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　　總體來看，2007年全國房地產(chǎn)市場供求兩旺，房價漲幅比2006年有所增加，國房景氣指數(shù)逐月上升達到近三年來的新高水平。進入10月后，在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。預計2008年房價走勢將取決于宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境的變化。

　　一、2007年房地產(chǎn)市場運行狀況

　　2007年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下三個特征：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現(xiàn)近5年來首次大幅增加，土地價格快速上漲，漲幅達到5年來新高，高于同期房屋銷售價格漲幅

　　從全國數(shù)據(jù)來看，2003-2006年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長出現(xiàn)較大幅度下降，其中2005年和2006年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積均為負增長，以東部地區(qū)下降程度最高。2007年3月以來，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增幅逐月增加，1-10月同比增長16.9%，增幅增加了近20個百分點，尤其是東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積增幅達到了22.2%。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積的大幅增加，體現(xiàn)了2007年宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，2007年初政府工作報告自2003年來首次將“控制房地產(chǎn)投資增長過快”改為“保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模”，顯然土地供給的增加對對緩解未來房價上漲預期具有積極意義。

　　2005-2006年，全國70個大中城市土地交易價格漲幅逐步下降，2005年為9.1%，2006年為5.8%。2007年，全國70個大中城市土地交易價格出現(xiàn)大幅上漲，前3季度平均同比上漲12.8%，高于同期房屋銷售價格6.7%的漲幅。其中，1-3季度各季度土地交易價格漲幅分別為9.8%、13.5%、15%，漲幅逐季增加達到2000年以來的最高漲幅。其中，以住宅用地和商業(yè)旅游娛樂用地價格上漲最快，2007年前3季度平均漲幅分別為14.2%和14.4%。土地價格的加速上漲，體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房價快速上漲抱有較高預期，有些地塊的競拍價格竟然超過了房屋售價，出現(xiàn)了“面粉價格高過面包”的現(xiàn)象。

　　(二)商品住宅市場景氣旺盛帶動整個房地產(chǎn)市場供求兩旺，下半年房價漲幅逐月增加，創(chuàng)出近三年新高；但9月后受政策影響商品房屋交易量增幅下降，房價環(huán)比漲幅有所回落

　　商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過70%，2007年商品住宅市場景氣旺盛帶動整個房地產(chǎn)市場供求兩旺。1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19192.21億元，同比增長31.4%，增幅比去年同期增加7.3個百分點，前10個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月增加，由1-2月的24.3%增加到1-10月的31.4%，其中10月增幅為39.22%，達到近三年來新高。1-10月，商品房施工面積、新開工面積和竣工面積分別同比增長22.6%、22.8%和9.1%，增幅比去年同期分別增加4.5個、4個和0.6個百分點。1-10月，商品房銷售面積同比增長31.3%，增幅增加20.4個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為同比增長14.2%，增幅增加21.3個百分點；期房銷售面積同比增長39.5%，增幅增加17.3個百分點。2007年前4個月，國房景氣指數(shù)持續(xù)下降，后7個月，國房景氣指數(shù)快速上升。10月，國房景氣指數(shù)為105.74，達到近三年來的最高水平。

　　2007年6月以來，房價漲幅逐月增加，10月份房屋銷售價格同比上漲9.5%，其中新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.6%和8.7%，漲幅為2005年以來新高。2007年前10個月，房屋銷售價格累計同比上漲6.98%，漲幅比2006年增加1.48個百分點；新建商品住房和二手住房累計同比上漲7.5%和6.78%，漲幅分別比2006年增加1.1個和1.53個百分點。前10個月，深圳、北京、成都、廣州、福州、鄭州、大連等城市的住房價格繼續(xù)2006年的快速上漲態(tài)勢。

　　受2007年持續(xù)加息和9月末房貸新政的影響，10月和11月商品房屋銷售面積增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出現(xiàn)下降。雖然70大中城市房價同比漲幅繼續(xù)增加，但10月和11月商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅有所減少。說明與前期相比，住宅需求增長有所減緩，房價上漲速度減慢。

　　(三)住房保障體系進一步完善，商品住宅供給結(jié)構(gòu)調(diào)整效果逐步顯現(xiàn)

　　2007年，住房保障體系建設得到了中央政府前所未有的高度重視，各級地方政府的經(jīng)濟適用房和廉租房建設也逐步付諸實施。

　　2007年初，溫家寶總理在政府工作報告中指出：“房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”、“政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。”

　　2007年8月7日，國務院印發(fā)實施《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)，8月24日，國務院召開全國住房工作會議，就貫徹落實《若干意見》進行部署。國務院24號文的主要內(nèi)容為：進一步建立健全城市廉租住房制度；改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度；逐步改善其他住房困難群體的居住條件；完善配套政策和工作機制。

　　11月，建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》，住房保障體系進一步完善。

　　從商品住宅的供給結(jié)構(gòu)來看，2007年以來，商品住宅市場結(jié)構(gòu)調(diào)控的效果逐步顯現(xiàn)，經(jīng)濟適用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投資比重分別由1-2月的3.4%和15.94%，提高到1-10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投資比重每月增加1個百分點左右。據(jù)初步統(tǒng)計，全國36個直轄市、計劃單列市、省會城市，2006-2007年年度新開工商品住房中90平方米以下普通商品住房占總開發(fā)面積的55.8%。

