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　　羅勁松資料：湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)、湖南華盛集團(tuán)董事長(zhǎng)、中國(guó)青年企業(yè)家協(xié)會(huì)常務(wù)理事、湖南省青年聯(lián)合會(huì)副主席、湖南省青年企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、長(zhǎng)沙市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、工商管理學(xué)博士……羅勁松的頭銜很多，當(dāng)然含金量也很足。但羅勁松更愿意讓人稱(chēng)他為一個(gè)有著“沉重歷史責(zé)任感”的房地產(chǎn)人。

　　羅勁松：房市要形成梯級(jí)消費(fèi)

羅勁松

　　宏觀調(diào)控政策應(yīng)立足于標(biāo)本兼治、長(zhǎng)短結(jié)合羅勁松博士首先指出：我國(guó)當(dāng)前的宏觀調(diào)控處在需求釋放期轉(zhuǎn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期的過(guò)程中。為什么現(xiàn)在是處于這兩個(gè)時(shí)期的過(guò)程中？羅勁松說(shuō)：我們國(guó)家從九十年代后期真正進(jìn)入住房社會(huì)化和住房綱領(lǐng)化，至今只有近十年歷史。前一段時(shí)間的房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)高過(guò)GDP的增長(zhǎng),一個(gè)重要原因是我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的變型進(jìn)程中人們對(duì)房子的消費(fèi)需求得到了大量釋放。隨著房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展,這種釋放期現(xiàn)在已轉(zhuǎn)入了穩(wěn)定增長(zhǎng)的時(shí)期,為什么在進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期房地產(chǎn)業(yè)還能保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)？他認(rèn)為主要有兩方面的核心原因,首先是因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)容和城市化進(jìn)程的加速。其次是因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的品質(zhì)升級(jí)的要求。在需求釋放期到穩(wěn)定增長(zhǎng)期過(guò)程中,住宅的增量的存量將會(huì)有合理的變化,一些房地產(chǎn)供需市場(chǎng)非常健康的發(fā)達(dá)國(guó)家的的住房增存量比是非常合理的。他建議，應(yīng)該將將住宅增存比作為當(dāng)前房地產(chǎn)需求市場(chǎng)一個(gè)預(yù)警信號(hào)。講到我國(guó)當(dāng)前宏觀調(diào)控的目的，他認(rèn)為首先是控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和房地產(chǎn)投資規(guī)模，以平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的投資增幅過(guò)快，利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。其次由于住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)不合理、住房社會(huì)保障體系不完善或缺失造成房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)需求市場(chǎng)極不均衡、極不對(duì)稱(chēng)，可能引發(fā)潛在社會(huì)矛盾。

　　放寬土地政策優(yōu)化稅費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　他指出，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模和平抑住房?jī)r(jià)格是兩個(gè)不同的政策目的?？刂品康禺a(chǎn)投資規(guī)模是為了有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)目的，而平抑住房?jī)r(jià)格是為了讓更多的老百姓買(mǎi)得起房子，是出于一種社會(huì)穩(wěn)定的政治角度上來(lái)考慮的。而現(xiàn)在采取的控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的的一個(gè)重要手段就是壓縮土地供應(yīng)，但這樣反而會(huì)造成土地供給不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。如果要用這種政策來(lái)平抑房?jī)r(jià)，首先應(yīng)該要立足于盤(pán)活土地存量、優(yōu)化土地增量供給。另外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所承擔(dān)的稅費(fèi)成本是非常高的，這也勢(shì)必會(huì)造成開(kāi)發(fā)商將這種稅費(fèi)成本向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁。他認(rèn)為國(guó)家和地方政府可以研究?jī)?yōu)化和減免某些開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅種和稅率，但在流通環(huán)節(jié)和物業(yè)保有方面的稅費(fèi)可以適當(dāng)增加，因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收壓力過(guò)重會(huì)造成房?jī)r(jià)的上升，直接給購(gòu)房者帶來(lái)壓力，而在流通環(huán)節(jié)上增加稅收，可以對(duì)擁有大量物業(yè)的那投機(jī)者和高收入人群以較大的經(jīng)濟(jì)壓力。并且可以把一次置業(yè)和多次置業(yè)的稅種、稅率區(qū)別開(kāi)來(lái)，提高高收入、多次置業(yè)的購(gòu)房者的稅費(fèi)壓力，減輕中低收入購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　羅勁松認(rèn)為：立足于短期的需求管理的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期供求關(guān)系作用不大，甚至有可能有負(fù)面影響。宏觀調(diào)控政策應(yīng)立足于標(biāo)本兼治、長(zhǎng)短結(jié)合，實(shí)現(xiàn)社會(huì)成本最小化，社會(huì)邊際收益最大化。

