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　　報(bào)告顯示武漢市2007年商品房需求量在1300萬平方米，而供應(yīng)量最多在1100萬平方米，年度供求比在1：1.18左右，延續(xù)供不應(yīng)求局面。在資產(chǎn)升值、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，剛性需求、供給短缺的背景下，房價(jià)的上漲短期內(nèi)仍難以逆轉(zhuǎn)。

　　易居發(fā)布武漢前三季度房地產(chǎn)分析報(bào)告：

　　周二，易居中國武漢分公司發(fā)布武漢前三季度房地產(chǎn)信息報(bào)告，報(bào)告顯示武漢市2007年商品房需求量在1300萬平方米，而供應(yīng)量最多在1100萬平方米，年度供求比在1：1.18左右，延續(xù)供不應(yīng)求局面。在資產(chǎn)升值、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，剛性需求、供給短缺的背景下，房價(jià)的上漲短期內(nèi)仍難以逆轉(zhuǎn)。

　　前三季度商品房供小于求

　　歷經(jīng)春節(jié)傳統(tǒng)淡季，2007年3月份以來，商品房市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。截止到9月，商品房市場已連續(xù)7個(gè)月保持很高的成交水平，武漢房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)需求迅猛釋放的黃金時(shí)期。

　　經(jīng)宏觀調(diào)控后，武漢的房地產(chǎn)投資平穩(wěn)，2007年上半年投資額增幅和2006年增幅持平。其中，房地產(chǎn)投資額同比上漲22%，施工面積下跌3.7%，新開工面積下跌7.9%，竣工面積同比上漲17.5%，商品房市場和商品住宅市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從2006年的供大于求，轉(zhuǎn)變?yōu)楣┬∮谇螅?007年前三季度的商品房、商品房住宅的供求比分別為1：10和1：1.25，而去年一年的商品房、商品房住宅的供應(yīng)比則分別為1：0.73和1：0.82。

　　“90/70”政策的逐步推進(jìn)，也使得武漢的商品房住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，2007年前三季度90平方米以下的住宅占銷售總量的24%，而2006年，這個(gè)數(shù)字僅為17%。

　　四季度成交量預(yù)計(jì)持續(xù)縮減

　　易居調(diào)查報(bào)告顯示，今年1至9月份，武漢商品住宅新增供應(yīng)765萬平方米，略低于去年同期(786萬平方米)，成交量達(dá)到957萬平方米，同期增長50.71%。預(yù)測2007年全年，商品住宅新增供應(yīng)量最多達(dá)到甚至低于2006年1100萬平方米的水平，而2007年商品住宅需求量應(yīng)該在1300萬平方米，供求關(guān)系可能會(huì)再度失衡。

　　截至2007年9月30日，武漢市存量房面積1069萬平方米，按1至9月份的平均銷售速度106萬平方米/月，存量房需10個(gè)月即可消化完畢，而新增供應(yīng)量主要集中在武昌區(qū)(16%)，東西湖(14%)，洪山和江岸(12%)，相對于成交量來講，東湖高新、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、江夏的供應(yīng)明顯不足。

　　從戶型上講，由于小戶型住宅大多分布在繁華地段，因此一房的價(jià)格一直在均價(jià)線之上，兩房三房市場依然是絕對主力，兩者價(jià)格平穩(wěn)上漲。四房價(jià)格上漲迅速，表明中心城區(qū)的舒適型住宅得到市場認(rèn)可，市民改善性需求仍然有很大空間。

　　易居分析報(bào)告還表明，今年最后三個(gè)月，受金地義和巷地塊高價(jià)成交及武漢天地、萬科金色家園等項(xiàng)目開盤刺激，市中心項(xiàng)目的價(jià)格有望繼續(xù)上漲，但受供應(yīng)量不足以及消費(fèi)者持幣觀望的影響，成交量將呈現(xiàn)持續(xù)縮減的趨勢。

　　土地儲(chǔ)備不足成高房價(jià)推手

　　2007年以來，武漢市已推出6號(hào)公告，出讓面積117萬平方米，比2006年減少25.6%，可建面積約385萬平方米，比2006年增加14%。

　　土地儲(chǔ)備是企業(yè)高速發(fā)展需求，多項(xiàng)目操作也成為開發(fā)企業(yè)高速發(fā)展的必經(jīng)之路。

　　金地集團(tuán)2003年進(jìn)入武漢市場，歷經(jīng)三年后，金地品牌已經(jīng)得到市場認(rèn)可。2006年金地在加大土地儲(chǔ)備的同時(shí)，開始注重選擇不同區(qū)域的地塊，為多項(xiàng)目操作做準(zhǔn)備。

　　萬科朗苑、魅力之城等項(xiàng)目開盤當(dāng)日即售罄，使得萬科的開發(fā)速度進(jìn)一步加速，目前萬科的四個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目不足以支撐2008年的計(jì)劃開發(fā)量。因此可以預(yù)料，2007年下半年，萬科將會(huì)是土地市場重要的參與者。

　　對于武漢2007年城市地價(jià)飛漲的重要原因，易居認(rèn)為主要原因是土地市場的供不應(yīng)求。上海房地產(chǎn)權(quán)威人士印堃華教授也對這種觀點(diǎn)表示贊同，不久前在武漢開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的講座上他表示：“我們常常把房地產(chǎn)行業(yè)混為一談了。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該分為兩個(gè)行業(yè)，地是地，房是房。做地產(chǎn)是判斷未來房價(jià)的總體走勢，如果預(yù)測未來房價(jià)要漲，就可以出高點(diǎn)價(jià)格拿地，如果預(yù)測未來房價(jià)要跌，就應(yīng)該等到土地價(jià)格走低再拿地。”

　　武漢樓市有望坐享“人口紅利”

　　易居認(rèn)為，武漢處于人口紅利階段，具有改善置業(yè)、投資置業(yè)的需求潛力，武漢人口教育水平提高，未來3-5年大量高學(xué)歷人群釋放住房需求，武漢人口置業(yè)剛性需求明顯，同時(shí)，現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)孕育著巨大的改善需求。

　　未來5年，武漢年均結(jié)婚登記數(shù)量預(yù)計(jì)增長約10%，婚房市場潛力較大，3至5年內(nèi)，舊城、城中村改造將產(chǎn)生550萬平方米左右的置業(yè)需求，預(yù)計(jì)未來遷移人口將保持10-15%的增長幅度，外地因工作遷入的人群置業(yè)需求同樣值得關(guān)注。

　　未來一到三年，受武漢人口結(jié)構(gòu)刺激以及規(guī)劃等利好因素影響，武漢房地產(chǎn)市場會(huì)持續(xù)繁榮。