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　　3月22日，在位于寶安區(qū)民治街道的金地梅隴鎮(zhèn)花園售樓處，大約一兩百名已購買該樓盤二期二批(11、13和15棟)的業(yè)主聚集起來，要求金地地產(chǎn)退房或者現(xiàn)金補償差價，或者送精裝修、管理費、車位等。

　　3月1日，深圳萬科第五園在售產(chǎn)品重新調(diào)整價格銷售，均價較之前下調(diào)了近3000元/平方米。價格調(diào)整前購房的業(yè)主認為此舉未能補償樓盤降價給自己帶來的損失，要求萬科地產(chǎn)補償降價差價，或者送管理費、車位等。

　　近期我市不少樓盤實行降價促銷，致使部分先期購房業(yè)主資產(chǎn)“縮水”，于是有業(yè)主向開發(fā)商“討說法”，要求“降價補償”或退房。昨天，市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會召集開發(fā)商、法律人士和媒體記者座談，探討近期深圳發(fā)生的“降價補償”問題。萬科和金地兩家地產(chǎn)公司公開表示，購房合同是在平等自愿條件下簽訂的，他們并沒有違約，因此不會同意業(yè)主退房、現(xiàn)金補償差價等要求，但是愿投巨資提升相關(guān)樓盤配套設(shè)施，進一步提升小區(qū)居住質(zhì)量。

　　金地:撥款千萬成立增值基金

　　昨天上午，金地集團(行情股吧)深圳公司營銷總監(jiān)董小明首先對金地梅隴鎮(zhèn)花園三期價格調(diào)整作了說明。

　　四因素促樓盤降價

　　董小明說，梅隴鎮(zhèn)花園三期于今年2月24日開盤，預(yù)售均價11500元/平方米，去年7月20日開盤的二期二批單位均價15600元/平方米，上述價格調(diào)整引起了二期二批業(yè)主的投訴及過激反應(yīng)。

　　她解釋說，三期價格比二期二批有較大回落主要有4個方面的原因。一是位置因素：二期二批單位位于樓盤的中心位置，是梅隴鎮(zhèn)花園最適宜居住地段，被稱為梅隴鎮(zhèn)花園樓王，最接近游泳池等休閑設(shè)施，品質(zhì)是整個小區(qū)中最高的；三期單位由于毗鄰建設(shè)中的市政路民安路，地下層設(shè)計為商業(yè)，比較嘈雜，南向為小區(qū)外圍，被對面樓盤遮擋嚴(yán)重，所享受的小區(qū)資源極其有限。

　　二是戶型因素：二期二批單位沒有受到“國十五條”的限制，為稀有的大戶型單位，戶型豪華舒適；三期單位受到“國十五條”的限制，90平方米以下戶型單位占到了70%，戶型相對二期明顯緊湊，體現(xiàn)的是經(jīng)濟實用的特征。

　　三是市場因素：二期二批單位預(yù)售時，房地產(chǎn)市場是近年來的頂峰時期，不論是投資還是自住客戶，均爆發(fā)出強烈的購買欲望，房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆，供不應(yīng)求；到現(xiàn)在三期預(yù)售時，商品房供應(yīng)量大幅增加、房源充足，并有大量政策性住房入市，市場觀望氛圍極其濃厚。

　　四是宏觀調(diào)控因素：二期二批單位預(yù)售時，時值《物權(quán)法》經(jīng)全國人大審議通過，私有財產(chǎn)明確得到法律保護，促進了人們對私有財產(chǎn)特別是不動產(chǎn)的購買欲望，加上國內(nèi)經(jīng)濟快速發(fā)展、人民幣不斷升值、國外資金不斷流入等國內(nèi)國際因素，不斷抬高房價；2007年底，國家加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，出臺了一系列抑制房地產(chǎn)市場過熱的政策，尤其是銀行緊縮銀根，緊縮按揭貸款，有效遏制了炒房行為，房地產(chǎn)市場逐漸降溫，開發(fā)商對房地產(chǎn)的定價也只能緊隨市場大勢，迫不得已逐漸降價。該項目三期單位預(yù)售正處于整個市場大勢回落時期。

