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　　經(jīng)適房對(duì)于商品房的價(jià)格有沒(méi)有拉動(dòng)力？大量推出保障性住房會(huì)不會(huì)帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格下跌？關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題，目前沒(méi)有明確正統(tǒng)的答案。即使在專家的眼中，也像哈姆雷特的抉擇。

　　核心提示

　　在今年最后兩個(gè)月，武漢市經(jīng)濟(jì)適用房將扎堆面市，有關(guān)武漢市前十個(gè)月只推出3243套經(jīng)適房，住房保障又將流于形式的說(shuō)法，已經(jīng)不攻自破。

　　11月7日，武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局對(duì)外公布：11月初漢陽(yáng)漢江苑、硚口百姓之春二期一組團(tuán)2個(gè)項(xiàng)目將上市銷售，共推出住房2474套。12月底前，還將有9個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積73.36萬(wàn)平方米，住房8514套，逐步上市銷售。

　　有心人不難發(fā)現(xiàn)，這1萬(wàn)多套的經(jīng)適房位置，盡管很偏，但相對(duì)于江夏、陽(yáng)邏等郊區(qū)，又有明顯的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，經(jīng)適房項(xiàng)目還有明顯大盤化的趨勢(shì)，此外，經(jīng)適房2800元/平方米的封頂價(jià)，讓一些人開始擔(dān)心，對(duì)于均價(jià)3000元/平方米左右的樓盤，是否有“沖擊波”的意義？

　　經(jīng)適房對(duì)商品房的拉動(dòng)力

　　經(jīng)適房對(duì)于商品房的價(jià)格有沒(méi)有拉動(dòng)力？大量推出保障性住房會(huì)不會(huì)帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格下跌？關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題，目前沒(méi)有明確正統(tǒng)的答案。即使在專家的眼中，也像哈姆雷特的抉擇。

　　一個(gè)觀點(diǎn)來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：“同一個(gè)地段，商品房一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房一個(gè)價(jià)格，那么經(jīng)濟(jì)適用房比商品房要便宜10%到15%，這樣自然會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格有一個(gè)拉動(dòng)作用。”這一部分觀點(diǎn)的論據(jù)是：房?jī)r(jià)之所以持續(xù)走高，除了市場(chǎng)秩序紊亂和購(gòu)房者心理影響等因素外，最根本的原因還是得從需求與供給關(guān)系上去找。前段時(shí)間，豬肉價(jià)格上漲，有些地方政府將大量?jī)?chǔ)備豬肉投放市場(chǎng)，使自由市場(chǎng)上的肉價(jià)漲幅得到了有效抑制。“那么，在房?jī)r(jià)高居不下之際，政府為什么不大量興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，加大市場(chǎng)供給總量，從而使房?jī)r(jià)在市場(chǎng)規(guī)律作用下自動(dòng)地降下來(lái)呢？”

　　在這個(gè)問(wèn)題上，中國(guó)指數(shù)研究院華中分院院長(zhǎng)朱戈代表著另一種觀點(diǎn)：“沒(méi)有影響。”朱戈所持觀點(diǎn)的依據(jù)是：房地產(chǎn)市場(chǎng)是兩個(gè)切面，政府負(fù)責(zé)保障性住宅，而市場(chǎng)有自由生存的商品開發(fā)市場(chǎng)，“就像硬幣的兩面，是互不干涉的。”

　　“如果硬要將兩者牽涉到一起，在一種情況下可能有影響，那就是整體房?jī)r(jià)不高的時(shí)候。”朱戈說(shuō)，如果整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)不高，與經(jīng)適房沒(méi)拉開距離，那么經(jīng)濟(jì)適用房大量推出，可能會(huì)影響市場(chǎng)的走向，但是從目前的武漢市來(lái)看，這種情況是不會(huì)出現(xiàn)的。

　　朱戈認(rèn)為，首先1萬(wàn)多套，相對(duì)整個(gè)市場(chǎng)需求而言并不算多，依舊是供不應(yīng)求；其次，政府對(duì)經(jīng)適房的審核越來(lái)越嚴(yán)格，是有特點(diǎn)的人群，不會(huì)分流商品房的客戶。“目前一部分開發(fā)商擔(dān)心經(jīng)適房大量推出影響房?jī)r(jià)，主要是因?yàn)橐郧罢畬?duì)購(gòu)買人群的資格審核不嚴(yán)格，一部分有購(gòu)買力的市民，就選擇了經(jīng)適房，而放棄購(gòu)買商品房。”

　　對(duì)于供需關(guān)系的理論：加大供應(yīng)就會(huì)降低房?jī)r(jià)的說(shuō)法，朱戈表示，“房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，不是簡(jiǎn)單供求關(guān)系，還包括金融問(wèn)題、社會(huì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題、社會(huì)矛盾、地方財(cái)政平衡、城市競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題。應(yīng)該用社會(huì)發(fā)展的角度看市場(chǎng)這一塊。”

