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　　主持人：謝謝張會(huì)長(zhǎng)的解讀！

　　接下來(lái)有請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授，他的論證主題是2008年新金融形勢(shì)解剖，當(dāng)前的房地產(chǎn)信貸形式。

　　有請(qǐng)！

　　鐘偉：

　　我演講的題目是金融經(jīng)濟(jì)調(diào)控趨勢(shì)及沈陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)的分析。

　　第一、我想介紹一下外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定。

　　這個(gè)很簡(jiǎn)單：

　　一、目前國(guó)際金融動(dòng)蕩，不是一個(gè)次貸的問(wèn)題，不要簡(jiǎn)單的認(rèn)為目前整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)僅僅是由于次貸引起的，不是的。目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)的最大的問(wèn)題是自1929—1933年以來(lái)，全球最大的資產(chǎn)泡沫的破滅，這包括樓市和股市，因此次貸問(wèn)題只是這一輪泡沫跑滅過(guò)程中一個(gè)泡沫而已。這樣大量的資金從資本市場(chǎng)流出，使石油、有色金屬、糧食等大中產(chǎn)品價(jià)格迅猛上升，這是到目前為止的一些特點(diǎn)。

　　這一輪的次貸危機(jī)也沒(méi)有見(jiàn)底，從次安危機(jī)到現(xiàn)在，我們對(duì)損失進(jìn)行估計(jì)，直接損失不會(huì)少于1萬(wàn)億美元，目前暴露出來(lái)的次安危機(jī)全部壞賬損失應(yīng)該在1670億美元?？梢灶A(yù)期，08、09兩年全球的金融局勢(shì)將持續(xù)動(dòng)蕩不安，全球的股價(jià)仍將繼續(xù)下行，底部在哪里只有市場(chǎng)知道。

　　二、目前全球經(jīng)濟(jì)有三個(gè)特點(diǎn)：一個(gè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)足球明顯放緩，預(yù)期今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度大約只有在1.5%左右，歐洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)2%，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度能否超過(guò)2%還要看日元的匯率是不是持續(xù)大幅度的升值，如果日元匯率持續(xù)08年以來(lái)的態(tài)勢(shì)那么日本經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到拖累，所以歐美日在08年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都會(huì)小于2%。二是主要國(guó)際回避利率都會(huì)比較低，例如日元目前基本利率央行是1.5%。21世紀(jì)初期也就是01、02年網(wǎng)絡(luò)股破滅的時(shí)候美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)價(jià)了聯(lián)邦基金利率到1%，并且在這個(gè)水平維持了36個(gè)月，因此我們可以預(yù)期由于次安危機(jī)的安全比納斯達(dá)克泡沫和網(wǎng)絡(luò)股泡沫嚴(yán)重得多，所以這次一定會(huì)調(diào)到1%，甚至低于1%的水平，并且在這個(gè)低水平上至少維持三年。除此之外，歐元的強(qiáng)勢(shì)是沒(méi)有任何理由的，因?yàn)楝F(xiàn)在歐洲外貿(mào)逆差嚴(yán)重，勞動(dòng)力成本高，通貨膨脹迅速抬頭，所以目前歐元的強(qiáng)勢(shì)僅僅意味著歐洲和美國(guó)在爭(zhēng)奪這一輪國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系誰(shuí)是最主要國(guó)際貨幣的致高權(quán)。第三個(gè)特點(diǎn)是全球通貨膨脹都在抬頭，不僅僅是中國(guó)的通貨膨脹很?chē)?yán)重。日本、歐洲和美國(guó)目前的CPI通貨膨脹水平都是過(guò)去10年的新高，一些新興的國(guó)家和發(fā)展中大國(guó)，包括巴西、印度以及俄羅斯，通貨膨脹情況比中國(guó)更為嚴(yán)重?？傮w上來(lái)講，是我個(gè)人傾向于認(rèn)為，這一輪全球股市的調(diào)整周期可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)8—10年，房地產(chǎn)的調(diào)整周期可能至少4年，因此最樂(lè)觀估計(jì)美國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該在2009年年底之后才有可能出現(xiàn)某種復(fù)蘇的勢(shì)頭，對(duì)此我們不應(yīng)該樂(lè)觀，也就是說(shuō)目前我們面臨的外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是自二戰(zhàn)以來(lái)、是自資本主義國(guó)家出現(xiàn)大的衰退以來(lái)的，可能是歷史上第二次最嚴(yán)重的衰退。