　　為業(yè)主提供增值服務(wù)

　　董小明表示，鑒于房屋買賣是出于雙方自愿的行為，合同各項條款(包括價格)由雙方共同確認，金地地產(chǎn)在買賣過程中并沒有出現(xiàn)價格欺詐等不良行為，預(yù)售前價格也到工商物價部門進行了備案，而且，二期二批還有約200套未售房源，仍然沒有降價銷售，因此，對于二期二批單位業(yè)主們提出的退房、現(xiàn)金補償房屋差價要求，金地地產(chǎn)將不會同意。

　　“但對于業(yè)主們的心情，我們公司表示理解，作為一個負責(zé)任的開發(fā)商，我司決定對該項目加大投入，提升項目品質(zhì)。我司已決定撥款1000萬元成立業(yè)主增值基金，為業(yè)主提供計劃外的增值服務(wù)，用于提升梅隴鎮(zhèn)項目及周邊的交通、教育、醫(yī)療和商業(yè)配套，旨在提升項目的整體品質(zhì)及帶動梅隴鎮(zhèn)片區(qū)的生活氛圍，為廣大業(yè)主提供更加舒適的生活環(huán)境。”董小明說。

　　萬科:送裝修安撫老業(yè)主

　　萬科地產(chǎn)副總經(jīng)理張酹說，萬科第五園二期北區(qū)有高層H1一棟，三期有高層H2、H3兩棟，其中三期H2、H3棟于2007年9月8日開始銷售，均價1.4萬元/平方米，毛坯交付；二期北區(qū)H1棟于2007年11月開始銷售，均價1.5萬元/平方米，精裝修交付。

　　拒補差價符合市場原則

　　“基于萬科地產(chǎn)一貫奉行的快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營策略，2008年3月萬科地產(chǎn)根據(jù)市場環(huán)境的變化，做出了持續(xù)增加第五園社區(qū)投入，全面進行品質(zhì)提升實施琢玉行動的決策，其中的一個重要內(nèi)容就是對原毛坯交樓單位推動升級為精裝修，同時按照上述策略對價格進行了合理的調(diào)整。”張酹表示，調(diào)整后價格在扣除合理增加成本后下調(diào)幅度為10%-15%。

　　萬科第五園新的定價公示后，部分第五園H1、H2、H3棟已購房業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)、電話、銷售現(xiàn)場有集會、簽約現(xiàn)場集會等方式相繼向深圳萬科表達抱怨，認為損害了自己的利益，要求深圳萬科對于房價差價對業(yè)主進行補償。由于價格的走勢由市場決定，深圳萬科針對部分業(yè)主就第五園定價的質(zhì)疑，并要求萬科補償?shù)囊筮M行了回絕，此舉既符合市場原則，也符合合同精神。但部分業(yè)主仍然認為有機會向深圳萬科爭取利益補償，故持續(xù)進行投訴。

　　“玉琢行動”提升小區(qū)品質(zhì)

　　張酹表示，萬科作為有社會責(zé)任感的開發(fā)商，為了更好地提升第五園的產(chǎn)品價值，改善第五園的配套設(shè)施，在今年2月下旬推出名為“琢玉行動”的第五園全面品質(zhì)提升計劃，公司計劃投入將高達億元，涉及層面包括產(chǎn)品、交通、生活配套、教育配套的改善和提升等。“希望通過我們的工作，不斷提升第五園的價值，為業(yè)主的生活增值。第五園作為55萬平方米的大型人文社區(qū)，目前僅開發(fā)1/3左右，從長遠來看，配套將日趨完善，發(fā)展?jié)摿o限，生活逐步精彩。”