　　經(jīng)適房已進(jìn)入“大盤時(shí)代”

　　其實(shí)，年底大量經(jīng)濟(jì)適用房上市只是一個(gè)側(cè)面，讓商品房市場(chǎng)感覺壓力的還來(lái)源于另一個(gè)方面：武漢經(jīng)適房已進(jìn)入大盤時(shí)代。

　　根據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)局一季度的數(shù)據(jù)，該市當(dāng)季經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資完成4.92億元，比去年同期增長(zhǎng)108.8%。同時(shí)，有數(shù)據(jù)顯示，在2006年計(jì)劃的15個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，建筑面積在30萬(wàn)平方米以上的占了5個(gè)，其中，最大的項(xiàng)目計(jì)劃面積在79.19萬(wàn)平方米。

　　而一直以來(lái)，市民對(duì)于經(jīng)適房的詬?。褐苓叺缆凡欢?、小區(qū)內(nèi)配套不方便，也得到改善。

　　國(guó)土房產(chǎn)部門透露，截至去年底，武漢市已累計(jì)為經(jīng)濟(jì)房小區(qū)投入市政公共配套資金30余億元，今年該市將確保經(jīng)濟(jì)適用房政策性投入不低于7億元，搞好經(jīng)濟(jì)適用房的配套。

　　最新的信息顯示：武漢市建委透露，今年該市計(jì)劃投入兩億多資金，為“香緹美景”、“百姓之春”、“惠民苑小區(qū)”等10多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，配套建設(shè)11條“惠民路”，方便周邊居民出行。

　　此外，按規(guī)劃，今后武漢的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將重點(diǎn)布局在三環(huán)線周邊區(qū)域，配套的進(jìn)出道路將與房屋并行建設(shè)，緩解經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)居民“出門難”。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授張東認(rèn)為，大量投入經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，必定會(huì)改善中低收入用房的供給，“到2008年，我們將看到比較理想的變化。”

　　影響》》

　　郊區(qū)盤首當(dāng)其沖？

　　經(jīng)適房因?yàn)槠涮厥庑裕瑢?duì)于郊區(qū)盤有何影響呢？

　　武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理馬志軍的觀點(diǎn)十分明晰，因?yàn)樯唐贩渴袌?chǎng)與經(jīng)適房市場(chǎng)的客戶群不一樣，同時(shí)，目前整個(gè)市場(chǎng)的剛性需求仍沒(méi)得到滿足，自然不會(huì)受到影響，但對(duì)于郊區(qū)盤而言，“有兩部分潛在客戶將被分流。第一類是‘拆遷戶’，拿的補(bǔ)貼可以買經(jīng)適房，又可以買郊區(qū)盤，如果同樣的地段位置，自然會(huì)選擇經(jīng)適房；第二類就是對(duì)房?jī)r(jià)很敏感的人群。”

　　朱戈表示，經(jīng)適房其實(shí)與低端商品房并不存在可比性，但目前出現(xiàn)這樣的對(duì)比，是“因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格還有些偏高，與一些商品房并沒(méi)有拉開距離。”

　　一個(gè)讓市民擔(dān)憂的問(wèn)題是：如果因?yàn)闆](méi)拉開距離，導(dǎo)致低端樓盤的客戶被分流，那些郊區(qū)盤，是否會(huì)提升價(jià)格，來(lái)拉開距離呢？

　　從整體來(lái)分析，這種假設(shè)有“杞人憂天”的感覺，“樓盤的推出還是有自己的定位，比如在江夏的樓盤，硬要賣出光谷的價(jià)格，是不會(huì)有消費(fèi)群體的。”

　　但更讓人放心的是，經(jīng)適房以后要走的路線，將以“出租”為主，不再出售。“買得起房就買，買不起就租，這才是市場(chǎng)機(jī)制下的住房保障制”。

　　市民：經(jīng)適房

　　還是有些“頭重腳輕”

　　武漢要推出11000套經(jīng)濟(jì)適用房，但已參加過(guò)3次搖號(hào)的汪金香并不樂(lè)觀：“只不過(guò)多了幾次搖號(hào)機(jī)會(huì)而已”。每次搖號(hào)，幾個(gè)人“爭(zhēng)”一個(gè)號(hào)，“希望不大。”

　　其實(shí)，以汪金香一家三口，目前1000多元的收入，經(jīng)濟(jì)適用房2800元/平方米左右的房?jī)r(jià)，即使搖中號(hào)，依然買不起。王大爺就有過(guò)這樣的經(jīng)歷。去年底，他在麗華苑搖中一套小高層，每平方米2698元，但兩成3萬(wàn)多的首付對(duì)于他而言，無(wú)疑是個(gè)“天文數(shù)字”。

　　“我每個(gè)月2000多元的工資，以武漢現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，怎么買得起房子？經(jīng)適房還可以承受，可是為什么我就不能買呢？”武昌某文化公司的張威說(shuō)。