　　我們?cè)倏匆幌旅绹?guó)樓市的調(diào)整。

　　美國(guó)樓市的調(diào)整周期通常是很長(zhǎng)的。在80年代、90年代的時(shí)候，美國(guó)樓市的調(diào)整有兩次調(diào)整，調(diào)整的時(shí)間分別是5年和3年半。累計(jì)聯(lián)邦基金降息力度有一次降了6個(gè)多基點(diǎn)及有一次降了8個(gè)多基點(diǎn)。所以目前美國(guó)樓市說(shuō)要見(jiàn)底的可能性是非常小的。

　　就整個(gè)歐洲經(jīng)濟(jì)和美國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)講，在這些國(guó)家民族主義的情緒保護(hù)主義的情緒在抬頭，所以08年中國(guó)可能遭受一大堆來(lái)自于國(guó)際社會(huì)的職責(zé)，這種職責(zé)可能覆蓋整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和政治領(lǐng)域的各個(gè)方面，所以我們最好少講中國(guó)能夠在全球經(jīng)濟(jì)簫條的情況下能夠獨(dú)善其身。

　　第二、內(nèi)部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也是高度不確定的。

　　08年中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然總體偏向樂(lè)觀，但是絕沒(méi)有非常樂(lè)觀的理由。因?yàn)?8年是考驗(yàn)政府智慧的最集中的一年。第一、08年全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度極有可能低于10%，通貨膨脹實(shí)際的水平CPI可能高于6%。那么4.8%的通貨膨脹在今年全年達(dá)到的可能性幾乎接近于零，是不可能的。為什么這么講呢？

　　第一、食品價(jià)格將持續(xù)上漲。我們回顧07年是連續(xù)4年的糧食豐收，也是歷史上第二個(gè)單產(chǎn)突破5億噸的一年。但盡管如此，糧價(jià)仍然居高不下，這是由于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格跟97年相比幾乎沒(méi)有上漲，也是由于中國(guó)人口每10—12年幾乎增長(zhǎng)10%，也是由于農(nóng)產(chǎn)品除了食用之外被賦予了更多工業(yè)用途。所以加上國(guó)際糧價(jià)再過(guò)去12個(gè)月至少翻了一番。所以糧食價(jià)格在今后三年之內(nèi)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)之上至少漲100—200%。

　　第二、由于這一輪通貨膨脹是以食品價(jià)格上漲為主的，而衣食住行中低收入者對(duì)這方面的開(kāi)銷(xiāo)最大，所以中低收入階層對(duì)于貨幣性工資的要求會(huì)同步大幅度增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)一年左右，也就是經(jīng)過(guò)06年底到07年全國(guó)一年左右的傳導(dǎo)，08年民工中低收入階層要求漲工資的呼聲和壓力會(huì)非常大，企業(yè)的用工成本將由于通貨膨脹和勞動(dòng)法的實(shí)施有顯著增長(zhǎng)，這將會(huì)帶來(lái)成本推進(jìn)型通貨膨脹。

　　第三、輸入型通貨膨脹的壓力也客觀存在。這種通貨膨脹的壓力表現(xiàn)在煤炭、原油、電力，以及幾乎所有的市政公共服務(wù)。比如說(shuō)供水、供電、供氣、公共交通全部存在漲價(jià)的壓力。對(duì)于原油、煤炭、電力以及市政公共服務(wù)，不是價(jià)格是否要調(diào)整的問(wèn)題，而是中央政府有多大的財(cái)政能力去補(bǔ)貼受損的大型國(guó)有企業(yè)，去補(bǔ)貼中低收入家庭的問(wèn)題，如果財(cái)力不能支撐，價(jià)格調(diào)整措施就必須出臺(tái)。所以，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)面臨著非常嚴(yán)峻的通貨膨脹的壓力，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯放緩的壓力。

