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　　土地的稀缺，深圳城市發(fā)展的出現(xiàn)瓶頸，創(chuàng)新思變的深圳人并沒有停下前進的腳步。那么，深圳將何去何從？

　　“土地是財富之母”——17世紀英國著名的經(jīng)濟學(xué)家威廉·配第的名言形象地概括了土地的巨大價值。土地不但孕育了生命，孕育了人類，它與勞動結(jié)合，產(chǎn)生了財富，甚至構(gòu)筑起整個現(xiàn)代文明。事實上，在現(xiàn)代城市經(jīng)濟中，地產(chǎn)權(quán)已成為最昂貴的商品之一。

　　土地革命質(zhì)變土地價值

　　深圳這塊由鄧小平倡導(dǎo)設(shè)立的“試驗田”，以改革開放為旗幟，從一個小漁村迅速躋身國際性大都市，這是世界城市化進程中創(chuàng)造的一個奇跡！深圳的房地產(chǎn)業(yè)在全國起步最早。20多年來，深圳敢闖“禁區(qū)”、“盲區(qū)”和“難區(qū)”，率先在全國進行了建筑工程招標投標、土地有償有期使用等各項改革試驗，不僅推動了深圳房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展，而且也大大增強了特區(qū)經(jīng)濟的生機與活力，為全國房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展起了良好的借鑒和示范作用。

　　新中國土地拍賣第一錘拍賣官劉佳勝(原深圳市規(guī)劃國土局局長、現(xiàn)深圳市不動產(chǎn)估價學(xué)會會長)，于1987年12月1日下午，在深圳會堂敲下了新中國歷史上震撼人心的土地拍賣第一錘，在17分鐘內(nèi)，東曉花園這塊占地8588平方米的土地，被當時直屬深圳市房地產(chǎn)管理局的深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司-深房集團前身-以525萬元的最高價奪標，建成了當時深圳最大的商品房住宅小區(qū)。

　　那是牽動朝野的“土地革命”，深圳由此樹起了中國土地改革的里程碑。如今全國土地拍賣已經(jīng)成為國家有償出讓土地使用權(quán)的一個重要途徑，土地拍賣也屢見不鮮，但是如此高規(guī)格的土地拍賣儀式，自此后無來者。

　　漁村深圳發(fā)跡地產(chǎn)簡史

　　在中國人心中，國貿(mào)大廈是一座永恒的城市地標。而深圳國貿(mào)大廈，它曾締造過“三天一層樓”的建筑神話，是深圳人的驕傲。深圳國貿(mào)大廈有53層160米高，占地2萬平方米，1986年落成。當年的建設(shè)者在建到25層以上時，實現(xiàn)三天一層樓，成為“深圳速度”的象征。1992年1月20日，鄧小平登上國貿(mào)大廈第53層的旋轉(zhuǎn)餐廳，俯瞰深圳市區(qū)全貌，望著窗外日新月異的景象，望著8年前上過的國商大廈，小平同志越看越振奮。老人邊看邊和身邊的廣東省、深圳市領(lǐng)導(dǎo)談話，指出：我們黨的基本路線要管一百年，動搖不得。而地王大廈以“兩天半一層樓”再次刷新了“深圳速度”的記錄。像劉翔一樣，實現(xiàn)“打破世界記錄→制定世界標準→刷新自創(chuàng)記錄”的質(zhì)變。

　　接下來，當房改顛覆了人們的居住夢想，深圳作為中國現(xiàn)代房地產(chǎn)的生源地順勢而為應(yīng)運而生，發(fā)揮了領(lǐng)頭羊的歷史責任。新鮮的生活方式、領(lǐng)先的建筑規(guī)劃理念，成就了深圳作為全國“樣板房”城市標桿?？墒牵恋厥菍氋F的自然資源，是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是一個國家的立國之本。而從2000年開始，深圳每年出讓的土地計劃都保持在1000萬平方米左右。近兩年，商品房開發(fā)用地供應(yīng)繼續(xù)減少，土地更多地被用于高新技術(shù)、先進工業(yè)、物流倉儲等土地產(chǎn)出價值高的產(chǎn)業(yè)，深圳土地資源日益稀缺已成不爭事實。特別是關(guān)內(nèi)目前已基本無商品房用地出讓。

　　城際生活策劃構(gòu)想落地

　　土地的稀缺，深圳城市發(fā)展的出現(xiàn)瓶頸，創(chuàng)新思變的深圳人并沒有停下前進的腳步。那么，深圳將何去何從？試看：在以深圳為中心的城際圈中，能于深圳地產(chǎn)相媲美的城市除了廣州之外，無非東莞和惠州。

