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文/宋云山   金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)（華北）天津分公司副總經(jīng)理

　　天津一直以來都以其港口城市優(yōu)越的地理位置，在中國(guó)歷史中占據(jù)重要的地位，成為中國(guó)對(duì)外開放的門戶。近幾年天津房地產(chǎn)成為中國(guó)房地產(chǎn)冉冉升起的一顆新星，其發(fā)展速度，輻射范圍，發(fā)展深度都是其他城市無法相比的，這也是金網(wǎng)絡(luò)看好天津的一個(gè)主要因素。金網(wǎng)絡(luò)作為有著十年歷史的專業(yè)地產(chǎn)顧問公司，在進(jìn)入天津之初就已經(jīng)針對(duì)天津房地產(chǎn)近幾年的發(fā)展進(jìn)行了深入的研究，看到天津房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的同時(shí)，各個(gè)方面也在不斷提高和完善，而大量外地開發(fā)商進(jìn)入天津更是加速了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步伐。

　　外來開發(fā)商大舉進(jìn)津天津地產(chǎn)多點(diǎn)開花

　　目前，大量的外來開發(fā)商進(jìn)入天津，使天津房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了群雄逐鹿的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。老城鄉(xiāng)區(qū)域的成功運(yùn)作為外來開發(fā)商在天津站穩(wěn)腳跟提供了契機(jī)，為天津房地產(chǎn)帶來優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的同時(shí)也加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，因此各個(gè)外來開發(fā)商為在天津取得長(zhǎng)足的發(fā)展，不惜重金，大量購買土地，并把觸角伸到了天津中心城區(qū)以外，占據(jù)濱海市場(chǎng)是外來開發(fā)商在天津邁出的第一步。

　　根據(jù)天津土地成交中心的數(shù)據(jù)顯示，07年第二季度天津市土地成交情況為：中心城區(qū)綜合地價(jià)每平方米1916元，比去年同期增長(zhǎng)6.55%，但增幅下降4個(gè)百分點(diǎn)?？梢娭行某菂^(qū)土地價(jià)格大幅度上漲增加了開發(fā)的難度，但可開發(fā)的土地卻在大幅度減少。因此，外擴(kuò)是發(fā)展的必然，濱海新區(qū)是擴(kuò)張的主要方向。

　　今年天津一些本土開發(fā)商也逐步放棄競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓面價(jià)不斷刷新歷史新高的市內(nèi)六區(qū)，把目光瞄準(zhǔn)尚處在上升階段的濱海新區(qū)，尋求企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的立腳點(diǎn)和突破口。因此，現(xiàn)在的天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)多極化發(fā)展，在各區(qū)縣主要區(qū)域都有顯著發(fā)展的基礎(chǔ)上，金網(wǎng)絡(luò)相信未來濱海新區(qū)將在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)上一枝獨(dú)秀。

　　濱海新區(qū)集中放量，加劇競(jìng)爭(zhēng)

　　2006年，濱海新區(qū)的開發(fā)開放已經(jīng)榮升為國(guó)家戰(zhàn)略，在濱海新區(qū)開發(fā)開放的熱潮持續(xù)升溫的同時(shí)，濱海土地也成為各大地產(chǎn)商目光集聚之地。在一個(gè)國(guó)家的重點(diǎn)扶持區(qū)域，擁有如此豐厚的土地資源，任何一個(gè)地產(chǎn)商都不可能靜坐觀望，進(jìn)軍濱海成為眾多地產(chǎn)大鱷的首要戰(zhàn)略目標(biāo)，濱海地產(chǎn)之戰(zhàn)就此拉開帷幕。如今，融科、中遠(yuǎn)、萬通、萬科、富力、吉寶、廣廈、朗鉅、億兆、昌運(yùn)東富等眾多地產(chǎn)大鱷都已揮師挺進(jìn)濱海，吹響了“濱海造城”運(yùn)動(dòng)的號(hào)角，他們將在濱海地產(chǎn)的戰(zhàn)場(chǎng)上進(jìn)行一番激烈的角逐。同時(shí)我們可以欣喜的看到，眾多知名外地開發(fā)商、投資商的介入，他們將給濱海地產(chǎn)帶來全新的理念、產(chǎn)品、操作模式和營(yíng)銷策略，對(duì)濱海房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和產(chǎn)品品質(zhì)的提高，具有重要的意義。

　　2006年，濱海新區(qū)樓市出現(xiàn)“大熱”，在售和即將上市的新樓盤達(dá)到65個(gè)，總建筑面積突破500萬平方米。以房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的塘沽區(qū)為例2006年供應(yīng)量為140萬平米，2007年后還會(huì)有近400萬平米的土地供給,未來幾年濱海新區(qū)在土地供應(yīng)方面將表現(xiàn)：量大，集中程度高等特點(diǎn)。

