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　　“2007年是不是樓市‘拐點’并不重要，重要的是2007年將無可爭議地成為本輪房地產(chǎn)運行周期的一個關鍵節(jié)點。等這一輪房地產(chǎn)熱潮退潮后，人們會發(fā)現(xiàn)，正是在2007年，我國樓市在充滿爭議中走進了一個新的運行區(qū)間。”

　　兩個信號

　　一個信號是房價。有媒體報道說，萬科產(chǎn)品近日全線降價。報道稱，12月9日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，不到兩個小時，首次推出的C棟156套單元即全部售罄，市場突然再現(xiàn)久違了的火暴。其“原因在于萬科開盤定價13000元/平方米的均價，遠遠低于之前透露的20000元/平方米以上的價格”。另一個廣州樓盤萬科云山開盤價12000元/平方米，上周末出現(xiàn)部分單元價格為7000元/平方米起。而10月20日，萬科以7500元/平方米的低價推出位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡，開盤當天售罄；上海萬科部分樓盤降價，平均降幅15%……”在萬科“領跌”下，中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團紛紛跟隨進入降價潮。

　　除廣州、深圳出現(xiàn)整體大幅下降外，各一線城市房價也開始“高位徘徊”。最新數(shù)據(jù)顯示，京城房價半年來首次下降，11月均價比上月便宜358元，南京樓市連續(xù)三月成交下滑，拐點跡象明顯，武漢商品房成交量收縮，房價上漲速度放緩……

　　另一個信號是股價。就在萬科房價下降的同時，以萬科為龍頭的房地產(chǎn)上市公司的股價也出現(xiàn)大幅回落。萬科A股11月1日最高價為40.78元，12月17日以近跌停板收盤，收盤價為27.10元，一個半月來跌幅為33.5%。深圳華僑城A股11月12日最高價為74.50元，12月17日收盤價為44.78元，一個月下跌幅度為39.9%。泛海建設9月25日最高價為71.30元，12月17日以跌停板收盤，收盤價為41.49元，近三個月的跌幅為29.8%。而深滬股市的房地產(chǎn)板塊指數(shù)，則從11月1日最高的6467.73點，下降到12月17日的4876.76點，自調(diào)整以來，下降幅度為23.57%。

　　股價的大幅下跌，說明市場的另一個先知先覺者———機構(gòu)投資者預見到了房地產(chǎn)市場的整體前景不妙，開始拋售房地產(chǎn)股。而拋售的背景是，市場預期人民幣大幅升值，并普遍看好房地產(chǎn)上市公司2007年的業(yè)績。

　　兩個價格信號變化的背后，實際透露出來的信息則是房地產(chǎn)市場供求狀況和資金市場供求狀況出現(xiàn)了關鍵性的變化。

　　關鍵性之變

　　“現(xiàn)在房價的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤的人。”在北京某事業(yè)單位工作的彭小宇相信房價會在近兩年理性回歸。目前，持有與彭小宇類似觀點的購房人不在少數(shù)，加上不少購房人面對高房價而“望房興嘆”，市場觀望氣氛日益濃重。

　　在此背景下，成交量萎縮就成為樓市自“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季遭遇尷尬以來的最顯著特征。深圳樓市繼續(xù)著8月份以來的市場成交低迷狀況，10月份深圳新房市場日均成交較9月下降一半以上，11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。北京、上海的成交萎縮狀況也有加劇之勢，兩地上周住宅交易環(huán)比跌幅均超過20%。

　　2007年11月中下旬，中國人民銀行在全國50個大、中、小城市進行了城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，回收有效問卷20000份。調(diào)查結(jié)果顯示，居民購房意愿降至歷史次低。

　　調(diào)查的7個大城市居民購房意愿除廣州和重慶外，均較上季度下跌，其中北京、天津降幅最為明顯，分別較上季度下跌7和3.5個百分點。從居民家庭收入結(jié)構(gòu)觀察，中低收入家庭購房意愿隨著房價的不斷上漲而降低。

　　市場供求陷入膠著，資金鏈條也面臨斷裂危險，“錢”進內(nèi)地愈來愈難。不僅國內(nèi)房地產(chǎn)公司一度通行的圈錢模式難以為繼，就連海外融資也紛遇陰霾。

　　“出門的時候陽光還打在身上，路演的后期就開始刮風又下雨。”由于投資者信心不足，11月15日，原擬向海外發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)的碧桂園被迫無限期推遲了發(fā)行計劃。與此同時，另一家香港上市公司雅居樂的4億美元票據(jù)發(fā)行計劃也面臨相同的命運。

　　碧桂園百億票據(jù)發(fā)行擱淺，更多地反映了當前國際金融環(huán)境的低氣壓和投資者對于中國房地產(chǎn)的警戒心提高，是美國次貸危機、中國金融政策調(diào)整、攔截外資炒樓、國際投資者風險承受度降低等多方面因素交互作用的結(jié)果。

　　“明年以后，房產(chǎn)商要在國外借款買地會變得越來越難。”前摩根士丹利董事總經(jīng)理謝國忠分析。

　　“溫水煮蛙”終變“最后一根稻草”

