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　　投資度假屋近年來在歐美國家頗為風行，因這不僅是簡單的金錢投資，更是一種對生活方式的投資，收獲的也是經(jīng)濟和情感上的雙重回報。在美國，最熱門度假勝地的度假屋升值幅度已達到了普通住宅的兩倍，成為民用住宅類別中投資回報率最高的品種。從平均房價來看，雖然2006年美國度假屋的價格小幅下滑，但表現(xiàn)仍優(yōu)于整個房地產(chǎn)市場，使其成為分散投資風險的投資品。值得關(guān)注的是，不可復(fù)制的度假屋才真正具有投資潛力，而自然資源的獨特性、度假屋的市場存量以及配套設(shè)施與服務(wù)等因素則決定了一套度假屋是否具有不可復(fù)制性。本刊研究員周瑩/文

　　升值幅度可達普通住宅兩倍

　　從2000年到2005年，美國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段黃金增長期。為了減輕IT泡沫破滅的沖擊、擺脫經(jīng)濟衰退，美聯(lián)儲從2000年起連續(xù)13次降低利率，聯(lián)邦基金利率由6.5%降到1.75%的低水平。利率持續(xù)下降使按揭貸款利率也隨之下調(diào)，美國民眾紛紛把錢投進房地產(chǎn)市場。5年里美國平均房價漲幅超過50%，而過去半個多世紀美國全國平均房價漲幅僅為5.5%。除了低利率的刺激以外，住房貸款手續(xù)的簡單流程化、網(wǎng)上出租房屋的便利以及人口結(jié)構(gòu)的老齡化都點燃了房市的一把火。這些因素發(fā)揮的正面影響同樣也惠及了度假屋投資市場，并使其成為“房市中增長速度最快的熱門商品”。

　　全美不動產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(NAR)的調(diào)查顯示,度假屋的銷售量和銷售額逐年走高。2003年全美共出售各種度假屋85萬套，2006年時這一數(shù)字達到了107萬套，3年累計增長了26%(圖1)。“一般情況下，由于資源限制，度假屋升值的速度要快于普通住宅，而在那些最熱門的度假勝地，度假屋的升值幅度更是達到了普通住宅的兩倍，它已經(jīng)成為民用住宅類別中投資回報率最高的品種。”2005年初，全美不動產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會高級經(jīng)濟學家大衛(wèi)·萊赫(David Lereah)在《你錯過了房地產(chǎn)熱？》一書中寫道，“按照目前美國人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢，購買度假屋是一項長期、并有利可圖的投資行為，它能讓投資者從火熱的房市分得一大杯羹。”

　　事實證明，度假屋的升值潛力不僅僅是紅火房市中的領(lǐng)頭羊，在低迷期，它也依然保持著良好的銷售勢頭，成為投資者追捧的對象。從2006年初開始，隨著美聯(lián)儲連續(xù)17次升息，銷售“寒流”迅速席卷美國房地產(chǎn)市場，全國平均房價下降了3.5個百分點。然而，所謂的“房市泡沫”對度假屋市場的影響甚微。全美不動產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的最新調(diào)研結(jié)果顯示，二次置業(yè)購買的房產(chǎn)占全部出售物業(yè)的比例從2005年的40%下滑到2006的36%，其中主要住所(指長期居住地)的成交量下跌了4.1%，而度假屋的成交量不降反升，并創(chuàng)下了歷史新高(圖2)。從平均房價來看，雖然度假屋的價格小幅下滑(2%)，但表現(xiàn)仍優(yōu)于大勢(圖3)。

　　對此，專營度假屋貸款的度假金融公司(Vacation Finance)CEO鮑博·華恩(Bob Waun)表示，供求關(guān)系是決定度假屋買賣市場成功規(guī)避房市泡沫的最主要原因。“支撐房價的主因是需求的不斷增加與供給的短缺，而沙灘、湖泊、雪地這些自然資源本身就有限，再加上政策的各項規(guī)定使得度假屋的供給量穩(wěn)中有降。”

