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　　四、商品房成交分析

　　據(jù)統(tǒng)計，2008年2月東莞樓市成交量持續(xù)下跌，商品房銷售面積9.66萬㎡，其中住宅9.24萬㎡，環(huán)比下跌62.59%，同比下跌43.86%；住宅成交套數(shù)環(huán)比下降64.86%，同比下降75.29%。

　　二月初期受雨雪天氣及農(nóng)歷新年影響，樓市處于冰凍期，春節(jié)過后，雖有樓盤降價促銷，樓市交易量雖有所回升，但仍然處于低谷徘徊階段，成交量較去年同期及1月大幅回落，市場觀望氣氛相對濃厚。

　　據(jù)統(tǒng)計，整體上2月的成交量環(huán)比有大幅度下滑。除了大嶺山樓盤成交量有所回升外其余各區(qū)鎮(zhèn)均有不同程度的下跌。跌幅超過80%的有塘廈、大朗、鳳崗、橫瀝、長安、麻涌、東坑、橋頭。

　　成交價格分析

　　2008年1、2月全市住宅成交均價分別為6206元/㎡和5753元/㎡，環(huán)比下降7.3%；城區(qū)住宅均價分別為6770元/㎡和6070元/㎡，環(huán)比下降10.35%，目前已接近6000元關(guān)口。

　　進入2008年，東莞房價總體呈現(xiàn)量價齊跌趨勢，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控組合拳頻頻出擊，9•27房貸新政、東莞取消購房入戶政策、貨幣從緊策略、征收土地使用稅等累積效益逐步顯現(xiàn)，房價在需求者預期中逐漸走低。

　　從各樓盤最新信息得知：東莞市2月份普通住宅47個樓盤降價，36個樓盤價格有所上升，14個樓盤價格保持平抑。

　　東莞房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃重，前兩個月成交急速下降，客戶對樓盤價格的關(guān)心超過對樓盤品質(zhì)、品牌等的關(guān)心，為了刺激需求，部分樓盤采取隱性回調(diào)價格策略，而這種大幅度的優(yōu)惠策略，使得隱性回調(diào)逐漸演變成公開降價。

　　萬科樓盤價格首先理性回歸，在全國引起降價風潮，降價幅度超乎想象。在東莞，萬科運河東一號最低7折優(yōu)惠，均價在5100元/㎡；萬科松山湖一號高折扣優(yōu)惠，折后最低16600元/㎡；萬科城聯(lián)排別墅最高優(yōu)惠40萬元。萬科這三個樓盤的剩余貨量均不多，大幅降價一方面在試探房價的底線，另一方面可以快速實現(xiàn)資金回籠，畢竟跑得快才是最后的贏者。萬科的降價舉動使得其他開發(fā)商紛紛效仿，反映出東莞房地產(chǎn)的不成熟，但降價對需求者是最大的利好。

　　鎮(zhèn)區(qū)住宅價格4495元/㎡，環(huán)比下降18.18%，相比城區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)房價降價幅度較大，一方面由于鎮(zhèn)區(qū)樓盤的品質(zhì)相比較低，另一方面由于開發(fā)商早期在鎮(zhèn)區(qū)拿地低廉，使得快速回籠資金的開發(fā)商具有更多的降價資本。

　　從全市來看，2月份共有11個區(qū)域普通住宅價格上漲，全部來自鎮(zhèn)區(qū)，15個區(qū)域價格下跌，降價幅度最大的是長安，約11%。

　　東莞城區(qū)普通住宅總體價格下降，降價幅度在8%-10%，其中萬江降價幅度最大，作為主城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較落后的區(qū)域，樓價虛高相比其他主城區(qū)表現(xiàn)更為明顯；東城和南城均有降價，這種降價更多表現(xiàn)為普降，或?qū)痈蠓秶?。?zhèn)區(qū)普通住宅價格的升降，大多于鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品成交的差異。

　　2月份，東莞普通住宅均價排在前三位的是長安、虎門、東城。部分鎮(zhèn)區(qū)大盤與地段較好樓盤價格依然堅挺，如三正財富新地、財富公館、虎門1號等，主要由于鎮(zhèn)區(qū)相對封閉缺乏競爭，部分大盤與地段較好樓盤，在較封閉的區(qū)域中具有較大競爭優(yōu)勢，在區(qū)域市場中具有領(lǐng)導地位。但隨著城區(qū)樓盤的降價和產(chǎn)品的優(yōu)越性，鎮(zhèn)區(qū)需求或?qū)⑾虺菂^(qū)轉(zhuǎn)移。