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　　事項(xiàng)

　　2008年1月8日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。我們已在2008年1月10日的快評報告分析了通知對行業(yè)的影響?，F(xiàn)在試圖結(jié)合萬科A的實(shí)際經(jīng)營，進(jìn)行一些定量的探討。

　　主要觀點(diǎn)

　　對土地閑置的界定

　　《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》是對之前國土資源部《國有土地處置辦法》(國土資源部第5號令)的升級。1999年4月28日，《國有土地處置辦法》第二條規(guī)定了閑置土地的定義：“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：1、國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；2、已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”對于閑置土地處置政策，“辦法”第四條規(guī)定：“⋯⋯在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除

　　公司存量土地在開發(fā)期限、投資比例上不存在閑置土地收回情況

　　2007年公司共獲得土地儲備1074萬平米，10月底公司權(quán)益土地儲備1843萬平米，預(yù)計公司2007年底的土地儲備在2000萬平米。公司在獲取項(xiàng)目資源的策略上比較穩(wěn)健，主要追求持續(xù)發(fā)展所需資源和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率之間的平衡，2008年公司預(yù)計開工面積在1000萬平米，現(xiàn)有項(xiàng)目可以維持未來兩年左右的開發(fā)。因此，即使不考慮未來開工面積的增長，公司的存量土地不存在閑置兩年被收回的狀況。

　　從策略上分析，公司將會加快項(xiàng)目的開發(fā)，堅決不屯地、不捂盤。公司在2007年中期就已經(jīng)確定了“堅持現(xiàn)金為王，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，加快資金回籠”的策略，項(xiàng)目快速開發(fā)銷售，加大推盤量，我們認(rèn)為公司07年銷售的高增長也是這種策略的體現(xiàn)。在獲取資源上，公司除了加大通過合作獲取資源以外，將會優(yōu)先選擇獲取能于2008年和20009年為集團(tuán)帶來收益的項(xiàng)目。因此，在增量土地的獲取上，更是不會出現(xiàn)土地現(xiàn)在兩年被收回的狀況。

　　對于投資額不低于25%的規(guī)定，我們分析了截至2007年中期公司在建和土地儲備的賬面投資情況。2007年中期，公司已開工建設(shè)項(xiàng)目(在建開發(fā)產(chǎn)品)預(yù)計總投資604億元，在建開發(fā)產(chǎn)品的賬面投資(我們用賬面價值近似替代)為232億元，在建部分的投資比例為38.5%，超過25%的限制。公司未開工的土地儲備，預(yù)計總投資為748億元，儲備的賬面投資為157億元，已投資比例為21%，如果按25%的規(guī)定計算需要追加投資30億元，而公司2007年3季度末賬面現(xiàn)金為224億元，只占其13%的比例。需要說明的是，土地未開工的原因客觀上存在規(guī)劃未定、分期開工的原因，而且投資比例的項(xiàng)目較低往往是分期開發(fā)的大項(xiàng)目(如：天津東麗湖)。因此，根據(jù)我們的測算，即使按最嚴(yán)格的條件，公司整體只需增加部分現(xiàn)金即可。根據(jù)我們上述的一些分析和探討，從現(xiàn)有存量土地的開發(fā)期限、截至2007年中期已投資比例和公司戰(zhàn)略角度，我們認(rèn)為公司不存在閑置土地被收回的情形。

　　資源向優(yōu)質(zhì)上市公司集中，業(yè)績有望加快釋放，且市場形成新的均衡

　　相對于之前緊縮信貸政策主要調(diào)控需求而言，此次“通知”將增加短期內(nèi)的土地供給，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策將會加快開發(fā)速度，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)供給增加，短期內(nèi)供求關(guān)系將形成新的均衡，房價也會受到抑制；另一方面，開發(fā)速度的加快反過來也促使上市公司的業(yè)績釋放，這一定程度上將抵銷房價抑制對業(yè)績的減少影響。由于國家緊縮的貨幣政策將會持續(xù)，因此中小企業(yè)將會在加快開發(fā)上面臨更多的資金問題造成土地的閑置，資源將會更多向優(yōu)質(zhì)上市公司集中。