　　量化和不可量化的投資收益

　　近年來，全美不動產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會每年都會針對美國的度假屋市場進行調(diào)查，從購買人群、置業(yè)地區(qū)、物業(yè)種類、購買途徑、購買動機等多方面對其全面分析。2006年的結(jié)果顯示，在購買度假屋的人群中，79%仍是以度假休閑為主要目的，而另有34%為了實現(xiàn)投資多樣化，還有18%的人群純粹是用作出租(圖4)。一年前，單純度假享受的購買者比例為72%，投資多樣化的比例則為28%?？梢姡燃傥莸耐顿Y回報率趨升也提高了購買者的投資熱情。

　　從購買者購買度假屋的目的分析，投資度假屋是一項經(jīng)濟與情感“雙豐收”的、相當劃算的投入。除了房地產(chǎn)相對穩(wěn)定的價格使度假屋成為分散投資風險的品種之外，可預(yù)期的房產(chǎn)升值以及出租帶來的現(xiàn)金流自然是吸引投資者的主要因素。上世紀60年代“嬰兒潮”時期出生的人群是購買度假屋的生力軍，“他們目前仍處于賺錢的黃金年齡同時又具極強的購買力，關(guān)鍵是未來幾年他們的隊伍還會不斷壯大。”萊赫認為，美國有大約760萬這一時期出生的人群將在未來10-15年內(nèi)退休，他們將度假屋視為新的身份象征、安享天倫的歸宿，既有購買力又有購買需求。另一方面，來自歐洲大陸、墨西哥甚至日本等地的國際買家紛紛介入，也推高了美國度假屋的未來走勢。同時，“物以稀為貴”的規(guī)律再次發(fā)揮了效用，有限的自然資源加上政策規(guī)定的限制讓度假屋的供應(yīng)量受到控制，使其價值隨著時間的流逝而不斷攀升。而房租收入不僅增加了家庭的現(xiàn)金流，同時也抵銷了部分房貸或是維修等各項必要開支。

　　投資度假屋另一個容易被忽視的可量化的投資收益是節(jié)約了住宿酒店的旅游成本。大到機票、住宿，小到飲食、小費，將度假的每筆開銷加起來，金額也相當驚人。如果從家到度假屋的距離不需要乘坐飛機(全美不動產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會調(diào)查顯示兩者之間的平均距離為346公里)，購買度假屋節(jié)省的旅行開支就更為可觀。

　　不可量化的投資收益同樣也增加了度假屋作為投資品的籌碼，而且通常情況下享受假期的輕松才是度假屋帶給購買者最大也是最純粹的回報—遠離平日的喧囂繁忙，與家人親友甚至是自己度過一段既放松又充電的時光。或許只是悠閑地看看平時無暇翻閱的書籍，或許每天與家人一起欣賞落日，再或者上幾節(jié)總沒空參加的高爾夫培訓(xùn)課程。總之，度假屋不僅是簡單的金錢投資，更是一種對生活方式的投資，收獲的也是經(jīng)濟和情感上的雙重回報。當假期來臨時，它是享受悠然自得的場所，當假期離開時，它又成了另一項收入(租金)的來源。最起碼，當經(jīng)濟低迷股市下跌的時候，還有一處風景優(yōu)美的地方放松心情、散心療傷。投資賺錢的目的是為了能擁有更多的休閑時光，能夠邊度假邊賺錢，“悠閑”地投資豈不美哉？

　　度假屋的不可復(fù)制性

　　并不是所有的度假屋都能分享市場的繁榮，甚至享有高于市場的投資回報率。要想同時滿足休閑娛樂與長期投資兩個目標，開發(fā)商、購買者以及房地產(chǎn)經(jīng)濟學家一致認為度假屋非凡的品質(zhì)起了決定性的作用。從事度假屋物業(yè)開發(fā)的朗·海特菲爾德(Ron Hatfield )表示：“如果你所建造的度假屋很容易被其他開發(fā)商所模仿，自然就很難維持其市場價值，升值前景也不會樂觀。”度假屋的不可復(fù)制性成就其升值潛力，而所處地區(qū)自然資源的獨特性、度假屋的市場存量以及配套的設(shè)施與服務(wù)則共同決定了一套度假屋是否具有不可復(fù)制性。