　　06年僅掛牌出讓的土地，濱海新區(qū)中心區(qū)就達(dá)到了17幅，共計(jì)190萬平方米，累計(jì)土地出讓面積海河南岸位居首位，達(dá)到130余萬平方米。新河區(qū)域次之達(dá)到90余萬平方米，上北區(qū)域出讓地塊面積也突破40萬平方米，充分體現(xiàn)了濱海新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度之快，土地供應(yīng)力度之大。而在這17幅出讓的土地中有9幅是居住用地，3幅商用、賓館用地，可見濱海新區(qū)正在改變以往的生產(chǎn)區(qū)的形象，朝著居住區(qū)方向發(fā)展，不斷地聚集人氣，帶動(dòng)濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　07年濱海新區(qū)將安排62項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目，計(jì)劃投資260億元，比上年增長(zhǎng)19.2%。這將加快海港、空港建設(shè)，推動(dòng)功能區(qū)開發(fā)，以改善區(qū)域環(huán)境，提高區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，今年的土地出讓結(jié)果也顯示，濱海新區(qū)正在朝著十一五規(guī)劃的生態(tài)宜居城市的方向大步邁進(jìn)，截止到8月份，濱海新區(qū)中心區(qū)共出讓了19幅土地，面積達(dá)78萬平米，除了2幅居住用地，1幅工業(yè)用地外，其余全部為商業(yè)服務(wù)用地和公共、娛樂設(shè)施用地。可見，濱海新區(qū)已經(jīng)開始實(shí)施區(qū)域遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略，為成為天津新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)增加砝碼。各種配套設(shè)施的建設(shè)，將加速濱海新區(qū)城市化進(jìn)程，居住氛圍更加的濃郁，吸引更多的開發(fā)商，購房者來天津投資、居住。

　　從06、07年的土地供應(yīng)情況可以看出濱海新區(qū)，尤其是塘沽、泰達(dá)開發(fā)區(qū)、空港是其建設(shè)的重點(diǎn)，我們也將緊隨天津的發(fā)展方向，發(fā)展步伐開始金網(wǎng)絡(luò)在天津的全面發(fā)展，而我們進(jìn)入濱海的第一站就把目光瞄準(zhǔn)在塘沽上北區(qū)這一07年上市量最大的區(qū)域，力爭(zhēng)在這一新興市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

　　多種需求激活市場(chǎng)，濱海前景一路向好

　　我們認(rèn)為濱海樓市仍有較大的上升空間，天津市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，可開發(fā)土地將會(huì)逐漸減少，因此土地價(jià)格將會(huì)大幅度上揚(yáng)，濱海新區(qū)作為城市副中心區(qū)，其土地價(jià)格相比市中心具有土地價(jià)格低，升值潛力大，拿地條件相對(duì)寬松等優(yōu)勢(shì)，已成為開發(fā)商的新寵。同時(shí)，隨著交通配套的逐步完善以及經(jīng)濟(jì)的加速騰飛，新區(qū)將會(huì)吸引更多的外來人口，導(dǎo)致需求群體進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，濱海新區(qū)對(duì)住房的需求將在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持高漲。

　　各項(xiàng)利好政策的傾斜，區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，加之政府注重城市建設(shè)，居住環(huán)境日益改善，將吸引大量外來人口到此就業(yè)、定居。天津十一五城市總體規(guī)劃顯示，到2020年濱海新區(qū)常住人口規(guī)模為300萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為290萬人，截止到06年濱海新區(qū)人口為140萬，因此大量流動(dòng)人口進(jìn)入濱海新區(qū)是該區(qū)域人口快速增長(zhǎng)的主要因素。

　　眾多利好條件使得人們紛紛看好濱海新區(qū)未來的發(fā)展，未來的濱海新區(qū)一定是一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、就業(yè)機(jī)會(huì)多、人群素質(zhì)相對(duì)較高的區(qū)域，加上本土人口的不斷增長(zhǎng)，收入水平的逐漸提高以及對(duì)住房面積的更大需求，勢(shì)必將擴(kuò)大濱海新區(qū)的樓市需求，同時(shí)也有利于濱海樓市的全方位、多層次的發(fā)展。因此金網(wǎng)絡(luò)看好濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在我們的戰(zhàn)略合作伙伴首創(chuàng)集團(tuán)進(jìn)入濱海新區(qū)之際，我們開始以濱海新區(qū)為另一個(gè)發(fā)展點(diǎn)，力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)可以再與其他的開發(fā)商建立合作關(guān)系，全面參與到濱海新區(qū)未來的房地產(chǎn)發(fā)展之中。

　　目前，濱海新區(qū)的項(xiàng)目不僅在本區(qū)域內(nèi)的需求有大幅度增加，外來的投資者更是不在少數(shù)，很多項(xiàng)目的購房者中投資客可達(dá)到30%以上，分別來自市內(nèi)各區(qū)、北京、河北省、上海、香港、臺(tái)灣甚至韓國(guó)、新加坡等地，輻射范圍之廣是其他區(qū)域所沒有的，因此其市場(chǎng)發(fā)展空間很大，升值潛力無可限量。

　　注：

　　從以下07年上半年的銷售數(shù)據(jù)可以看出濱海新區(qū)的房地產(chǎn)銷售是有很大的上升空間的。

　　濱海地區(qū)近幾個(gè)月成交情況對(duì)比：

　　7-8月成交情況：

　　成交數(shù)量：4669套(2245套+2424套)

　　成交面積：62.87萬平米

　　成交金額：36.19億元

　　成交均價(jià)：5755元/平米

　　5-6月成交情況：

　　成交數(shù)量：2245套

　　成交面積：29.42萬平米

　　成交金額：15.93億元

　　成交均價(jià)：5414元/平米

　　數(shù)據(jù)顯示：7、8月份相較5、6月份其成交面積、成交價(jià)格都有大幅度提升，這與該區(qū)域的區(qū)域發(fā)展是分不開的。