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　　雖然中國經(jīng)濟良性發(fā)展的勢頭不減，高爾夫運動在中國的普及速度也明顯加快，但目前的現(xiàn)狀卻是：除了深圳觀瀾湖球場等少數(shù)項目，中國大部分高爾夫球會和高爾夫地產(chǎn)經(jīng)營慘淡。據(jù)統(tǒng)計，目前中國80%的高爾夫球場都面臨虧損。無法吸引人流，知名度不高，養(yǎng)護經(jīng)營成本遠高于營業(yè)收入，同時球場的虧損也會傳導(dǎo)到高爾夫地產(chǎn)項目上來，導(dǎo)致高爾夫樓盤銷售艱難，酒店入住率偏低，商業(yè)人流不足。巨額虧損會迫使開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)別墅項目以求緩解這種局面。但大規(guī)模修建住宅又會影響高爾夫球場的專業(yè)性和吸引力。最后陷入惡性循環(huán)。因此，許多高爾夫球場逐步退出，與觀瀾湖的成功形成對比。同是高爾夫地產(chǎn)，為何經(jīng)營狀況差異巨大？高爾夫地產(chǎn)到底如何開發(fā)運營才能真正獲得成功？在此，以觀瀾湖參考案例來揭開高爾夫地產(chǎn)成功運營的真正奧秘。

　　高爾夫物業(yè)的選擇

　　高爾夫地產(chǎn)本質(zhì)上是一種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)。這種復(fù)合地產(chǎn)更多地表現(xiàn)為高爾夫球場與其他物業(yè)形態(tài)的組合上。在中國，高爾夫一被引入國內(nèi)就被賦予了貴族化的標(biāo)簽，所以與高爾夫球場配套的物業(yè)形態(tài)顯而易見是高端的，一般包括高星級酒店、高檔住宅(特別是獨棟和聯(lián)排別墅)、高檔商務(wù)休閑會所、奢侈品商業(yè)、其他休閑旅游設(shè)施等物業(yè)類型。觀察觀瀾湖高爾夫項目，就可以明顯看出這種組合形態(tài)。

　　觀瀾湖憑借其巨無霸的規(guī)模和對高爾夫行業(yè)的專注成就了今天的霸主地位,不過并不是所有的高爾夫球場都以規(guī)模取勝，比如三亞的亞龍灣高爾夫項目主要憑借無敵海景和濃郁的熱帶風(fēng)情取得成功；云南春城湖畔高爾夫地產(chǎn)項目依靠其優(yōu)美的景色贏得高球手的廣泛贊譽,所以高爾夫項目除了球場、會所、酒店、高檔住宅等常規(guī)的物業(yè)外，其他地產(chǎn)配套設(shè)施的選取就只有結(jié)合項目本身特點進行裁量。只有充分展現(xiàn)項目特點、引入符合本項目特點的高檔物業(yè)的高爾夫項目才真正具有吸引力。

　　高爾夫球場與住宅的空間布局

　　一般來說，住宅既要與高爾夫球場保持較密切的關(guān)系，以便能充分享受高爾夫的綜合性資源，又要與高爾夫球場保持一定距離，進行一定的分區(qū)管理。從高爾夫球場與住宅的空間布局關(guān)系來看一般可分為以下四種類型。

　　(1)高爾夫球場住宅。此類住宅一般都建在高爾夫球場內(nèi)，住宅和球場由同一開發(fā)商統(tǒng)一興建，球道與建筑緊密結(jié)合并合理規(guī)劃。

　　(2)高爾夫景觀住宅。住宅建在高爾夫球場周邊，球場與住宅是相互獨立的區(qū)域，住戶能分享球場的景觀環(huán)境和資源。

　　(3)高爾夫設(shè)施住宅。作為社區(qū)的體育運動配套設(shè)施和公共綠地，高爾夫球場或練習(xí)場建在社區(qū)內(nèi)，但和住宅有一定距離。

　　(4)高爾夫概念住宅。引入高爾夫概念和高爾夫意向園林的社區(qū)。高爾夫物業(yè)的定價

　　按照國外的經(jīng)驗，由于高爾夫地產(chǎn)緊鄰高爾夫球場，可享受到高爾夫球場帶來的景觀優(yōu)勢，可感受到高爾夫運動的魅力。同時，由于高爾夫物業(yè)兼具休閑和商務(wù)功能，導(dǎo)致高爾夫地產(chǎn)的投資價值比較顯著，因此高爾夫的別墅項目定價應(yīng)該超出同地段的同類別墅價格，遠遠超出一般物業(yè)的價格。我們選取國外的一些高爾夫項目案例，可很清楚地看到這種差距。一般而言，高爾夫別墅的價格高于周邊地段同類別墅價格的30%以上屬于合理的溢價空間。

　　高爾夫地產(chǎn)的前景持續(xù)看好

　　近幾年來，由于國家住宅土地政策轉(zhuǎn)向從緊原則，高爾夫球場的審批大門長時間關(guān)閉，導(dǎo)致高爾夫球場稀缺性更加突出。與此同時，中國高爾夫球運動的推廣與普及速度正在加快，高爾夫愛好者正在逐步增多?？梢灶A(yù)見未來高爾夫地產(chǎn)的價值將進一步升溫。觀瀾湖高爾夫大宅的價格不斷走高即為佐證。駿豪集團因高爾夫地產(chǎn)一舉成功，高爾夫球雖然小，但卻撬開了動輒上億的資本魔方。未來中國的高爾夫地產(chǎn)的走向和前景值得開發(fā)商與投資者密切關(guān)注。

　　(作者系五合智庫總經(jīng)理)

　　項目名稱：湯臣高爾夫別墅

　　新盤報價：1000萬元～1400萬元/套(八期，2005年2月)

　　二手最新報價：3300萬元/套(576平方米，2008年1月29日)

　　項目簡介：湯臣高爾夫別墅位于上海市浦東開發(fā)區(qū)的中心位置，緊鄰浦東市政中心的中央公園與浦東國際展覽中心。球場占地140公頃，18洞72桿，球道總長7200碼，設(shè)計極富挑戰(zhàn)性和刺激性，是唯一位于上海市區(qū)中心的世界級錦標(biāo)賽型球場。此外還有600余棟獨立型別墅，20棟聯(lián)拼型別墅，以及6棟景觀型公寓，共約1000住戶。

　　項目名稱：觀瀾湖高爾夫別墅

　　新盤報價：均價3.5萬元/平方米(漢士達區(qū)，2006年8月)

　　二手最新報價：63333元/平方米，3800萬元/套(600平方米，2008年2月11日)

　　項目簡介：觀瀾湖大宅位于世界第一大球會的世界杯球場中央，更以連續(xù)12年高爾夫世界杯的主場之勢，吸引了無數(shù)名流巨星紛至沓來。600～868平方米高爾夫大宅，擁有最大3000平方米私家泳池花園，每棟別墅都位于最負盛名的世界杯球場中央，奢享蔚為壯闊的球場景觀