　　且不論湖泊、沙灘、雪山等自然資源的稀缺性，當?shù)卣鶎@類資源十分看重，各種不同的開發(fā)方案以及規(guī)則限制，讓開發(fā)商獲取土地難上加難。再加上還有隨之而來的環(huán)境保護條例，因此，一旦在這些地方獲得開發(fā)度假村的權(quán)利，不僅開發(fā)商的收益鎖定了一大半，連同購買者的回報率也十分值得期待。目前，最熱門景區(qū)的度假屋需求遠在供給之上，使它們的價格不斷攀升，而新建的度假屋也離這些景區(qū)越來越遠。其次，以美國北部為例，雖然擁有風景優(yōu)美的自然風景區(qū)，但大部分雖非人跡罕至但交通非常不便利，這些地方的度假屋增值潛力顯然有限，其出租機會也不容樂觀。除了自然條件之外，人造“景觀”往往能起到景上添花的作用。周邊地區(qū)交通是否便利、治安是否有保證、是否擁有高爾夫、網(wǎng)球等一系列配套設(shè)施往往也在度假屋的升值潛力與出租概率中扮演著不可或缺的角色(圖5)。

　　位于蒙大拿州的“西班牙高地”度假區(qū)坐落于雪山腳下，具有天然的優(yōu)質(zhì)雪道以及高爾夫球場，當然還有等同五星級的配套服務(wù)，并且距離黃石國家公園不到30公里。在這里，一幢四間臥室的獨立別墅在2004-2005年的一年間就升值了60%，這顯然是筆不賴的投資。

　　美國麻省理工大學房地產(chǎn)研究中心的威廉·惠頓(William Wheaton)教授曾對雪地度假屋的價格進行跟蹤研究，結(jié)果顯示，對于那些輕易就能被復(fù)制的度假屋，盡管其每平方英尺的名義價格從1975年至2000年上漲了70%，但考慮通貨膨脹的因素，其實際價格反而下跌了40%。“如果一個度假村的自然資源以及周邊環(huán)境與設(shè)施能輕易被復(fù)制的話，它絕對不會是一項理想的投資。繼續(xù)尋找下一座山，或是下一個海灘或湖泊才是明智之舉。”惠頓的提醒與開發(fā)商和房地產(chǎn)專家的忠告不無二致。不可復(fù)制的度假屋才真正具有投資潛力，它就像紅酒一般，愈久彌香，讓人忽略短期之內(nèi)的得失與否。購買者平均擁有每個度假屋的年限為10年，而超過1/3的購買者都表示，他們會視度假屋為一項長期投資，不管是從金錢還是情感考慮，保有的時間也絕不會短于10年。

　　多種方式享有不同回報

　　西方人認為在這個分秒必爭的社會中，假期來得比黃金還珍貴。因此，每年度假的那幾個星期，度假屋就成了人們躲避現(xiàn)實生活中各種責任的“避難所”。然而，一年中絕大多數(shù)的時間，當人們忙于扮演現(xiàn)實中的各種角色，疲于奔命的時候，度假屋卻靜靜地積累著灰塵，經(jīng)年地等待著金錢和享受雙重回報的那一天。畢竟，沒有多少人愿意花300萬美金買一座一年只待六個星期甚至更少時間的房子，而且二次置業(yè)所占據(jù)的大量資金或貸款往往不是每個家庭都能承擔得起的，大筆資金的支出也不利于分散投資。因此，除了自行置業(yè)之外，產(chǎn)權(quán)式酒店(Condominium Hotels)以及酒店式產(chǎn)權(quán)公寓(Residence Clubs/Factionals)應(yīng)運而生，同樣在每個假期提供“家”的感覺和放松的空間，可成本卻相應(yīng)降低，當然也就可能意味著收益的減少，但也不失為投資度假屋的另類方式。

