放大，但全年同比下降概率較大，08年業(yè)績在07年高額預收賬款保障下確定性較強。

　　07年業(yè)績持續(xù)爆發(fā)式增長

　　2007年，房地產(chǎn)行業(yè)收入與利潤大幅增加。截至2008年3月22日，房地產(chǎn)行業(yè)有42家上市公司披露了2007年年報，剔除了3家不可比的公司，其余39家公司07年共實現(xiàn)營業(yè)收入1071.6億元，同比增長65.81%；實現(xiàn)營業(yè)利潤250.87億元，同比增加102.81%；實現(xiàn)凈利潤181.2億元，同比增長97.3%。每股收益為0.52元，同比增長56.9%；凈資產(chǎn)收益率為15.86%，同比增長76.86%。

　　從已公布年報的上市公司來看，受益于房價的快速上漲，營業(yè)收入和利潤均大幅上漲，整體增幅超過了A股市場的平均水平。

　　2002-2004年，全行業(yè)主營業(yè)務利潤率水平穩(wěn)定在26%左右，2005-2006年，營業(yè)利潤率水平上升至30%，07年更大幅上升至39.58%。凈資產(chǎn)收益率和每股收益在業(yè)績的支撐下逐年攀升，亦已達到歷史最高水平。預計08年房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)利潤率將回落至35%左右的水平。在宏觀調(diào)控和銀根緊縮的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的集中趨勢已非常明顯。2008年，從緊從嚴的調(diào)控政策仍將繼續(xù)，預計行業(yè)的集中度將進一步提高。

　　上市公司的經(jīng)營管理能力不斷提升。2002-2004年，房地產(chǎn)上市公司的主營業(yè)務成本占收入的比重穩(wěn)定在73%左右，2005、2006年分別下降至69.5%、68.2%，2007年大幅下降至60.4%。

　　但行業(yè)擴張加劇資金緊張狀況。2006年、2007年，全國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)普漲現(xiàn)象，加上銀根寬松，房地產(chǎn)公司普遍采取了積極擴張的戰(zhàn)略，不斷加大土地儲備，而到了07年四季度，調(diào)控壓力加大，銀根突然緊縮，房地產(chǎn)公司普遍出現(xiàn)資金緊張的狀況。在2006年營業(yè)收入增長27.9%、2007年增長65.8%的情況下，39家上市公司每股經(jīng)營現(xiàn)金從-0.36元減少到-1.18元，現(xiàn)金缺口加劇。除了直接買地進行開發(fā)，參股投資的情況也更加頻繁，2006、2007年，每股投資活動現(xiàn)金流出大于流入，說明對外新增投資大于收回的投資回報。

　　雖然面臨資金壓力，房地產(chǎn)行業(yè)預收賬款、存貨增長也保障了未來業(yè)績的增長。2007年，39家上市公司的預收賬款達628億元，同比上升86.91%，為2008年的業(yè)績打下了堅實的基礎，雖然部分城市在2008年存在房價回調(diào)的可能，但只要能夠保持一定的銷售量，房地產(chǎn)公司的預收賬款仍然能保持較快的增長，但預計增速將有所回落。

　　此外，短期償債風險略有降低。07年資產(chǎn)負債率與06年基本持平，約為61.5%，受益于這一輪大牛市，直接融資增加較多，權益有息負債率連續(xù)兩年下降。

　　謹慎推薦地產(chǎn)股

　　從今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)相關調(diào)控政策和官方言論來看，政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標已經(jīng)越來越清晰。即：一是重點解決低收入家庭的住房保障問題；二是針對商品房市場，增強有效供給，合理引導消費需求，抑制投機投資需求，防止房價大起大落。

　　從去年11月開始，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了近5個月，申萬地產(chǎn)股指數(shù)從11月初的5850點下跌到近期的3500點，跌幅達40%，我們關注的一線地產(chǎn)股萬科和保利地產(chǎn)最大跌幅達50%，金地和招商地產(chǎn)最大跌幅達60%。同期上證指數(shù)最大跌幅也接近40%。從兩者走勢對比來看，從07年11月到08年1月，房地產(chǎn)板塊走勢落后于大盤；而最近一段時期，房地產(chǎn)板塊走勢開始強于大盤。

　　回顧08年一季度，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)基本面已經(jīng)逐步明朗。行業(yè)調(diào)控政策已經(jīng)非常明確，07年業(yè)績高成長已成事實。07年的高額預收賬款可以給行業(yè)08年貢獻40%-50%的利潤，在房地產(chǎn)市場比較悲觀的情況下，08年行業(yè)的整體業(yè)績增長可能下降到15%左右。唯一不確定的是房地產(chǎn)市場成交量和房價的發(fā)展趨勢，對此我們的判斷是：08年房價在高位徘徊，成交量下一階段環(huán)比上升、同比下降的概率較大，因此上市公司09年的業(yè)績不確定性較大。

　　在滬深300成分股08年平均PE僅為20倍的今天，我們認為龍頭地產(chǎn)股的估值水平也應下調(diào)到25倍，對于業(yè)績成長存在不確定性的二線地產(chǎn)股只能給20倍的估值水平。

　　我們認為，如果二季度房地產(chǎn)市場成交量環(huán)比持續(xù)上升，樓市全面回暖，將給地產(chǎn)板塊帶來階段性的反彈行情。對于個股投資方面，我們?nèi)匀桓涌春貌季秩珖?、?jīng)營管理水平較高、周轉(zhuǎn)速度較快的一線地產(chǎn)公司，如萬科、保利地產(chǎn)。二線區(qū)域龍頭中，建議關注07年預收賬款較多、現(xiàn)金充沛的華發(fā)股份，項目位置具有明顯稀缺性的冠城大通。