　　第二個(gè)問(wèn)題就是國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整是極其劇烈的。

　　以資本市場(chǎng)而言，滬深股市這是我在兩個(gè)月前所做的東西，后面沈陽(yáng)市場(chǎng)是我新添的。在年初的時(shí)候我認(rèn)為今年股市可能會(huì)看低三千五到三千八，現(xiàn)在個(gè)人認(rèn)為兩千八不是底。幾乎在07年所有上市的大型企業(yè)或者大藍(lán)籌都有可能迅猛的跌破發(fā)行價(jià)，只有在這些大藍(lán)籌的價(jià)格基本出現(xiàn)穩(wěn)定之后，資本市場(chǎng)才能夠穩(wěn)定。只有在周邊股市出現(xiàn)穩(wěn)定之后，A股市場(chǎng)才有可能穩(wěn)定。而周邊根本沒(méi)有的跡象根本沒(méi)有。

　　樓市的拐點(diǎn)，我們是不是用拐點(diǎn)我們還另當(dāng)別論，但08年交易量的萎縮是十分明顯的。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)帶動(dòng)能力極強(qiáng)的行業(yè)，在07年的時(shí)候土地出讓進(jìn)高達(dá)將近9千億，整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額大概是2.7萬(wàn)億，如果今年土地出讓的收益以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額比07年下降40—50%，那么投資或者是國(guó)內(nèi)需求就出現(xiàn)了至少一萬(wàn)億的缺口，這對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響是非常大的，或者說(shuō)由于房地產(chǎn)的不景氣可以和今年由于外貿(mào)的不景氣對(duì)中國(guó)負(fù)面的影響基本上處于統(tǒng)一數(shù)量級(jí)。

　　第三、目前中國(guó)熱錢(qián)內(nèi)流洶涌非常激烈。

　　2007年的2600億美元外貿(mào)順差對(duì)外貿(mào)規(guī)模的占比達(dá)到13%，而正常年份貿(mào)易順差通常只有貿(mào)易總量的8%，因此2600億美元中，至少1000億是虛增，而利用外資恰好相反，在2007年前年利用外資8000多億美元的數(shù)據(jù)下，我們估計(jì)實(shí)際內(nèi)流大約1600億，加上其他渠道，2007年全年熱錢(qián)內(nèi)流在2000億美元左右。熱錢(qián)的內(nèi)流給中國(guó)金融體系帶來(lái)了非常大的困擾。

　　第四、全年外貿(mào)形勢(shì)幾乎可以用慘不忍睹來(lái)形容。

　　由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛放緩，國(guó)際經(jīng)濟(jì)陷入一個(gè)緩慢增長(zhǎng)或者是陷入一個(gè)滯脹的邊緣，那么今年中國(guó)一片大好的形勢(shì)是幾乎不存在的，外貿(mào)順差不可能達(dá)到07年的水平，即便達(dá)到了07年的2600億外貿(mào)順差的水平，其中的水分也是非常大的，也就是說(shuō)外貿(mào)順差當(dāng)中包含了大量的熱錢(qián)內(nèi)流。

　　第五、資本市場(chǎng)的發(fā)展面臨調(diào)整后的轉(zhuǎn)機(jī)，地步形態(tài)有所顯現(xiàn)，此次調(diào)整速度和幅度為滬深股市創(chuàng)立以來(lái)的最快速度。

　　第六、不要對(duì)QD類(lèi)的產(chǎn)品抱有任何信心，一塊錢(qián)買(mǎi)的現(xiàn)在已經(jīng)變成六毛五了，如果繼續(xù)持有它會(huì)變成四五毛，因?yàn)閲?guó)際資本市場(chǎng)的股災(zāi)是5、60年來(lái)罕見(jiàn)的。

　　接下來(lái)調(diào)控這塊，由于時(shí)間有限，就不向大家多介紹。總之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要求今年年內(nèi)能夠有一個(gè)信貸的明顯的放松，是不可能的。要求對(duì)于消費(fèi)者的按揭對(duì)策有一個(gè)放松是不可能的。房地產(chǎn)企業(yè)將在今年出現(xiàn)一個(gè)大的變化，這些變化我把它歸納為分化。

　　第一個(gè)分化就是房地產(chǎn)企業(yè)從08年開(kāi)始進(jìn)入真正的洗牌的一年，一定會(huì)有大型開(kāi)發(fā)商在今年倒下去，如果不倒下去就不叫調(diào)整不叫分化。我們也可以私下討論這個(gè)被倒下去的開(kāi)發(fā)商的名單。

　　第二、地價(jià)價(jià)格和土地出讓收益肯定下降。地價(jià)肯定跌，但房?jī)r(jià)會(huì)陷入調(diào)整。所以這一輪真正是土地的危機(jī)。