　　在捉襟見肘的土地局限的情況下，深圳房地產(chǎn)商在市場運作中，哪能束手就擒安于現(xiàn)狀呢？事實證明，深圳人并非被此現(xiàn)狀所束縛。03、04年，在“北上”的呼聲中，深圳地產(chǎn)企業(yè)紛紛上演布局全國的戰(zhàn)略版圖。于是，全國地產(chǎn)以迅雷不及掩耳之勢豪強奮起，七方爭霸的局勢在所難免。

　　但是在2007年10月，劉軒論及以深圳中心城際圈而言：“一小時生活圈”經(jīng)過從概念到推廣，從人們認知到落地，釀就了城際生活圈生活方式。也成就了雅頌傳播機構(gòu)。04年在媒體還在炒作“半小時生活圈”時，雅頌傳播機構(gòu)秦剛總經(jīng)理的團隊策劃的“一小時生活圈”概念，是激動人心的，也是前無古人、后無來者的城市運營舉措。

　　就目前，“一小時生活圈”概念被人們接受程度看，多虧了多年媒體運作經(jīng)驗的秦總敏銳的嗅覺觀察力。市場在哪里，商機就在哪里?；仡?ldquo;一小時生活圈”概念的歷史，當初東莞和惠州進入策劃人視野，原本可以同時加印的“一小時生活圈”概念惠州，在劉軒看來是落后于東莞半步的城市。雖然由于深圳人對兩個城市的認知不同導(dǎo)致，但是惠州與深圳的恰當距離，以及當初深圳與惠州的從屬關(guān)系，更適合演繹“一小時生活圈”概念。

　　這個時候，誰搶走了深圳的風(fēng)頭？相信你已經(jīng)看出了答案。劉軒就個人掌握的信息而言，是肯定了東莞的先見之明的。其實，東莞的先見之明是一個企業(yè)帶動的。這個企業(yè)就是中惠地產(chǎn)。去年中惠地產(chǎn)多達7個項目，在近鄰深圳客戶的簇擁下收獲頗豐。中惠地產(chǎn)雖然是一個一眼看上去，讓人很難區(qū)分企業(yè)所屬地域的企業(yè)。確實說，在“一小時生活圈”概念落地的執(zhí)行上，中惠地產(chǎn)立下了汗馬功勞?？梢哉f，沒有中惠地產(chǎn)的遠見以及行之有效、循序漸進的執(zhí)行力度，秦總的偉大策劃構(gòu)想可能會悶死胎中。相信，在秦總看見此文時，意見不會太大？(有意見直接罵我，兄弟甘愿受罰。)

　　東莞魅力誘惑生活落根

　　探討東莞地產(chǎn)市場為何搶先半步適應(yīng)“一小時生活圈”概念，我們需要更應(yīng)該理清以下幾個問題。

　　東莞處于什么發(fā)展階段？東莞特殊的城市發(fā)展階段和不同階段的目標定位(世界工廠——國際制造業(yè)名城——國際花園城市)，與緊鄰的深圳非常相似，不同的是深圳在改革開放中的作用和歷史地位是東莞不能比擬的，可比的是經(jīng)濟發(fā)展和人均可支配收入的增速。東莞的經(jīng)濟發(fā)展基本和深圳九十年代相似，而人均可支配收入已經(jīng)和深圳并駕齊驅(qū)，甚至超越。這兩項指標是地產(chǎn)市場發(fā)展階段的直觀分析基礎(chǔ)。從這兩項指標目前處于的水平來看，東莞地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段。

　　置業(yè)主流是誰？當一個城市的人均可支配收入穩(wěn)居珠三角第一陣營，當戶均私家車的擁有量長期占據(jù)第一的寶座，當一個城市的移動用戶成為全國第四個突破千萬的區(qū)域……討論主流和非主流實際上已經(jīng)失去意義。在東莞大的宏觀經(jīng)濟背景下,東莞主流財富階層仍然處于財富的快速積累期，從改革開發(fā)初期追求機會為導(dǎo)向的主流趨勢，逐步轉(zhuǎn)向于在經(jīng)濟穩(wěn)定繁榮時期以穩(wěn)健增值為導(dǎo)向，房市、股市及其他投資產(chǎn)品或者保值品就是代表。此外，與廣深不同的另外一點是，由于東莞長期的價格洼地效應(yīng)，加上地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段，因而必然成為主流的財富階層借以實現(xiàn)穩(wěn)定增值的重要工具。近段時間深圳客戶呈現(xiàn)激增和遞減的趨勢實際上也驗證了這種財富增值工具的特殊性。