　　傳統(tǒng)的自行購置度假屋，在高收入階層仍然十分盛行。這些高端客戶往往購買的也是熱門景點、高檔次的度假屋，其升值潛力不言自明。而且根據(jù)相關(guān)研究，這部分高端客戶通常都選擇一次性付款。因此他們既不受房貸利率的影響，也不會費心謀劃如何獲取租金收入。當然，也只有這種購買者才有可能把握到普通住宅兩倍的升值機會。產(chǎn)權(quán)式酒店是目前替代傳統(tǒng)度假屋最為流行的投資方式。購買者擁有獨立產(chǎn)權(quán)，且不用擔心任何有關(guān)維修、打掃甚至是出租的事宜。許多知名的酒店業(yè)品牌諸如四季、麗茲和希爾頓都擁有產(chǎn)權(quán)式酒店，它們的市場知名度、全球營銷網(wǎng)絡(luò)、中央預(yù)訂系統(tǒng)以及專業(yè)管理技能，都能使房間空置率降到最低，同時又省去了購買者自行尋找租客的煩惱。另外，酒店還同時承擔所有的營銷、家務(wù)管理以及行政開銷，租金則由雙方共享。租金收入加上房產(chǎn)升值，投資產(chǎn)權(quán)式酒店的年均回報率在5-7%左右。據(jù)奧美的調(diào)查，目前美國位于滑雪地的產(chǎn)權(quán)式酒店每套售價約在40-70萬美元之間，而海灘等夏季旅游勝地的約為35萬美元。“與景區(qū)的一般住宅相比，它們的售價相對高些，這是因為產(chǎn)權(quán)式酒店不僅多坐落于黃金地段，并且還融合了傳統(tǒng)度假屋所能提供的一切享受，外加星級酒店的服務(wù)”。產(chǎn)權(quán)式酒店在歐美國家經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。

　　與此同時，越來越多的開發(fā)商推出酒店式產(chǎn)權(quán)公寓，使其成為度假屋市場上舉足輕重的力量。購買者擁有公寓的部分所有權(quán)，從1/2到1/10不等，度假時間的長短則取決于其在產(chǎn)權(quán)中所占的份額，從每年兩個星期至三個月不等。購買者用低廉得多的價錢享受與產(chǎn)權(quán)式酒店同等、甚至略優(yōu)的服務(wù)，只此一點就足以吸引購買者紛至沓來。另外，盡管沒有了租金收入，但他們可以通過品牌酒店的交換計劃，與其他地區(qū)或國家的業(yè)主交換公寓，欣賞各地的獨特風情。比如，擁有凱悅集團旗下凱悅假日共享酒店(Hyatt Vacation Ownership)產(chǎn)權(quán)的業(yè)主可以選擇在全美和加勒比海35家酒店和度假村居住，而凱悅假日俱樂部(Hyatt Vacation Club)的會員則能通過其國際交換網(wǎng)絡(luò)，自由選擇在全世界60多個國家的1800個度假勝地中消磨假期時光。至于投資回報率，通常度假公寓的升值幅度與當?shù)氐姆渴凶邉菀恢?，或者略高。位于猶他州的美國最早的私人度假公寓“鹿谷”，每份額的產(chǎn)權(quán)售價從2001年至2004年中上漲了16%。

　　由于隸屬房地產(chǎn)的類別，因此不管是產(chǎn)權(quán)式酒店還是酒店式產(chǎn)權(quán)公寓，或是自行置業(yè)，都面臨著資金投入大、套現(xiàn)困難的問題，如果再加上借貸，投資度假屋的風險就更不可忽視。然而這種風險會隨著時間的推移而淡化，而度假屋的獨特之處就在于，在時間流逝的過程中，購買者還能體驗它所帶給你的那份閑情與安逸，以及共享天倫的樂趣。不管從經(jīng)濟角度出發(fā)它是不是一個理想的投資行為，都一定是投資生活方式的不二選擇(表1)。

