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　　東莞樓市近年快速發(fā)展，經(jīng)歷了2005年上半年的上漲啟動(dòng)、2005年下半年到2006年下半年的價(jià)值回歸。進(jìn)入2007年，東莞樓市經(jīng)歷了前9個(gè)月的非理性上漲，在國(guó)家出臺(tái)房貸新政后投資需求下降并開(kāi)始分化，市場(chǎng)短期形成比較濃厚的觀望氣氛，而中長(zhǎng)線主流投資資金持續(xù)流向藍(lán)籌房產(chǎn)和稀缺性資源物業(yè)，樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整跡象明顯，進(jìn)入個(gè)盤分化階段；同時(shí)居住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，樓市開(kāi)始逐步回歸理性。

　　盤點(diǎn)2007年?yáng)|莞樓市，喜憂參半：

　　一、市場(chǎng)供求分析

　　據(jù)東莞房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全年預(yù)計(jì)東莞商品房新增供應(yīng)710萬(wàn)㎡。其中12月份新增供應(yīng)為全年最高，比金九銀十前的9月放量還要大。主要原因是下半年在政府調(diào)控政策引發(fā)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”，使得開(kāi)發(fā)商呈觀望狀，遲遲不敢入市。而年關(guān)將近考慮到全年目標(biāo)任務(wù)的壓力和對(duì)明年市場(chǎng)預(yù)期的不確定性，期望借元旦節(jié)日前后出掉部分貨量，因此導(dǎo)致眾多項(xiàng)目提前上市集中放量。

　　二、市場(chǎng)成交分析

　　1、成交總量：

　　據(jù)東莞房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全年預(yù)計(jì)東莞商品房成交660萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)比2006年成交286.39萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)130%。整體成交高峰期在9月，主要原因是：一方面大量深圳投資客戶難以承受深圳房?jī)r(jià)高位運(yùn)行壓力，大量涌入東莞樓市；另一方面在9.27新政執(zhí)行前，購(gòu)買第二套房以上客戶為爭(zhēng)取貸款突擊簽約所致。

　　2、成交區(qū)域分析：

　　隨著政府調(diào)控政策相繼出臺(tái)，東莞整體樓市表現(xiàn)為城區(qū)影響較大，而對(duì)鎮(zhèn)區(qū)影響相對(duì)較小，成交較為穩(wěn)定。主要有三個(gè)原因，一是由于鎮(zhèn)區(qū)投資型物業(yè)比重較??；二是鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展不太平衡，有些才剛剛起步，仍有較大的上漲動(dòng)力和空間；三是相比較城區(qū)而言，鎮(zhèn)區(qū)信息傳播相對(duì)較慢，對(duì)新政的反應(yīng)比較遲緩?；谝陨显颍?007年下半年，東莞樓市需求比例明顯往鎮(zhèn)區(qū)傾斜，鎮(zhèn)區(qū)需求成為東莞樓市需求主流。

　　三、市場(chǎng)價(jià)格分析

　　1、整體價(jià)格：

　　據(jù)東莞房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全年全市商品房均價(jià)預(yù)計(jì)5900元/㎡。整體比2006年5723元/㎡略有增長(zhǎng)，但與04-06年相比，漲幅明顯放緩。

　　2、價(jià)格走勢(shì)：

　　2007年上半年，量?jī)r(jià)齊升使得市場(chǎng)投資、開(kāi)發(fā)、金融、中介代理等多方受益，在房貸新政出臺(tái)前，市場(chǎng)一致看好后市，城區(qū)均價(jià)輕松站上7000元一線；隨后在下半年8-9月，在城區(qū)眾多樓盤共同拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)一舉攻破8000元整數(shù)關(guān)口。

　　3、市場(chǎng)形勢(shì)分析：

　　2007年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的多事之秋，樓市牛熊分明、升降兩重天：上半年，受整體市場(chǎng)影響，投資跟風(fēng)效應(yīng)，特別是深圳投資客戶帶動(dòng)，房市交易活躍，房?jī)r(jià)不斷高位攀升；下半年隨著調(diào)控政策的加大及銀根緊縮，客戶觀望情緒加重。

　　四、市場(chǎng)政策分析

　　進(jìn)入2007年，東莞政府陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)地方性房地產(chǎn)政策性規(guī)定，加上進(jìn)入9月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，包括貨幣政策、銀行信貸、土地制度、限制外商投資房地產(chǎn)領(lǐng)域、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)規(guī)定等，特別是房貸方面明確區(qū)別了投資和自住需求，抑制了投資需求和鼓勵(lì)支持自住需求。可以預(yù)見(jiàn)，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　五、2007年?yáng)|莞樓市關(guān)鍵詞

　　1、“1號(hào)”：

　　2007年?yáng)|莞樓市以“XX1號(hào)”命名的樓盤眾多，通過(guò)這樣的命名提升樓盤的地位和價(jià)值；項(xiàng)目案名體現(xiàn)了項(xiàng)目的定位和推廣主題概念包裝，但做項(xiàng)目更重要的還是產(chǎn)品品質(zhì)和附加值，特別是后市供應(yīng)加大，競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，做好產(chǎn)品品質(zhì)、提高附加值才是明智的突圍之路。

　　2、“一小時(shí)生活圈”：

　　就是通過(guò)快速公路網(wǎng)，將東莞城市中心區(qū)與各鎮(zhèn)區(qū)甚至是東莞與深圳連成一體，使點(diǎn)對(duì)點(diǎn)之間的行車時(shí)間全部縮短在一小時(shí)左右，從而實(shí)現(xiàn)跨鎮(zhèn)區(qū)、跨城市消費(fèi)、工作、居住的一小時(shí)生活圈。對(duì)于東莞樓市而言意味著房地產(chǎn)的區(qū)域性限制打破，區(qū)域樓市的輻射范圍在擴(kuò)大，購(gòu)買力和購(gòu)房人群規(guī)模都得到極大的提高。

　　后市展望：同是資本市場(chǎng)，樓市不同于股市，房產(chǎn)不能只是投資工具，它更重要的是老百姓的棲身之所，房產(chǎn)應(yīng)該是滿足了老百姓的基本居住需求基礎(chǔ)上的一種投資品種。展望后市，一方面是全球流動(dòng)性和人民幣升值的大背景沒(méi)有改變，股市和樓市的上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁；另一方面是國(guó)家供求調(diào)控組合拳重拳出擊，“90/70”規(guī)定使得中低端供應(yīng)量的持續(xù)加大，房貸新政使投資和投機(jī)需求均受到平抑，樓市回歸理性、回歸價(jià)值之勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。