　　地產(chǎn)泡沫陰霾地產(chǎn)神話

　　地產(chǎn)泡沫論，一個地產(chǎn)神話。之所以，劉軒把泡沫稱之為神話的締造者，是因為地產(chǎn)行業(yè)在當年不成熟的行業(yè)環(huán)境下，是天堂，更是地獄。我們可以看到財富榜上象征著財富的地產(chǎn)英雄，也了解到因英勇進取而犧牲下來一蹶不振的非主流梟雄。東莞和惠州都有泡沫留下的陰影覆蓋著。東莞的陰影是香港人帶來的歷史遺留問題，而惠州的地產(chǎn)泡沫則是地產(chǎn)大腕傾家蕩產(chǎn)帶來的歷史性陰霾。

　　回顧起東莞鄰郊香港與東莞地產(chǎn)的恩怨情仇，東莞地產(chǎn)史尚有一段“港元戰(zhàn)國時期”。那是在上世紀九十年代，東莞樓市儼然成為“香港人的天下”，炒房者云集，房價一時居高不下，即使與今天相比也毫無遜色。直至1997年，亞洲金融危機爆發(fā)，港人財富縮水嚴重，瞬間港人紛紛撤離東莞，東莞樓市頓時失去支撐，房價狂跌，才得以回歸理性。可是，地產(chǎn)大腕倒戈給惠州的教訓(xùn)，導(dǎo)致惠州本土企業(yè)畏縮不前；外地地產(chǎn)大鱷難為天下先。正所謂一遭被蛇咬，十年怕井繩。那揮之不去的歷史陰影：中國地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)經(jīng)歷過一場泡沫經(jīng)濟，那是在上世紀90年代初，惠州與北海和海南被列為三大“重災(zāi)區(qū)”。當時地產(chǎn)形成泡沫的主要原因是金融管理混亂，造成人為的機構(gòu)投資沖動，大量的國有企業(yè)和集體企業(yè)的腐敗現(xiàn)象集中表現(xiàn)在地產(chǎn)上，個人挪用單位資金炒地皮、搞小金庫進入地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)象比較多，結(jié)果造成無序的地產(chǎn)開發(fā)，有價無市，絕大多數(shù)參與房地產(chǎn)的企業(yè)資金鏈脫節(jié)……

　　比較而言，地產(chǎn)泡沫給東莞帶來的余悸消失待盡。2007年深圳舉辦的秋季房地產(chǎn)交易會上，東莞房地產(chǎn)開發(fā)商和項目比較上半年的春交會明顯增多。劉軒認為正是東莞市政府造就了東莞可與深圳樓市相抗衡。在2007年，東莞市政府進一步鞏固市區(qū)作為東莞樓市標竿的地位，圍繞著中心城市的概念輻射周邊，并全力以赴的打造一個新型的東莞市區(qū)。加上高科技、雙轉(zhuǎn)型等等動力的支撐下，香港、深圳、廣州市民的涌入，形成了為東莞樓市推波助瀾的多層力量。

　　左右逢源開道輝煌命運

　　尚且，早在今年1月，對于東莞開發(fā)商來說，市委書記劉志庚代表東莞市委第十二屆領(lǐng)導(dǎo)班子與參加黨代會報道的媒體記者座談，針對東莞目前的房價問題，劉志庚說，“外界對東莞房價問題有不同的看法。目前東莞房價的均價是4000元左右，深圳的房價超過1萬，廣州也是9000多塊，東莞處于這兩個中心城市的中間，與廣深相比，房價相對偏低。我認為廣深莞三地的平均價是東莞的房價的合理價，即在東莞房價在6000元以下是合理的。”言外之意是東莞房價均價在6000以內(nèi)，只要開發(fā)商規(guī)范經(jīng)營，政府部門是不會橫加干涉的。這對于開發(fā)商來說，無異于雪中送炭。

　　判斷一個城市的地產(chǎn)項目開發(fā)量劉軒認為有一個簡單有效的辦法：出街的廣告量。當年，深圳媒體上地產(chǎn)廣告比例遠遠超出50%，地產(chǎn)商成為媒體的座上客?？墒?，自從05年以來，深圳的地產(chǎn)廣告量明顯遞減。而今天，讓我們看看東莞的鋪天蓋地的地產(chǎn)廣告廣告。也許，一個不容置疑的地產(chǎn)格局業(yè)已形成：深圳必須與東莞合并，方有實力與廣州、香港地產(chǎn)界形成三足鼎立之勢。

　　不是結(jié)論確是歷史定論

　　于是，劉軒得出一個定論：2007年，必將是東莞地產(chǎn)搶走深圳開發(fā)量的風(fēng)頭的第一年。深圳面對東莞地產(chǎn)起點的來臨，我想英雄不提當年勇。深圳地產(chǎn)，你說呢？