　　目前“琢玉行動”一期計劃已于2008年3月開始，將以全面家居解決方案為突破口，為3月1日之前購買H2、H3棟毛坯房的業(yè)主提供有償全屋精裝修服務(wù)的選擇，同時也將針對雅園路人行道及綠化改造、增加休閑和運動設(shè)施等業(yè)主關(guān)心的問題進行逐步改造。“從剛剛結(jié)束的第五園入伙工作中，眾多業(yè)主對于這一活動的開展是比較滿意的，同時在已參加入伙的業(yè)主中有97%選擇了升級至精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)。”張酹說。

　　張酹表示，萬科地產(chǎn)希望通過不斷的對項目的投入，持續(xù)提升社區(qū)的生活、服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)，為業(yè)主提供一個舒適、方便的居住環(huán)境，通過社區(qū)整體品質(zhì)的提升來讓業(yè)主感受到物有所值，而不是通過非理性的簡單補償讓個別業(yè)主滿足自己的利益。

　　各方說法

　　律師：補償差價難獲法律支持

　　市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任李棟梁說，他個人認為，房地產(chǎn)買賣合同是民事合同，因此產(chǎn)生的糾紛是民事糾紛。消費者首先要看合同是否有效，如果開發(fā)商是在沒有拿到預(yù)售許可證的情況下售樓、有欺詐行為、違約行為等，消費者可申請解除合同。合同生效后，一方或雙方可協(xié)商變更合同或者解除合同。

　　同時他表示，因為市場原因?qū)е路績r下跌，業(yè)主要求開發(fā)商進行房屋差價補償?shù)男袨轱@然是難以得到法律支持的。

　　市律師協(xié)會物業(yè)委員會副主任王猛說：“降價補償糾紛的核心是這個差價能不能補償，怎么補償。目前來看，房地產(chǎn)買賣合同并未對‘房價下降開發(fā)商予以補償’進行約定，所以消費者很難獲得法律支持。”王猛還說，但是在汽車買賣合同中，有的經(jīng)銷商和消費者約定，如果消費者所買車型在3個月內(nèi)價格下降，經(jīng)銷商將補償差價。

　　王猛認為，房地產(chǎn)協(xié)會和律師協(xié)會、開發(fā)商等單位可以坐下來探討設(shè)立有關(guān)房價下降補償業(yè)主的機制。

　　專業(yè)人士：買房有風(fēng)險入市須謹(jǐn)慎

　　戴德梁行房地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司董事江冰河說：“房地產(chǎn)市場上是一個愿買一個愿賣，是合同關(guān)系。商品房是商品，價格上肯定會上下波動，消費者買房自住、投資都是有風(fēng)險的，一定要慎重。其實，房價的波動對開發(fā)商、對小業(yè)主的風(fēng)險度是一樣的。”

　　政府部門：嚴(yán)懲違法違規(guī)開發(fā)商

　　市國土房產(chǎn)局房地產(chǎn)業(yè)管理處陳鎧科長表示，根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋：預(yù)售商品房的價格，除國家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格，也應(yīng)當(dāng)予以保護。以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。但是以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。“這就是說，開發(fā)商不能因為建材上漲或者房價上漲而將原來約定的房價提高或者解除合同，同時購房者也不能因為房價下降而要求將原約定的房價下降或者解除合同。”

　　開發(fā)商的責(zé)任是“依法經(jīng)營，誠信地產(chǎn)”；業(yè)主的責(zé)任是“理性置業(yè)，依法維權(quán)”；政府各部門的職責(zé)是“依法行政，責(zé)任追究”，嚴(yán)格實行過錯責(zé)任追究制，對有過失的當(dāng)事人嚴(yán)肅處理。

　　陳鎧表示，開發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)于房價的經(jīng)濟糾紛，可采取雙方協(xié)商的方式，如協(xié)商未果，則必須通過法律途徑解決。市國土房產(chǎn)局的工作重點在于加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，查處開發(fā)商在項目經(jīng)營活動中，是否存在違法違規(guī)行為。