　　二、近期房價加速上漲原因分析

　　從供給方面來看，受2003年開始實施的嚴控“土地”和“信貸”宏觀調(diào)控措施的影響，近年房地產(chǎn)市場實際供給增長下降，加大了房價上漲預期。其中，2003-2006年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增長持續(xù)下降，2005年和2006年甚至為負增長；2004-2006年商品住宅竣工面積增幅有較大幅度下降，2006年為負增長。

　　從需求方面看，經(jīng)濟增長、人口年齡結(jié)構(gòu)、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化是支撐我國住房需求增長的長期因素。我國國民經(jīng)濟持續(xù)多年的穩(wěn)定高速增長，居民收入持續(xù)增加，為住房需求的實現(xiàn)提供了經(jīng)濟基礎。特別是2003年以來，經(jīng)濟發(fā)展進入新的增長周期，經(jīng)濟增長連續(xù)五年保持10%以上的增幅，城鎮(zhèn)居民收入大幅增加，有利于住房需求的增長。1996年以來，我國進入快速城市化階段，每年大約有2000萬農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)常住人口。人口年齡結(jié)構(gòu)方面，2000-2020年，我國人口年齡結(jié)構(gòu)中25-45歲群體所占的比重最大，其中2000-2010年35-45歲群體比重最大。這些因素對我國住房剛性需求和住房改善性需求增長都有很大影響。

　　短期來看，2007年宏觀經(jīng)濟中貿(mào)易順差過大、流動性過剩問題凸現(xiàn)，由流動性過剩引發(fā)的資金充裕，助長了住宅市場的需求增長。根據(jù)REICO工作室2006年對普通住房購房群體所作的抽樣調(diào)查，全額付款和貸款購房分別占購房人的50%左右，可見，銀行貸款對支持購房需求有非常重要的作用。央行公布的數(shù)據(jù)表明，截至2007年9月30日，商業(yè)性購房貸款余額為4.62萬億元，同比增長29.6%，增速比上年同期提高5.2個百分點。其中，個人購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高13.5個百分點。住房公積金委托貸款增長也較快，6月末余額達到4002.6億元，同比增長31.9%，較個人住房貸款增速高7.1個百分點。此外，在人民幣升值預期的影響下，還有大量的外資進入房地產(chǎn)市場，對拉動房價上漲起了推波助瀾的作用。

　　6月后，CPI漲幅持續(xù)走高，通脹壓力逐月上升，6-11月各月CPI同比漲幅分別為4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%、6.9%，不斷創(chuàng)出近年高峰。對應CPI漲幅，利率水平明顯偏低，雖然經(jīng)歷了六次加息，但目前一年期存款利率仍然只有4.14%，沒有改變負利率的狀況。實際利率偏低促使資本為追求保值增值而不斷進入房地產(chǎn)市場，加快了住房需求的增長。

　　三、2008年房價走勢預測

　　受2007年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積大幅度增加以及商品房屋新開工面積較快增長的影響，2008年商品房屋供給仍會穩(wěn)定增加。因此，住房需求增長的變化是影響2008年房價走勢的主要因素，而住房需求增長的變化主要取決于宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境的影響。

　　2008年，根據(jù)我國宏觀經(jīng)濟和政策形勢發(fā)展的不確定性，房價走勢有兩種可能：

　　第一，2008年如果國內(nèi)負利率的現(xiàn)實持續(xù)存在，流動性過剩對資產(chǎn)價格的上漲仍有助推作用。2008年，如果在緊縮貨幣政策和小幅升值的匯率政策組合下，貿(mào)易順差過大問題難以在短期內(nèi)緩解，流動性過剩和通脹將在較長時期內(nèi)存在，負利率的持續(xù)將繼續(xù)刺激住房需求的增長，助推2008年房價上漲，但受緊縮貨幣政策的影響，房價漲幅將會有所減緩。

　　第二，2008年美國經(jīng)濟進入衰退的可能性很大，世界經(jīng)濟也將受到較大影響，如果在國內(nèi)通脹壓力下，采取緊縮貨幣政策和快速升值的匯率政策組合，出口增速很可能迅速下降，內(nèi)需增長乏力，經(jīng)濟將可能出現(xiàn)較大的向下調(diào)整，對收入增長和就業(yè)將產(chǎn)生較大影響，住房需求增長下降，嚴重的話，房價將會出現(xiàn)向下波動的走勢。

　　長期來看，根據(jù)人口學家的分析，我國的“人口紅利期”至少會持續(xù)到2020年，這段時期總體上我國經(jīng)濟將保持較快速度增長，來自城市化進程、人口結(jié)構(gòu)等因素的住房剛性需求增長和經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展帶來的住房改善性需求增長態(tài)勢仍將持續(xù)。

　　總之，2008年的房價走勢將取決于宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境的變化。如果2008年宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，全國房價不會出現(xiàn)大幅波動，但在從緊的貨幣政策影響下，房價漲幅將會有所下降。如果宏觀經(jīng)濟增長出現(xiàn)較大的向下調(diào)整，不排除房價向下波動。但從長期看，我國城鎮(zhèn)住宅市場供不應求的格局并未根本改變，房價長期上漲趨勢將在一定時期內(nèi)存在。