　　異變中發(fā)展的中國旅游房產(chǎn)

　　當度假旅游成為歐美國家旅游市場的主體，旅游房產(chǎn)也逐漸進化并向成熟的投資品演變的過程中，國內(nèi)“旅游房產(chǎn)”的概念也在不斷形成。客觀而言，居民可自由支配收入的提高、閑暇時間的增加都為度假旅游提供了廣闊的市場。而居民觀念的轉(zhuǎn)變，對“拉練式”的團體觀光越來越不滿足，也引發(fā)了消費模式的轉(zhuǎn)變。在這樣的背景之下，中國旅游業(yè)正從單一的觀光旅游向觀光、度假旅游相結(jié)合轉(zhuǎn)變，休閑度假已經(jīng)形成了規(guī)?；氖袌鲂枨?。但與歐美國家相比，開發(fā)商更多地從縮短投資周期、分散經(jīng)營風險、實現(xiàn)資金回籠的目的向消費者推銷房產(chǎn)而非迎合其生活方式的轉(zhuǎn)變，而消費者也更多地將度假屋等旅游房產(chǎn)視為“投資品”而非生活方式的選擇。其中，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展和演變尤能體現(xiàn)這一點。

　　上世紀90年代中后期，產(chǎn)權(quán)式酒店進入中國。并很快演變?yōu)闃O具中國特色的產(chǎn)權(quán)式酒店，將沒有承諾的投資方式改為承諾固定回報。這在一定程度上解決了投資者對開發(fā)商和經(jīng)營者的信任問題，使得這一方式一度風靡深圳、北京等大中城市。據(jù)上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅介紹，近幾年，在國內(nèi)很多大城市，產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。甚至在不少城市里，許多停緩建多年的“半拉子”樓盤紛紛“變臉”為產(chǎn)權(quán)式度假酒店，成為房地產(chǎn)市場的一大亮點。

　　除了回報方式的變化之外，國內(nèi)還出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的變異，采取“投資＋回購”的銷售方式既縮短了開發(fā)商的投資期限，也降低了投資人的投資風險。投資人可選擇3年、5年、8年等不同期限購買產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)，到期如無意續(xù)約，開發(fā)商將采用回購的方式退還投資人所有本金，并在合同期限內(nèi)每半年向投資人支付一次投資回報。這種銷售模式中，投資者并不把擁有產(chǎn)權(quán)作為最終目標，而是通過擁有產(chǎn)權(quán)把購買產(chǎn)權(quán)式酒店的行為變成一種純粹的投資形式。

　　鄒毅認為，雖然中國產(chǎn)權(quán)式酒店市場目前還面臨著價格偏高、相關(guān)法規(guī)不健全等諸多問題，但其前景依然可以用樂觀來形容。在市場漸趨成熟的條件下，具有較好的投資穩(wěn)定性和抗風險能力的產(chǎn)權(quán)式度假酒店將成為更適宜于投資的“商品”。但據(jù)我們觀察，一個不容忽視的問題是，對產(chǎn)權(quán)式酒店理解的偏差，生活方式觀念的缺失，容易引發(fā)市場的短視行為，不利于旅游房產(chǎn)的長期健康發(fā)展。

　　而度假飯店(度假村)的發(fā)展則明顯滯后。雖然早在1992年，國家旅游局就倡導(dǎo)設(shè)立國家級度假區(qū)，但是當時的政策構(gòu)想更多是為了吸引國外度假旅游者，所以設(shè)計和建造傾向于滿足國際度假者的需求。到目前為止，針對中國居民度假旅游需求的業(yè)態(tài)還缺乏系統(tǒng)的產(chǎn)品設(shè)計與適宜的運營模式，因此還沒有成熟的投資機會。