　　號準中國樓市病脈后的調(diào)控政策終于回歸“威嚴”本色，多年調(diào)控多年”空調(diào)“的局面今年得以改觀。類似“溫水煮蛙”的金融收縮政策在年底加大了力度，再加上政策的累積效應，從而形成了駱駝身上的最后一根稻草。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，最近房地產(chǎn)市場的價格波動，直接原因在于開發(fā)商資金面嚴重緊張，并非供求關系出現(xiàn)重大變化。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)建設所投入的大量資金有賴銀行貸款。一般而言，由于財務制度和信貸調(diào)控的原因，每逢年底銀行的銀根都會趨緊，這就會造成開發(fā)商的資金緊缺。而今年這一問題更加突出：緊“從緊的貨幣政策”讓銀行“無款可貸”，再加上市場觀望氣氛濃郁、土地使用稅翻倍征收、第二套住房貸款政策從嚴控制等多重因素，使開發(fā)商資金鏈條嚴重緊繃，通過降價實現(xiàn)資金回籠就成為必然之舉。

　　未來住宅體系“三足鼎立”

　　“保障的歸保障、市場的歸市場。”事實上，2007年最引人矚目的房地產(chǎn)調(diào)控措施，不是“調(diào)控”，而是“保障”。而整個2007年再未出臺類似2005“國八條”那樣直接調(diào)控房價的文件，也表明決策者終于認識到，房價問題必須行業(yè)內(nèi)與行業(yè)外、“有形之手”與“無形之手”一起行動，才能有所緩解。

　　緣于此思路，在確保18億畝耕地這一紅線的基礎上，今年各地紛紛加大放地力度，同時，各地在供地的力度上都向保障性房傾斜。這一方面意味著我們的宏觀調(diào)控政策從單純的壓，變成了抑制需求和增加供給兩條腿走路；另一方面，對保障性住房的供地傾斜意味著要求多年的結(jié)構(gòu)性調(diào)整得到了有力的貫徹。供給的增加和住房保障的逐步建立對于房價的穩(wěn)定無疑是極其重要的。

　　但由此冀望我國房市、房價出現(xiàn)根本性、迅速的改觀和回落也是奢望之舉。從我國目前的狀況來看，一方面國民收入水平還達不到大部分人都能夠?qū)崿F(xiàn)市場化購房的水平；另一方面，政府的財力也不可能在短期內(nèi)滿足全部住房困難群體實現(xiàn)政府性保障的愿望。因此，對于未來我國住宅體系，專家們認為將由三大部分組成，即一部分人群完全由政府解決住房問題，一部分以市場方式解決，中間部分以市場和政府補貼相結(jié)合，從而將我國住房體制和保障制度覆蓋至全部人群。

　　拐點，關鍵節(jié)點？期待房價“軟著陸”

　　種種跡象表明，隨著政策效應的逐步顯現(xiàn)，前段時間房價快速增長的格局將會改變，一個相對平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場即將到來。

　　房價暴漲或者暴跌都不是什么好事，前者意味著經(jīng)濟過熱、固定投資過快，通脹可能加速，而后者意味著房價硬著陸之后“負翁”的增加，經(jīng)濟轉(zhuǎn)入冰凍。目前人民幣可能加速升值的預期十分強烈，在未來一段時間內(nèi)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格的上漲有可能會持續(xù)。此外，土地供應趨緊和土地價格飆升，也在很大程度上擠壓著房價的回落空間。

　　央行貨幣政策委員會委員樊綱認為，房價會穩(wěn)定在合理區(qū)間內(nèi)，“國家對房產(chǎn)市場調(diào)控的結(jié)果，在于使房價的增長速度放慢，使房價實現(xiàn)平穩(wěn)增長，即便出現(xiàn)小幅波動，也不會招致泡沫一下子破裂，整個房市的價格不會出現(xiàn)急劇下滑，或者活生生地一下子實現(xiàn)‘硬著陸’”。這相當于為房地產(chǎn)市場定性，也為市場各方定下了一個房地產(chǎn)市場預期的準確基調(diào)。

　　“因此，2007年是不是樓市‘拐點’并不重要，重要的是2007年將無可爭議地成為本輪房地產(chǎn)運行周期的一個關鍵節(jié)點。等這一輪房地產(chǎn)熱潮退潮后，人們會發(fā)現(xiàn)，正是在2007年，我國樓市在充滿爭議中走進了一個新的運行區(qū)間。”中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明說。

　　調(diào)控年歷

　　土地增值稅

　　2007年房地產(chǎn)調(diào)控的政策“第一槍”。1月16日，國稅總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅；

　　物權法

　　3月16日《物權法》獲得通過。同月，商務部發(fā)布《關于2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》，明確提出嚴格限制外商投資房地產(chǎn)；

　　住房保障

　　8月7日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，12月1日，建設部等9部門聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房保障辦法》正式實施；

　　房貸新政

　　央行銀監(jiān)會9月規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%，12月11日明確第二套房認定以家庭為單位；

　　囤地、捂地

　　11月1日，國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，直指土地開發(fā)市場的囤積土地問題；

　　二次限“外”

　　12月，國家發(fā)改委與商務部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，將限外范圍擴大到房地產(chǎn)三級市場；

　　貨幣從緊

　　12月3日-5日，中央經(jīng)濟工作會議召開。已實施10年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”，8日，央行宣布今年以來第十次上調(diào)人民幣存款準備金率，上調(diào)1個百分點，力度明顯加大，20日宣布年內(nèi)第六次加息。