　　第三、區(qū)域市場(chǎng)的分化會(huì)加劇。珠三角調(diào)整是不可避免的，長(zhǎng)三角是否調(diào)整看區(qū)域特性。我省的環(huán)渤海，太原、烏魯木齊、西寧仍然是不錯(cuò)的。

　　第四、這種分化體現(xiàn)在不同物業(yè)類(lèi)型的分化。寫(xiě)字樓、商鋪可能價(jià)格仍然平穩(wěn)而且價(jià)格可能上升，而住宅有一些新房和二手房的價(jià)格可能會(huì)陷入調(diào)整，二手房?jī)r(jià)格肯定跌，租金價(jià)格有可能上升。

　　第五、在住宅當(dāng)中，城市核心區(qū)住宅仍然保持著非常穩(wěn)定的價(jià)格的走勢(shì)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的住宅，尤其是價(jià)位地理位置和兩縣房經(jīng)濟(jì)適用房處于同一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分的這些商品房都有可能陷入非常困難的境地。

　　第六、06年底、07年初新進(jìn)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商全體將全軍覆沒(méi)，一個(gè)不勝。

　　那么關(guān)于沈陽(yáng)市場(chǎng)的情況我也向大家匯報(bào)一下。

　　我對(duì)沈陽(yáng)市場(chǎng)不看好。有一些基本的理由：

　　第一、沈陽(yáng)市市區(qū)面積過(guò)于龐大，3500平方公里。和武漢一樣，都是非常大規(guī)模的城市，市區(qū)人口過(guò)于稀少。北京、上海、廣州都是每平方公里過(guò)萬(wàn)人的城市，而沈陽(yáng)每平方公里只有兩三千人，太少，人口密度決定了人地矛盾，沈陽(yáng)的人地矛盾不突出，這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)要出現(xiàn)高價(jià)樓盤(pán)的可能性非常小。

　　第二、06、07兩年，沈陽(yáng)土地的購(gòu)置面積急劇放量，放量的面積過(guò)于龐大，并且銷(xiāo)售面積在建面積、竣工面積都太大。這樣就使得在沈陽(yáng)的局部市場(chǎng)整體的供求是平衡的，還略略有一些供大于求。

　　第三、沈陽(yáng)房地產(chǎn)需求是非常本地化的，跟大連市場(chǎng)是不一樣的。本地化的需求就意味著投資客很少，而自用的非常多。沈陽(yáng)這個(gè)市，人均收入僅僅1萬(wàn)4千塊人民幣，是全國(guó)收入略高一點(diǎn)點(diǎn)的副省級(jí)城市，所以從房?jī)r(jià)來(lái)講沈陽(yáng)排副省級(jí)城市當(dāng)中倒第三或第四，沈陽(yáng)的收入同樣是副省級(jí)城市當(dāng)中是倒數(shù)的。沈陽(yáng)市的商品房銷(xiāo)售均價(jià)極其平穩(wěn)，這對(duì)于沈陽(yáng)地方的居民、企業(yè)來(lái)講是一個(gè)福音，因?yàn)樗硎艿搅讼鄬?duì)價(jià)格合理的商品房。有一些地區(qū)局部的，比如渾河、沈河等等這些地區(qū)，這小部分區(qū)域的房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定在五千以上，但是沈陽(yáng)有一個(gè)特殊的過(guò)渡地帶就是近郊，近郊的房?jī)r(jià)是極便宜的，這就導(dǎo)致了在城市核心區(qū)五六千塊錢(qián)的房，在離城市核心區(qū)很臨近的地方三四千塊錢(qián)的房都有，所以城市核心的房?jī)r(jià)是沒(méi)有能力帶動(dòng)整個(gè)沈陽(yáng)房地產(chǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)上升的。

　　從總體上來(lái)講，我們認(rèn)為沈陽(yáng)這個(gè)市場(chǎng)市區(qū)建成面積太大，過(guò)去一級(jí)二級(jí)市場(chǎng)膨脹太大，人均收入較為有限，這些都決定了沈陽(yáng)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的天堂，是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)練習(xí)管理能力、提高成本控制能力的天堂，也是一個(gè)在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間之內(nèi)房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入沈陽(yáng)之后面臨較小鳳仙和市場(chǎng)泡沫的一個(gè)市場(chǎng)。

　　謝謝大家！