　　經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房孰優(yōu)孰劣

　　廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。這一制度將住房體系和社會(huì)保障體系真正完善起來(lái)。廉租房作為政府的保障體系之一，自1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文件出臺(tái)之日起，便受到了百姓和業(yè)界人士的高度認(rèn)可。貧困家庭可以通過(guò)申請(qǐng)得到政府的住房保障，不會(huì)因沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房而夜宿街頭。而經(jīng)濟(jì)適用房不同，沒(méi)有錢(qián)是絕對(duì)不能住進(jìn)去的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是一種商業(yè)行為下的產(chǎn)物。羅勁松認(rèn)為：隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房失去了原來(lái)的本質(zhì)意義，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家免收土地出讓金，并且減免了21項(xiàng)稅費(fèi)，以支持開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的住房，經(jīng)濟(jì)適用房是一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房。現(xiàn)階段，它還是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一環(huán)，是保障中低收入家庭尤其是中等偏低收入家庭住房需求的一種產(chǎn)品；但是，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度的根本缺陷在于社會(huì)保障性質(zhì)和市場(chǎng)化運(yùn)作的矛盾，現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題讓很多人都去反思經(jīng)濟(jì)適用房制度?？梢哉f(shuō)，作為調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的一個(gè)環(huán)節(jié)，經(jīng)濟(jì)適用房完成了階段性的任務(wù)，現(xiàn)在應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。與市場(chǎng)化的住房制度改革進(jìn)程及其推動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大成就相比，廉租住房制度的建立與完善，進(jìn)展是緩慢的、滯后的，現(xiàn)在全國(guó)竟然還有七十多個(gè)城市沒(méi)有廉租房。我們應(yīng)該完善廉租房供給體系，擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋面，成為社會(huì)保障體制的一個(gè)重要組成部分。地方政府應(yīng)研制出一套可操作的運(yùn)作機(jī)制和程序，例如資金來(lái)源可以從土地轉(zhuǎn)讓收入中切塊，房源可以盤(pán)活城市存量住房為主，適當(dāng)建立增量輔助。

　　中低價(jià)位、中小戶(hù)型，一定是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流

　　針對(duì)目前的住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)仍不合理，房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)需求市場(chǎng)極不平衡，極不對(duì)稱(chēng)的情況，羅勁松談到了自已的看法，他認(rèn)為：住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)亟待完善，要形成一種梯級(jí)消費(fèi)。所謂的梯級(jí)形的消費(fèi)模型，是一個(gè)高、中、低分層產(chǎn)品明晰的模型。別墅從需求釋放期的主流到要被邊緣化，而偏大戶(hù)型，高價(jià)位、高品質(zhì)、高配置的高級(jí)公寓要繼續(xù)主流化并保持合理體系，中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品房要從結(jié)構(gòu)性缺失或供應(yīng)不足走向主流化并且要保持合理比例，經(jīng)濟(jì)適用房如果持續(xù)供應(yīng)不足和政策效果不明顯，將要面臨被調(diào)整，租廉房體系應(yīng)該是目前階段要大力發(fā)展的，它將由現(xiàn)在的缺失逐步成為社會(huì)保障體系一個(gè)非常重要的組成部份。羅勁松堅(jiān)定的說(shuō)：我認(rèn)為，中低價(jià)位，中小戶(hù)型的房子，一定是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

　　對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議

　　羅勁松對(duì)健康房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義有四大特征：價(jià)格穩(wěn)定、供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、市場(chǎng)規(guī)范。以健康房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特點(diǎn)：羅勁松認(rèn)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然價(jià)格增幅較緩，從近三年來(lái)看供需兩旺，基本平衡；但是在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上有著全國(guó)的普遍性特點(diǎn)，就是中小戶(hù)型、中低檔商品房供應(yīng)量不夠，高檔商品房開(kāi)發(fā)比較多，所以長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)尚需調(diào)整，另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律建設(shè)還不夠完善，市場(chǎng)也有待規(guī)范。羅勁松對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)給予了六大政策建議：首先，要改革增量土地出讓方式，應(yīng)該建立土地拆遷基金，由政府牽頭完成拆遷，將熟地和相應(yīng)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)一體化出讓?zhuān)朴啿煌a(chǎn)品的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其二，要進(jìn)一步完善存量房市場(chǎng)的稅收估價(jià)交易體系，加強(qiáng)存量市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)效率，避免由于增量供應(yīng)過(guò)大、存量交易環(huán)節(jié)不暢形成“堵車(chē)”效應(yīng)。另外要大幅度減低住房租賃市場(chǎng)的稅費(fèi)，采用“輕賦稅、重征收”的辦法加強(qiáng)租賃市場(chǎng)的稅收監(jiān)管和征收，擴(kuò)大租房一族的規(guī)模，逐步形成住房消費(fèi)的梯級(jí)結(jié)構(gòu)。應(yīng)該因地制宜地、科學(xué)系統(tǒng)地研制出適應(yīng)本地氣候和消費(fèi)特色的節(jié)能技術(shù)、設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)和維護(hù)體系。然后，應(yīng)該改堵為疏，建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)信用體系、供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)信用體系，搭建開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)。最后，由建設(shè)主管部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，聯(lián)合有關(guān)機(jī)構(gòu)開(kāi)展基于土地政策、稅收政策、金融政策和消費(fèi)政策的橫向課題研究，為相關(guān)部門(mén)決策提供依據(jù)。羅勁松認(rèn)為：未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該是管理能力、資本能力、成本控制能力、吸引外來(lái)資本的能力。他對(duì)現(xiàn)階段的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)企業(yè)提出了五點(diǎn)建議，第一，要正確認(rèn)識(shí)生存與發(fā)展的辯證關(guān)系，第二，要正確認(rèn)識(shí)贏利與風(fēng)險(xiǎn)的辯證關(guān)系，第三，要加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)、管理技術(shù)進(jìn)步、管理效率提升。第四，要發(fā)展以現(xiàn)金流量平稀為基礎(chǔ)的穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，拓寬投融資渠道、優(yōu)化股權(quán)和債權(quán)投資，擴(kuò)大投資能力。第五，關(guān)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的位置，要戰(zhàn)略第一，戰(zhàn)術(shù)和執(zhí)行第二。